Permis de construire et emprise au sol : inclusion d’une pièce partiellement enterrée dépassant la limite de l’article UD 9

La cour confirme l’annulation partielle du permis initial sur le fondement de l’article UD 9 du règlement du PLU. L’emprise au sol exclut les parties situées à une hauteur au plus égale à 0,60 mètre lorsqu’elles ont un impact visuel limité. Cette exclusion ne concerne pas une construction dont la faible hauteur résulte d’affouillements et qui accroît la densité bâtie. La chambre de rez-de-chaussée, dotée d’une baie de 2,43 mètres après excavation, devait donc être incluse dans l’emprise, portée à 135,34 m² et excédant la limite autorisée.

La cour écarte les moyens relatifs à l’insuffisance du dossier, aux risques cavitaires et routiers, à l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme et au sursis à statuer fondé sur l’article L. 153-11. Elle juge notamment que l’avis de l’inspection des carrières et les prescriptions du permis éclairaient suffisamment l’autorité compétente.

Le permis modificatif, supprimant la pièce litigieuse, est validé. Les articles A. 424-3, L. 423-4, R. 431-8 et L. 761-1 du code de justice administrative sont appliqués selon leur objet respectif, notamment pour la motivation, le contenu du dossier et les frais irrépétibles.

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La cour valide le permis modificatif supprimant une chambre située en extension au rez-de-chaussée. Elle juge que les constructions contiguës n’étaient pas soumises à la règle de distance invoquée. En revanche, malgré sa faible hauteur, la chambre présentait un impact visuel et devait être incluse dans l’emprise au sol. Les appels des riverains et du bénéficiaire du permis sont rejetés.

Des riverains ont demandé l’annulation d’un permis autorisant la construction de deux maisons, puis ont contesté le jugement ayant seulement annulé partiellement cette autorisation. Le bénéficiaire du permis a également fait appel pour contester cette annulation partielle.

Le maire a ensuite délivré un permis modificatif supprimant une chambre située en extension au rez-de-chaussée. Les requérants ont demandé l’annulation de cette nouvelle autorisation, en invoquant notamment l’insuffisance de son dossier, sa motivation et l’atteinte aux lieux avoisinants.

La cour juge que les constructions contiguës n’étaient pas soumises à la règle de distance de l’article UD 8. Elle retient en revanche que la chambre, malgré une hauteur de 0,59 mètre par rapport au sol naturel, présentait un impact visuel et devait être comptabilisée dans l’emprise au sol au titre de l’article UD 9. Le permis modificatif est validé. Les requérants et le bénéficiaire du permis sont déboutés de leurs appels.

• Identifier la hauteur de la construction par rapport au sol naturel
• Vérifier si la faible hauteur résulte d’affouillements liés au projet
• Apprécier l’impact visuel concret de la construction
• Prendre en compte l’accroissement de la densité de la parcelle
• Calculer l’emprise totale après intégration de la surface litigieuse
• Comparer l’emprise obtenue à la limite fixée par l’article UD 9

• Documents graphiques du dossier de demande de permis
• Baie de la chambre mesurée à 2,43 mètres après excavation
• Surface de plancher de la chambre évaluée à 11,64 m²
• Constatations graphiques établissant l’impact visuel de la construction
• Avis de l’inspection générale des carrières du 30 janvier 2023

Le permis initial demeure annulé seulement en tant qu’il méconnaît l’article UD 9. Le permis modificatif supprimant la chambre est maintenu, tandis que les requérants supportent les frais irrépétibles fixés au profit de la commune et du bénéficiaire.

• Inclure les extensions visibles dans le calcul de l’emprise
• Évaluer la hauteur depuis le sol naturel, hors affouillement artificiel
• Respecter strictement les prescriptions de l’inspection des carrières
• Documenter précisément les espaces libres et la végétation
• Anticiper la condamnation au titre de l’article L. 761-1

À faire

• Mesurer chaque construction depuis le sol naturel
• Intégrer les pièces visibles dans l’emprise au sol
• Vérifier la limite applicable de l’article UD 9
• Joindre les plans précis des espaces libres
• Respecter les prescriptions de l’inspection des carrières

À éviter

• Exclure une pièce uniquement parce qu’elle est partiellement enterrée
• Fonder le calcul sur les seuls affouillements projetés
• Omettre les extensions présentant un impact visuel
• Négliger les prescriptions annexées au permis
• Déposer un modificatif sans notice paysagère suffisante

La règle de calcul de l’emprise au sol selon l’article UD 9

L’exclusion des parties situées à 0,60 mètre au plus du sol naturel vise les éléments à faible impact visuel. Elle ne s’étend pas à une construction dont la faible hauteur résulte d’affouillements et qui accroît la densité du terrain. La chambre, dotée d’une baie de 2,43 mètres après excavation et présentant un impact visuel indéniable, devait être comptabilisée.

Les conditions du contrôle des risques cavitaires

L’article UD 2 du règlement autorise les constructions en zone d’anciennes carrières sous réserve du respect de l’avis de l’inspection générale des carrières. La cour retient que cet avis préconisait la consolidation par injection ou des fondations profondes et que le permis imposait strictement ces prescriptions. L’absence de transmission de l’étude géotechnique n’a pas vicié l’appréciation du risque.

Le contrôle du permis de construire modificatif

Le permis modificatif est suffisamment motivé et son dossier permettait d’apprécier les espaces libres et la végétation. La suppression de la chambre était représentée comme un espace libre, tandis que la notice précisait les plantations, les abattages, l’engazonnement et les aménagements végétalisés. Le nouvel avis de l’Architecte des bâtiments de France ne comportait aucune observation.

Article R. 431-9 du code de l’urbanisme, Article R. 431-10 du code de l’urbanisme, Article R. 431-16 du code de l’urbanisme, Article L. 151-4 du code de l’urbanisme, Article L. 151-9 du code de l’urbanisme, Article R. 151-2 du code de l’urbanisme, Article R. 111-2 du code de l’urbanisme, Article L. 153-11 du code de l’urbanisme, Article L. 103-3 du code de l’urbanisme, Article L. 132-7 du code de l’urbanisme, Article L. 132-9 du code de l’urbanisme, Article L. 424-1 du code de l’urbanisme, Article R. 111-27 du code de l’urbanisme, Article L. 600-5 du code de l’urbanisme, Article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, Article A. 424-3 du code de l’urbanisme, Article L. 423-4 du code de l’urbanisme, Article L. 332-28 du code de l’urbanisme, Article R. 431-8 du code de l’urbanisme, Article L. 761-1 du code de justice administrative