TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY
[Adresse 1]
[Localité 1]

CIVIL – JCP

Minute n°

RG n° : N° RG 25/00288 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CPSN

[W]

C/

S.C.I. AUX PETITS JARDINS prise en la personne de ses gérants, Monsieur [V] [Y] et Madame [H] [Y], née [B]

JUGEMENT DU 08 Septembre 2026

DEMANDEUR(S) :

Madame [J] [I] [M] [E] [W]
née le 28 Avril 1989 à [Localité 2] (BELGIQUE)
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Raoul GOTTLICH, avocat au barreau de NANCY,

Monsieur [D] [U]
né le 07 Mai 1989 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Raoul GOTTLICH, avocat au barreau de NANCY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

S.C.I. AUX PETITS JARDINS prise en la personne de ses gérants, Monsieur [V] [Y] et Madame [H] [Y], née [B]
RCS N° 844 698 825
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Me Tiffanie PACIOCCO, avocat au barreau de BRIEY,

Monsieur [V] [R] [L]
né le 02 Janvier 1975 à [Localité 6] (POLOGNE)
[Adresse 4]
[Localité 3]
représenté par Me Tiffanie PACIOCCO, avocat au barreau de BRIEY,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX, Vice Présidente du Tribunal Judiciaire de VAL DE BRIEY, juge des contentieux de la protection,
Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 9 juin 2026

Copie exécutoire délivrée le :
à : Me Raoul GOTTLICH

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 06 juillet 2023, M. [V] [Y] a donné à bail à M. [D] [U] et Mme [J] [W] une maison d’habitation située [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 980 euros et une provision mensuelle sur charges de 50 euros.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le même jour.

Se plaignant de désordres dans le logement, M. [D] [U] et Mme [J] [W] ont mis en demeure le bailleur de réaliser des travaux par lettre recommandée avec AR du 19 juin 2024.

Par courrier du 02 juillet 2024, le bailleur a refusé de donner suite aux demandes des locataires, se prévalant de ce que, depuis l’entrée en vigueur du bail, de nombreux travaux d’amélioration avaient été réalisés dans le logement.

Par courrier du 31 octobre 2024, la SA PACIFICA, assureur protection juridique des locataires, a demandé à M. [V] [Y] une réduction du loyer compte tenu de la différence de surface habitable entre celle mentionnée dans le DPE (84,78 m²) et celle renseignée dans le contrat de location (100 m²).

En l’absence de réponse du bailleur, la SA PACIFICA lui a adressé un nouveau courrier le 22 novembre 2024, dans lequel elle fait également état de désordres affectant le logement.

Par courrier adressé aux locataires le 04 décembre 2024, M. [V] [Y] les a informés que, selon lui, la surface habitable était bien de 100m², constitués de 84 m² à l’étage et d’une buanderie de plus de 16 m² au rez-de-chaussée.

La SA PACIFICA a fait diligenter une expertise amiable dont le rapport a été établi le 6 janvier 2025.

Par ailleurs, le 04 novembre 2025, un arrêté préfectoral a déclaré le bien litigieux insalubre à titre remédiable et prescrit des travaux à réaliser par le propriétaire dans un délai de six mois.

Par courrier du 17 novembre 2025, l'[Localité 7] a notifié aux occupants qu’à compter du 1er décembre 2025, le loyer en principal cessait d’être dû jusqu’à la mainlevée de l’arrêté, les charges restant dues.

Par lettre recommandée AR du 30 décembre 2025, M. [V] [Y], agissant « pour la SCI AUX PETITS JARDINS », a délivré aux locataires un congé pour vendre en indiquant une date de départ au 10 juillet 2026.

Par exploit de commissaire de justice en date du 28 février 2025, M. [D] [U] et Mme [J] [W] ont fait assigner M. [V] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8], aux fins de voir statuer sur la fixation du loyer au regard de la surface habitable réelle du logement et d’obtenir la restitution des trop-perçus de loyer à compter de la demande du 31 octobre 2024, la régularisation contractuelle corrélative ainsi que la réparation des préjudices et les mesures de remise en conformité rendues nécessaires par l’indécence du logement.

