Vente immobilière parfaite : exécution forcée malgré l’absence de réitération authentique et astreinte provisoire

Les articles 1583 et 1589 du Code civil consacrent la perfection de la vente dès l’accord sur la chose et le prix. Toutefois, les parties peuvent subordonner la formation du contrat à une condition particulière, notamment la réitération authentique, si cette exigence ressort clairement de l’acte. En l’absence d’une telle stipulation, le compromis synallagmatique produit ses effets dès sa signature.

Sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1217 du Code civil, la juridiction retient que l’avant-contrat fixait le bien, le prix et le paiement comptant, sans faire de l’acte authentique une condition de formation. La vente est donc parfaite et son exécution forcée est ordonnée. L’article L131-1, alinéa 1, du Code des procédures civiles d’exécution permet d’assortir cette condamnation d’une astreinte provisoire.

La reconnaissance de dette ne respecte pas l’article 1376 du Code civil, faute de mention manuscrite de la somme en lettres. Elle constitue néanmoins un commencement de preuve par écrit au sens de l’article 1362, qui devait être corroboré par des éléments extrinsèques. En l’absence de preuve de la remise des fonds, la demande en remboursement est rejetée. La charge de la preuve demeure régie par l’article 9 du Code de procédure civile.

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L’accord sur le local et le prix ayant rendu la vente parfaite, la réitération authentique ne constituait pas une condition de formation du contrat. La régularisation de l’acte a donc été ordonnée sous astreinte. En revanche, l’écrit invoqué pour obtenir le remboursement de 30 000 euros, incomplet et non corroboré par la preuve d’une remise de fonds, ne permettait pas d’établir la dette alléguée.

Des vendeurs ont conclu avec un acquéreur un compromis portant sur un local à usage d’hôtel-restaurant, au prix de 140 000 euros. L’acte prévoyait un dépôt de garantie et indiquait que le prix serait payé comptant, sans recours à un prêt. La réitération par acte authentique, prévue avant le 30 novembre 2023, n’a pas eu lieu, l’acquéreur ne s’étant pas présenté.

Les vendeurs ont demandé l’exécution forcée de la vente et, subsidiairement, le paiement de diverses sommes. L’un d’eux a également sollicité le remboursement de 30 000 euros sur le fondement d’un écrit signé par l’acquéreur.

La juridiction considère que l’accord sur le bien et le prix rendait la vente parfaite, aucune clause ne faisant de la réitération authentique une condition de formation. Elle ordonne donc la régularisation de l’acte sous astreinte. En revanche, l’écrit relatif à la dette, incomplet et non corroboré par la preuve d’une remise de fonds, ne permet pas d’obtenir le remboursement demandé.

• Accord des parties sur le bien vendu
• Accord sur le prix de vente
• Absence de clause faisant de la réitération authentique une condition de formation
• Absence d’événement contractuel retardant la formation de la vente
• Inexécution de l’engagement de régularisation par l’acquéreur
• Preuve corroborée de la remise des fonds pour la reconnaissance de dette

• Compromis de vente signé le 6 septembre 2023
• Clauses contractuelles relatives au bien et au prix de 140 000 euros
• Clause prévoyant un paiement comptant sans recours à un prêt
• Document manuscrit signé relatif à la dette de 30 000 euros
• Absence de pièce établissant la remise des fonds

La vente doit être régularisée par acte authentique, sous astreinte provisoire, et l’acquéreur supporte les dépens ainsi qu’une indemnité procédurale. La demande de remboursement fondée sur l’écrit irrégulier échoue faute de preuve extrinsèque de la remise des fonds.

• Régularisation forcée de l’acte authentique
• Application d’une astreinte après le délai de trois mois
• Paiement de 1 000 euros au titre de l’article 700
• Support des dépens par l’acquéreur
• Rejet du remboursement de la dette alléguée

À faire

• Vérifier l’accord contractuel sur le bien et le prix
• Rechercher toute condition de formation clairement stipulée
• Produire le compromis et ses annexes
• Établir la date et les modalités de réitération
• Documenter toute remise de fonds alléguée

À éviter

• Assimiler automatiquement réitération authentique et condition de formation
• Se limiter à une reconnaissance de dette incomplète
• Négliger la mention manuscrite en lettres du montant
• Omettre les preuves extrinsèques du prêt
• Ignorer les conséquences de l’astreinte et des dépens

La perfection de la vente par accord sur la chose et le prix

La vente est parfaite au sens des articles 1583 et 1589 du Code civil dès lors que les parties se sont accordées sur le bien et le prix. La réitération authentique ne retardait pas la formation du contrat, car l’acte ne la prévoyait pas comme condition constitutive du consentement.

L’exécution forcée d’une obligation contractuelle

L’article 1217 du Code civil permet à la partie envers laquelle l’engagement n’est pas exécuté de poursuivre son exécution forcée. La juridiction l’ordonne ici puisque l’acquéreur, après avoir signé le compromis, ne s’est pas présenté pour régulariser la vente. Une astreinte provisoire est ajoutée sur le fondement de l’article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

La valeur probatoire d’une reconnaissance de dette irrégulière

L’article 1376 du Code civil exige la signature du souscripteur et la mention manuscrite de la somme en chiffres et en lettres. L’écrit, qui ne comportait que le montant en chiffres, valait seulement commencement de preuve par écrit au sens de l’article 1362. Faute d’élément extrinsèque établissant la remise des fonds, la demande en remboursement a été rejetée, conformément à l’article 9 du Code de procédure civile.

Article 1103 du Code civil, Article 1104 du Code civil, Article 1217 du Code civil, Article 1583 du Code civil, Article 1589 du Code civil, Article L.313-1 et suivants du Code de la consommation, Article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 1376 du Code civil, Article 1362 du Code civil, Article 9 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile