TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
C. exécutoires
délivrées le:

■

18° chambre
1ère section

N° RG 25/07450
N° Portalis 352J-W-B7J-DAFRN

N° MINUTE : 2

réputé contradictoire

Assignation du :
19 Décembre 2023

JUGEMENT
rendu le 22 Octobre 2026
DEMANDERESSE

Madame [K] [O], [Q], [Y] [S] épouse [Z]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Jean-François BLANC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0308

DÉFENDERESSES

S.A.S.U. MGP
pris en la personne de son Président en exercice, Monsieur [C] [B],
[Adresse 2]
[Localité 3]

défaillante

S.A.R.L. NEO DOMICILIATION D’ENTREPRISE & CONSEIL
prise en la personne de sa Gérante en exercice, Madame [V] [I] épouse [F],
[Adresse 2]
[Localité 3]

défaillante
Décision du 22 Octobre 2026
18° chambre 1ère section
N° RG 25/07450 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAFRN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique,

assisté de Madame Camille BERGER, greffière, lors des débats et de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-greffier, lors de la mise à disposition,

DÉBATS

A l’audience du 15 Juin 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 octobre 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort

Par acte sous seing privé du 13 juin 2018, Mme [K] [S] épouse [Z] (ci-après dénommée « Mme [S] ») a donné à bail commercial à la SARL Neo Domiciliation d’entreprise & conseil, ci-après la SARL Neo, des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 3], à [Localité 4], pour une durée de neuf ans à compter du 15 juin 2018, moyennant un loyer annuel de 12 300 euros en principal.

La destination est la suivante : «DOMICILIATION ET CONSEIL AUX ENTREPRISES ».

Le 3 janvier 2023, la SARL Neo a fait l’objet d’une radiation d’office du registre du commerce et des sociétés au terme du délai de trois mois après la mention de la cessation d’activité portée en application de l’article R. 123-125 du code de commerce.

Par courrier du 11 décembre 2023, M. [A], gérant de la SARL Neo, a notifié sa demande de résilier le bail commercial, a indiqué ne plus occuper les locaux depuis juillet 2021, et que la SASU MGP, qui réglait les loyers chaque mois depuis cette date, souhaitait « mettre le bail à leur nom ».

Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2023, Mme [S] a fait assigner la SARL Neo et la SASU MGP devant le tribunal judiciaire de Paris en résiliation judiciaire du bail du 13 juin 2018, en annulation du bail conclu entre la SARL Neo et la SASU MGP, en expulsion et en paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité d’occupation et de dommages-intérêts.

L’instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 24/00026.

Par courrier du 27 décembre 2023, le gestionnaire de Mme [S] a rappelé à la SARL Neo qu’elle ne pouvait mettre fin au bail qu’à l’issue de chaque période triennale et qu’elle demeurait seule titulaire du bail. Le gestionnaire a en outre refusé toute cession du droit au bail et indiqué que la candidature de la SASU MGP ne pouvait être étudiée après dépôt d’un dossier complet. Il a enfin proposé de conclure le même jour un protocole de résiliation du bail de la SARL Neo et un nouveau bail avec la SASU MGP moyennant la fixation d’un loyer annuel initial à la somme de 15 000 euros.

Par ordonnance du 5 septembre 2024, le juge de la mise en état a radié la procédure pour défaut de diligence des parties.

Mme [S] ayant sollicité le rétablissement de la procédure, celle-ci a été rétablie sous le numéro de répertoire général RG 25/07450.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 13 novembre 2025, Mme [S] demande au tribunal de :
– Juger que la SARL Neo a manqué à ses obligations contractuelles de manière grave, répétée et continue ;
– Prononcer la résiliation du bail commercial en date du 13 juin 2018 la liant à la SARL Neo, et ce aux torts de la SARL Neo en raison de ses manquements graves et répétés à ses obligations locatives ;
– Condamner solidairement la SARL Neo et la SASU MGP à lui payer la somme de 30 876,80 euros relative aux loyers et charges impayés, terme de juin 2025 inclus ;
En conséquence,
– Ordonner l’expulsion de la SARL Neo et de tous occupants de son chef, et ce, sous astreinte d’une somme de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
– Ordonner l’expulsion de la SASU MGP et de tous occupants de son chef, et ce, sous astreinte d’une somme de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
– Ordonner l’expulsion sans délai de la SARL Neo, ainsi que celle de tous occupants de son chef, et en particulier celle de la SASU MGP, des locaux sis [Adresse 4], et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
– Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers personnels des défenderesses garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira à monsieur le président de désigner, aux frais, risques et périls des défenderesses ;
– Condamner solidairement la SARL Neo et la SASU MGP à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer contractuel, soit 1 245,67 euros par mois, outre les charges, avec réévaluation annuelle en fonction de l’indice ILC (indice des loyers commerciaux) publié par l’INSEE, et ce à compter de la date du jugement à intervenir jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés en présence d’un huissier s’il y a lieu ;
– Condamner la SARL Neo à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
– Condamner solidairement la SARL Neo et la SASU MGP à lui payer une somme de 5 000 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
– Condamner solidairement la SARL Neo et la SASU MGP aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

La clôture a été prononcée le 12 février 2026.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 15 juin 2026.

La décision a été mise en délibéré au 22 octobre 2026.

La SARL Neo Domiciliation d’entreprise & conseil et la SASU MGP, défendeurs, n’ont pas constitué avocat et n’ont pas comparu.

MOTIVATION

À titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1224 du même code, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1227 de ce code précise que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon l’article 1228, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Par ailleurs, en application de l’article 1728 de ce même code, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1729 dispose que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Aux termes de l’article 1741 de ce code, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En outre, d’après les dispositions des deux premiers alinéas de l’article L. 145-47 du code de commerce, le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. À cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités. En cas de contestation, le tribunal judiciaire, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction notamment de l’évolution des usages commerciaux.

En l’espèce, pour solliciter la résiliation du bail qui la lie à la SARL Neo, Mme [S], bailleresse, invoque trois manquements distincts de sa preneuse, à savoir : le défaut d’occupation personnelle et exclusive du local commercial et la violation de l’interdiction de louer ou sous-louer, l’absence de respect de la clause de destination du bail et les manquements de la locataire à son obligation de payer les loyers.

En ce qui concerne le premier manquement invoqué, soit le défaut d’occupation personnelle et exclusive du local commercial et la violation de l’interdiction de louer ou sous-louer, le bail stipule en page 7 :

« Exploitation personnelle des locaux

Le PRENEUR s’engage à exploiter personnellement les locaux loués, aucune autre entité ne pouvant jouir des Locaux Loués à la [Adresse 5] ou conjointement avec lui. A titre dérogatoire, le PRENEUR pourra consentir un contrat de location-gérance, dont une copie sera remise au [Localité 5] pour information.

Le PRENEUR ne pourra notamment en transférer la jouissance à un tiers par le biais d’un contrat de prêt à usage, convention d’occupation précaire… »

Il prévoit en outre que « La cession du droit au bail seul est strictement interdite », la preneuse pouvant seulement céder son droit au bail « en totalité à l’acquéreur de son fonds de commerce » et à plusieurs conditions, dont celle d’obtenir l’accord de la bailleresse.

Le bail stipule enfin en page 9 :

« Sous-location

Le PRENEUR ne pourra donner en sous-location, tout ou partie des locaux faisant l’objet des présentes, sans le consentement exprès et par écrit du BAILLEUR sauf à ses filiales. »

Or, il ressort du courrier du 11 décembre 2023 envoyé par le gérant de la SARL Neo au gestionnaire de Mme [S] que la locataire a cessé d’occuper les locaux pris à bail à compter du mois de juillet 2021.

La précision contenue dans ce même courrier suivant laquelle la SASU MGP paierait les loyers « chaque mois depuis cette date » accrédite par ailleurs les affirmations de Mme [S], qui soutient que les locaux seraient désormais occupés par la SASU MGP.

Ces affirmations sont en outre corroborées par l’extrait Kbis de la SASU MGP, qui mentionne un établissement principal situé au [Adresse 3], à [Localité 4], ce qui correspond à l’adresse des lieux donnés à bail à la SARL Neo.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Mme [S] rapporte la preuve d’une violation de l’obligation d’exploitation personnelle par la SARL Neo.

S’agissant du deuxième manquement invoqué, à savoir la violation de la clause de destination du bail, il est rappelé que la convention des parties prévoit l’utilisation des locaux pour les activités exclusives de « DOMICILIATION ET CONSEIL AUX ENTREPRISES ».

Or, il ressort du courrier du 11 décembre 2023 envoyé par le gérant de la SARL Neo et l’extrait Kbis de la SASU MGP, cette dernière exerce une activité de courtage en assurance.

En outre, aux termes d’un constat de commissaire de justice du 22 septembre 2025 établi à la requête de Mme [S], le commissaire de justice instrumentaire relève la présence sur la vitrine des locaux loués d’une vignette portant la mention «ICI ASSURANCE MOTO ».

Force est donc de constater qu’une activité de courtage en assurance a été exercée au sein des locaux donnés à bail par Mme [S], peu important par quel occupant et à quel titre, la locataire principale demeurant tenue en toute hypothèse de respecter et de faire respecter la clause de destination.

La deuxième violation contractuelle alléguée par Mme [S] apparaît en conséquence caractérisée.

Enfin, pour ce qui relève du défaut de paiement des loyers qu’elle invoque, la bailleresse verse aux débats un décompte arrêté au 3 novembre 2025, faisant état d’un solde débiteur de 30 876,80 euros et faisant apparaître que l’arriéré locatif s’est constitué à compter du 1er janvier 2024.

Dès lors qu’il incombe à la SARL Neo d’établir qu’elle s’est acquittée de cette somme entre les mains de sa bailleresse, en application de l’article 1353 du code civil, et qu’aucun élément n’accrédite l’existence de paiements libératoires effectués en ce sens, il convient de retenir que la locataire demeure débitrice de Mme [S], en contravention à ses obligations de paiement.

Au vu de l’ensemble de ce qui précède, l’étendue, la durée, la multiplicité et le caractère réitéré des manquements contractuels du preneur permettent de caractériser une faute dont la gravité justifie que la résiliation du bail soit prononcée.

Conformément à l’article 1229 du code civil, la résiliation du contrat prendra effet à la date du présent jugement.

La SARL Neo, désormais occupante sans droit ni titre des locaux, devra payer à Mme [S], jusqu’à la libération effective de ceux-ci, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer en cours au jour précédant la résiliation, soit la somme mensuelle de 1 245,67 euros, charges, taxes et accessoires en sus. Ce montant ne fera l’objet d’aucune réévaluation annuelle, qui n’est prévue ni par la loi ni par le contrat, contrairement à ce que sollicite la bailleresse.

Dès lors que l’indemnité d’occupation est due dès la cessation du contrat de location par l’ancien preneur ou l’occupant de son chef, il convient de condamner in solidum la SASU MGP au paiement de l’indemnité d’occupation susmentionnée.

La SARL Neo et tous occupants de son chef, en ce compris la SASU MGP, devront libérer les lieux dans un délai de trois mois suivant signification du présent jugement, sous peine d’expulsion dans les conditions sont fixées au dispositif.

Il n’est toutefois pas justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, d’autant que la bailleresse indique qu’aucune activité n’est actuellement exercée dans les locaux litigieux, bien que ces locaux n’aient pas encore fait l’objet d’une restitution, laquelle suppose la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés.

L’enlèvement des meubles et effets se trouvant dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

D’après l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 1199 du même code, le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties. Les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV.

En outre, selon l’article 1310 de ce code, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, au vu du décompte arrêté au 3 novembre 2025 produit par Mme [S], il a été précédemment retenu que la SARL Neo restait tenue d’un solde locatif débiteur de 30 876,80 euros. Ainsi, il y a lieu de condamner la SARL Neo au paiement de cette somme.

En revanche, la SARL Neo ayant seule la qualité de locataire, Mme [S] ne dispose d’aucun titre pour exiger le paiement de loyers par la SASU MGP, qui est tiers au contrat de bail commercial du 13 juin 2018 et dont l’engagement solidaire n’est pas démontré. Il convient en conséquence de débouter Mme [S] de sa demande de condamnation solidaire de la SASU MGP au paiement de l’arriéré locatif de la SARL Neo.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, pour solliciter la condamnation de la SARL Neo au paiement d’une somme de 10 000 euros de dommages-intérêts, Mme [S] allègue l’atteinte à l’obligation de bonne foi de sa locataire et les violations graves, répétées et continues de ses obligations contractuelles.

Il a été précédemment établi que la SARL Neo a été l’auteur de divers manquements contractuels, de sorte que Mme [S] invoque à juste titre l’existence d’inexécutions fautives susceptibles d’ouvrir droit à indemnisation.

Toutefois, la bailleresse n’explicite pas quel préjudice résulterait de cette inexécution. En particulier, si elle mentionne que la SARL Neo aurait encaissé des loyers auprès de la SASU MGP sans les lui reverser subséquemment, elle ne démontre pas en quoi ces éléments lui auraient causé un dommage qui ne soit pas d’ores et déjà réparé par la condamnation de la SARL Neo à apurer son arriéré locatif.

Ainsi, il y a lieu de considérer que Mme [S] est défaillante dans la preuve qui lui incombe d’un préjudice de nature à entraîner la condamnation de la locataire au paiement de dommages et intérêts.

En conséquence, il convient de la débouter de sa demande formée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

La SARL Neo, succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera par ailleurs condamnée, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au regard de l’équité, à payer à Mme [S] une somme de 2 500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Prononce la résiliation, à effet du présent jugement, du bail commercial portant sur les locaux situés [Adresse 3], à [Localité 4], conclu entre Mme [K] [S] épouse [Z] et la SARL Neo Domiciliation d’entreprise & conseil ;

Ordonne l’expulsion de la SARL Neo Domiciliation d’entreprise & conseil, ainsi que de tous occupants de son chef, en ce compris la SASU MGP, des locaux objet dudit bail, à défaut de départ volontaire passé le délai de trois mois suivant signification de ce jugement, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ;

Déboute Mme [K] [S] épouse [Z] de sa demande d’astreinte ;

Dit que l’enlèvement des meubles et effets se trouvant éventuellement dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne in solidum la SARL Neo Domiciliation d’entreprise & conseil et la SASU MGP à payer à Mme [K] [S] épouse [Z] une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer en cours au jour précédant la résiliation, soit la somme mensuelle de 1 245,67 euros, charges, taxes et accessoires en sus, ce à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des locaux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

Condamne la SARL Neo Domiciliation d’entreprise & conseil à payer à Mme [K] [S] épouse [Z] une somme de 30 876,80 euros au titre de son arriéré locatif arrêté au 3 novembre 2025 ;

Déboute Mme [K] [S] épouse [Z] de sa demande de condamnation solidaire de la SASU MGP au paiement de ladite somme ;

Déboute Mme [K] [S] épouse [Z] de sa demande de condamnation de la SARL Neo Domiciliation d’entreprise & conseil au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la SARL Neo Domiciliation d’entreprise & conseil au paiement des entiers dépens ;

Condamne la SARL Neo Domiciliation d’entreprise & conseil à payer à Mme [K] [S] une somme de 2 500 euros sur le fondement des frais exposés et non compris dans les dépens ;

Rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire ;

Fait et jugé à [Localité 1] le 22 Octobre 2026.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Jean-Christophe DUTON