[P] [V]

[G] [Y] épouse [V]

C/

[U] [E] épouse [N]

[Q] [N]

S.A.R.L. [O]’IMMO TRANSACTIONS

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

2 e chambre civile

ARRÊT DU 22 OCTOBRE 2026

N° RG 23/00758 – N° Portalis DBVF-V-B7H-GGRP

Décision déférée à la Cour : jugement du 23 mai 2023,

rendu par le tribunal judiciaire de Dijon – RG : 20/00312

APPELANTS :

Monsieur [P] [V]

né le 28 Septembre 1975 à [Localité 1]

domicilié :

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [G] [Y] épouse [V]

née le 23 Septembre 1981 à [Localité 3]

domiciliée :

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés par Me David FOUCHARD de la SELARL CABINET D’AVOCATS PORTALIS ASSOCIES – CAPA, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 45

INTIMÉS :

Madame [U] [E] épouse [N]

née le 13 Janvier 1990 à [Localité 5] (MEXIQUE)

domiciliée :

[Adresse 2]

[Localité 6]

Autre(s) qualité(s) : Appelant dans 23/00851 (Fond)

Monsieur [Q] [N]

né le 15 Juin 1988 à [Localité 7]

domicilié :

[Adresse 2]

[Localité 8]

Autre(s) qualité(s) : Appelant dans 23/00851 (Fond)

Représentés par Me Stéphane MAUSSION de la SCP MAUSSION, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 80

S.A.R.L. [O]’IMMO TRANSACTIONS, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 520 218 231, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 10]

Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 23/00851 (Fond)

Représentée par Me Stéphane CREUSVAUX de la SELAS BCC AVOCATS, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 17

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 septembre 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Frédéric PILLOT, Président de chambre,

Cédric SAUNIER, Conseiller,

Stéphanie CHANDET, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 22 octobre 2026,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Frédéric PILLOT, Président de chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Faits, procédure et prétentions des parties

Le 28 novembre 2014, M. [P] [V] et Mme [G] [Y] épouse [V] ont mandaté la SARL Agence [O]’Immo Transactions pour procéder à la vente de leur maison d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 11] cadastré section C n° [Cadastre 1] lieudit ’[Adresse 4] [Localité 12]’, acquise de M. [H] [J] selon acte notarié du 27 mai 2011.

Le 27 janvier 2015, un compromis de vente a été régularisé entre les vendeurs d’une part et Mme [U] [E] épouse [N] et M. [Q] [N] d’autre part, avec le concours de l’agence [O]’Immo Transactions, pour un prix de 192 000 euros.

La vente a été réitérée par acte authentique reçu par la SCP Massip-Prieur-Belou-Varlet-Lorisson le 20 avril 2015, lequel désigne l’immeuble, en reprenant les termes du compromis de vente, comme suit :

« – Au rez-de-chaussée : cuisine, salon-séjour, deux chambres, salle de bains, WC séparé et garage ;

– à l’étage mansardé : deux chambres, bureau et salle d’eau ;

– à l’extérieur : tour ancienne en pierre séparée par deux niveaux et terrain clos ».

Indiquant avoir constaté à partir du mois de juin 2016 un affaissement du plancher de l’étage avec apparition de fissures dans les chambres, Mme [E] et M. [N] ont sollicité l’intervention de la SARL [Z] qui a chiffré le 18 juillet 2017 le coût de la remise en état des problèmes structurels à la somme de 52 722,09 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 juillet 2017, Mme [E] et M. [N] ont invoqué auprès des vendeurs la possibilité de la résolution de la vente et l’indemnisation de leurs préjudices, ce que ces derniers ont contesté par réponse du 19 août 2017.

Mme [E] et M. [N] ont obtenu du juge des référés l’organisation d’une mesure d’expertise selon ordonnance rendue le 7 février 2018, Mme [L] [D], expert judiciaire, ayant déposé son rapport le 12 avril 2019.

Suivant exploits de commissaire de justice signifiés les 31 janvier et 4 février 2020, Mme [E] et M. [N] ont fait assigner M. [V] et Mme [Y], ainsi que la société Agence [O]’Immo Transactions, devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de les voir condamner in solidum à les indemniser de leur préjudice sur le fondement, pour les premiers, du manquement à leur obligation de délivrance contractuelle ou à défaut à l’obligation de conformité ou à défaut sur le fondement des vices cachés et, pour la seconde, de sa responsabilité délictuelle.

Par jugement rendu le 23 mai 2023, le tribunal judiciaire de Dijon a :

– condamné in solidum M. [V] et Mme [Y] à payer à Mme [E] et M. [N], sur le fondement des vices cachés :

. la somme de 52 143,98 euros au titre de la restitution du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices ;

. la somme de 6 411,07 euros à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice financier ;

. la somme de 5 742 euros à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice de jouissance ;

. la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice moral ;

– débouté Mme [E] et M. [N] de leurs demandes formées à l’encontre de la société Agence [O]’Immo Transactions ;

– débouté M. [V] et Mme [Y] de leurs demandes reconventionnelles ;

– condamné in solidum M. [V] et Mme [Y] aux entiers dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire, avec distraction ;

– condamné in solidum M. [V] et Mme [Y] à payer à Mme [E] et M. [N] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– débouté la société Agence [O]’Immo Transactions de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ;

– dit qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de décision ;

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration au greffe du 15 juin 2023 enregistrée au greffe sous la référence RG 23/00758, M. [V] et Mme [Y], intimant Mme [E] et M. [N], ont interjeté appel de ce jugement.

Par déclaration au greffe du 5 juillet 2023 enregistrée sous la référence RG 23/00851, Mme [E] et M. [N], intimant la société Agence [O]’Immo Transactions, ont interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a rejeté leurs demandes formées à l’encontre de cette dernière.

Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 25 juillet 2023.

Par leurs premières et ultimes conclusions remises au greffe et notifiées le 12 septembre 2023, M. [V] et Mme [Y] demandent à la cour de :

– réformer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

– débouter Mme [E] et M. [N] de l’intégralité de leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées à leur encontre ;

– les condamner reconventionnellement à leur verser, à chacun :

. la somme de 1 500 euros pour procédure abusive ;

. la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– les condamner aux entiers dépens de l’instance.

Par leurs premières et ultimes conclusions remises au greffe et notifiées le 02 octobre 2023, Mme [E] et M. [N] ont, au visa des articles 1134, 1147, 1603, 1604, 1644, 1645 et 1382 du code civil, interjeté appel incident à l’encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Dijon en demandant à la cour, à titre principal, de réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

– rejeté le manquement ’des époux [E]’ à leur obligation de délivrer un bien conforme aux stipulations contractuelles, légales ;

– jugé que la société Agence [O]’Immo Transactions n’avait pas commis de faute délictuelle à leur préjudice ;

– minoré les condamnations in solidum à paiement de M. [V] et Mme [Y].

Ils demandent à la cour, statuant à nouveau :

– de ’juger’ d’une part que M. [V] et Mme [Y] ont manqué à leur obligation de délivrer un bien conforme aux stipulations contractuelles et d’autre part que la société Agence [O]’Immo Transactions a commis une faute délictuelle à leur préjudice ;

– en conséquence, de condamner in solidum M. [V] et Mme [Y] ’et in solidum’ la société Agence [O]’Immo Transactions à leur payer les sommes suivantes :

. 52 143,98 euros, soit 1 574,40 euros à titre de dommages-intérêts au titre des mesures conservatoires et 50 569,58 euros TTC à titre de dommages-intérêts pour les travaux de remise en état ;

. 5 742 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;

. 14 944,40 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice financier ;

. 3 000 euros à chacun à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral, soit la somme totale de 6 000 euros ;

. 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et les entiers dépens de première instance incluant les frais d’expertise ;

. 6 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel et les entiers dépens d’appel.

A titre subsidiaire, Mme [E] et M. [N] sollicitent la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [V] et Mme [Y] à les indemniser au titre des préjudices consécutifs aux vices cachés et demandent :

– d’y ajouter que la société Agence [O]’Immo Transactions a commis une faute délictuelle au sens de l’article 1382 du code civil à leur préjudice ;

– en conséquence, de condamner in solidum M. [V] et Mme [Y] et in solidum la société Agence [O]’Immo Transactions à leur payer les sommes susvisées.

Mme [E] et M. [N] sollicitent dans tous les cas la confirmation au moins du jugement en ce qu’il a par principe condamné M. [V] et Mme [Y] à leur verser ’la réparation de leur préjudice tout en y majorant le préjudice financier et le préjudice moral à verser les sommes de :

– 52 143,98 euros soit 1 574,40 euros à titre de dommages-intérêts au titre des mesures conservatoires et 50 569,58 euros TTC à titre de dommages-intérêts pour les travaux de remise en état ;

– 5 742 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;

– 14 944,40 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice financier (au lieu des seuls 6 411,07 euros) ;

– 3 000 euros pour chacun d’entre eux à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral, soit la somme totale de 6 000 euros (au lieu des seuls 750 euros pour chacun des époux soit 1 500 euros au total) ;

– 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et les entiers dépens de première instance incluant les frais d’expertise.’

A titre infiniment subsidiaire, Mme [E] et M. [N] demandent à la cour :

– de ’dire et juger’ que M. [V] et Mme [Y] ont manqué à leur obligation de délivrance d’un bien conforme à l’usage d’habitabilité de l’étage de l’habitation à leur égard ;

– en conséquence, de les condamner in solidum « et in solidum la société Agence [O]’Immo Transactions » à leur payer :

. 52 143,98 euros, soit 1 574,40 euros à titre de dommages-intérêts au titre des mesures conservatoires et 50 569,58 euros TTC à titre de dommages-intérêts pour les travaux de remise en état ;

. 5 742 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;

. 14 944,40 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice financier ;

. 3 000 euros à chacun à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral, soit la somme totale de 6 000 euros ;

. 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et les entiers dépens de première instance incluant les frais d’expertise ;

– 6 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel et les entiers dépens d’appel.

Enfin, Mme [E] et M. [N] demandent dans tous les cas :

– y ajoutant en cause d’appel, la condamnation in solidum de M. [V] et Mme [Y] et in solidum avec la société Agence [O]’Immo Transactions à leur payer la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel outre les entiers dépens d’appel ;

– de débouter M. [V] et Mme [Y] et la société Agence [O]’Immo Transactions de l’intégralité de leurs prétentions d’appel.

Par ses premières et ultimes conclusions remises au greffe et notifiées le 05 décembre 2023, la société Agence [O]’Immo Transactions demande à la cour, rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires :

– de juger M. [N] et Mme [E] mal fondés en leur appel tel que formé à son encontre ;

– en conséquence, de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle les a déboutés de l’ensemble de leurs demandes à son encontre ;

– de condamner solidairement M. [N] et Mme [E] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– de condamner la partie succombante aux entiers dépens, avec distraction.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

La clôture a été notifiée aux parties le 19 août 2026 et l’affaire a été appelée à l’audience du 3 septembre suivant et mise en délibéré au 22 octobre 2026.

Motifs de la décision

Sur les demandes indemnitaires formées à l’encontre de M. [V] et Mme [Y],

Le juge de première instance a condamné in solidum M. [V] et Mme [Y] à payer à Mme [E] et M. [N], sur le fondement des vices cachés, une restitution d’une partie du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices ainsi que des dommages et intérêts en indemnisation de leurs préjudices financier, de jouissance et moral.

Sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme invoqué à titre principal

Mme [E] et M. [N] soutiennent que la responsabilité de M. [V] et Mme [Y] doit être engagée pour manquement à l’obligation de délivrance conforme aux motifs que :

– le compromis de vente, l’acte authentique de vente et la publicité mise en ligne par la société Agence [O]’Immo Transactions mentionnent que la maison comporte à l’étage mansardé deux chambres, un bureau et une salle d’eau ;

– il est acquis que l’immeuble comprenait des combles qui pouvaient être utilisées comme pièces à vivre et que cette caractéristique entrait dans le champ contractuel ;

– la société [Z] a constaté que les combles étaient non aménageables pour une grande partie et n’avaient pas été transformées ;

Ces constatations ont été confirmées par l’expert judiciaire qui a relevé que les désordres d’affaissement et de fissurations révélaient un risque sous-jacent d’effondrement du plancher et que les bois étaient au-delà de la limite de rupture, concluant que la transformation des combles sans création d’un nouveau plancher et sans modification de la structure porteuse de la charpente « diminuent l’usage de la maison puisque l’étage n’est plus habitable en l’état » dans la mesure où les combles ne peuvent supporter que le poids de la couverture et les surcharges climatiques ainsi que le plafond du rez-de chaussée ;

– dès lors, M. [V] et Mme [Y] ne leur ont pas livré un immeuble permettant son usage normal et conforme aux stipulations contractuelles.

Contestant l’argumentation des appelants, ils soutiennent :

– que l’affaissement était préalable à la vente, M. [V] et Mme [Y] ayant tenté d’y remédier en posant des lattes en bois et des cales sous le parquet pour renforcer l’étage, en masquant l’opération par des cordelettes sous les plinthes et en tentant d’aplanir le plancher en posant des planches en bois ;

– qu’ils n’ont pu constater ces éléments que lorsqu’ils ont eux-mêmes changés le revêtement du sol à l’étage et isolé le rez-de-chaussée ;

– que vivant principalement au rez-de-chaussée et sur la seule partie droite de l’étage, ils ont pu habiter cette maison sans soucis particulier jusqu’en 2017, les anomalies étant apparues lorsqu’ils ont commencé à meubler la deuxième partie de l’étage ;

– qu’il ne leur a jamais été indiqué qu’ils devaient faire des travaux de renforcement de la charpente pour utiliser l’étage sans risque ;

– que le fait que le bien ait été vendu à M. [V] et Mme [Y] avec ces mêmes caractéristiques n’a pas d’importance dès lors qu’ils n’ont pas appelé leur propre vendeur en la cause.

M. [V] et Mme [Y] expliquent qu’ils n’ont pas manqué à leur obligation de délivrance conforme aux motifs que :

– ils ont vendu à Mme [E] et M. [N] une maison dont l’étage comportait deux chambres et une salle d’eau déjà aménagées et qu’ils avaient eux-mêmes occupés ;

– le fait que le plancher ait présenté après la vente un affaissement ne remet pas en cause l’exactitude des stipulations contractuelles sur les caractéristiques du bien vendu et le fait que les combles aient été aménageables et aménagées ;

– les combles ont été aménagées sans respecter les règles de l’art ;

– les travaux préconisés par l’expert tendent à supprimer tout désordre y existant et non pas à supprimer l’aménagement de l’étage ;

– il s’agit d’un vice caché et non pas un manquement à l’obligation de délivrance conforme, la maison étant conforme à l’acte authentique de vente.

Aux termes de l’article 1134 du code civil dans sa version applicable au 20 avril 2015, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il résulte par ailleurs de l’article 1603 du même code que le vendeur est tenu de délivrer et de garantir la chose qu’il vend, la délivrance étant définie par l’article 1604 par le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

L’article 1605 du code précité dispose que l’obligation de délivrer les immeubles est remplie de la part du vendeur lorsqu’il a remis les clefs, s’il s’agit d’un bâtiment, ou lorsqu’il a remis les titres de propriété.

En application de l’article 1611 du code civil, dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

La preuve de la non-conformité incombe à l’acquéreur qui s’en prévaut. 

En l’espèce, il résulte de l’ensemble des documents produits que la maison litigieuse comportait l’intégralité des différentes pièces visées à l’acte de vente qui résultaient en partie d’aménagements réalisés antérieurement au 27 mai 2011 soit la date d’acquisition du bien par M. [V] et Mme [Y], en particulier « à l’étage mansardé : deux chambres, bureau et salle d’eau ».

Si Mme [E] et M. [N] font valoir le fait que les combles aménagés ne peuvent être utilisées comme pièces à vivre alors même que cette caractéristique entrait dans le champ contractuel, cette affirmation n’est corroborée ni par l’expertise judiciaire ni par les devis et constats de commissaire de justice produits aux débats, en ce que les travaux de sécurisation nécessaires ne sont pas de nature à remettre en cause le fait que l’immeuble a été délivré conformément aux stipulations contractuellement spécifiées entre les parties.

Le vice affectant la maison n’est en effet pas de nature à remettre en cause les caractéristiques intrinsèques de celle-ci, dans la mesure où, de jurisprudence constante, le défaut de conformité de la chose vendue à sa destination normale relève exclusivement de la garantie des vices cachés.

Ainsi, les arguments exposés par Mme [E] et M. [N] concernant les travaux réalisés par leurs vendeurs et leur connaissance des vices affectant l’étage relèvent exclusivement de la garantie susvisée, étant observé par ailleurs qu’il appartenait le cas échéant à ces derniers de mettre en cause à ce titre les précédents vendeurs en considération de la date d’accomplissement des travaux d’aménagement des combles.

Dès lors et tel que retenu par le juge de première instance, le manquement de M. [V] et Mme [Y] à leur obligation de délivrance n’est pas caractérisé.

Sur la garantie des vices cachés invoquée à titre subsidiaire

Mme [E] et M. [N] soutiennent que M. [V] et Mme [Y] ne pouvaient ignorer l’existence des vices cachés constatés par l’expert judiciaire et ont dissimulé les anomalies de construction à l’étage de l’habitation afin de vendre leur bien.

Ils exposent :

– que s’ils ont accepté, lors de la signature de l’acte d’achat, de prendre le bien en l’état sans recours contre le vendeur notamment en raison des vices apparents, des vices cachés et ce par dérogation aux dispositions de l’article 1643 du code civil, il était précisé que cette exonération de garantie ne s’appliquera pas s’il est prouvé par l’acquéreur que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ;

– que le problème de structure constitue un vice caché ;

– qu’ils contestent avoir visité l’immeuble en présence d’un conseil technique ou de l’employeur de Mme [E] ;

– que M. [V] et Mme [Y] ont réalisé de nombreux travaux après leur acquisition, durant quatre ans, notamment la pose de compléments de laine de verre, le remplacement des sols et des revêtements muraux et le placoplâtre à l’étage, de sorte qu’ils ont pu constater la présence de dispositifs déjà en place pour masquer l’affaissement du plancher et en ont installé d’autres eux-mêmes, autrement dit des cales en bois, des planches en bois, du polystyrène d’épaisseurs différentes, les lattes en bois, la cordelette sous la plinthe pour masquer l’écart restant après compensation sous le nouveau parquet ;

– que le commissaire de justice a relevé que M. [V] et Mme [Y] avaient nécessairement posé eux-mêmes la plinthe avec le nouveau parquet ainsi que la laine de verre ;

– M. [V] et Mme [Y] avaient affirmé dans un courrier du 19 août 2017 n’avoir procédé qu’à des travaux de décoration, d’isolation et au changement d’un velux, avant d’indiquer par la suite avoir réalisé des travaux d’isolation et d’embellissement sans autre détail, justificatif ou photographie, cette minimisation des travaux démontrant leur volonté de dissimuler des informations ;

– que les photographies produites, les diagnostics et les actes notariés montrent que M. [V] et Mme [Y] ont procédé à d’autres travaux que ceux énoncés : remblaiement de la piscine extérieure, modification de la distribution des pièces au rez-de-chaussée avec création d’une chambre supplémentaire tel que l’établit le comparatif des actes de cession successifs, suppression d’un débarras à l’étage, suppression de la moquette et des lambris bois au niveau des murs et du plafond, travaux au cours desquels M. [V] et Mme [Y] ont nécessairement vu les fissures et qui démontrent qu’ils n’étaient pas novices ;

– qu’en comparant les photographies détenues par l’Agence [T] [I] et celles prises lors de la vente ils ont pu constater que des modifications avaient eu lieu ;

– que la cordelette blanche et les baguettes en polystyrène ont été posées par M. [V] et Mme [Y] au niveau des écartements, ce qui les a empêchés de les voir lors de la visite du bien, de même la pose de lambris et de plaques de polystyrène masquait les défauts ;

– que l’expert judiciaire a démontré que l’écart entre la contrainte admissible de la charpente et celle calculée était considérable et allait au-delà du point de rupture, de sorte que les déformations, fissurations et désaffleurements constatés apparaissent antérieurs à l’acquisition de la maison par leurs soins ;

– que lorsque M. [N] a retiré les cloisons murales constituées de placoplâtre et posées par M. [V] et Mme [Y], il a découvert des câblages raccordant des prises électriques avec des fils de ter de couleurs différentes, sans aucune protection et n’étant pas insérées dans des gaines plastiques. En retirant le parquet il a constaté la présence de moquette, d’isolant phonique et de morceaux de cartons destinés à combler le différentiel de planéité et à rattraper le différentiel de niveau. En retirant la plaque de plâtre constituant la sous-pente, M. [N] a constaté la présence d’une date de fabrication à savoir le 20 janvier 2012, soit postérieurement à la date d’acquisition de la maison par M. [V] et Mme [Y], l’ensemble de ces éléments ayant été constatés par Me [K] ;

– que les dissimulations réalisées par les vendeurs ont pu les inciter à vendre leur maison dès 2014 alors qu’ils n’ont été mutés qu’en 2016 et explique pour quelle raison les chambres à l’étage ne comportaient que peu de meubles lors de la visite des lieux ;

– qu’en privant de ces informations leurs cocontractants, M. [V] et Mme [Y] ont caché une information déterminante de leur consentement.

M. [V] et Mme [Y] soutiennent qu’ils sont exonérés de l’obligation de garantie des vices cachés en faisant valoir :

– que suite à la vente de leur maison, ils n’ont pas eu connaissance de problèmes de structure qui seraient apparus postérieurement et n’ont reçu aucune doléance de la part des acheteurs avant leur départ pour Orange en 2016 ;- que le rapport d’expertise mentionne que les anomalies de construction dont souffrait la maison ne pouvaient être interprétées par un autre qu’un professionnel du bâtiment et que l’acquéreur non professionnel ne pouvait anticiper les conséquences sur la structure des travaux d’aménagement des combles ;

– que le vice de construction était donc caché au moment de la vente, alors même que l’acte de vente comporte en page 14 une clause excluant la garantie des vices cachés, laquelle n’est pas d’ordre public et peut être écartée par une stipulation contractuelle.

Ils rappellent que leur bonne foi est présumée jusqu’à preuve contraire, alors même :

– qu’ils n’avaient aucune expérience dans le domaine du bâtiment et doivent être considérés comme profanes et ignorants des désordres décrits par l’expert ;

– que Mme [E] et M. [N] ont visité à plusieurs reprises la maison, notamment avec un conseil technique ;

– que l’expert indique que les travaux d’isolation, d’embellissement et d’aménagement qu’ils ont effectués avant la cession « ne sont pas de nature à expliquer les désordres de déformation qui proviennent d ’une contrainte considérable sur les bois de charpente qui se trouvent proches du point de rupture » et qu’ils ne sont pas en lien avec les désordres actuels ;

– qu’ils n’ont constaté aucune souplesse particulière du sol qui n’a pas bougé lorsqu’ils étaient propriétaires, l’expert relevant que les désordres ne sont apparus que deux ans après la vente ;

– que la cordelette qu’ils ont posée avait pour but de masquer un faible écart qui existait entre le plancher flottant qu’ils avaient posé et la plinthe, écart qui n’existait pas auparavant du fait de l’épaisseur de la moquette ;

– que la pose des cales en bois avait pour objectif de rattraper la différence d’épaisseur entre le revêtement ancien, autrement dit une moquette, et le nouveau en parquet ;

– que l’ameublement des chambres de l’étage, déjà utilisées comme telles lors de leur acquisition, correspondait à des chambres d’enfant et était adapté à l’exiguïté de l’escalier ne permettant pas le passage de meubles imposants, alors même qu’ils n’auraient pas laissé leurs enfants rester dans ces chambres s’ils avaient eu conscience d’un danger structurel ;

– que l’ensemble des aménagements litigieux ne sont pas de leur fait et qu’ils ignoraient les renforts du plancher par lattes de bois.

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus, l’acquéreur ayant dans ce cas le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix en application de l’article 1644 du code précité.

L’article 1642 du même code dispose que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

En application de l’article 1643 du code précité, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1644 du code civil prévoit que dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Enfin, en application des articles 1645 et 1646 du code précité, le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur, tandis que s’il les ignorait, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.

En application des dispositions susvisées, il est constant que la mauvaise foi des vendeurs est de nature à écarter la clause de non-garantie stipulant que l’acquéreur prendrait l’immeuble dans son état actuel, avec tous ses vices ou défauts, apparents ou cachés.

La preuve de la mauvaise foi incombe à l’acquéreur.

En l’espèce, l’acte authentique de vente comporte en page 14 une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés dérogeant à l’article 1643 du code civil, sauf si le vendeur est un professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il s’est comporté comme tel, ou alors si les vices cachés étaient connus du vendeur.

Aux termes du rapport d’expertise judiciaire, l’étage présente un risque d’effondrement dans la mesure où les combles ont fait l’objet d’un changement de destination ’ effectué avant l’acquisition du bien par M. [V] et Mme [Y] – sans modification de la charpente et sans création d’un plancher porteur.

L’expert précise que les travaux ensuite réalisés par M. [V] et Mme [Y] sont sans lien avec les désordres actuels, en indiquant par ailleurs qu’un particulier ou un négociateur immobilier n’était pas en mesure de déceler les défauts structurels, précisant que ’seule la souplesse du sol pouvait surprendre’.

Il en résulte que l’origine du vice est antérieure au propre achat du bien par M. [V] et Mme [Y], de sorte que leur mauvaise foi n’a pu consister qu’en la dissimulation, en connaissance de cause, de celui-ci par du bricolage ou en un défaut d’information de leurs acquéreurs.

Les multiples photographies non circonstanciées produites par Mme [E] et M. [N] sont dépourvues de force probante, en ce que ni la date ni la localisation des prises de vues n’est établie.

Le procès-verbal de constat établi par Me [W] [K], huissier de justice, le 12 avril 2019 fait état, dans le cadre du démontage du plancher de l’étage :

– de l’utilisation de multiples petits matériaux, ainsi que de planches de bois, destinés à compenser un différentiel de planéité du plancher lors du remplacement des sols des chambres de l’étage et la pose d’isolant phonique par les vendeurs, soit un écart maximum estimé entre deux et trois centimètres ;

– de la pose de la laine de verre à des fins d’isolation au niveau du garage par les vendeurs, avec positionnement de lattes en bois ’manifestement dans le but de renforcer et de stabiliser le plancher de l’étage’ ;

– de l’utilisation d’une cordelette en sus des plinthes dans les chambres.

Les conditions particulièrement perfectibles dans lesquelles les travaux d’aménagement de l’étage ont été réalisés sont corroborées par le second constat d’huissier de justice dressé le 31 mai 2019, décrivant la pose horizontale de piquets de grillage extérieur en support des dalles du plancher.

La cour observe que le constat d’huissier de justice réalisé le 14 avril 2019 est sans intérêt dans le cadre du présent litige, aucuns travaux d’électricité ou d’isolation au niveau du toit n’étant en cause.

L’affirmation des intimés, reprise par le tribunal, selon laquelle la correction, par M. [V] et Mme [Y], du défaut de planéité du plancher ainsi que de l’écart entre le plancher flottant et la plinthe, ne pouvait que les interpeller sur un éventuel affaissement du plancher et qu’ils auraient dû faire réaliser des investigations qui les auraient amenés à avoir connaissance des problèmes structurels, est contraire aux conclusions de l’expert judiciaire ci-avant rappelées.

Si les pièces susvisées établissent la connaissance, par les vendeurs, d’écarts de planéité du plancher, alors même que le « renforcement du plancher au-dessus du garage » évoqué par l’huissier de justice dépasse les compétences techniques de ce dernier et n’est corroboré par aucun élément objectif, cette situation ne relève, pour un profane même doté d’une faculté de déduction raisonnable dans le cadre des travaux de bricolage qu’il a pu effectuer, que d’une simple négligence, laquelle n’est pas assimilable à la mauvaise foi.

Il en résulte que les éléments produits par les acquéreurs, qui supportent la charge de la preuve, ne permettent pas d’affirmer que leurs vendeurs avaient, en leur qualité de simples particuliers, connaissance des désordres structurels quand bien même leur relation avec les désordres de planéité apparents est établie par l’expert judiciaire.

Au contraire, seule une « souplesse » du sol était détectable lors des visites préalables à l’achat selon l’expert judiciaire, cohérente avec le calage approximatif du parquet flottant réalisé par les vendeurs, dont la cour relève qu’ils occupaient les lieux en famille en ce compris l’étage incriminé.

Enfin, considérer que M. [V] et Mme [Y] auraient dû investiguer pour détecter les problèmes structurels revient à considérer qu’ils n’avaient pas connaissance de ceux-ci lors de la vente litigieuse.

Il en résulte que la mauvaise foi de M. [V] et Mme [Y] n’est pas établie, de sorte qu’ils peuvent valablement se prévaloir de la clause contractuelle d’exclusion de la garantie des vices cachés dérogeant à l’article 1643 du code civil.

Sur le manquement à l’obligation de contracter de bonne foi et à l’obligation d’information invoqués à titre plus subsidiaire

Mme [E] et M. [N] soutiennent que M. [V] et Mme [Y] ont manqué à leur obligation de contracter de bonne foi et à leur obligation d’information aux motifs :

– que dans l’acte de vente litigieux, ils ont déclaré qu’aucune construction ou rénovation n’a été effectuée sur cet immeuble dans les dix dernières années ou depuis son acquisition si elle est plus récente et qu’aucun élément constitutif d’ouvrage ou équipement indissociable de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil n’a été réalisé sur cet immeuble dans ce délai, tandis qu’ils ont en outre déclaré vendre le bien en l’état sans toutefois apporter aucune réserve ni information sur l’état des combles ;

– qu’ils ont dissimulé la réalité des travaux réalisés dans l’immeuble vendu, comme évoqué précédemment, avant l’engagement de la procédure et au cours de l’expertise judiciaire ;

– que l’acte par lequel leurs vendeurs ont acquis le bien mentionne une mise en garde quant à l’installation intérieure d’électricité et que les acquéreurs ont accepté de remettre en conformité l’immeuble à ce sujet, ce qu’ils n’ont pas fait sans en informer ensuite leurs acquéreurs ;

– que M. [V] et Mme [Y] avaient connaissance des vices affectant l’immeuble et n’en ont pas informé les acquéreurs.

La cour relève d’une part que la conformité des travaux électriques aux normes est sans lien avec le présent litige, d’autre part qu’il résulte sans ambiguïté de l’expertise judiciaire que les travaux réalisés par M. [V] et Mme [Y] ne sont pas en cause dans le vice affectant l’immeuble.

Dès lors et indépendamment des motifs ci-avant exposés, aucun manquement à l’obligation de contracter de bonne foi ou à l’obligation d’information n’est caractérisé.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’après infirmation du jugement dont appel en ce qu’il a condamné in solidum M. [V] et Mme [Y] à payer à Mme [E] et M. [N] différentes sommes au titre de la restitution du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices et au titre de l’indemnisation de leurs préjudices, les demandes formées à leur encontre par Mme [E] et M. [N] seront rejetées.

– Sur la responsabilité in solidum de l’agence [O]’Immo Transactions,

Le juge de première instance a débouté Mme [E] et M. [N] de leurs demandes indemnitaires formées à l’encontre de la société Agence [O]’Immo Transactions.

Mme [E] et M. [N] soutiennent que la société Agence [O]’Immo Transactions a engagé sa responsabilité extracontractuelle à leur égard aux motifs que :

– l’agent immobilier est tenu à l’égard des tiers au mandat de vente de tout fait fautif ;

– l’agence immobilière a procédé à la vente d’un immeuble comportant un étage mansardé avec deux chambres, bureau et un WC « avec possibilité de mettre une baignoire » ;

– lors de la visite la salle d’eau ne contenait ni douche ni baignoire, l’agence s’est donc avancée sur cet emménagement et a induit en erreur les acquéreurs ;

– les prix et conditions de la vente ont été négociés par la société Agence [O]’Immo Transactions qui a rédigé le compromis de vente ;

– l’agent immobilier, disposant de compétences minimales en matière de construction, aurait dû constater que la souplesse du sol était anormale et que les fermettes en W n’étaient pas compatibles avec des combles aménagés, et aurait dû s’interroger sur ce mode constructif inhabituel ce qui lui aurait permis de mettre en vente le bien avec des informations suffisantes ou des réserves ;

– l’agence immobilière aurait dû solliciter un avis technique s’il estimait ne pas avoir les compétences nécessaires ;

– la faute commise par l’agence leur a causé un préjudice, en ce qu’ils auraient pu, munis de justes informations, ne pas contracter ou contracter pour un moindre prix.

La société Agence [O]’Immo Transactions soutient que sa responsabilité ne saurait être engagée aux motifs :

– qu’aucune faute ne saurait lui être reprochée, l’expert ayant précisé qu’une personne, autre qu’un professionnel du bâtiment, ne pouvait pas interpréter ces anomalies de construction ;

– la jurisprudence rappelle régulièrement que l’agent immobilier n’est pas un professionnel du bâtiment ;

– qu’à la date du 20 avril 2015 l’étage comprenait deux chambres, une salle d’eau et un bureau, alors que ce même aménagement existait lors de la vente en 2011 tel que corroboré par les photographies produites par Mme [E] et M. [N] ;

– que pendant qu’ils en étaient propriétaires, les enfants de M. [V] et Mme [Y] ont occupé l’étage où étaient installés leurs chambres, de sorte que les acquéreurs ne peuvent prétendre l’ignorer dans la mesure où ils ont visité cette maison d’habitation avec un artisan, à plusieurs reprises, avant de procéder à son acquisition.

En application des articles 1382 et 1383 du code civil dans leur version applicable à la date de la vente, la responsabilité délictuelle d’une personne est engagée dès lors que celle-ci a commis une faute, par son fait ou par sa négligence ou son imprudence, causant de manière directe et certaine un dommage à autrui.

Le juge de première instance a, par d’exacts motifs que la cour adopte, considéré que la preuve d’une faute imputable à l’agent immobilier en lien avec les préjudices dont ils sollicitent l’indemnisation n’est pas rapportée.

Le jugement dont appel sera donc confirmé sur ce point.

– Sur le caractère abusif de la procédure,

Le juge de première instance a rejeté la demande indemnitaire formée reconventionnellement à ce titre par M. [V] et Mme [Y].

M. [V] et Mme [Y] soutiennent ne devoir aucune somme aux motifs qu’ils ne sont pas de mauvaise foi comme le démontre le rapport d’expertise et que Mme [E] et M. [N] auraient dû mettre en la cause les précédents vendeurs par ailleurs auteurs des travaux exécutés antérieurement.

Ils affirment que la procédure est abusive.

Mme [E] et M. [N] affirment que la procédure n’est pas abusive aux motifs que :

– M. [V] et Mme [Y] ne justifient pas d’un préjudice justifiant leur demande indemnitaire ;

– de nombreux autres problèmes ont affecté l’immeuble et ils ont pour autant décidé de ne pas agir contre les vendeurs ;

– les raisons pour lesquelles cette procédure a été menée sont étayées.

Etant rappelé que l’exercice d’une action en justice constitue un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans les cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur équipollente au dol, M. [V] et Mme [Y] ne démontrent pas un tel comportement fautif de sorte que le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a rejeté leur demande indemnitaire reconventionnelle.

Par ces motifs,

La cour, statuant après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi :

Infirme, dans les limites de l’appel, le jugement rendu entre les parties le 23 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Dijon en qu’il a :

– condamné in solidum M. [P] [V] et Mme [G] [Y] à payer à Mme [U] [E] et M. [Q] [N], sur le fondement des vices cachés, la somme de 52 143,98 euros au titre de la restitution du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices, la somme de 6 411,07 euros à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice financier, la somme de 5 742 euros à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice de jouissance et la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice moral,

– condamné in solidum M. [P] [V] et Mme [G] [Y] aux entiers dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire, avec distraction,

– condamné in solidum M. [P] [V] et Mme [G] [Y] à payer à Mme [U] [E] et M. [Q] [N] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Le confirme pour le surplus, statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant :

Rejette les demandes en paiement formées par Mme [U] [E] et M. [Q] [N] à l’encontre de M. [P] [V] et Mme [G] [Y],

Condamne Mme [U] [E] et M. [Q] [N] aux dépens d’appel,

Accorde aux avocats de la cause qui l’ont sollicité, le droit de se prévaloir des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette l’ensemble des demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,