Déchéance du droit au maintien dans les lieux pour impayés locatifs : expulsion d’un logement social après dette ancienne et absence de reprise des paiements

Sur le fondement de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les règles du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 relatives au maintien dans les lieux s’appliquent au bail. L’article 4 de cette loi réserve ce droit aux occupants de bonne foi qui exécutent leurs obligations et impose au congé certaines mentions à peine de nullité.

La bonne foi suppose notamment le paiement régulier du loyer, obligation prévue par l’article 1728 du code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. La juridiction apprécie la gravité du manquement au jour de la demande de déchéance. Une dette ancienne et importante, cumulée à l’absence de paiement du loyer courant, caractérise la mauvaise foi et justifie la déchéance du droit au maintien ainsi que l’expulsion.

L’article 1343-5 du code civil permet au juge d’échelonner les sommes dues dans la limite de deux années, en considération de la situation du débiteur et des besoins du créancier. Cette mesure est refusée lorsque le débiteur ne justifie pas suffisamment sa situation et n’a pas repris le paiement des échéances courantes.

La résiliation entraîne la condamnation solidaire à l’arriéré et au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération complète des lieux. Les dépens sont mis à la charge des occupants, tandis que l’article 700 du code de procédure civile n’est pas appliqué compte tenu de leur situation économique.

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En raison d’une dette locative ancienne et importante, sans reprise des paiements ni réponse à l’enquête sociale, la juridiction a constaté la résiliation du bail et prononcé la déchéance du droit au maintien dans les lieux. Elle a ordonné l’expulsion et condamné solidairement les locataires au paiement de l’arriéré et d’une indemnité d’occupation.

Un bailleur social a donné en location un logement à deux locataires tenus solidairement au paiement du loyer et des charges. En raison d’impayés, il leur a délivré un congé visant l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948, puis les a assignés afin d’obtenir la résiliation du bail, la déchéance du droit au maintien dans les lieux, l’expulsion et le paiement de la dette.

Lors d’une audience, une locataire a sollicité des délais et indiqué que le ménage pourrait reprendre les paiements. L’affaire a été renvoyée pour vérifier cette reprise et les capacités financières. Aucun règlement courant ni justificatif n’a toutefois été produit, et les locataires n’ont pas répondu à l’enquête sociale.

La juridiction a retenu une dette importante et ancienne, ainsi que l’absence de paiement depuis plusieurs mois. Elle a constaté la résiliation du bail, prononcé la déchéance du droit au maintien, ordonné l’expulsion et condamné solidairement les locataires à l’arriéré et à une indemnité d’occupation.

• Application des règles du maintien dans les lieux prévues par l’article 4 de la loi de 1948
• Exécution régulière de l’obligation de paiement des loyers et charges
• Appréciation de la gravité du manquement au jour de la demande
• Dette locative importante et ancienne
• Absence persistante de paiement des échéances courantes
• Justification insuffisante de la situation financière pour obtenir des délais

• Extraits de compte établissant une dette de 9 185,38 euros à l’assignation
• Dernier décompte actualisé arrêté à 16 126,72 euros
• Historique des impayés remontant au mois de février 2025
• Absence de versement depuis avril 2025
• Rapport d’enquête sociale constatant l’absence de réponse des locataires

Le bailleur obtient la résiliation du bail, la déchéance du droit au maintien et l’expulsion. Les locataires restent solidairement tenus de l’arriéré et d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux, sans délai de paiement accordé.

• Résiliation du bail au 31 juillet 2025
• Expulsion après commandement de libérer les lieux
• Paiement solidaire de 16 126,72 euros
• Indemnité d’occupation jusqu’à parfaite évacuation
• Dépens supportés in solidum par les locataires

À faire

• Établir un décompte précis et actualisé de la dette
• Documenter l’ancienneté et la continuité des impayés
• Vérifier les mentions obligatoires du congé
• Saisir régulièrement la CCAPEX lorsque nécessaire
• Justifier la situation financière en cas de demande de délais

À éviter

• Omettre les mentions exigées par l’article 4 de la loi de 1948
• Présenter une dette non actualisée
• Négliger la preuve de l’absence de paiements courants
• Solliciter des délais sans justificatifs financiers
• Confondre résiliation du bail et indemnité d’occupation

Le droit au maintien dans les lieux des occupants de bonne foi

Le droit au maintien prévu par l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 bénéficie aux occupants qui exécutent leurs obligations. Le paiement régulier du loyer constitue une obligation essentielle au regard de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. La gravité du manquement s’apprécie au jour de la demande de déchéance.

La caractérisation de la mauvaise foi par les impayés locatifs

La juridiction retient la mauvaise foi en raison d’une dette locative élevée et ancienne, ainsi que de l’absence de paiement du loyer et des charges courants depuis plusieurs mois. Ces éléments rendent le manquement suffisamment grave pour justifier la déchéance du droit au maintien et l’expulsion.

Les conditions d’octroi des délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut échelonner les sommes dues dans la limite de deux années, compte tenu de la situation du débiteur et des besoins du créancier. Les délais sont refusés lorsque la situation financière n’est pas justifiée et que les paiements courants n’ont pas repris malgré le renvoi de l’affaire.

Article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, Article 4 de la loi du 1er septembre 1948, Article 10-1 de la loi du 1er septembre 1948, Article 1184 du code civil, Article 1741 du code civil, Article 1728 du code civil, Article 1142 du code civil, Article 1343-5 du code civil, Article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 700 du code de procédure civile, Article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, Article L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution