Prescription acquisitive trentenaire : possession précaire des associés et gérante d’une SCI propriétaire

La prescription acquisitive suppose, selon les articles 2229, 2234, 2235 et 2262 du Code civil applicables en Polynésie française, une possession continue, paisible, publique, non équivoque et exercée à titre de propriétaire pendant trente ans. Les articles 2230 à 2232 organisent les présomptions de possession pour soi et excluent les actes de simple tolérance. La charge de la preuve pesait sur les occupants. La cour a admis l’occupation ancienne, corroborée par les autorisations de travaux, le permis de construire, le certificat de conformité et les attestations. Elle l’a toutefois qualifiée de précaire et équivoque, car les occupants étaient respectivement associé et gérante de la SCI propriétaire, et un document de travaux identifiait expressément cette société comme propriétaire. L’usucapion a donc été rejetée.

Sur le fondement des articles 552 et 553 du Code civil, la propriété du sol emporte celle du dessus et les constructions sont présumées appartenir au propriétaire du terrain. La demande de propriété distincte des constructions a ainsi été écartée.

La demande indemnitaire pour procédure abusive, fondée sur l’article 1382 du Code civil, a également été rejetée faute de preuve suffisante du préjudice et du lien causal. Les demandeurs ont été condamnés aux dépens et à 500 000 FCP au titre de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française.

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Des occupants revendiquaient par prescription trentenaire une parcelle sur laquelle ils avaient construit leur maison. La SCI propriétaire soutenait que leur occupation, en qualité d’associé et de gérante, était exercée pour son compte. La cour retient le caractère précaire de cette occupation, applique la règle de l’accession aux constructions et confirme le rejet de l’usucapion et des demandes indemnitaires.

Des occupants ont revendiqué, contre la SCI LE GRIFFON en liquidation judiciaire, la propriété par prescription acquisitive trentenaire d’une parcelle cadastrée située en Polynésie française. Ils soutenaient y avoir construit une maison au début des années 1980, y résider depuis lors et avoir réalisé plusieurs extensions. Ils produisaient des autorisations de travaux, un permis de construire, un certificat de conformité ainsi que des attestations de proches.

La SCI, représentée par son liquidateur judiciaire, opposait son titre de propriété et faisait valoir que les occupants étaient respectivement associé et gérante de la société. Elle soutenait donc que leur occupation était exercée pour le compte de celle-ci et demeurait précaire. La cour a retenu cette qualification, malgré l’ancienneté de l’occupation, puis a appliqué la règle de l’accession aux constructions. Elle a confirmé le rejet de l’usucapion et de la revendication des constructions, ainsi que le rejet des demandes indemnitaires pour procédure abusive.

• Établir une possession d’au moins trente ans
• Démontrer une possession continue et non interrompue
• Établir le caractère paisible, public et non équivoque
• Prouver une occupation exercée à titre de propriétaire
• Écarter toute détention pour le compte du propriétaire social
• Identifier le propriétaire du sol avant d’attribuer les constructions
• Justifier le préjudice et le lien causal en cas de procédure abusive

• Acte notarial de vente établissant le titre de propriété de la SCI
• Matrice cadastrale désignant la SCI comme propriétaire
• Extrait Kbis établissant les qualités d’associé et de gérante
• Autorisations de travaux, permis de construire et certificat de conformité
• Déclaration de travaux mentionnant expressément la SCI comme propriétaire
• Attestations de témoins sur l’occupation et les constructions

La revendication de propriété de la parcelle et des constructions est rejetée, l’occupation étant rattachée à la SCI propriétaire plutôt qu’exercée à titre personnel. Les occupants supportent les dépens et les frais irrépétibles, tandis que la demande indemnitaire du liquidateur échoue faute de préjudice suffisamment établi.

• Maintien du titre de propriété de la SCI sur la parcelle
• Absence de reconnaissance d’une usucapion au profit des occupants
• Rattachement des constructions au propriétaire du sol
• Condamnation des appelants à 500 000 FCP au titre de l’article 407
• Condamnation des appelants aux dépens d’appel
• Rejet des demandes pour procédure et appel abusifs

À faire

• Vérifier le titre de propriété et la matrice cadastrale
• Identifier les qualités sociales des occupants du bien
• Rassembler permis, autorisations et certificats de conformité
• Rechercher tout document désignant le propriétaire réel
• Établir précisément le préjudice et le lien causal allégués

À éviter

• Confondre occupation ancienne et possession à titre de propriétaire
• Négliger une détention exercée pour le compte d’une société
• Produire des documents administratifs sans vérifier leur titulaire
• Revendiquer les constructions sans examiner l’accession immobilière
• Engager une procédure abusive sans preuve concrète du préjudice

Les conditions de la prescription acquisitive trentenaire

La prescription exige une possession continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque et exercée à titre de propriétaire pendant trente ans, conformément aux articles 2229, 2234, 2235 et 2262 du Code civil. La charge de cette preuve pesait sur les occupants. Les articles 2230 à 2232 prévoient les présomptions de possession pour soi, mais excluent les actes accomplis pour autrui ou par simple tolérance.

La détention précaire des associés et dirigeants sociaux

L’occupation ancienne de la parcelle était établie. Toutefois, elle avait été exercée par un associé et la gérante de la SCI propriétaire. La déclaration de travaux mentionnait d’ailleurs expressément la SCI comme propriétaire. La cour en a déduit que l’occupation procédait de la société et ne pouvait être regardée comme une possession à titre personnel, utile à l’usucapion.

La propriété des constructions par accession

Les articles 552 et 553 du Code civil rattachent les constructions au propriétaire du sol, sauf preuve contraire ou acquisition distincte par prescription. La parcelle appartenant à la SCI par titre et l’usucapion étant rejetée, les constructions lui appartenaient également. La demande de propriété exclusive des occupants a donc été écartée.

Article 264 du Code de procédure civile de Polynésie française, Articles 711 et 712 du Code civil, Articles 2229, 2230, 2231, 2232, 2234, 2235 et 2262 du Code civil, Articles 552 et 553 du Code civil, Article 1382 du Code civil, Article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française