Logement indécent : rejet des travaux, de la suspension des loyers et de l’expertise faute de preuves circonstanciées

Le bailleur doit, en application de l’article 1719 du Code civil et de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, délivrer un logement décent, l’entretenir et en assurer la jouissance paisible. L’article 20-1, alinéa 3, de cette loi permet au juge d’ordonner des travaux et, dans certaines conditions, de suspendre le paiement des loyers. Encore faut-il que l’indécence soit suffisamment établie. Un constat de la CAF peu détaillé, des photographies non datées et des témoignages non circonstanciés n’ont pas convaincu le juge. La demande de remise en état et la suspension des loyers ont donc été rejetées.

L’expertise ne peut pallier la carence d’une partie dans l’administration de la preuve. Au visa des articles 144, 146 et 263 du Code de procédure civile, le juge a relevé que des photographies datées, des témoignages précis ou un constat de commissaire de justice pouvaient être produits directement. L’expertise a ainsi été refusée.

Les troubles de jouissance n’étaient pas davantage démontrés. Les attestations relatives à d’autres locataires, insuffisamment individualisées ou non corroborées, ne caractérisaient pas une inexécution de l’obligation prévue par l’article 1719 du Code civil. La demande indemnitaire du bailleur, fondée sur l’article 1240 du Code civil, a également été rejetée faute de faute établie. Le demandeur a été condamné aux dépens et à 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Le juge a rejeté les demandes du locataire relatives à la remise en état d’un bungalow, à la suspension des loyers, à une expertise et à des dommages et intérêts, ainsi que la demande indemnitaire du bailleur. Les éléments produits ne démontraient pas suffisamment l’indécence, les troubles de jouissance ou un préjudice. Le locataire a été condamné aux dépens et à 1 000 euros de frais irrépétibles.

Un bailleur a donné à bail un bungalow situé sur le terrain de sa résidence principale à un locataire. Plusieurs années après la conclusion du bail, le bailleur a demandé au locataire de quitter les lieux pour reprendre le logement.

Le locataire a saisi le juge afin d’obtenir la remise en état du logement, la suspension des loyers, des dommages et intérêts et, subsidiairement, une expertise. Il invoquait l’indécence du logement, des troubles de jouissance et l’absence de mobilier conforme au bail.

Le bailleur reconnaissait certaines caractéristiques d’indécence, tout en contestant leur preuve, leur imputabilité et l’existence d’un préjudice. Il soutenait également que le locataire avait quitté les lieux et sollicitait des dommages et intérêts en raison des accusations portées contre lui.

Le juge a rejeté l’ensemble des demandes principales et subsidiaires du locataire, ainsi que la demande indemnitaire du bailleur. Le locataire a été condamné aux dépens et au paiement de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

• Établir précisément les risques pour la sécurité ou la santé du locataire
• Produire des éléments datés, circonstanciés et directement liés au logement
• Démontrer personnellement les troubles affectant la jouissance paisible
• Établir un préjudice et un lien causal pour obtenir réparation
• Réserver l’expertise aux situations où les preuves ordinaires sont insuffisantes
• Éviter que l’expertise compense une carence dans l’administration de la preuve

• Constat d’indécence établi par la caisse d’allocations familiales
• Photographies non datées et insuffisamment circonstanciées
• Témoignages relatifs aux relations conflictuelles entre bailleur et locataires
• Attestations non individualisées ou concernant d’autres locataires
• Correspondances établissant un contexte tendu sans prouver les troubles

Le locataire est débouté de ses demandes de remise en état, de suspension des loyers, d’expertise et d’indemnisation faute de preuve suffisante. Le bailleur obtient le rejet des demandes adverses mais ne reçoit aucune indemnité propre, sa faute et son préjudice n’étant pas établis.

• Exclusion des travaux et de la suspension des loyers
• Rejet de l’expertise pour carence probatoire
• Rejet des dommages et intérêts du locataire
• Rejet des dommages et intérêts du bailleur
• Condamnation du locataire aux dépens
• Paiement de 1 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Documenter chaque désordre par des photographies datées
• Décrire précisément les risques pour la santé ou la sécurité
• Produire des témoignages concernant directement le locataire
• Faire établir un constat de commissaire de justice
• Établir le préjudice et le lien causal

À éviter

• Produire des photographies non datées
• Se limiter à un constat CAF lapidaire
• Invoquer des témoignages concernant d’autres locataires
• Demander une expertise pour pallier une carence
• Confondre défaut de mobilier et indécence du logement

La preuve de l’indécence du logement

Le juge doit se convaincre lui-même de l’indécence au regard des pièces produites. Un constat de la CAF peu détaillé, des photographies non datées et non circonstanciées, ainsi que des témoignages ne décrivant pas les désordres du logement, ne suffisent pas. L’absence alléguée de mobilier ne caractérise pas, à elle seule, un risque pour la sécurité ou la santé au sens de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Les conditions de l’expertise judiciaire

Selon les articles 144, 146 et 263 du Code de procédure civile, l’expertise suppose que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants, qu’elle ne pallie pas la carence d’une partie et qu’elle soit subsidiaire. La demande est rejetée lorsque le demandeur pouvait produire directement des photographies datées, des témoignages circonstanciés ou un constat de commissaire de justice.

La caractérisation du trouble de jouissance

Les attestations doivent concerner personnellement le locataire et être suffisamment précises. Des témoignages relatifs à d’autres locataires, une déclaration non individualisée ou une attestation non corroborée ne démontrent pas une atteinte à la jouissance paisible garantie par l’article 1719 du Code civil.

Article 1719 du Code civil, Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1147 du Code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, Article 25-4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 144 du Code de procédure civile, Article 146 du Code de procédure civile, Article 263 du Code de procédure civile, Articles 263 à 284-1 du Code de procédure civile, Article 1240 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile