Plan de cession immobilière : recevabilité de l’offre globale garantie et transfert des baux commerciaux

En application des articles L. 631-22, L. 642-1 et L. 642-2 du Code de commerce, le tribunal examine les offres de reprise au regard de leur recevabilité, de leur caractère autonome et de leur aptitude à assurer la pérennité de l’activité et le désintéressement des créanciers. Une offre partielle ne constituant pas une solution autonome est irrecevable. Une offre assortie de conditions suspensives non levées et dépourvue de garantie du prix ne peut davantage être retenue.

Le tribunal arrête le plan au profit de l’unique candidat ayant présenté une offre globale portant sur l’intégralité des actifs immobiliers, confirmé ses engagements et consigné le prix. Le prix, supérieur à la valeur liquidative, ainsi que l’absence de salariés rendent sans objet le maintien de l’emploi. La cession comprend les actifs désignés, certains contrats étant transférés sur le fondement de l’article L. 642-7. Les biens sont déclarés inaliénables pendant deux ans conformément à l’article L. 642-10, avec publicité selon l’article R. 642-12. Le cessionnaire assume les charges postérieures à l’entrée en jouissance et les frais de cession. La faculté de substitution demeure encadrée par l’article L. 642-9.

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La SASU, dont l’activité immobilière ne pouvait être poursuivie par un plan de redressement, a fait l’objet de plusieurs offres de reprise. Le tribunal a retenu l’offre globale portant sur les trois plateaux immobiliers, après versement du prix à la Caisse des dépôts et consignations. Il a arrêté le plan de cession, transféré certains baux et le contrat d’assurance, et fixé l’entrée en jouissance au jour du jugement.

Une SASU créée pour acquérir, restructurer puis revendre des lots de copropriété dans un immeuble de grande hauteur a été placée en redressement judiciaire. Son activité immobilière, sans salarié, ne pouvait être poursuivie par un plan de redressement en raison de difficultés de commercialisation, d’un marché tertiaire dégradé et d’un passif important.

Dans le cadre de l’appel d’offres, plusieurs propositions ont été déposées. Une société a présenté une offre globale portant sur les trois plateaux immobiliers et a versé le prix sur le compte de la Caisse des dépôts et consignations. Une autre offre n’a pas été confirmée et n’était assortie d’aucune garantie. Deux autres offres, portant seulement sur une partie des actifs, ne constituaient pas des solutions autonomes.

Le tribunal a retenu l’offre globale, arrêté le plan de cession, transféré certains baux et le contrat d’assurance, et fixé l’entrée en jouissance au jour du jugement.

• Présenter une offre globale portant sur l’ensemble des actifs concernés
• Constituer une solution autonome dans le cadre du plan de cession
• Lever les conditions suspensives avant l’audience
• Garantir le paiement intégral du prix proposé
• Assurer la pérennité de l’activité reprise
• Permettre le désintéressement des créanciers
• Tenir compte de l’absence de salariés pour le volet emploi

• Virement de 3 329 200 € sur le compte de la Caisse des dépôts
• Offre globale portant sur les trois plateaux immobiliers
• Rapports et avis favorables des administrateurs judiciaires
• Avis favorable du mandataire judiciaire
• Évaluation des biens et valeur liquidative comparées au prix proposé

Le cessionnaire reprend les actifs immobiliers et certains contrats à compter du jugement, sous sa responsabilité. La procédure collective conserve les actifs et droits exclus de la cession, tandis que les autres candidats ne bénéficient d’aucune reprise.

• Le cessionnaire acquitte les charges, taxes et frais postérieurs à l’entrée en jouissance
• Le cessionnaire restitue les dépôts de garantie des baux repris
• Les baux commerciaux et l’assurance désignés sont transférés
• Les biens cédés restent inaliénables pendant deux ans
• Les offres partielles ou non garanties sont écartées
• Les dépens sont inscrits en frais privilégiés de procédure collective

À faire

• Décrire précisément le périmètre complet des actifs repris
• Lever les conditions suspensives avant l’audience
• Consigner intégralement le prix de cession
• Justifier les modalités de financement de l’offre
• Identifier les contrats nécessaires à transférer

À éviter

• Déposer une offre limitée sans solution autonome
• Maintenir une condition suspensive non levée
• Omettre toute garantie de paiement du prix
• Présenter une offre non confirmée à l’audience
• Négliger les charges et taxes postérieures à l’entrée en jouissance

La recevabilité des offres de plan de cession

Une offre assortie de conditions suspensives non levées et dépourvue de garantie du prix est irrecevable au sens de l’article L. 642-2 du Code de commerce. Des offres partielles ne constituant pas une solution autonome en plan de cession sont également irrecevables. L’offre globale couvrant l’intégralité des actifs et garantie par la consignation du prix satisfait à cette exigence.

Les critères de choix du plan de cession

L’article L. 642-1 du Code de commerce impose d’apprécier la pérennité de l’activité, le maintien de l’emploi et l’apurement du passif. Le tribunal retient ici la pérennité de l’activité et le désintéressement des créanciers. Le maintien de l’emploi est dépourvu d’objet, la société ne comptant aucun salarié.

Le transfert des contrats et l’inaliénabilité des actifs cédés

Sur le fondement de l’article L. 642-7 du Code de commerce, certains baux commerciaux et le contrat d’assurance sont transférés au cessionnaire. Les biens cédés sont déclarés inaliénables pendant deux ans en application de l’article L. 642-10, avec publicité conformément à l’article R. 642-12. Tout acte contraire peut être annulé dans le délai prévu par le jugement.

Article L. 631-22 du Code de commerce, Article R. 642-3 du Code de commerce, Article L. 642-2 du Code de commerce, Article L. 642-1 du Code de commerce, Article L. 611-7 du Code de commerce, Article L. 642-9 du Code de commerce, Article L. 642-7 du Code de commerce, Article L. 642-10 du Code de commerce, Article R. 642-12 du Code de commerce, Article L. 642-8 du Code de commerce, Article R. 642-10 du Code de commerce, Article R. 631-40 du Code de commerce, Article R. 631-42 du Code de commerce, Article 450 du Code de procédure civile