DOSSIER N° RG 25/00622 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NBKA

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 28 AOUT 2026

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DEMANDERESSE :

OPH HABITAT 76
112 BOULEVARD D’ORLEANS
CS 72042
76040 ROUEN CEDEX 1
Représentant : Maître Marie-pierre NOUAUD de la SCP BONIFACE DAKIN & ASSOCIES, avocats au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [M] [R]
Rue Gabriel Peri
Appt 4, Imm Bouches du Rhône
76300 SOTTEVILLE LES ROUEN
comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 29 mai 2026

JUGE : Agnès PUCHEUS

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Agnès PUCHEUS, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 2 août 2016, HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime a donné à bail à Mme [M] [R] un logement situé Apt 4, rue Gabriel Péri, immeuble Bouches du Rhône à SOTTEVILLE-LÈS-ROUEN (76300), moyennant un loyer mensuel de 351,52 euros, outre une provision sur charges.

Arguant que Mme [M] [R] serait à l’origine de troubles de voisinage et qu’elle ne serait pas à jour du paiement de son loyer, HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime l’a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection par acte en date du 24 mars 2025 aux fins de :
-Constater les manquements persistants de Mme [M] [R] à ses obligations légales et contractuelles,
En conséquence,
-Prononcer la résiliation du bail consenti le 2 août 2016 à Mme [M] [R] avec toutes suites et conséquences de droit pour manquements graves à ses obligations par la locataire,
-Juger et déclarer que Mme [M] [R] est occupante sans droit ni titre des lieux loués soit un appartement situé Apt 4, rue Gabriel Péri, immeuble Bouches du Rhône à SOTTEVILLE-LÈS-ROUEN (76300),
-Ordonner à Mme [M] [R] de mettre à sa libre disposition les lieux qu’elle occupe indûment, libres de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef,
-Ordonner la suppression du délai de deux mois visé aux articles 62 de la loi du 9 juillet 1991 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
-Ordonner que faute pour elle d’avoir procédé à la libération complète des lieux, il sera fondé à procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique, d’un déménageur et d’un serrurier,
-Condamner Mme [M] [R] à lui payer la somme principale de 337,43 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges au 20 janvier 2025 ainsi que tout arriéré de loyer et charges dû au jour du prononcé de la résiliation du bail,
-Condamner Mme [M] [R] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, en ce compris la revalorisation légale du loyer et ce jusqu’à la libération effective des lieux,
-Condamner Mme [M] [R] à lui payer la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
-Condamner Mme [M] [R] aux dépens en ce compris le coût de la sommation du 25 avril 2023 et aux frais liés à l’expulsion,
-Maintenir l’exécution provisoire de plein droit dont sera assorti le jugement à intervenir.

L’affaire a été appelée la première fois à l’audience du 26 septembre 2025 lors de laquelle elle a été renvoyée à celle du 2 février 2026 puis à celle du 29 mai 2026. A cette audience, HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime était représenté par Maître [C] qui a repris oralement l’acte introductif d’instance et a indiqué que les troubles de voisinage persistaient et que la dette ne faisait qu’augmenter pour s’élever à la somme de 5 099,04 euros.

Mme [M] [R] a comparu en personne. Elle a indiqué être malade et chercher un autre logement.

MOTIVATION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 31 mars 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En application des articles 1728 1° du code civil et de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation d’user paisiblement des lieux loués suivant la destination fixée au contrat de bail. Cela consiste pour le preneur à user du bien loué raisonnablement, c’est-à-dire en respectant à la fois la destination des lieux ainsi que la tranquillité de son voisinage.

En l’espèce, HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime produit des signalements qui ont commencé en 2022, des courriers ayant été adressés à Mme [M] [R] pour que les troubles cessent. Des procès-verbaux ont été dressés par le garde particulier assermenté en décembre 2022, mars, octobre, novembre, décembre 2023, octobre et décembre 2024. HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime produit de nombreuses attestations de voisins relatant les troubles subis à savoir des nuisances sonores provoquées par des personnes alcoolisées chez Mme [M] [R], des salissures dans les parties communes, des menaces, des agressions physiques.