Appelée une première fois à l’audience du 10 juin 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour la mise en état du dossier.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives et en réplique n°2, déposées le 09 juin 2026, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [D] [U] et Mme [J] [W] demandent au juge des contentieux de la protection de :
Sur l’intervention volontaire et les débiteurs des condamnations :
dire recevable l’intervention volontaire de la SCI AUX PETITS JARDINS,
dire et juger que les condamnations seront prononcées à l’encontre de la SCI AUX PETITS JARDINS (si sa qualité de propriétaire est retenue) et à l’encontre de M. [V] [Y], au besoin in solidum, afin d’éviter toute difficulté d’exécution,
Sur la surface, le loyer et les restitutions :
constater que la surface habitable du logement est de 84,78 m², à défaut ordonner une mesure de mesurage/expertise judiciaire afin de déterminer la surface habitable au sens de l’article R. 156-1 du code de la construction et de l’habitation,
fixer, à titre principal, le loyer mensuel hors charges à la somme de 830,84 euros,
subsidiairement, fixer le loyer mensuel hors charges à la somme de 880 euros,
dire et juger que cette fixation s’applique pour la période antérieure à la suspension du loyer principal résultant de la mesure de police administrative, ainsi qu’à compter de la reprise éventuelle de l’exigibilité du loyer après mainlevée de l’arrêté préfectoral d’insalubrité,
condamner M. [V] [Y] et la SCI AUX PETITS JARDINS, au besoin in solidum, à restituer le trop-perçu correspondant :
à titre principal, à hauteur de 149,16 euros par mois, soit 1 939,08 euros pour la période novembre 2024 à novembre 2025 inclus (13 mensualités),
subsidiairement, à hauteur de 100 euros par mois, soit 1 300 euros pour la même période,
le tout à compter de la demande du 31 octobre 2024, sans préjudice de la suspension du loyer principal à compter du 1er décembre 2025 jusqu’à mainlevée de l’arrêté préfectoral d’insalubrité,
ordonner l’établissement d’un avenant au bail portant mention du loyer ainsi fixé, sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification du jugement,
Sur le DDT/DPE :
condamner M. [V] [Y] et la SCI AUX PETITS JARDINS, au besoin in solidum, à leur payer la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice résultant du défaut de remise régulière, complète et utile du DDT/DPE à la signature du bail et de la remise tardive du DPE,
Sur l’obligation de délivrance, le préjudice de jouissance et les travaux :
dire et juger que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et à l’obligation de jouissance paisible, au regard des désordres constatés, notamment par l’expertise amiable, le rapport [Localité 7] et l’arrêté préfectoral d’insalubrité,
condamner M. [V] [Y] et la SCI AUX PETITS JARDINS, au besoin in solidum, à leur payer des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, à hauteur de 980 euros par mois à compter du 19 juin 2024 et jusqu’au jugement à intervenir, sous réserve de la prise en compte, le cas échéant, des périodes durant lesquelles le loyer n’est pas dû du fait de la mesure de police,
subsidiairement, allouer toute somme que le tribunal estimera appropriée au regard de la gravité des désordres objectivés,
condamner M. [V] [Y] et la SCI AUX PETITS JARDINS, au besoin in solidum, à leur payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,
ordonner, sur le fondement de l’article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989, la réalisation des travaux de remise en état et de mise en conformité, dans un délai fixé par la juridiction, et notamment ceux visés par l’arrêté préfectoral du 04 novembre 2025,
dire que les travaux devront être organisés dans des conditions compatibles avec l’arrêté préfectoral d’insalubrité, la sécurité des occupants, la présence d’un enfant en bas âge et, le cas échéant, les obligations d’hébergement ou de relogement temporaire mises à la charge du bailleur
lorsque les travaux ne peuvent être exécutés en milieu occupé,
dire et juger qu’ils n’ont commis aucune faute ni obstruction dans l’exécution du bail ou dans l’organisation des travaux, leur demande tendant uniquement au respect du cadre légal et administratif applicable au logement déclaré insalubre,
dire et juger qu’à compter du 1er décembre 2025, le loyer principal n’est pas dû jusqu’à mainlevée, seules les charges restant dues, conformément à la notification ARS, et, à tout le moins, autoriser ou ordonner toute mesure de réduction ou consignation que le tribunal estimera nécessaire jusqu’à l’exécution des travaux,
Sur le congé pour vendre :
A titre principal,
dire et juger que le congé pour vendre délivré le 30 décembre 2025 est nul ou à tout le moins inopposable, faute d’offre de vente ferme et précise, l’assiette du bien étant annoncée comme devant faire l’objet d’une division parcellaire préalable et le consistance vendue n’étant pas déterminée avec la précision requise,
A titre subsidiaire,
dire et juger qu’en tout état de cause, ce congé ne peut faire échec aux protections légales des occupants attachées à l’arrêté préfectoral d’insalubrité, et que la date de départ alléguée au 10 juillet 2026 est inopposable tant que la situation administrative n’est pas régularisée (mainlevée),
Sur l’expertise (en tant que de besoin) :
ordonner, en tant que de besoin, une expertise judiciaire,
Sur le rejet des prétentions adverses, les frais, les dépens et l’exécution provisoire :
débouter M. [V] [Y] et la SCI AUX PETITS JARDINS de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,
condamner M. [V] [Y] et la SCI AUX PETITS JARDINS, au besoin in solidum, à leur payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
condamner M. [V] [Y] et la SCI AUX PETITS JARDINS aux entiers dépens, en ce compris les éventuels frais d’exécution au sens des articles L. 111-7 et L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution,
dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Aux termes de leurs conclusions n°2, déposées le 10 février 2026, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [V] [Y] et la SCI AUX PETITS JARDINS, intervenante volontaire, demandent de :
-débouter M. [D] [U] et Mme [J] [W] de l’ensemble de leurs demandes,
-condamner M. [D] [U] et Mme [J] [W] aux entiers dépens,
-condamner M. [D] [U] et Mme [J] [W] à leur verser la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 09 juin 2026, les parties, représentées par leur conseil respectif, s’en sont rapporté à leurs dernières écritures telles que visées ci-dessus.

La décision a été mise en délibéré au 08 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire il convient de rappeler que les demandes de  » dire et juger « ,  » constater « ,  » donner acte  » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne sont pas susceptibles de conférer des droits à la partie qui les formule.

Il n’y a donc pas lieu de statuer à leur sujet.

Sur l’intervention volontaire de la SCI AUX PETITS JARDINS et les débiteurs des condamnations

L’article 328 du code de procédure civile dispose que l’intervention volontaire est principale ou accessoire.

Il est précisé à l’article 329 du même code que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

L’article 31 du code de procédure civile prévoit que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Par ailleurs, l’article 1310 du code civil prévoit que la solidarité est légale ou conventionnelle et qu’elle ne se présume pas.

En l’espèce, il est versé aux débats l’attestation notariée selon laquelle la SCI AUX PETITS JARDINS a, par acte authentique du 21 décembre 2018, acquis la propriété de la maison d’habitation située [Adresse 5], ce qui correspond donc au bien loué à M. [D] [U] et Mme [J] [W].

La SCI AUX PETITS JARDINS a ainsi un intérêt légitime à agir et son intervention volontaire est donc recevable.

Il convient toutefois de constater que le bail a été signé par M. [V] [Y] en son nom personnel et non en sa qualité de gérant de la SCI AUX PETITS JARDINS, de sorte qu’il doit être condamné, conjointement mais non solidairement, aux côtés de cette dernière.

Sur la demande en réduction du loyer

Sur la détermination de la surface habitable

Aux termes de l’article R. 156-1 du code de la construction et de l’habitation, la surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Il résulte de ces dispositions que la surface habitable correspond à la surface réelle dans laquelle les occupants vont vivre au quotidien.

En l’espèce, il est constant que le contrat de bail mentionne une surface habitable de 100 m², distincte de celle établie par le diagnostic de performance énergétique.

Il résulte en effet du diagnostic de performance énergétique établi à la demande du bailleur le 02 juillet 2024 que la surface habitable est de 84,78 m².

Il est précisé en page 13 de ce document que « la surface habitable figurant en première page correspond à la surface habitable définie réglementairement à l’article R. 156-1 du code de la construction et de l’habitation, augmentée de la surface des éventuelles vérandas chauffées ».

Le diagnostic établi en 2018 mentionnait quant à lui, à titre indicatif, une surface habitable similaire, à savoir 83m².

Le bailleur ne conteste pas la surface calculée par le diagnostiqueur immobilier qu’il a mandaté, mais soutient que la surface habitable mentionnée dans le contrat de bail comprend la buanderie, ce qui expliquerait la différence de mesure. Il fait valoir notamment que la buanderie répond aux critères de la surface habitable compte tenu de sa hauteur sous plafond et d’une accessibilité directe depuis l’intérieur du logement.

M. [D] [U] et Mme [J] [W] considèrent en revanche que cette pièce ne présente pas les caractéristiques d’une pièce d’habitation, mais celles d’un local annexe et technique situé dans un niveau de cave ou de sous-sol semi-enterré.

Le point en litige porte donc sur la question de savoir si la buanderie située au rez-de-chaussée du bien pris à bail, présente une affectation et des caractéristiques d’habitation au sens de l’article R. 156-1 du code de la construction et de l’habitation.

A cet égard, les demandeurs versent aux débats (pièce n°17) des photographies montrant que la pièce litigieuse est dépourvue d’aménagements d’habitation et de chauffage, qu’elle se trouve à proximité immédiate d’un espace de stockage ou de garage et qu’elle comporte des ouvertures (fenêtres) de faible dimension, qui la font correspondre en réalité à un local semi-enterré à usage annexe et technique.

Cette configuration est corroborée par les constatations techniques de l’expertise amiable de janvier 2025 qui décrit le rez-de-chaussée comme « composé d’un sous-sol, d’une buanderie non chauffée sans embellissements et d’un garage », l’étage constituant le seul niveau d’habitation, ainsi que par la description du logement faite par l'[Localité 7] le 24 juin 2025 qui distingue la partie « logement » située à l’étage et les locaux annexes (garage, buanderie et espace de rangement) qu’elle qualifie au demeurant de « cave », situés en rez-de-chaussée semi-enterré.

De leur côté, M. [V] [Y] et la SCI AUX PETITS JARDINS ne versent en procédure aucun élément technique probant démontrant une affectation et des caractéristiques d’habitation au sens de l’article R. 156-1 précité, étant en outre observé que l’état des lieux d’entrée établi le 6 juillet 2023 ne décrit que les pièces de l’étage et ne mentionne pas la buanderie en cause, ce qui corrobore le fait qu’elle n’était pas considérée comme un espace habitable.

En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments et sans qu’il soit nécessaire de recourir à une mesure d’expertise ou de mesurage judiciaire, il y a lieu de retenir la surface habitable telle qu’indiquée dans le diagnostic de performance énergétique établi par un diagnostiqueur agréé par l’Etat, à savoir 84,78 m², et de dire que la surface habitable mentionnée dans le contrat de bail est erronée.

Sur la diminution du loyer

Aux termes de l’article 3-1 de la loi du 06 juillet 1989 auquel le bail est soumis, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté.

A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

En l’espèce, le bailleur doit supporter la diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté entre la surface habitable erronée mentionnée dans le contrat de bail et la surface habitable réelle.

Aux termes du contrat de bail, la surface habitable est de 100 m². Un vingtième de cette surface, soit 5%, correspond à 5 m².

Selon le diagnostic de performance énergétique, la surface habitable est de 84,78 m². La différence avec la surface mentionnée au contrat de bail est ainsi de 15,22 m², soit de 15,22 %.

Ainsi, il résulte des éléments du dossier que M. [D] [U] et Mme [J] [W] peuvent prétendre à une diminution du loyer en raison d’une surface habitable mentionnée au bail qui est supérieure d’un vingtième à celle existant réellement.

Depuis la conclusion du bail, le loyer hors charges est fixé à 980 euros.

Or, il aurait dû être fixé à la somme de 830,84 euros, compte tenu de l’écart de 15,22 % constaté.

Il convient donc de fixer le loyer mensuel à la somme de 830,84 euros hors charges, les charges mensuelles étant fixées à 50 euros.

Conformément à l’article 3-1 de la loi du 06 juillet 1989, si la demande de diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

La demande en diminution du loyer par les locataires étant intervenue le 31 octobre 2024, soit plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer prendra effet à compter du 31 octobre 2024 et ce, sans préjudice de la suspension du loyer principal à compter du 1er décembre 2025 jusqu’à mainlevée de l’arrêté préfectoral d’insalubrité.

Sur la demande de restitution du trop-perçu de loyers

En application de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

En l’espèce, eu égard à la réduction du loyer à compter du 31 octobre 2024, M. [D] [U] et Mme [J] [W] sont bien fondés à solliciter le remboursement du trop-perçu de loyers par le bailleur pour les 13 mois ayant couru jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2025 incluse (compte tenu de la suspension du loyer principal à compter du 1er décembre 2025), soit la somme de 1 939,08 euros (980?- 830,84 = 149,16 euros x 13 mois).

M. [V] [Y] et la SCI AUX PETITS JARDINS seront dès lors condamnés à payer à M. [D] [U] et Mme [J] [W] la somme de 1 939,08 euros au titre de la restitution du trop-perçu de loyers pour la période considérée.

Sur la demande d’établissement d’un avenant au contrat de location

En application de l’article 1193 du code civil qui dispose que « les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ou pour les causes que la loi autorise », M. [D] [U] et Mme [J] [W] seront déboutés de cette demande, étant observé qu’ils disposeront en tout état de cause à compter du présent jugement d’un titre pour faire valoir leurs droits.

Sur la demande tirée de la remise tardive du DPE

L’article 3-3 de la loi du 06 juillet 1989 énumère la liste des documents qui constituent le dossier de diagnostic technique (DDT) que le bailleur doit fournir au locataire lors de la signature du contrat de bail ou de son renouvellement, parmi lesquels figurent le diagnostic de performance énergétique (DPE), le constat de risque d’exposition au plomb, l’état d’amiante et l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz.

L’obligation à la charge du bailleur n’est qu’informative et la loi ne prévoit pas de sanction, sauf à ce que le locataire démontre un préjudice résultant de la non-délivrance ou de la délivrance tardive de ces documents.

En application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient à celui qui se prévaut d’une obligation de la prouver.

En l’espèce, les demandeurs contestent avoir reçu une copie de l’intégralité des documents lors de la signature du bail et avoir apposé leurs initiales sur le dossier de diagnostic édité le 07 septembre 2018. Ils soutiennent que si un dossier complet, régulier et utile leur avait effectivement été remis lors de la signature du bail, la question de la surface de référence et de la consistance réelle du logement n’aurait pas donné lieu aux échanges ultérieurs ni à l’intervention de l’assurance de protection juridique.

M. [V] [Y] et la SCI AUX PETITS JARDINS versent aux débats un dossier de diagnostic technique, dont un DPE classant le logement en classe G au titre de la consommation énergétique, établi le 07 septembre 2018 au nom de M. et Mme [P] [X] mentionnés comme propriétaires, valable jusqu’au 06 septembre 2024 pour la location et comportant en bas de chaque page les initiales « SK » et « GK », qu’ils présentent comme ayant été remis aux locataires et paraphé par eux, ce que ces derniers contestent.

Il convient en premier lieu de constater que les initiales « SK » et « GK » ne sont pas celles des locataires, en l’absence de correspondance avec leurs patronymes.

En second lieu, il n’est produit aucun élément permettant de justifier de la remise effective de ce dossier aux locataires lors de la signature du bail.

Si le bailleur justifie avoir fait établir, le 02 juillet 2024, un nouveau DPE à la suite de la réception du courrier des locataires et de la réalisation de travaux de rénovation, ce document n’a nécessairement pu être communiqué que postérieurement à son établissement, soit un an après la conclusion du bail.

Dès lors, le bailleur ne justifie pas avoir mis à disposition des candidats locataires le dossier de diagnostic technique dont le DPE, ni l’avoir annexé au contrat de location lors de sa signature, le 06 juillet 2023.

Le manquement du bailleur à son obligation d’information est dès lors établi.

II est de jurisprudence constante que le préjudice résultant de la carence du bailleur dans son obligation d’information ne consiste que dans la perte d’une chance de ne pas contracter le bail.

En l’espèce, M. [D] [U] et Mme [J] [W] exposent que leur préjudice consiste dans l’impossibilité dans laquelle ils se sont trouvés de contracter en parfaite connaissance de cause, les informations essentielles relatives à la surface de référence et à la performance énergétique du logement n’ayant pas été portées à leur connaissance au moment de la conclusion du bail, ce qui équivaut à la perte d’une chance de ne pas contracter le bail.

Pour autant, il convient d’observer qu’en acceptant de contracter sans disposer du DPE, les locataires ont pris le risque de ne pas être parfaitement informés sur les performances du logement en matière énergétique, et qu’une fois en mesure de les appréhender, ils ont sollicité leur bailleur qui a fait installer une pompe à chaleur en remplacement de l’ancienne chaudière à fioul, ce qui a permis le classement du logement en classe énergétique C.

Il n’est pas démontré que, même parfaitement informés relativement à la performance énergétique du logement, ils n’auraient pas contracté.

En revanche, il est établi que la délivrance tardive (en juillet 2024) d’un DPE n’a pas permis de purger, dans le délai de six mois suivant la prise d’effet du bail, la question de la surface habitable réelle et qu’elle a privé les locataires de la possibilité de demander une diminution du loyer avec une prise d’effet à la date de signature du bail et non à la date de la demande.

Ce préjudice sera justement indemnisé par une somme de 1 000 euros, au paiement de laquelle M. [V] [Y] et la SCI AUX PETITS JARDINS seront condamnés.

Sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent

Sur la demande indemnitaire au titre du trouble de jouissance

En application des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le bailleur est en outre obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat.

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
-disposer de dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, dans un état conforme à leur usage?;
-être doté de branchements d’électricité et de gaz ainsi que des équipements de chauffage et de production d’eau chaude en bon état d’usage et de fonctionnement ;
-permettre une aération suffisante.

L’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le locataire est quant à lui notamment obligé de :
-répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
-prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;
-permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution des travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués.

Enfin, il ressort de l’article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989 que « si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.
L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.
Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6 ».

En l’espèce, les pièces produites aux débats établissent que l’expert amiable, qui a dressé son rapport le 06 janvier 2025, a conclu à une indécence du bien s’agissant de l’humidité et de l’aération du logement, de la non-conformité de l’installation électrique et de la fosse septique et de la présence à l’arrière de la maison d’une dépendance en ruine qui risque de s’effondrer. Il a estimé nécessaires plusieurs travaux dont un remplacement de la fosse septique, une isolation par l’extérieur du bâtiment, l’installation d’une VMC, une reprise de la plomberie, une vérification de l’installation électrique et une sécurisation/destruction de la dépendance ;

Il n’est pas contesté qu’aucune expertise judiciaire n’a eu lieu dans le cadre de la présente affaire et que le bailleur n’était pas présent à l’expertise amiable, malgré sa convocation.

Néanmoins il convient de rappeler que, si une expertise non judiciaire et non contradictoire ne peut servir de seul fondement à une condamnation, elle peut être examinée et soumise à la discussion contradictoire.

Il convient en outre de constater que cette expertise est corroborée par d’autres éléments du dossier.

Ainsi, le rapport de l'[Localité 7] [Localité 9] Est en date du 24 juin 2025, faisant suite à une enquête sanitaire 30 avril 2025, a constaté les désordres suivants :
escaliers non sécurisés en raison d’absence de garde-corps ou de hauteur de garde-corps insuffisante, entraînant un risque de chute,
garde-corps non sécurisé en partie arrière du logement, au niveau du fossé, entraînant un risque de chute,
installation électrique non sécurisée entraînant un risque d’électrisation, d’électrocution et d’incendie,
présence excessive d’humidité pouvant occasionner le développement de moisissures, avec risques de survenue et d’aggravation de pathologies (maladies pulmonaires, asthmes, allergies, maladies infectieuses ou parasitaires),
revêtements de certains murs et plafonds dégradés en raison de problèmes d’humidité ; cette situation conduit au développement de moisissures,
absence de système permanent et efficace de renouvellement de l’air pouvant entraîner des maladies pulmonaires, asthme et allergies,

Le rapport a ainsi préconisé divers travaux à savoir : la mise en sécurité des escaliers du logement, du fossé présent en partie arrière du logement, et de l’installation électrique ; la recherche et la suppression des causes d’humidité ; la remise en état des supports colonisés par la moisissure ; ainsi que la mise en place d’un système de ventilation efficace et conforme à la législation en vigueur dans l’ensemble des pièces du logement.

Par ailleurs, au vu du rapport de l'[Localité 7], le préfet de Meurthe-et-Moselle a déclaré le bien insalubre et a prescrit la réalisation des travaux listés par l'[Localité 7], dans un délai de six mois.

En outre, les demandeurs versent aux débats des factures d’électricité montrant que malgré un classement énergétique du logement en C, celui-ci reste particulièrement énergivore en période de chauffe.

Au vu de ces éléments, il est établi que le bailleur a manqué à son obligation de délivrer un logement décent, et il n’est versé en procédure aucune pièce justifiant de la réalisation des travaux prescrits, ni aucune notification de la mainlevée de l’arrêté de traitement de la situation d’insalubrité.

M. [D] [U] et Mme [J] [W] vivent ainsi depuis plusieurs mois dans un logement ne présentant pas les caractéristiques attendues en matière de décence.

La non-conformité aux dispositions relatives au logement décent peut être retenue par le simple constat des désordres et même si le bailleur a effectué des diligences pour tenter d’y remédier.

Cette non-conformité du logement a nécessairement causé un préjudice de jouissance à M. [D] [U] et Mme [J] [W], en ce qu’ils ont vécu dans un logement anormalement humide et dont le système de ventilation était insuffisant pour renouveler l’air correctement.

Il convient donc de réparer ce dommage, en tenant compte à la fois de la gravité des désordres et du fait qu’ils n’affectaient pas toutes les pièces de vie.

Il apparait donc opportun de retenir une réduction à hauteur de 20% du loyer mensuel, soit 196 euros par mois.

En outre, il apparait que les premiers constats des désordres ont été faits en juin 2024 (date du premier courrier des locataires se plaignant du froid et de l’humidité notamment).

La période à dédommager se situe donc entre juillet 2024 et le 30 novembre 2025, date à partir de laquelle la suspension du paiement du loyer a été ordonnée suite au constat de non décence, soit 17 mois, ce qui représente un total de 3 332 euros.

Les défendeurs seront donc condamnés à payer ladite somme aux demandeurs à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi.

Sur la demande indemnitaire au titre du préjudice moral

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, le docteur [Q] atteste dans deux certificats versés au dossier que M. [D] [U] et Mme [J] [W] présentent un état de stress psychologique secondaire à la situation sanitaire de leur logement.

Outre la conséquence effective sur leur état de santé, les locataires ont dû faire face aux tracas découlant de l’existence des désordres et de la mobilisation de différents services pour faire reconnaitre les dysfonctionnements subis.

Il en résulte un préjudice moral qui sera justement indemnisé par l’allocation d’une somme de 500 euros.

Sur la demande d’exécution des travaux

Compte tenu de ce qui précède, il sera ordonné au bailleur de procéder à la réalisation des travaux prescrits par l’autorité préfectorale dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement. Les demandeurs ne justifient pas d’autres travaux, non préconisés par l’administration, qui auraient été rendu nécessaires par l’état du bien.

Il n’y a pas lieu à réduction ou consignation du loyer jusqu’à exécution des travaux dès lors que le loyer principal est suspendu jusqu’à notification de la mainlevée de l’arrêté d’insalubrité.

Sur le congé pour vendre

Sur la demande d’annulation du congé en raison de l’imprécision de l’offre

Selon l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux. Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire, est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Il doit reproduire également à peine de nullité les cinq premiers alinéas de l’article 15-II.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 06 juillet 2023 mentionne que le bien loué, situé [Adresse 5], consiste en une maison individuelle comprenant cinq pièces principales et comportant un grenier, une terrasse, un balcon, un garage, un parking une place, des caves et un jardin, sans plus de précision.

Cette maison est située sur un terrain plus vaste (parcelle cadastrée [Cadastre 1]) sur lequel est édifié un immeuble de type dépendance.

Le congé pour vente délivré aux locataires le 30 décembre 2025, mentionne que « le bien concerné par la vente comprend la maison édifiée sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 2], ainsi que l’usage actuel d’une partie de la parcelle cadastrée section [Cadastre 1], laquelle fera l’objet d’une division parcellaire préalable à la vente. La surface totale concernée est estimée à environ 690 m² (…) ».

Il résulte de l’attestation notariée versées aux débats que la maison d’habitation et le terrain attenant représentent une surface totale de 12 a et 49 ca, soit presque le double de la surface approximative proposée à la vente (690 m² soit 6,9 a).

Le congé, pour être valable, doit permettre au locataire d’apprécier la pertinence de l’offre et donc être précis sur l’objet de l’offre de vente. La consistance exacte du bien proposé à M. [D] [U] et Mme [J] [W] n’est pas identifiable avec précision puisque la maison qu’ils occupent est entourée d’un terrain sur lequel est édifiée une dépendance, sans que les locataires puissent savoir quelle partie du terrain leur est éventuellement proposée à la vente.

Cependant, les demandeurs n’établissent pas la réalité du grief que leur aurait causé cette incertitude quant à la consistance exacte du bien offert à la vente, alors qu’il ne ressort d’aucun élément du dossier qu’ils aient eu l’intention de se porter acquéreurs.

Dès lors, aucune nullité n’est encourue de ce chef, à défaut de grief.

Sur la validité du congé au regard de sa date de délivrance

Il résulte des dispositions de l’article 15 I alinéa 4 de la loi du 06 juillet 1989 que la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié l’arrêté prévu à l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

En l’espèce, il résulte de l’arrêté d’insalubrité du 04 novembre 2025 que la procédure contradictoire aux termes de laquelle le logement litigieux a été qualifié d’impropre à l’habitation a été initiée le 11 septembre 2025, de sorte que la possibilité pour le bailleur de délivrer un congé était suspendue à compter de cette date. Le congé ayant été délivré le 30 décembre 2025, il a été donné durant la période au cours de laquelle cette possibilité était suspendue pour le bailleur.

En conséquence, il y a lieu de déclarer nul le congé pour vendre délivré le 30 décembre 2025.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [V] [Y] et la SCI AUX PETITS JARDINS, qui succombent principalement, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’est pas équitable de laisser à la charge de M. [D] [U] et Mme [J] [W] les frais qu’ils ont avancés au titre de la présente procédure.

M. [V] [Y] et la SCI AUX PETITS JARDINS seront condamnés in solidum au paiement d’une somme qui sera fixée à 1000 euros au titre de l’article 700 précité. Ils seront déboutés de leur demande formée sur le même fondement.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

REÇOIT la SCI AUX PETITS JARDINS en son intervention volontaire ;

FIXE le loyer mensuel hors charges à la somme de 830,84 euros, compte tenu de l’écart constaté entre la surface habitable erronée mentionnée dans le contrat de bail et la surface habitable réelle ;

DIT que cette diminution de loyer prendra effet à compter du 31 octobre 2024 et ce, sans préjudice de la suspension du loyer principal à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à mainlevée de l’arrêté préfectoral d’insalubrité ;

CONDAMNE M. [V] [Y] et la SCI AUX PETITS JARDINS à payer à M. [D] [U] et Mme [J] [W] la somme de 1 939,08 euros au titre de la restitution du trop-perçu de loyers pour la période du 31 octobre 2024 au 30 novembre 2025 ;

DÉBOUTE M. [D] [U] et Mme [J] [W] de leur demande tendant à voir ordonner l’établissement d’un avenant au contrat de bail ;

CONDAMNE M. [V] [Y] et la SCI AUX PETITS JARDINS à payer à M. [D] [U] et Mme [J] [W] la somme de 1 000 euros en réparation du préjudice résultant du défaut de remise régulière, complète et utile du dossier diagnostic technique à la signature du bail et de la remise tardive du DPE ;

CONDAMNE M. [V] [Y] et la SCI AUX PETITS JARDINS à payer à M. [D] [U] et Mme [J] [W] la somme de 3 332 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE M. [V] [Y] et la SCI AUX PETITS JARDINS à payer à M. [D] [U] et Mme [J] [W] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

ORDONNE à M. [V] [Y] et la SCI AUX PETITS JARDINS d’effectuer, à leurs frais, dans les lieux loués situés [Adresse 5], les travaux prescrits par l’arrêté préfectoral du 04 novembre 2025, à savoir :
la mise en sécurité des escaliers du logement,
la mise en sécurité du fossé présent en partie arrière du logement,
la mise en sécurité de l’installation électrique avec fourniture d’une attestation par un professionnel qualifié de type « Consuel mis en sécurité » ou un diagnostic électrique vierge d’anomalies,
la recherche et la suppression des causes d’humidité,
la remise en état des supports colonisés par la moisissure,
la mise en place d’un système de ventilation efficace et conforme à la législation en vigueur dans l’ensemble des pièces du logement afin d’en assurer le renouvellement permanent de l’air ;

DIT que ces travaux devront être réalisés dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision?;

RAPPELLE que ces travaux?devront être organisés conformément aux dispositions des articles L. 521-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation ;

DÉBOUTE M. [D] [U] et Mme [J] [W] de leur demande de réduction ou consignation des loyers jusqu’à exécution des travaux ;

DÉCLARE nul et de nul effet le congé pour vendre délivré le 30 décembre 2025 ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [Y] et la SCI AUX PETITS JARDINS à payer à M. [D] [U] et Mme [J] [W] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. [V] [Y] et la SCI AUX PETITS JARDINS de leur demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [Y] et la SCI AUX PETITS JARDINS aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État dans le département.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le greffierLe juge