Référé locatif : clause résolutoire contestée par la continuation du bail social et renvoi au fond

En application des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, le juge des référés ne peut ordonner une mesure anticipant le jugement au fond lorsque l’obligation ou le droit invoqué se heurte à une contestation sérieuse. Cette appréciation s’effectue à la date de la décision.

L’intervention volontaire est recevable lorsqu’elle présente un lien suffisant avec les prétentions initiales, conformément aux articles 66, 325, 328, 329 et 330 du Code de procédure civile. Les occupants ont ainsi été admis à intervenir, tant pour soutenir la contestation de la clause résolutoire que pour solliciter la continuation du bail.

La continuation du bail prévue par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux logements sociaux sous les conditions de l’article 40, dépend notamment de la réalité de l’abandon, de la durée de cohabitation et du respect des conditions d’attribution et d’adaptation du logement. L’incertitude sur ces conditions privait le juge des référés du pouvoir de trancher la continuation.

La même incertitude affectait l’acquisition de la clause résolutoire prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, notamment parce que la continuation éventuelle pouvait influer sur la notification du commandement. Le montant de l’arriéré était également contestable au regard du supplément de loyer de solidarité et des enquêtes de ressources, au regard des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et L. 441-3 et L. 441-9 du Code de la construction et de l’habitation.

L’affaire a donc été renvoyée devant le juge statuant au fond sur le fondement de l’article 837 du Code de procédure civile. Les demandes, dépens et droits des parties ont été réservés.

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Après le départ du locataire, des membres de sa famille sont demeurés dans le logement. Leur intervention volontaire a été admise, mais le juge a relevé des contestations sérieuses concernant la continuation du bail, la notification du commandement et le calcul de la dette, notamment au regard du supplément de loyer de solidarité et des enquêtes de ressources. Il n’a pas statué en référé et a renvoyé l’affaire au fond.

Une société d’habitation à loyer modéré a conclu un bail d’habitation avec un locataire, comprenant un logement et une place de stationnement. Après des impayés, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire. Le locataire a ensuite quitté les lieux, tandis que des occupants membres de sa famille y sont demeurés.

Le bailleur a demandé en référé la constatation de la résiliation, l’expulsion, le paiement d’une indemnité d’occupation et le règlement d’un arriéré locatif. Les occupants sont intervenus volontairement et ont sollicité la continuation du bail ainsi qu’une indemnisation liée à la perte d’aides au logement.

Le juge a admis leur intervention, mais a constaté l’existence de contestations sérieuses concernant les conditions de continuation du bail, la notification du commandement et le calcul de la dette, notamment en raison du supplément de loyer de solidarité et des enquêtes de ressources. Il n’a donc pas statué en référé et a renvoyé l’affaire devant le juge du fond.

• Vérifier l’existence d’un lien suffisant avec les prétentions initiales.
• Établir l’occupation effective du logement par les intervenants.
• Apprécier la réalité et les circonstances de l’abandon du domicile.
• Contrôler la durée de cohabitation exigée par l’article 14.
• Vérifier les conditions d’attribution et l’adaptation du logement social.
• Établir une dette locative non sérieusement contestable.

• Pièces établissant l’occupation durable du logement par les intervenants.
• Demande de transfert de résidence adressée au bailleur le 31 mars 2025.
• Enquêtes ressources renseignées et transmises par les occupants.
• Décompte actualisé intégrant le supplément de loyer de solidarité.
• Commandement de payer délivré le 22 octobre 2024.

Le bailleur ne peut obtenir en référé ni l’expulsion, ni la constatation de la clause résolutoire, ni le paiement provisionnel de l’arriéré. Les occupants demeurent admis à faire valoir leurs droits, mais la continuation du bail et les demandes indemnitaires seront examinées au fond.

• Renvoi de l’affaire devant le juge des contentieux de la protection statuant au fond
• Absence provisoire d’expulsion fondée sur la clause résolutoire
• Absence de condamnation provisionnelle au titre de l’arriéré
• Examen contradictoire des conditions de continuation du bail
• Réserve des dépens et demandes jusqu’à la fin de l’instance

À faire

• Produire les justificatifs d’occupation effective du logement
• Établir la date et les circonstances du départ du locataire
• Communiquer les enquêtes ressources transmises au bailleur
• Vérifier le calcul du supplément de loyer de solidarité
• Préparer les prétentions et pièces pour l’audience au fond

À éviter

• Demander en référé une continuation juridiquement contestée
• Confondre occupation du logement et transfert automatique du bail
• Produire un décompte dépourvu de justificatifs vérifiables
• Négliger la notification du commandement aux occupants concernés
• Omettre les pièces invoquées dans les dernières conclusions

Les conditions de l’intervention volontaire au procès

L’intervention est recevable si elle se rattache aux prétentions initiales par un lien suffisant, conformément aux articles 66 et 325 du Code de procédure civile. Elle peut être principale lorsque l’intervenant élève une prétention propre, ou accessoire lorsqu’il soutient une partie, selon les articles 328 à 330. L’occupation effective du logement et la demande de continuation du bail caractérisaient ici un intérêt et un lien suffisants.

La contestation sérieuse en matière de continuation du bail

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit, en cas d’abandon du domicile, la continuation du bail au profit de certaines personnes remplissant les conditions légales. Pour les logements sociaux, l’article 40 de cette loi ajoute les conditions d’attribution et d’adaptation du logement. L’incertitude sur la réalité de l’abandon et sur ces critères empêchait le juge des référés de reconnaître un droit incontestable.

La contestation de la clause résolutoire et de l’arriéré locatif

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 subordonne la clause résolutoire à un commandement de payer demeuré infructueux. La continuation éventuelle du bail pouvait affecter la notification du commandement. Le montant de l’arriéré était également contesté en raison du supplément de loyer de solidarité et des enquêtes de ressources, de sorte que les demandes d’expulsion et de provision ne pouvaient être tranchées en référé.

Article 446-1 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 446-2-1 du Code de procédure civile, Article 834 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 66 du Code de procédure civile, Article 325 du Code de procédure civile, Article 328 du Code de procédure civile, Article 329 du Code de procédure civile, Article 330 du Code de procédure civile, Article 14 de la loi du 6 juillet 1989, Article 40 de la loi du 6 juillet 1989, Article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article L.441-3 du Code de la construction et de l’habitation, Article L.441-9 du Code de la construction et de l’habitation, Article L.241-3 du Code de l’action sociale et des familles, Article L.821-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article 837 du Code de procédure civile, Article 489 du Code de procédure civile, Articles 517 à 522 du Code de procédure civile, Article 1751 du Code civil