RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/01019 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GFRT

S.C.I. MA

C/

S.A.S. COGESIM SML IMMOBILIER

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1], décision attaquée en date du 12 Mars 2024, enregistrée sous le n° 22/00814

COUR D’APPEL DE METZ

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU 16 OCTOBRE 2026

APPELANTE :

S.C.I. MA

Représentée par son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Déborah BEMER, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

S.A.S. COGESIM SML IMMOBILIER

Représentée par son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Thomas ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : En application de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 07 Avril 2026 tenue par Mme Sandrine MARTIN, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 16 Octobre 2026, en application de l’article 450 alinéa 3 du code de procédure civile.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Cindy NONDIER

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : Mme DEVIGNOT, conseillère faisant fonction de Présidente de Chambre

ASSESSEURS : Mme MARTIN,Conseillère

M. MICHEL, Conseiller

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Mme Sandrine MARTIN, conseillère pour la conseillère faisant fonction de Présidente de Chambre régulièrement empêchée et par Mme Marion GIACOMINI, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Le 12 novembre 2015, la SCI MA a donné à bail commercial à la SARL [Q] [R] exploitant une agence immobilière, un immeuble situé [Adresse 1] à Freyming Merlebach (57800). A cette date, la SCI MA et la SARL [Q] [R] avaient le même dirigeant social en la personne de M. [D] [Q].

La SAS Cogesim SML Immobilier est venue aux droits de la SARL [Q] [R].

Par acte sous seing privé du 5 mai 2021, l’intégralité des parts sociales de la SARL [Q] [R] a été cédée à la SAS Cogesim SML Immobilier.

Le 1er juin 2021, la SARL [Q] [R] a fait l’objet d’une transmission universelle de patrimoine au profit de la SAS Cogesim SML Immobilier. La SAS Cogesim SML Immobilier est devenue le preneur des locaux concernés.

Par acte d’huissier du 15 juillet 2022, la SCI MA a fait assigner la SAS Cogesim SML Immobilier devant le tribunal judiciaire de Sarreguemines.

Elle a demandé au tribunal, selon ses dernières conclusions récapitulatives, de:

– dire que le bail commercial du 12 novembre 2015 a été rompu unilatéralement par la SAS Cogesim SML Immobilier le 30 avril 2022,

– constater l’absence de mise en demeure préalable,

– dire au surplus qu’aucun grief ne justifie la résiliation provoquée,

– débouter la SAS Cogesim SML Immobilier de toutes ses demandes,

En conséquence,

– condamner la SAS Cogesim SML Immobilier à lui payer la somme de 138,30 euros au titre de l’arriéré locatif au 30 juin 2022, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

– condamner la SAS Cogesim SML Immobilier à lui payer la somme de 25.133,28 euros à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

– condamner la SAS Cogesim SML Immobilier à lui payer la somme de 873,99 euros au titre des frais de remise en état de la chaudière, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

– condamner la SAS Cogesim SML Immobilier à lui payer la somme de 620 euros au titre des frais d’entretien extérieur, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

– condamner la SAS Cogesim SML Immobilier à lui payer la somme de 988 euros au titre de la remise en état du mobilier de cuisine, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

– condamner la SAS Cogesim SML Immobilier à lui payer la somme de 511,70 euros au titre du constat d’huissier, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

– condamner la SAS Cogesim SML Immobilier à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la SAS Cogesim SML Immobilier aux entiers frais et dépens.

En réponse, et selon ses dernières conclusions récapitulatives, la SAS Cogesim SML Immobilier a demandé au tribunal de:

– débouter la SCI MA de ses demandes,

reconventionnellement,

– juger sa demande reconventionnelle recevable et bien fondée,

En conséquence,

– prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail commercial liant les parties en date du 12 novembre 2015 aux torts du bailleur

– fixer la date d’effet de résolution du contrat au 31 décembre 2021 avec toutes conséquences de droit,

– condamner la SCI MA à lui payer:

-16.200 euros au titre de l’indemnisation de ses préjudices directs découlant de la situation avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir

-558,40 euros au titre du remboursement des deux constats d’huissier avec intérêts au taux légal

-3.130 euros à titre principal et 1.565 à titre subsidiaire en remboursement des frais de consommation de fioul

-6.000 euros de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la décision

– condamner la SCI MA à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par jugement contradictoire rendu le 12 mars 2024, le tribunal judiciaire de Sarreguemines a:

– constaté la rupture unilatérale anticipée du bail liant les parties aux torts de la SAS Cogesim SML Immobilier à la date du 1er mai 2022,

– rejeté toutes les demandes de paiement de la SCI MA,

– rejeté toutes les demandes reconventionnelles de la SAS Cogesim SML Immobilier,

– laissé à chaque partie la charge de ses dépens sans indemnité pour frais irrépétibles.

Par déclaration déposée au greffe de la cour d’appel de Metz le 10 juin 2024, la SCI MA a interjeté appel aux fins d’infirmation du jugement en ce qu’il a: constaté la rupture unilatérale anticipée du bail liant les parties aux torts de la SAS Cogesim SML Immobilier à la date du 1er mai 2022, rejeté toutes les demandes de paiement de la SCI MA et laissé à chaque partie la charge de ses dépens sans indemnité pour frais irrépétibles.

Par ses dernières conclusions récapitulatives du 4 février 2026, auxquelles il est référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI MA demande à la cour de:

– dire son appel recevable et bien fondé,

Ainsi,

– infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté ses demandes de paiement et laissé à chaque partie la charge de ses dépens sans indemnité pour les frais irrépétibles,

Et statuant à nouveau,

– dire que le bail commercial du 12 novembre 2015 a été rompu unilatéralement par la SAS Cogesim SML Immobilier le 30 avril 2022,

– constater l’absence de mise en demeure préalable,

– dire au surplus qu’aucun grief ne justifie la résiliation provoquée,

– débouter la SAS Cogesim SML Immobilier de toutes ses demandes,

Ainsi,

– condamner la SAS Cogesim SML Immobilier à lui payer la somme de 138,30 euros au titre de l’arriéré locatif au 30 juin 2022, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

– condamner la SAS Cogesim SML Immobilier à lui payer la somme de 25.133,28 euros à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

– condamner la SAS Cogesim SML Immobilier à lui payer la somme de 873,99 euros au titre des frais de remise en état de la chaudière, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

– condamner la SAS Cogesim SML Immobilier à lui payer la somme de 620 euros au titre des frais d’entretien extérieur, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

– condamner la SAS Cogesim SML Immobilier à lui payer la somme de 988 euros au titre de la remise en état du mobilier de cuisine, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

– condamner la SAS Cogesim SML Immobilier à lui payer la somme de 511,70 euros au titre du constat d’huissier, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

– condamner la SAS Cogesim SML Immobilier à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la SAS Cogesim SML Immobilier aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, la SCI MA fait valoir que la SAS Cogesim SML Immobilier a manqué à ses obligations contractuelles. Elle rappelle que le bail conclu le 12 novembre 2015 est assorti d’un état des lieux et que son article 5.1 prévoit une prise des lieux en l’état. L’état initial du bien loué ayant été approuvé sans réserve par le locataire lors de l’état des lieux d’entrée et l’intimée ayant pris pleinement connaissance du bail et de l’état de l’immeuble à l’occasion de l’acquisition des parts de la SARL [Q] [R], la SCI MA estime que les moyens tirés des défauts de l’immeuble sont vains et infondés. Elle souligne par ailleurs que l’article 5.2 du bail décharge le propriétaire de l’obligation de gros entretien de sorte que la totalité de l’entretien des lieux incombe au preneur.

La SCI MA indique avoir toujours refusé la résiliation anticipée conventionnelle du bail, lequel courait jusqu’au 11 novembre 2024. Elle expose néanmoins que la SAS Cogesim SML Immobilier a libéré les lieux brutalement et décidé unilatéralement de cesser de payer le loyer à compter du 1er mai 2022. N’ayant commis aucune faute, elle considère que cette rupture unilatérale, injustifiée et fautive, justifie sa condamnation à réparer l’ensemble de ses préjudices.

A ce titre, elle fait valoir qu’à la date de la résiliation unilatérale, soit le 30 avril 2022, l’intimée était redevable de 138,30 euros au titre du surplus correspondant à la révision du loyer depuis décembre 2021. Elle sollicite en outre une indemnisation de 25.133,28 euros au titre des loyers qui auraient dû être versés jusqu’au terme du bail, en application des articles 1231-2 du code civil et L145-4 du code de commerce, estimant n’avoir pas à démontrer que les locaux n’étaient pas relouables pour la période courant de la restitution au 11 novembre 2024, et relevant qu’ils n’ont effectivement pas été reloués immédiatement après le départ de l’intimée. Enfin, la SCI MA demande la condamnation de la SAS Cogesim SML Immobilier à procéder à la remise en état des lieux. Elle soutient que les factures établies par le fils de son gérant au titre des frais d’entretien extérieur et de remise en état du mobilier ne sont pas entachées de partialité, celles-ci se bornant à constater l’état des lieux et les nécessités de remise en état. Elle affirme que l’intimée doit répondre des dégradations commises durant la période d’exécution du bail commercial, constatées par huissier lors de l’état des lieux de sortie, et sollicite le remboursement des frais de ce constat.

Par ses dernières conclusions récapitulatives du 2 décembre 2025, auxquelles il est référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS Cogesim SML Immobilier demande à la cour de:

– rejeter l’appel de la SCI MA et le dire mal fondé,

– la recevoir au contraire en son appel incident et le dire bien fondé,

– infirmer le jugement en ce qu’il a constaté la rupture unilatérale anticipée du bail liant les parties à ses torts à la date du 1er mai 2022,

Et, statuant à nouveau,

– déclarer irrecevable l’action et les demandes de la SCI MA pour défaut de qualité,

Subsidiairement,

– prononcer la résolution du contrat de bail aux torts exclusifs du bailleur avec effet au 31 décembre 2021,

Et, ce faisant,

– condamner la SCI MA à lui payer les sommes de:

-16.200 euros au titre des préjudices consécutifs à la fermeture de l’agence et à la perte d’exploitation subséquente, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,

-558,40 euros au titre du remboursement des frais des deux constats d’huissier, avec intérêt au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,

-3.130 euros en remboursement de la facture de fioul,

-6.000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,

Plus subsidiairement encore et si par impossible la cour devait rejeter la demande de résolution du bail commercial aux torts exclusifs du bailleur,

– confirmer le jugement entrepris par adoption, substitution ou adjonction de motifs,

En tout état de cause,

– débouter la SCI MA de l’ensemble de ses demandes,

– condamner la SCI MA à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

La SAS Cogesim SML Immobilier soulève l’irrecevabilité de l’action et des demandes de la SCI MA pour défaut de qualité à agir, celle-ci ne justifiant pas qu’elle est toujours propriétaire de l’immeuble donné à bail.

La SAS Cogesim SML Immobilier soutient que le bail commercial doit être résolu aux torts exclusifs du bailleur pour manquement à ses obligations de délivrance conforme et d’entretien, faisant valoir que ce dernier ne peut se prévaloir de l’article 5.2 du contrat l’exonérant du gros entretien, celui-ci étant contraire à l’article R145-35 du code de commerce. Elle relève en outre que l’état des lieux d’entrée dont se prévaut la SCI MA a été signé le 12 décembre 2015 par M. [Q] agissant pour le compte du bailleur et du preneur, alors qu’il devait être dressé contradictoirement à l’occasion de l’entrée en jouissance fixée au 1er décembre 2015 conformément aux articles 5.1 et 2 du contrat. Selon elle, cet acte est un faux établi pour les besoins de la procédure, étant souligné que nul ne peut se constituer de preuve à soi-même.

Elle expose qu’à sa prise de possession des locaux, elle a immédiatement dénoncé de nombreux désordres rendant l’immeuble vétuste, non conforme et non réglementaire, ainsi qu’en atteste le procès-verbal de constat d’huissier du 6 avril 2022. Parmi ces désordres, elle signale notamment le dysfonctionnement du matériel indispensable à l’activité de l’agence, la présence des effets personnels de M. [Q] dans les locaux ainsi que l’absence de chauffage fonctionnel, rendant impossible la poursuite de l’activité par temps froid, sans que l’installation de radiateurs électriques n’y remédie. Elle précise avoir alerté ce dernier dès le 28 octobre 2021 et l’avoir vainement mis en demeure de réaliser les travaux nécessaires. Elle indique qu’après avoir informé le bailleur de l’intervention de la société CSF Bado, laquelle avait constaté un défaut d’entretien prolongé de la chaudière, des discussions s’étaient engagées avec Mme [Q], aboutissant à une proposition de départ anticipé moyennant un préavis de six mois qu’elle avait acceptée. Elle indique avoir, par lettre recommandée du 27 janvier 2022, remercié le bailleur d’avoir accepté la rupture conventionnelle, prévoyant de quitter les lieux le 31 juillet 2022. Elle expose toutefois que la SCI MA est revenue sur cet accord par courrier du 8 février 2022, sans pour autant engager les travaux, de sorte que l’état des locaux demeurait incompatible tant avec la réception de la clientèle qu’avec ses obligations de sécurité envers ses salariés, la contraignant à fermer l’agence de Freyming-Merlebach à compter de janvier 2022.

Dans ces conditions, elle estime avoir valablement pu opposer l’exception d’inexécution au bailleur et suspendre le paiement des loyers, la chose louée ayant été rendue totalement inutilisable. Elle indique avoir informé le bailleur, par courrier du 21 avril 2022, que cette situation la conduirait à réclamer des dommages et intérêts, qu’elle chiffre à 16.200 euros, ainsi que l’indemnisation de préjudices complémentaires incluant le préjudice de jouissance subi par ses salariés, les frais de constat d’huissier, sa facture de fioul et sa surconsommation énergétique.

Elle conclut au rejet des demandes indemnitaires de l’appelante. Elle conteste en premier lieu l’indexation du loyer, faute pour l’appelante de justifier de l’application de l’indice retenu. Elle soutient également que la demande de révision de loyer à compter de décembre 2021 ne lui a jamais été notifiée de sorte qu’elle ne saurait être tenue au paiement des 138 euros réclamés à ce titre. Elle fait par ailleurs valoir que la SCI MA aurait immédiatement repris possession du bien pour l’occuper personnellement avant de le revendre avant le terme du bail de sorte qu’elle n’aurait subi aucun préjudice locatif justifiant la réclamation des loyers du 1er mai 2022 au 11 novembre 2024. Elle estime en outre ne pas avoir à prendre en charge la réparation de la chaudière, au regard de l’inertie du bailleur et de l’absence de justificatif d’entretien annuel, ajoutant que celle-ci est en tout état de cause irréparable. Elle soutient enfin que la facture de la société [L] Service est partiale, d’un montant exorbitant comparé à la facture antérieure et constitue un faux établi pour les besoins de la cause. Elle formule la même critique à l’égard de la facture de remise en état du plan de travail et conteste devoir supporter les frais de constat d’huissier engagés à l’initiative de la SCI MA.

La clôture a été prononcée le 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SCI MA

Il résulte des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, notamment pour défaut de qualité à agir.

A supposer que la SCI MA ne soit plus propriétaire des locaux donnés à bail depuis le départ des lieux de la SAS Cogesim SML Immobilier, ce qui n’est pas justifié, il convient de relever que la SCI MA ne forme des demandes contre la SAS Cogesim SML Immobilier qu’au titre du bail qui avait été conclu avec cette dernière, et alors qu’elle était encore bailleur. Elle a donc qualité à agir.

La fin de non-recevoir soulevée par la SAS Cogesim SML Immobilier sera donc rejetée.

Sur la résiliation du bail

Sur la demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur

L’ancien article 1184 du code civil applicable au contrat dispose que «la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice (’).»

S’agissant des obligations du bailleur, et notamment de l’obligation de délivrance des locaux, l’article 1719 du code civil énonce que «le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:

1° de délivrer au preneur la chose louée (’);

2° d’entretenir cette chose en état de servir l’usage pour lequel elle a été louée;

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.»

L’article 1720 du code civil ajoute que le bailleur «est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives».

Le contrat de bail conclu le 12 novembre 2015 et applicable entre les parties stipule dans son article 5.2 que «le preneur s’engage à prendre les locaux dans l’état où ils se trouvent lors de son entrée en jouissance, à les entretenir en bon état et à y effectuer toutes les réparations nécessaires, y compris celles des articles 605 et 606 du code civil, de sorte qu’ils les rendent en bon état de toutes réparations en fin de jouissance.»

Il ressort des dispositions de l’article 605 du code civil qui concernent initialement les obligations de l’usufruitier que ce dernier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien et que les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, sauf si elles ont été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien depuis l’ouverture de l’usufruit, auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.

L’article 606 du même code précise que «les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien».

Il faut donc déduire de la clause 5.2 du bail et des dispositions susvisées que le preneur devait prendre en charge toutes les réparations d’entretien mais aussi les grosses réparations.

L’article R145-35 du code de commerce, invoqué par la SAS Cogesim SML Immobilier, qui s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, donc au contrat objet du litige, dispose que «ne peuvent être imputés au locataire:

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent (’).

Ainsi en l’espèce, et malgré les dispositions de la clause 5.2 du bail, le bailleur ne pourra imputer au preneur les grosses réparations, ou les travaux relatifs à la vétusté mais seulement s’ils relèvent des grosses réparations visées par l’article 606 du code civil.

Les désordres invoqués par la SAS Cogesim SML Immobilier qui concernent l’absence de fermeture d’un volet, toilettes du rez-de-chaussée inutilisables, absence de fonctionnement du lave-vaisselle de la cuisine relèvent de l’obligation d’entretien qui pèse sur le preneur, étant souligné qu’il y avait d’autres toilettes fonctionnelles au 1er étage.

Si la SAS Cogesim SML Immobilier invoque la vétusté des balcons, leur dangerosité n’est pas établie.

Si le procès-verbal de constat établi par huissier le 6 avril 2022 mentionne la présence de salpêtre et de traces d’humidité dans la cave, il n’est pas démontré que ces désordres empêchent un usage normal des lieux.

Aucun manquement à son obligation de délivrance ne peut donc être imputé à la SCI MA sur ces points.

Par ailleurs, si la SAS Cogesim SML Immobilier invoque une absence d’accès handicapés aux locaux, elle ne justifie pas avoir mis en demeure le bailleur d’y remédier. Aucun manquement grave à ses obligations ne peut donc être retenu contre le bailleur.

S’il résulte tant des attestations du personnel de la SAS Cogesim SML Immobilier que de la SARL CSF Bado, chauffagiste intervenu le 6 janvier 2022 pour l’entretien de la chaudière, qu’il n’y avait pas de chauffage suffisant permettant une jouissance normale des lieux, il convient de relever que la SCI MA justifie que le preneur précédant (SARL [Q] [R]) avait fait entretenir la chaudière le 26 novembre 2020 et changé une pièce. De plus, il est établi qu’après avoir changé le thermostat de la chaudière en mai 2022 cette dernière fonctionnait et assurait un chauffage normal.

En outre, la réparation de la chaudière, voire même son remplacement à supposer celui-ci nécessaire en raison de la vétusté, relevait des obligations d’entretien et de réparations incombant au preneur, une installation de chauffage n’étant pas visée par l’article 606 du code civil.

En conséquence, la demande formée par la SAS Cogesim SML Immobilier tendant à voir prononcer la résiliation du bail aux torts de la SCI MA avec effets au 31 décembre 2021 sera rejetée. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Aucun autre moyen n’étant invoqué par la SCI MA tendant à remettre en cause la disposition du jugement ayant constaté la rupture unilatérale anticipée du bail liant les parties aux torts de la SAS Cogesim SML Immobilier à la date du 1er mai 2022, cette disposition sera confirmée.

Sur les demandes en paiement formées par la SCI MA

Sur la demande en paiement de la somme de 138,38 euros au titre de la révision des loyers

Si la SCI MA sollicite cette somme au titre de «la révision du loyer», il convient de relever que selon les dispositions de l’article R145-20 du code de commerce, toute demande de révision du loyer doit être formée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice. Ce formalisme est impératif.

Or, la SCI MA ne justifie pas avoir respecté cette exigence formelle.

A supposer que cette demande corresponde à l’indexation du loyer, elle ne justifie pas du mode de calcul de la créance qu’elle sollicite, contrairement à ce qu’elle affirme dans ses conclusions.

En l’absence d’éléments permettant de justifier du bien-fondé de ce montant, la SCI MA sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 138,38 euros. C’est donc à juste titre que le jugement a rejeté cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts pour inexécution du bail

Il ressort de l’ancien article 1147 du code civil applicable en l’espèce que le débiteur d’une obligation est condamné à des dommages et intérêts en raison de l’inexécution de son obligation.

Conformément aux dispositions de l’ancien article 1315 du code civil, il appartient à la SCI MA qui invoque la responsabilité contractuelle de la SAS Cogesim SML Immobilier de rapporter la preuve de la faute commise par cette dernière, ainsi que du préjudice que celle-ci lui a causé.

Le contrat de bail conclu pour 9 ans ne prévoyait une rupture anticipée du bail qu’à l’expiration de chaque période triennale. Le bail ayant été conclu le 12 novembre 2015 la SAS Cogesim SML Immobilier ne pouvait résilier de manière anticipée le bail que pour le 11 novembre 2024 ce qui correspondait également au terme du bail initial.

En résiliant unilatéralement le bail au 1er mai 2022, la SAS Cogesim SML Immobilier n’a pas respecté ses obligations contractuelles et a commis une faute puisque la SCI MA devait percevoir le montant des loyers jusqu’au 11 novembre 2024.

Si la SAS Cogesim SML Immobilier invoque le fait que la SCI MA a revendu l’immeuble après son départ elle n’en rapporte pas la preuve.

En conséquence, le préjudice subi par la SCI MA doit être évalué par rapport aux montants des loyers qu’elle aurait dus percevoir jusqu’au 11 novembre 2024.

En l’absence d’éléments justifiant que le loyer était de 827,66 euros mensuels, tel que sollicité par la SCI MA, il convient de retenir la somme de 800 euros par mois, correspondant au montant du loyer tel que fixé dans le contrat de bail, soit une indemnisation totale pour la période allant du 1er mai 2022 au 11 novembre 2024 de 24.293,33 euros (soit [800×30 mois] + [800/30 x 11]).

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a rejeté toutes les demandes en paiement formées par la SCI MA et la SAS Cogesim SML Immobilier sera condamnée à payer à la SCI MA la somme de 24.293,33 euros de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt par application de l’ancien article 1153-1 du code civil.

Sur la demande d’indemnisation au titre de la remise en état des lieux

Par application de l’article 1735 du code civil, le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du bail.

L’article 1730 du code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En l’espèce, un état des lieux d’entrée annexé au bail a été signé par le bailleur et le preneur le 12 novembre 2015, s’il est vrai que le contrat de bail stipulait qu’un état des lieux serait dressé contradictoirement lors de l’entrée en jouissance des lieux qui était prévue le 1er décembre 2015, il n’est pas établi que cet état des lieux, qui ne mentionne pas seulement des biens en très bon état, mais aussi des éléments en état d’usure normale, lui serait plus défavorable que s’il était considéré qu’il n’y avait pas eu d’état des lieux puisque dans ce cas, par application des dispositions de l’article 1731 du code civil, les lieux sont présumés avoir été donnés à bail en bon état de réparations locatives, étant en outre rappelé que le bailleur et le preneur avaient à cette époque le même gérant et que le résultat aurait été le même si l’état des lieux avait été décalé au 1er décembre 2015.

Aucun état des lieux de sortie n’a été établi contradictoirement. Seul un procès-verbal de constat a été dressé par un commissaire de justice le 5 mai 2022, sans mention d’une convocation du preneur, sur lequel il est indiqué que les clés ont été restituées à la SCI MA par voie postale le 30 avril 2022.

Il convient d’examiner successivement les différents chefs d’indemnisation sollicités par la SCI MA.

* Sur le coût de la remise en état de la chaudière

L’état des lieux d’entrée ne mentionne pas la chaudière. Dans son procès-verbal de constat, le commissaire de justice n’indique pas si la chaudière fonctionne ou non. Il constate seulement que différents fils électriques ont été démis ou ne sont pas branchés et que des boutons de commande sont posés sur la desserte supérieure du corps de la chaudière.

Dans la mesure où le constat est intervenu 5 jours après la restitution des clés, il n’est pas établi que ces éléments ont été démontés par le preneur et que la chaudière ne fonctionnait pas lors du départ des lieux de la SAS Cogesim SML Immobilier.

La demande en paiement de la facture de la SARL Sani.Lux d’un montant de 873,99 euros correspondant au coût de remise en service de la chaudière et au remplacement de deux thermostats sera dès lors rejetée.

* Sur l’entretien des extérieurs

Si la SAS Cogesim SML Immobilier justifie avoir effectué l’entretien des espaces verts le 15 mars 2022, les photographies prises par le commissaire de justice lors de son constat d’état des lieux de sortie du 5 mai 2022 démontrent que la végétation avait poussé et qu’un nouvel entretien était nécessaire. Ce dernier doit être mis à la charge de la SAS Cogesim SML Immobilier.

Toutefois, si la SCI MA produit à ce titre une facture «[L] Service» d’un montant de 620 euros il convient de relever que la SAS Cogesim SML Immobilier avait payé la somme de 150 euros pour les mêmes prestations en mars 2022.

Il ne sera donc alloué à la SCI MA au titre de l’entretien des extérieurs que la somme de 150 euros.

* Sur le changement du plan de travail

L’état des lieux d’entrée mentionne que celui-ci était en bon état. L’état des lieux de sortie démontre l’existence d’un plan de travail en bois stratifié défraîchi et sali avec des auréoles.

Dans la mesure où les locaux ont été utilisés pendant 7 ans, ces dégradations, à supposer qu’elles aient été commises par la SAS Cogesim SML Immobilier, relèvent de l’usure normale.

La demande tendant à ce que la SAS Cogesim SML Immobilier soit condamnée à payer le coût du remplacement d’un plan de travail par un élément neuf pour la somme de 988 euros sera rejetée.

* Sur le coût de l’état des lieux de sortie

Dans la mesure où la SCI MA ne justifie pas de son impossibilité d’établir un état des lieux contradictoire, chacune des parties devra supporter la moitié du coût du constat d’huissier établi le 5 mai 2022. La SAS Cogesim SML Immobilier sera ainsi condamnée à payer à la SCI MA la somme de 255,85 euros (soit 511,70 euros).

Par application des dispositions de l’ancien article 1153-1 du code civil, ces condamnations seront assorties des intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt.

Sur les demandes d’indemnisation formées par la SAS Cogesim SML Immobilier

Aucun manquement à son obligation de délivrance n’ayant été retenu contre le bailleur, les demandes d’indemnisation sollicitées par la SAS Cogesim SML Immobilier au titre des préjudices consécutifs à la fermeture de l’agence et à la perte d’exploitation subséquente pour un total de 16.200 euros, au titre du remboursement des frais de constats d’huissier (pour 558,40 euros), au titre du préjudice de jouissance des salariés (pour 6.000 euros) seront rejetées.

Dans la mesure où l’entretien de la chaudière incombait à la SAS Cogesim SML Immobilier, cette dernière sera également déboutée de sa demande de remboursement de sa consommation de fioul formée à hauteur de 3.130 euros.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté toutes les demandes reconventionnelles de la SAS Cogesim SML Immobilier.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement sera infirmé dans ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS Cogesim SML Immobilier, qui succombe principalement, sera condamnée aux dépens de première instance.

Par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de laisser à chacune des parties la charge des frais engagés par elle et non compris dans les dépens.

La SAS Cogesim SML Immobilier succombant également en appel sera condamnée aux dépens.

Eu égard à l’équité, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, chacune des parties conservera la charge des frais qu’elle a exposés en appel et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la SAS Cogesim SML Immobilier tirée du défaut de qualité à agir de la SCI MA;

Confirme le jugement du 12 mars 2024 du tribunal judiciaire de Sarreguemines en ce qu’il a:

– constaté la rupture unilatérale anticipée du bail liant les parties aux torts de la SAS Cogesim SML Immobilier à la date du 1er mai 2022

– rejeté toutes les demandes reconventionnelles de la SAS Cogesim SML Immobilier;

L’infirme pour le surplus, et,

Statuant à nouveau,

Condamne la SAS Cogesim SML Immobilier à payer à la SCI MA les sommes de:

– 24.293,33 euros de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt

– 150 euros de dommages et intérêts au titre des frais d’entretien des extérieurs avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt

– 255,85 euros de dommages et intérêts au titre du coût du procès-verbal de constat du 5 mai 2022 avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt;

Déboute la SCI MA du surplus de ses prétentions;

Condamne la SAS Cogesim SML Immobilier aux dépens;

Laisse à chacune des parties la charge des frais engagés par elle en première instance et non compris dans les dépens;

Y ajoutant,

Condamne la SAS Cogesim SML Immobilier aux dépens de l’appel;

Laisse à chacune des parties la charge des frais engagés par elle devant la cour et non compris dans les dépens.

La Greffière La Conseillère pour la conseillère

faisant fonction de Présidente de chambre régulièrement empêchée

Au nom du peuple français,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.