Indemnisation du trouble de jouissance : défaut d’étanchéité des menuiseries et restitution des provisions sur charges

La prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 s’applique aux actions dérivant du bail. Le trouble de jouissance est prescrit avant le 3 juillet 2022, mais reste indemnisable pour la période postérieure en raison du caractère continu de l’obligation de délivrance. La demande relative aux charges postérieures à juillet 2022 est recevable, le délai courant à compter de la régularisation permettant d’identifier l’indu, conformément à l’article 2224 du code civil.

Les articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 imposent au bailleur de délivrer et maintenir un logement décent, sûr, étanche et conforme à l’usage d’habitation. Le juge retient un manquement limité au défaut d’étanchéité des menuiseries, antérieur à l’entrée dans les lieux, mais écarte les griefs insuffisamment prouvés relatifs à l’électricité, à l’humidité, au chauffage et aux moisissures. Le DPE annexé au bail établit la remise du document, sans démontrer à lui seul la décence du logement.

Le préjudice de jouissance est fixé à 5 % du loyer pendant 31 mois. La surconsommation énergétique est rejetée faute de preuve. En application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1353 du code civil, le bailleur doit justifier les provisions sur charges et leurs régularisations ; à défaut, il doit restituer 3 100 euros.

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Après leur départ, les locataires ont demandé réparation de troubles de jouissance, le remboursement d’une surconsommation énergétique et la restitution de provisions sur charges. La juridiction n’a retenu que le défaut d’étanchéité des menuiseries, indemnisé pour la période non prescrite. La demande relative à l’énergie a été rejetée et les provisions insuffisamment justifiées devront être restituées.

Des locataires ont conclu en 2019 un bail d’habitation portant sur un appartement, moyennant un loyer mensuel et une provision sur charges. Après leur départ en mars 2025, ils ont demandé l’indemnisation d’un trouble de jouissance, le remboursement d’une surconsommation énergétique et la restitution de provisions sur charges.

Ils invoquaient notamment une humidité importante, des moisissures, des fissures, une installation électrique vétuste, des défauts de chauffage, une mauvaise évacuation et des menuiseries non étanches. Une expertise privée et un constat de sortie ont été produits.

Le bailleur contestait l’indécence, la réalité des préjudices et la recevabilité de certaines demandes. La juridiction a retenu uniquement le défaut d’étanchéité des menuiseries, indemnisé le trouble de jouissance pour la période non prescrite, rejeté la surconsommation énergétique et ordonné la restitution des provisions sur charges insuffisamment justifiées.

• Établir un manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent.
• Démontrer un défaut d’étanchéité affectant le clos du logement.
• Relier le désordre à une obligation persistante du bailleur.
• Limiter l’indemnisation à la période non prescrite.
• Apporter des éléments probants sur la réalité et l’étendue du préjudice.
• Justifier précisément les provisions et régularisations de charges.

• Clause du bail attestant l’annexion et la remise du DPE.
• État des lieux d’entrée mentionnant la vitre cassée et les menuiseries.
• Rapport d’expertise privée sur l’humidité, l’électricité et l’isolation.
• Constat de sortie relevé par commissaire de justice.
• Factures d’électricité comparées aux estimations du DPE.
• Décomptes et justificatifs incomplets des charges locatives.

Les locataires obtiennent une indemnisation limitée au défaut d’étanchéité et la restitution des provisions insuffisamment justifiées. Le bailleur échoue à faire établir la surconsommation énergétique et supporte les dépens ainsi que les frais irrépétibles.

• Indemnisation du trouble de jouissance à hauteur de 1 472,50 euros.
• Restitution de 3 100 euros de provisions sur charges.
• Rejet de la demande de remboursement énergétique.
• Irrecevabilité des demandes portant sur la période prescrite.
• Condamnation du bailleur aux dépens et à 1 000 euros au titre de l’article 700.

À faire

• Annexer le DPE et les diagnostics au bail signé.
• Documenter chaque désordre par des constats datés.
• Notifier rapidement les désordres au bailleur.
• Conserver les factures et relevés énergétiques.
• Demander les décomptes et justificatifs de charges.

À éviter

• Attendre le départ pour dénoncer l’indécence.
• Invoquer une dangerosité sans preuve technique.
• Confondre performance énergétique et décence du logement.
• Réclamer des périodes couvertes par la prescription.
• Produire des charges sans régularisation ni justificatifs.

La prescription triennale des actions locatives

La prescription de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 s’applique aux demandes dérivant du bail. Le trouble de jouissance est prescrit avant le 3 juillet 2022. Les demandes de restitution des provisions postérieures à juillet 2022 restent recevables, le délai courant, selon l’article 2224 du code civil, à compter de la régularisation des charges.

L’obligation de délivrance d’un logement décent

Les articles 1719 du code civil, 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 2 du décret n° 2002-120 imposent un logement sûr, étanche et conforme à l’usage d’habitation. Le défaut d’étanchéité des menuiseries, antérieur à l’entrée dans les lieux et non réparé, caractérise un manquement. Les anomalies électriques et les désordres d’humidité n’ont pas été suffisamment rattachés à une dangerosité ou à une carence imputable au bailleur.

La justification des provisions sur charges

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 impose la justification et la régularisation annuelle des charges. En application de l’article 1353 du code civil, le bailleur doit prouver le bien-fondé des sommes perçues. Des décomptes non accompagnés des justificatifs nécessaires ne permettent pas d’établir la dette locative ; les provisions insuffisamment justifiées doivent être restituées.

Article 4 du Code de procédure civile, Article 9 du Code de procédure civile, Article 122 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 2224 du Code civil, Article 1719 du Code civil, Article 1721 du Code civil, Articles 1103 et 1104 du Code civil, Article 1134 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, Article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 126-26 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 126-29 du Code de la construction et de l’habitation, Article R. 111-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 125-2-2 du Code de la construction et de l’habitation