Responsabilité décennale des vendeurs constructeurs pour défaut de drainage rendant un sous-sol impropre à sa destination

L’article 1792 du code civil engage de plein droit la responsabilité du vendeur réputé constructeur lorsque les travaux réalisés pour son compte constituent un ouvrage, indissociable de l’immeuble, et compromettent sa solidité ou rendent une partie impropre à sa destination. L’article 1792-1 étend cette garantie au vendeur d’un ouvrage après achèvement. Le caractère apparent ou caché des désordres s’apprécie au jour de l’achèvement des travaux chez le vendeur constructeur.

Le tribunal retient que les travaux d’aménagement du sous-sol, comprenant une étanchéité, une cunette et un puisard, constituaient un ouvrage. L’absence de drainage profond, pourtant préconisée, a provoqué des venues d’eau et rendu la chambre impropre à sa destination. Les vendeurs sont donc condamnés in solidum au coût des réparations, sur le fondement de l’article 1792.

Les demandes contre l’assureur et la société intervenante sont rejetées. Les travaux de reprise liés à la catastrophe naturelle avaient été correctement exécutés et étaient étrangers aux désordres. La société avait en outre préconisé le drainage nécessaire. L’article 1240 du code civil ne permettait pas de retenir une faute de l’assureur, tandis que les recours contre l’entreprise relevaient des articles 1792 et 1231 du même code.

Le préjudice matériel est fixé selon l’expertise. Le préjudice moral est écarté faute de preuve, et aucune indemnisation au titre du préjudice de jouissance n’est examinée, faute de demande reprise dans le dispositif, conformément à l’article 768 du code de procédure civile.

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Après la vente d’un immeuble, des infiltrations rendent impropre à sa destination une chambre aménagée au sous-sol. L’expertise attribue les désordres à l’absence de drainage périphérique profond. Les vendeurs, considérés comme constructeurs des travaux, sont condamnés au titre de la responsabilité décennale et au coût des réparations. Les demandes contre l’assureur et l’entreprise sont écartées.

Des acquéreurs ont acheté un immeuble comprenant un sous-sol aménagé en chambre. Des travaux de reprise des fondations avaient été réalisés après un épisode de sécheresse, puis des travaux d’étanchéité et d’aménagement avaient été effectués avant la vente.

Après l’acquisition, des infiltrations sont apparues dans la chambre du sous-sol. Une expertise judiciaire a conclu que le défaut d’étanchéité provenait de l’absence de drainage périphérique profond. Les mesures réalisées, notamment une cunette, une étanchéité et un puisard, étaient insuffisantes et les venues d’eau rendaient la pièce impropre à sa destination.

Le tribunal retient la responsabilité décennale des vendeurs, considérés comme constructeurs des travaux d’aménagement. Il écarte en revanche toute faute de l’assureur et de la société ayant réalisé les travaux, ceux-ci étant étrangers à l’origine des désordres ou correctement exécutés. Les acquéreurs obtiennent le coût des réparations, mais sont déboutés de leur demande de préjudice moral.

• Travaux constituant un ouvrage indissociable de l’immeuble
• Vendeurs réputés constructeurs au sens de l’article 1792-1
• Désordres compromettant la solidité ou l’usage du sous-sol
• Absence de drainage profond à hauteur des fondations
• Lien causal établi entre le drainage défectueux et les infiltrations
• Préjudice matériel évalué par l’expert judiciaire

• Rapport d’expertise judiciaire du 15 octobre 2023
• Facture SOLTECHNIC du 4 janvier 2016
• Devis préconisant le reprofilage et le drainage périphérique
• Courrier du 18 juillet 2016 rappelant la condition de garantie
• Constatations d’humidité, de venues d’eau et de fissures
• Rapport sécheresse validant les travaux de reprise des fondations

Les vendeurs constructeurs supportent seuls l’indemnisation des travaux réparatoires et les frais accessoires fixés par le jugement. L’assureur et l’entreprise intervenante échappent aux demandes indemnitaires et aux recours en garantie, les travaux de reprise étant jugés conformes et sans lien avec les infiltrations.

• Paiement solidaire de 44 328,88 euros TTC aux acquéreurs
• Prise en charge des dépens par les vendeurs
• Paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700 à chaque bénéficiaire
• Rejet du préjudice moral faute de démonstration suffisante
• Absence d’indemnisation du préjudice de jouissance non demandé au dispositif
• Exécution provisoire de droit du jugement

À faire

• Identifier l’auteur des travaux d’aménagement de l’ouvrage
• Vérifier la destination effective des locaux concernés
• Produire les devis, factures et préconisations techniques
• Établir le lien causal par une expertise contradictoire
• Chiffrer distinctement chaque poste de réparation

À éviter

• Confondre travaux de reprise et travaux d’aménagement ultérieurs
• Invoquer une faute sans fondement juridique précisément exposé
• Négliger les réserves techniques figurant dans les devis
• Réclamer un préjudice moral sans éléments justificatifs
• Omettre une demande du dispositif des dernières conclusions

La responsabilité décennale du vendeur constructeur

L’article 1792 du code civil s’applique lorsque les travaux réalisés par le vendeur constituent un ouvrage indissociable de l’immeuble et rendent une partie de celui-ci impropre à sa destination. Sur le fondement de l’article 1792-1, les vendeurs sont réputés constructeurs. Le défaut de drainage a causé les infiltrations et rendu la chambre du sous-sol impropre à son usage. La garantie est donc retenue contre les vendeurs, le caractère caché des désordres s’appréciant au jour de l’achèvement des travaux.

La preuve de l’origine exclusive des désordres

L’expertise judiciaire établit que les désordres proviennent exclusivement de l’absence de drainage périphérique profond. Elle distingue ces désordres des travaux de reprise des fondations réalisés après la sécheresse, jugés satisfactoires et sans incidence. Les préconisations de drainage figuraient dans le devis et le courrier de la société intervenante. Ces éléments excluent toute faute de l’assureur et de cette société.

La limitation des préjudices indemnisables

Le coût des travaux réparatoires est retenu sur la base de l’évaluation expertale, pour 44 328,88 euros TTC. Le préjudice moral est rejeté faute de preuve d’une atteinte aux sentiments, à la réputation ou à la considération. Le préjudice de jouissance n’est pas examiné, aucune demande n’étant reprise dans le dispositif, conformément à l’article 768 du code de procédure civile.

Article 1792 du Code civil, Article 1792-1 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article 1231 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 1217 du Code civil, Article 1130 du Code civil, Article 1137 du Code civil, Article 1603 du Code civil, Article 1604 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 768 du Code de procédure civile, Article R.121-21 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 444-32 du Code de commerce