Une sommation de cesser les troubles a été signifiée à Mme [M] [R] le 25 avril 2023. Les incidents n’ont pourtant pas cessé. Ils se sont poursuivis en 2025 comme en attestent le procès-verbal de constat du 12 mars 2025 et les fiches de signalement des 17 mars, 5 mai, 6 juin, 13 juillet, 17 juillet, 22 juillet, 8 décembre et 18 décembre 2025. Le bailleur justifie de la persistance des troubles en produisant un rapport d’évènement du 19 mars 2026 qui relate que Mme [M] [R] met la musique très fort très tôt le matin et que les disputes au sein de son logement sont très gênantes et un procès-verbal en date du 8 avril 2026 qui reprend les plaintes de deux locataires.

L’ensemble des éléments produits confirme l’existence de troubles très importants nuisant à la tranquillité des voisins et pouvant porter atteinte à leur sécurité. Ceci, ajouté à la dette de loyer qui ne cesse d’augmenter, caractérise les manquements de Mme [M] [R] à ses obligations contractuelles et justifie que soit ordonnée la résiliation du contrat de location qui la lie à HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime à compter de la signification de la présente décision.

Le bail étant résilié, il convient d’ordonner à Mme [M] [R] ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

L’article L. 412-1 du code de procédure civiles d’exécution dispose que dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Cependant, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée.

En l’espèce, Mme [M] [R] est à l’origine de nombreuses nuisances depuis l’année 2022. Malgré toutes les démarches des voisins et du bailleur depuis quatre ans, Mme [M] [R] n’a pas fait le nécessaire pour que les troubles cessent. Il convient donc, pour la tranquillité et la sécurité des voisins, de supprimer le délai prévu à l’article L. 412-1 précité et de lui ordonner de quitter les lieux sans délai.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir de la signification de la présente décision et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime verse aux débats un décompte arrêté au 22 mai 2026 dont il ressort que la dette est de 5 029,04 euros dont il convient de déduire les frais non justifiés ou compris dans les dépens ainsi que les frais en lien avec l’enquête OPS, le bailleur ne justifiant pas de l’envoi à la locataire d’un courrier en recommandé avec accusé de réception, formalité qui, si elle n’est pas imposée par le texte, et la seule de nature à permettre de prouver l’envoi du courrier à la locataire et le point de départ du délai imparti pour y répondre. Ces déductions faites, la dette s’élève à la somme de 4 895,75 euros.

Mme [M] [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ces montants, il convient donc de la condamner à payer à HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime la somme de 4 895,75 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Mme [M] [R] qui succombe, est condamnée aux dépens, étant précisé que la charge des frais d’exécution forcée étant régie par les dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ceux-ci.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Mme [M] [R] à payer à HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 2 août 2016 entre HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime et Mme [M] [R], concernant le logement situé Apt 4, rue Gabriel Péri, immeuble Bouches du Rhône à SOTTEVILLE-LÈS-ROUEN (76300), au jour de la signification de la présente décision ;

DIT que Mme [M] [R] est occupante sans droit ni titre à compter de cette date ;

ORDONNE en conséquence à Mme [M] [R] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef l’appartement situé Apt 4, rue Gabriel Péri, immeuble Bouches du Rhône à SOTTEVILLE-LÈS-ROUEN (76300), ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [M] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime pourra, sitôt après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix des requérants, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

CONDAMNE Mme [M] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès la résiliation du bail, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Mme [M] [R] à payer à HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime la somme de 4 895,75 euros au titre des loyers et charges dus au 22 mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [M] [R] aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation et des constats établis par le commissaire de justice ;

CONDAMNE Mme [M] [R] à payer à HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE