Permis de construire sur construction inachevée : obligation d’une demande portant sur l’ensemble des éléments réalisés sans autorisation

Les articles L. 421-1 et R. 421-13 du code de l’urbanisme permettent de relever du régime des travaux sur constructions existantes lorsque la construction est suffisamment avancée, édifiée conformément à l’autorisation requise et que les travaux n’aboutissent pas à sa reconstruction. Une construction restée au stade d’une ossature surmontée d’une toiture, dépourvue de murs extérieurs, plancher, portes et fenêtres à la date de caducité du permis, ne constitue pas une construction existante au sens de ce régime.

L’article L. 421-9 du code de l’urbanisme ne peut être invoqué que pour une construction achevée depuis plus de dix ans. Il ne s’applique donc pas à une construction demeurée inachevée. En outre, lorsque des transformations ont été réalisées sans autorisation, toute nouvelle demande doit porter sur l’ensemble des éléments ayant modifié le bâtiment initialement approuvé, même si les nouveaux travaux ne prennent pas directement appui sur les parties irrégulières.

La cour valide ainsi le refus de permis, la demande étant limitée à certains travaux alors qu’elle devait couvrir l’ensemble de la construction. Le refus était également justifié par les règles de la zone agricole. Le rejet de la requête entraîne celui de l’injonction et de l’astreinte. La commune, partie gagnante, obtient 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

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Une construction autorisée en 1980 n’était plus constituée, à l’expiration du permis, que d’une ossature en bois et d’une toiture, sans murs ni équipements essentiels. Saisie d’une demande portant sur sa transformation, la cour a jugé qu’il ne s’agissait pas d’une construction existante et que le projet ne régularisait pas l’ensemble des travaux réalisés sans autorisation. Le refus de permis a été confirmé.

Un permis de construire délivré en 1980 autorisait l’édification d’un immeuble d’habitation. À l’expiration de ce permis, en 1988, la construction se limitait à une ossature en bois surmontée d’une toiture, sans murs extérieurs, plancher, portes ni fenêtres. Le terrain a ensuite été laissé à l’abandon et les éléments édifiés se sont dégradés.

Un demandeur a sollicité en 2020 un permis portant notamment sur le remplacement des châssis et de la couverture, le rehaussement des bas de toit, une extension limitée de la surface de plancher et l’isolation. Le maire a refusé, estimant que la construction n’était pas une construction existante et que la demande ne portait pas sur l’ensemble des éléments réalisés sans autorisation. Le tribunal administratif a rejeté le recours. La cour confirme ce rejet, refuse l’injonction et met une somme à la charge du demandeur au titre des frais irrépétibles.

• Construction suffisamment avancée à la date de caducité du permis initial
• Édification conforme à l’autorisation d’urbanisme requise
• Construction achevée depuis plus de dix ans pour invoquer l’article L. 421-9
• Demande d’autorisation portant sur l’ensemble des éléments réalisés sans autorisation
• Travaux nouveaux ne conduisant pas à la reconstruction de l’ouvrage
• Compatibilité du projet avec les règles applicables à la zone agricole

• Permis de construire délivré le 31 octobre 1980
• État des travaux limité à une ossature en bois et une toiture
• Absence de murs extérieurs, plancher, portes et fenêtres
• Courrier signalant l’abandon du terrain depuis 1988
• Attestations de 2014 et 2017 révélant des travaux postérieurs non autorisés

Le demandeur ne peut obtenir une autorisation limitée aux seuls travaux de réhabilitation ou de modification extérieure. Il doit présenter une demande couvrant l’ensemble des éléments réalisés sans autorisation, sans pouvoir invoquer la prescription d’une construction restée inachevée. La commune conserve le bénéfice du refus et obtient une indemnité de procédure.

• Refus définitif du permis sollicité
• Absence d’injonction de délivrer le permis
• Impossibilité d’invoquer l’article L. 421-9
• Nécessité d’une demande portant sur l’ensemble de la construction
• Paiement de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1

À faire

• Vérifier l’état d’avancement à la date de caducité du permis
• Identifier chaque élément construit ou transformé sans autorisation
• Déposer une demande portant sur l’ensemble de la construction
• Contrôler la compatibilité du projet avec le règlement de zone
• Rassembler les permis, plans, photographies et justificatifs datés

À éviter

• Qualifier de construction existante une simple ossature inachevée
• Limiter la demande aux seuls travaux de réhabilitation
• Invoquer l’article L. 421-9 avant l’achèvement de la construction
• Prendre en compte des travaux réalisés après caducité sans autorisation
• Omettre les règles particulières applicables en zone agricole

Le régime des travaux sur constructions existantes

Les articles L. 421-1 et R. 421-13 du code de l’urbanisme peuvent s’appliquer si la construction est suffisamment avancée, édifiée conformément à l’autorisation requise et si les travaux n’aboutissent pas à sa reconstruction. Une simple ossature surmontée d’une toiture, sans murs extérieurs, plancher, portes ni fenêtres à la date de caducité du permis, n’est pas suffisamment avancée.

La prescription de l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme

L’article L. 421-9 suppose une construction achevée depuis plus de dix ans. Une construction demeurée inachevée ne peut donc bénéficier de cette prescription, même si un permis initial avait été délivré puis était devenu caduc.

L’étendue de l’autorisation requise pour de nouveaux travaux

Lorsque des transformations ont été réalisées sans autorisation, la nouvelle demande doit porter sur l’ensemble des éléments ayant modifié le bâtiment initialement approuvé. Cette obligation s’applique même lorsque les nouveaux travaux ne prennent pas directement appui sur les parties réalisées sans autorisation.

Article L. 421-1 du code de l’urbanisme, Article R. 421-13 du code de l’urbanisme, Article R. 421-14 du code de l’urbanisme, Article R. 421-16 du code de l’urbanisme, Article R. 421-17 du code de l’urbanisme, Article L. 421-9 du code de l’urbanisme, Article L. 761-1 du code de justice administrative