Garantie décennale en VEFA : infiltrations non apparentes à la réception malgré les réserves de livraison

La cour distingue le procès-verbal de réception du procès-verbal de livraison. Selon les articles 1642-1 et 1646-1 du Code civil, le vendeur d’un immeuble à construire répond, à compter de la réception, des garanties décennales applicables aux constructeurs, notamment au titre de l’article 1792 du même code. Le caractère apparent ou caché du désordre s’apprécie à la date de la réception et au regard du maître de l’ouvrage. Des réserves étrangères aux infiltrations ne font donc pas obstacle à la garantie.

L’article 1792 instaure une responsabilité de plein droit lorsque le dommage compromet la solidité de l’ouvrage ou le rend impropre à sa destination, sous réserve d’une cause étrangère. La preuve d’une faute n’est pas exigée, mais un lien causal entre l’intervention du constructeur et le dommage doit être établi. La pénétration d’eaux pluviales dans le logement caractérise une insuffisance d’étanchéité et une impropriété à destination.

La cour retient la garantie décennale du vendeur et la garantie des assureurs dommages-ouvrage et constructeur non réalisateur. Elle indemnise séparément les frais de relogement et la privation de jouissance, sur la base des factures produites et de la valeur locative validée par l’expert. Elle confirme le préjudice moral et accorde une indemnité complémentaire au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Des infiltrations sont apparues dans un appartement vendu en VEFA après sa livraison. L’expertise judiciaire les a imputées à plusieurs intervenants. Le vendeur et ses assureurs ont été condamnés à indemniser les travaux de reprise, le relogement, la privation de jouissance et le préjudice moral. La cour retient la garantie décennale, les réserves de livraison étant distinctes et étrangères aux infiltrations.

Une société d’habitation a fait construire un programme immobilier et souscrit une assurance dommages-ouvrage. Un acquéreur a acheté en VEFA un appartement livré après réception des travaux avec réserves. Des infiltrations sont apparues dans le logement, notamment au niveau des appuis de baie et de la jonction appui-rejingot. Une expertise judiciaire a constaté les désordres et les a reliés à l’intervention de plusieurs constructeurs et intervenants techniques.

Le vendeur et ses assureurs ont été condamnés solidairement à indemniser l’acquéreur pour les travaux de reprise, les frais de déménagement et de garde-meubles, le préjudice de jouissance et le préjudice moral. Les assureurs ont fait appel en contestant l’application de la garantie décennale en raison des réserves et de la connaissance antérieure des infiltrations.

La cour retient que les réserves de livraison étaient distinctes de celles de réception et étrangères aux infiltrations. Elle confirme la responsabilité décennale, ajuste l’indemnisation du relogement et de la privation de jouissance, puis confirme le surplus.

• Existence d’une réception des travaux
• Désordre révélé postérieurement à la réception
• Impropriété du logement à sa destination
• Lien causal entre l’intervention du constructeur et les infiltrations
• Réserves de réception étrangères aux désordres invoqués
• Absence de cause étrangère démontrée
• Préjudices établis par factures et éléments d’expertise

• Rapport d’expertise judiciaire du 18 février 2022
• Test d’arrosage révélant les infiltrations aux appuis de baie
• Constatations d’humidité et de dépose des revêtements
• Procès-verbaux de réception et réserves étrangères aux infiltrations
• Factures de relogement, déménagement et garde-meubles
• Évaluation expertale de la valeur locative du logement

Le vendeur et ses assureurs restent tenus in solidum au titre des désordres décennaux et des préjudices établis. L’indemnisation distingue les frais directement exposés pendant les travaux de la privation de jouissance, tandis que les dépens et frais irrépétibles sont également mis à leur charge.

• Maintien de la garantie décennale du vendeur
• Garantie des assureurs dommages-ouvrage et constructeur non réalisateur
• Remboursement de 1 960 euros de frais de relogement
• Indemnisation de 1 241,25 euros pour privation de jouissance
• Versement de 5 000 euros au titre de l’article 700
• Prise en charge des dépens d’appel

À faire

• Identifier précisément la date de réception des travaux
• Comparer les réserves de réception avec les désordres invoqués
• Faire constater techniquement l’origine des infiltrations
• Conserver les factures de relogement et de stockage
• Évaluer séparément la privation de jouissance

À éviter

• Confondre procès-verbal de livraison et procès-verbal de réception
• Invoquer des réserves étrangères aux infiltrations
• Se limiter à la preuve d’une faute du constructeur
• Négliger l’établissement du lien causal
• Fusionner frais de relogement et préjudice de jouissance

La garantie décennale du vendeur d’un immeuble à construire

nL’article 1646-1 du Code civil soumet le vendeur aux obligations découlant notamment de l’article 1792. La pénétration d’eaux pluviales rendant le logement impropre à sa destination engage la responsabilité décennale, sans preuve d’une faute, dès lors que le lien causal avec l’intervention du constructeur est établi.n

Le caractère apparent des désordres à la réception

nLe caractère apparent ou caché s’apprécie à la date de la réception et dans la personne du maître de l’ouvrage. Les réserves du procès-verbal de livraison ne se confondent pas avec celles de réception. Des infiltrations temporairement traitées pendant le chantier, dont la cause et la persistance n’étaient pas apparentes à la réception, ne sont pas purgées.n

La preuve du préjudice de jouissance

nLes frais de relogement sont établis par des factures. La privation de jouissance pendant trois mois est indemnisée à hauteur de la moitié de la valeur locative mensuelle validée par l’expert. La cour distingue ainsi les frais de relogement du préjudice résultant de la privation du logement.

Article 1642-1 du Code civil, Article 1646-1 du Code civil, Articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du Code civil, Articles 1231-1 et suivants du Code civil, Article 695 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile