Référé et bail commercial : contestation sérieuse du commandement de payer et de la clause résolutoire

En référé, l’article 834 du Code de procédure civile permet d’ordonner les mesures urgentes qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse. Selon l’article 835, alinéa 2, une provision ou l’exécution d’une obligation ne peut être ordonnée que si l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article L.145-41 du Code de commerce subordonne l’acquisition de la clause résolutoire à un commandement demeuré infructueux pendant un mois. Toutefois, lorsque la validité du commandement et l’exigibilité de la dette sont discutées devant le juge du fond, notamment au regard d’éventuels manquements du bailleur à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible, cette contestation peut faire obstacle à l’intervention du juge des référés.

La juridiction relève ici l’existence d’un rapport établissant une invasion de rats, la prise en charge de frais de dératisation, ainsi qu’un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation et une mise en demeure administrative imposant des travaux. Ces éléments rendaient sérieusement contestables le principe et le montant de la créance locative. Le juge des référés refuse donc de constater la résiliation, d’ordonner l’expulsion ou d’accorder les provisions sollicitées. Les bailleurs sont condamnés solidairement aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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La société locataire contestait les loyers et charges en invoquant notamment une invasion de rats, des travaux de mise en conformité et une impossibilité partielle d’exploiter les locaux. Les pièces produites faisaient état de désordres et de difficultés de sécurité. Le juge du fond étant déjà saisi de la validité du commandement de payer, le juge des référés a retenu l’existence de contestations sérieuses et refusé de statuer sur les demandes d’expulsion et de paiement.

Des bailleurs ont donné à bail commercial un local destiné à l’exploitation d’un bar-restaurant. Après la cession du fonds de commerce à une société, celle-ci a commencé son activité et a cessé de régler les loyers, charges et frais liés à la licence IV.

Les bailleurs lui ont délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis l’ont assignée en référé afin de faire constater la résiliation du bail, obtenir son expulsion et le paiement de provisions.

La société locataire a contesté la créance en invoquant une invasion de rats, des travaux de mise en conformité, une impossibilité partielle d’exploiter les locaux et des manquements à la jouissance paisible. Elle produisait notamment un rapport de dératisation, un avis défavorable de la commission de sécurité et une mise en demeure municipale.

Le juge du fond ayant déjà été saisi de la validité du commandement, le juge des référés retient l’existence de contestations sérieuses et refuse de statuer sur les demandes des bailleurs.

• Vérifier l’urgence et l’office du juge des référés.
• Rechercher une contestation sérieuse sur l’obligation locative.
• Contrôler la validité du commandement prévu par l’article L.145-41.
• Prendre en compte la saisine préalable du juge du fond.
• Évaluer les manquements allégués à la délivrance et à la jouissance paisible.
• Apprécier les pièces relatives à l’hygiène et à la sécurité.

• Rapport du 30 octobre 2025 constatant l’invasion de rats.
• Facture de dératisation de 2 172 euros.
• Avis défavorable de la commission de sécurité du 17 décembre 2025.
• Mise en demeure municipale du 7 janvier 2026 concernant les travaux.
• Écritures établissant la saisine préalable du juge du fond.

Les bailleurs ne peuvent obtenir en référé ni la résiliation, ni l’expulsion, ni les provisions demandées. La société locataire obtient le rejet des demandes et la condamnation solidaire des bailleurs aux dépens et à 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Suspension de l’examen provisoire de la clause résolutoire
• Absence d’expulsion ordonnée en référé
• Absence de provision locative accordée
• Prise en compte des preuves sanitaires et administratives
• Condamnation solidaire aux dépens et frais irrépétibles

À faire

• Identifier toute saisine préalable du juge du fond
• Contrôler le contenu du commandement de payer
• Réunir les rapports sanitaires et constats techniques
• Produire les avis et mises en demeure administratives
• Documenter les manquements à la délivrance ou à la jouissance

À éviter

• Solliciter une expulsion malgré une contestation sérieuse
• Présenter la créance comme incontestable sans justificatifs
• Négliger les incidences d’une procédure au fond
• Omettre les pièces relatives à la sécurité de l’établissement
• Confondre impayé locatif et obligation immédiatement exigible

Les contestations sérieuses en référé locatif

La saisine préalable du juge du fond sur la validité du commandement, combinée aux éléments relatifs à l’invasion de rats, aux travaux de sécurité et à la jouissance paisible, fait obstacle aux mesures sollicitées en référé sur le fondement des articles 834 et 835, alinéa 2, du Code de procédure civile.

La clause résolutoire du bail commercial

L’article L.145-41 du Code de commerce exige un commandement mentionnant le délai d’un mois et demeuré infructueux. Toutefois, la juridiction ne constate pas l’acquisition de la clause lorsque le principe et le montant de la dette locative sont sérieusement contestés et que la validité du commandement est soumise au juge du fond.

Les éléments probatoires des manquements du bailleur

Le rapport du 30 octobre 2025 établissant une invasion de rats, la prise en charge de la dératisation, l’avis défavorable à la poursuite de l’exploitation et la mise en demeure municipale relative à la sécurité incendie suffisent à caractériser une contestation sérieuse, sans préjuger le fond du litige.

Article 834 du Code de procédure civile, Article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, Article L.145-41 du Code de commerce, Article 1104 du Code civil, Article 1224 du Code civil, Article 1228 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article 1719 du Code civil, Article 1720 du Code civil, Article 1170 du Code civil, Article 1219 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile