Responsabilité du locataire commercial pour défaut d’entretien : remise en état hors vétusté et indemnisation de la vacance locative

En application des articles 1732, 1755, 1728 et 1731 du Code civil, le preneur répond des dégradations survenues pendant sa jouissance, sauf à démontrer leur absence de faute. L’absence d’état des lieux d’entrée fait présumer la réception des locaux en bon état de réparations locatives. Cette présomption, combinée à l’absence de justificatifs d’entretien et d’aménagements, a permis de retenir un manquement contractuel, conformément aux articles 1103, 1104 et 1217 du Code civil.

Le bailleur peut obtenir le coût des réparations nécessaires, sans que l’indemnisation soit subordonnée à leur exécution, sous réserve de tenir compte des circonstances postérieures, notamment la relocation. Les désordres imputables à la vétusté ou insuffisamment établis sont exclus. La TVA récupérable par le bailleur réduit le préjudice indemnisable au montant hors taxes. La vacance locative a été indemnisée en raison du lien causal établi avec le retard des travaux, tandis que la franchise accordée au nouveau locataire a été rejetée faute de lien suffisant.

Les intérêts courent à compter de la mise en demeure pour le préjudice alors réclamé, sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil. La capitalisation annuelle a été ordonnée conformément à l’article 1343-1 du même code. Les dépens et une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ont été mis à la charge du locataire succombant.

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Lors de la restitution de locaux commerciaux, un constat contradictoire a relevé de nombreuses dégradations et un défaut d’entretien. Le bailleur a obtenu le remboursement des travaux correspondant aux dégradations anormales établies, certains postes étant écartés en raison de la vétusté ou d’une preuve insuffisante. Une perte locative directement liée au retard des travaux a également été retenue, contrairement à la franchise consentie au nouveau locataire.

Un bailleur commercial a donné à bail des locaux destinés à l’exploitation d’un supermarché. À la restitution des lieux, un constat d’huissier contradictoire a relevé de nombreuses dégradations affectant notamment les accès, installations électriques, dispositifs de sécurité, revêtements, façades, réserves et équipements. Aucun état des lieux d’entrée ni justificatif d’entretien ou d’aménagement réalisé par le locataire n’a été produit.

Le bailleur a demandé le remboursement des travaux de remise en état ainsi que l’indemnisation d’une période de vacance locative et d’une franchise consentie au nouveau locataire. Le locataire a soutenu que les travaux correspondaient à des adaptations commerciales, à la vétusté ou à des éléments devenus la propriété du bailleur.

La juridiction a retenu plusieurs dégradations anormales et un défaut d’entretien, mais a exclu certains postes insuffisamment établis ou imputables à la vétusté. Elle a également retenu la perte locative directement liée au retard des travaux, tout en rejetant l’indemnisation de la franchise de loyer.

• Absence d’état des lieux d’entrée établissant une présomption de bon état
• Dégradations survenues pendant la jouissance du locataire
• Défaut d’entretien ou usage anormal imputable au locataire
• Éléments matériels établissant la nécessité des réparations
• Exclusion des désordres relevant de la vétusté
• Preuve d’un lien causal avec la vacance locative
• Déduction de la TVA récupérable par le bailleur

• Constat d’huissier contradictoire du 11 janvier 2021
• Rapports APAVE sur la sécurité incendie et les installations électriques
• Rapport ALTA SUD sur les moyens de secours
• Factures acquittées des travaux de remise en état
• Absence de justificatifs d’entretien ou d’aménagement du locataire

Le bailleur obtient l’indemnisation des réparations imputables au locataire et de la vacance directement causée par leur réalisation, dans la limite des postes suffisamment prouvés et hors taxes. Le locataire supporte les condamnations retenues, les intérêts, les dépens et les frais irrépétibles, sous déduction du paiement déjà effectué.

• Remboursement de 164 008,45 euros au titre des travaux
• Indemnisation de 81 041 euros pour la vacance locative
• Rejet des postes liés à la vétusté ou insuffisamment établis
• Exclusion de la franchise de loyer faute de causalité suffisante
• Paiement des intérêts, dépens et frais irrépétibles

À faire

• Établir un état des lieux d’entrée contradictoire
• Conserver les justificatifs d’entretien périodique
• Documenter les autorisations d’aménagement et transformations
• Faire constater les dégradations avant la relocation
• Ventiler les travaux entre remise en état et adaptation commerciale

À éviter

• Réclamer des travaux relevant uniquement de la vétusté
• Inclure des postes absents du constat initial
• Confondre travaux de réparation et travaux d’aménagement
• Réclamer une perte locative sans preuve du lien causal
• Calculer l’indemnité TTC lorsque la TVA est récupérable

La présomption de bon état des réparations locatives

L’absence d’état des lieux d’entrée fait présumer, en application de l’article 1731 du Code civil, que le preneur a reçu les locaux en bon état et devait les restituer ainsi. Le locataire ne produisant ni preuve d’un état initial dégradé, ni justificatifs d’entretien ou d’aménagement, cette présomption a été appliquée.

La distinction entre dégradations imputables et vétusté

Les articles 1732, 1755 et 1728 du Code civil excluent la responsabilité du preneur pour l’usure normale résultant d’un usage conforme. En revanche, le constat contradictoire, les rapports techniques et l’absence d’entretien ont établi des dégradations anormales : défauts électriques, éléments cassés ou manquants, dispositifs de sécurité défaillants et saleté. Les postes relevant de la vétusté ou insuffisamment prouvés ont été écartés.

Le lien causal entre remise en état et vacance locative

Le préjudice peut comprendre le coût des réparations nécessaires et la perte locative causée par le retard de relocation. La juridiction a retenu la vacance correspondant au délai des travaux, mais a rejeté la franchise de loyer, faute de lien suffisant avec les manquements du preneur. La TVA récupérable a réduit l’indemnisation des travaux au montant hors taxes.

Article 9 du Code de procédure civile, Article 1353 du Code civil, Article 1103 du Code civil, Article 1104 du Code civil, Article 1217 du Code civil, Article 1732 du Code civil, Article 1755 du Code civil, Article 1728 du Code civil, Article 1731 du Code civil, Article 1231-6 du Code civil, Article 1343-1 du Code civil, Article 1343-2 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile