Clause abusive de déchéance du terme d’un prêt immobilier : résiliation judiciaire pour impayés graves et réduction de la clause pénale

La clause de déchéance du terme permettant l’exigibilité immédiate du prêt après quinze jours de mise en demeure crée un déséquilibre significatif au détriment du consommateur. Sur le fondement de l’article L. 212-1 du Code de la consommation et de l’article 3, paragraphe 1, de la directive 93/13/CEE, elle est réputée non écrite. Le délai effectivement accordé de soixante jours ne corrige pas le délai contractuel abusif.

La banque ne pouvait pas davantage invoquer l’article 1226 du Code civil, ses mises en demeure visant exclusivement la clause contractuelle et non la résolution de droit commun. En revanche, les impayés persistants, l’absence de régularisation et l’arriéré significatif caractérisent une inexécution suffisamment grave au sens des articles 1217 et 1224 du Code civil, justifiant la résiliation judiciaire du prêt et la déchéance du terme qui en découle.

En application de l’article 1353 du Code civil et de l’article 9 du Code de procédure civile, les pièces produites établissent les échéances impayées et le solde dû. La créance est fixée à 90 511,58 €, avec intérêts contractuels de 1,12 % sur le capital restant dû à compter de la signification. L’indemnité contractuelle de 7 %, analysée comme une clause pénale, est réduite à 100 € sur le fondement de l’article 1231-5 du Code civil. L’anatocisme est écarté. Le débiteur supporte les dépens et 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Après des impayés persistants, la banque a prononcé la déchéance du terme d’un prêt immobilier. La clause d’exigibilité anticipée ayant été déclarée abusive et non écrite, le tribunal a néanmoins prononcé la résiliation judiciaire du prêt en raison d’un manquement suffisamment grave. La créance a été fixée à 90 511,58 €, l’indemnité contractuelle réduite à 100 €, et l’emprunteur condamné aux dépens ainsi qu’au paiement de 500 € au titre des frais irrépétibles.

Une banque a consenti à un emprunteur un prêt immobilier de 100 026 €, remboursable en 228 échéances au taux de 1,12 %. Après plusieurs échéances impayées à compter de janvier 2025, elle l’a mis en demeure de régler les sommes dues, puis a prononcé la déchéance du terme en invoquant la clause contractuelle prévoyant un délai de quinze jours.

L’emprunteur n’a pas régularisé sa situation et n’a pas constitué avocat. La banque a demandé le paiement du capital, des intérêts et d’une indemnité contractuelle de 7 %, subsidiairement la résiliation judiciaire du prêt.

Le tribunal a déclaré abusive et non écrite la clause d’exigibilité anticipée, mais a prononcé la résiliation judiciaire en raison d’impayés persistants et d’un manquement suffisamment grave. Il a fixé la créance à 90 511,58 €, réduit l’indemnité à 100 €, et condamné l’emprunteur aux dépens ainsi qu’au paiement de 500 € au titre des frais irrépétibles.

• Clause d’exigibilité immédiate après un délai contractuel de quinze jours
• Déséquilibre significatif au détriment du consommateur
• Impayés persistants depuis janvier 2025
• Arriéré supérieur à 3 500 euros puis proche de 4 500 euros
• Absence de paiement après la mise en demeure
• Manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation
• Clause pénale manifestement excessive au regard du préjudice déjà indemnisé

• Contrat de prêt immobilier et clause d’exigibilité anticipée
• Mise en demeure du 28 juillet 2025
• Notification de déchéance du terme du 30 septembre 2025
• Décompte actualisé arrêté au 6 novembre 2025
• État des échéances impayées et du capital restant dû

La banque obtient la résiliation judiciaire du prêt et le paiement du principal, mais ne peut invoquer la clause abusive de déchéance du terme. L’emprunteur reste tenu du capital, des intérêts judiciairement fixés, d’une clause pénale réduite et des frais de procédure.

• Exclusion de la clause contractuelle d’exigibilité immédiate
• Résiliation judiciaire et exigibilité du solde du prêt
• Paiement de 90 511,58 euros au titre du principal
• Réduction de l’indemnité contractuelle à 100 euros
• Condamnation aux dépens et à 500 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier le délai prévu par la clause de déchéance
• Documenter chaque échéance impayée et chaque paiement reçu
• Adresser une mise en demeure explicitant le fondement invoqué
• Actualiser le décompte du capital et des intérêts
• Justifier la gravité de l’inexécution et l’absence de régularisation

À éviter

• Se fonder sur une clause prévoyant quinze jours de préavis
• Présenter une mise en demeure ambiguë sur le fondement juridique
• Ajouter des intérêts capitalisés sans base juridiquement admise
• Réclamer automatiquement une indemnité contractuelle de 7 %
• Confondre déchéance contractuelle et résolution judiciaire de droit commun

La clause abusive de déchéance du terme des prêts immobiliers

La clause permettant l’exigibilité immédiate du prêt après une mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours crée un déséquilibre significatif au détriment du consommateur. Au regard de l’article L. 212-1 du Code de la consommation et de l’article 3, paragraphe 1, de la directive 93/13/CEE, elle est réputée non écrite. Le délai de soixante jours effectivement accordé ne remédie pas au caractère abusif de la clause contractuelle.

La résiliation judiciaire pour inexécution suffisamment grave

Les articles 1217 et 1224 du Code civil permettent la résolution judiciaire en cas d’inexécution suffisamment grave. La persistance des impayés, l’absence de paiement après mise en demeure et l’absence de démarches de régularisation ont établi un manquement contractuel grave. La résiliation judiciaire du prêt a donc été prononcée et a emporté déchéance du terme.

La réduction de la clause pénale manifestement excessive

L’indemnité contractuelle de 7 % a été qualifiée de clause pénale. En application de l’article 1231-5 du Code civil, son montant a été réduit à 100 €, le préjudice du prêteur étant déjà indemnisé par les intérêts contractuels. L’anatocisme n’a pas été admis.

Articles 801 et suivants du Code de procédure civile, Articles L. 311-1 et suivants du Code de la consommation, Articles 1104, 1217 et suivants et 1343-2 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 4 du Code de procédure civile, Article L. 312-39 du Code de la consommation, Article L. 212-1 du Code de la consommation, Article 1226 du Code civil, Article 1103 du Code civil, Article 1217 du Code civil, Article 1224 du Code civil, Article 1231-5 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article 9 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile