Ce dossier explique comment sont déterminées et recouvrées les charges de copropriété. Il précise les pièces utiles pour établir la créance, l’exigibilité des provisions et les limites applicables aux frais de recouvrement. Il présente également le délai de prescription mentionné par la jurisprudence récente. Il s’adresse aux copropriétaires et aux syndicats.
L’essentiel
- Fondement légal
- Article 10 de la loi du 10 juillet 1965
- Répartition des charges
- Selon l’utilité des services pour chaque lot
- Preuve de la créance
- Procès-verbaux, budgets, appels et décompte individuel
- Exigibilité des provisions
- Selon les modalités votées par l’assemblée générale
- Mise en demeure
- Peut rendre exigibles les sommes restantes
- Frais de recouvrement
- Dépenses nécessaires et suffisamment justifiées
- Prescription
- Délai quinquennal avec régime transitoire
- Intérêts
- Intérêts au taux légal selon la mise en demeure
Cadre juridique et définition
Les copropriétaires participent aux charges liées aux services collectifs, aux équipements communs ainsi qu’à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes. La répartition tient notamment compte de l’utilité des services et équipements pour chaque lot.
L’assemblée générale approuve les comptes et vote le budget prévisionnel. Les décisions adoptées rendent la créance du syndicat exigible, sans qu’une approbation individuelle par chaque copropriétaire soit nécessaire.
Les provisions sont appelées selon les modalités votées par l’assemblée générale ; elles peuvent notamment être dues au premier jour de chaque trimestre.
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Conditions de preuve et d’exigibilité
Pour établir une créance certaine, liquide et exigible, le syndicat doit produire les procès-verbaux approuvant les comptes et votant les budgets, les appels de fonds, les décomptes de répartition et le décompte individuel du copropriétaire. Le seul grand livre du syndic ne suffit pas.
Les provisions futures peuvent devenir exigibles après une mise en demeure restée infructueuse, selon les modalités applicables et le délai suivant cette mise en demeure. Les sommes échues peuvent être retenues lorsqu’elles sont établies par les procès-verbaux, appels de fonds et décomptes.
Les frais de recouvrement ne peuvent être réclamés qu’à hauteur des dépenses nécessaires et justifiées, notamment les frais de mise en demeure. Les frais correspondant à la gestion courante du syndic ou insuffisamment documentés sont susceptibles d’être écartés.
La jurisprudence récente mentionne un délai quinquennal de prescription des charges, avec des règles transitoires et un effet interruptif de l’assignation.
- Procès-verbaux d’assemblée générale
- Appels de charges et de provisions
- Décompte de répartition
- Décompte individuel
- Justificatifs des frais de recouvrement
Principaux points de vigilance lors du recouvrement
| Élément réclamé | Condition mise en avant par les sources | Risque de rejet |
|---|---|---|
| Frais de mise en demeure | Frais nécessaires et justifiés | Absence de justificatif |
| Frais de gestion courante | Ne correspondent pas à une dépense de recouvrement nécessaire | Exclusion de la demande |
| Provisions futures | Justification par les décisions et appels de fonds applicables | Provision insuffisamment documentée |
| Dommages-intérêts | Préjudice distinct établi | Rejet en l’absence de preuve d’un préjudice distinct |
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Procédure et démarches pratiques
Le syndicat doit pouvoir établir la qualité de copropriétaire au moyen de documents tels que le règlement de copropriété, un acte notarié, une matrice cadastrale ou un relevé de publicité foncière. Il adresse ensuite une mise en demeure accompagnée d’un décompte et des justificatifs utiles.
L’assignation peut valoir mise en demeure. Les juridictions ont accordé les intérêts à compter de la mise en demeure ou de l’assignation selon les circonstances de l’affaire.
Le syndicat peut demander les dépens et une indemnité au titre des frais de procédure. Une demande de dommages-intérêts suppose toutefois la preuve d’un préjudice distinct ou d’une résistance abusive ; elle peut être rejetée lorsque cette preuve n’est pas rapportée.
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Frais de recouvrement et dommages-intérêts : une appréciation stricte
Les frais de recouvrement ne sont pas automatiquement dus dans leur intégralité. Seules les dépenses nécessaires et justifiées peuvent être retenues, notamment les frais liés aux mises en demeure ; les frais correspondant à l’activité ordinaire du syndic ou insuffisamment documentés peuvent être écartés.
Les dommages-intérêts supposent un préjudice distinct du simple retard de paiement. Ils peuvent être refusés lorsque ce préjudice n’est pas établi, mais certaines décisions ont admis une indemnisation lorsque le retard récurrent causait un préjudice distinct au syndicat.
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Prescription : l’effet du délai quinquennal
La jurisprudence récente rappelle que la loi du 23 novembre 2018 a remplacé le délai décennal par un délai quinquennal.
Selon la décision citée, le nouveau délai court à compter du 25 novembre 2018, sans pouvoir dépasser la durée antérieure, en application des articles 2222 et 2224 du code civil.
Dans l’affaire concernée, l’assignation délivrée le 10 juin 2022 a interrompu la prescription. Les charges pouvaient donc être réclamées depuis le 10 juin 2012.
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Exemples tirés de nos contenus
Questions fréquentes
Quelles pièces le syndicat doit-il produire pour prouver les charges réclamées ?
Il doit notamment produire les procès-verbaux approuvant les comptes et votant les budgets, les appels de charges ou de provisions, ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier les sommes demandées. Le grand livre du syndic ne suffit pas, à lui seul, à établir l’exigibilité de la créance.
Les provisions futures peuvent-elles être réclamées au copropriétaire ?
Les provisions peuvent être retenues lorsque leur exigibilité est établie et qu’une mise en demeure est restée infructueuse. À l’inverse, les provisions futures insuffisamment justifiées ou dépourvues de procès-verbal d’approbation peuvent être écartées.
Le grand livre du syndic suffit-il pour obtenir le paiement des charges ?
Non. Les décisions d’assemblée générale, les décomptes de répartition, les appels de fonds et le décompte individuel doivent permettre de vérifier la créance. Le grand livre du syndic ne suffit pas à lui seul.
Quels frais de recouvrement peuvent être réclamés ?
Seuls les frais nécessaires et justifiés peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant. Les frais de mise en demeure ou de sommation peuvent être retenus lorsqu’ils sont établis, tandis que les frais liés à la gestion courante ou insuffisamment documentés peuvent être écartés.
Des dommages-intérêts peuvent-ils s’ajouter aux charges impayées ?
Ils ne sont pas automatiquement accordés. Une demande peut être rejetée en l’absence de préjudice distinct ou de preuve d’une résistance dolosive, mais un préjudice distinct lié à un retard récurrent peut être retenu lorsqu’il est établi.
Pendant combien de temps les charges de copropriété peuvent-elles être réclamées ?
La jurisprudence citée indique que la loi du 23 novembre 2018 a substitué un délai quinquennal au délai décennal antérieur prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Pour l’affaire examinée, l’assignation du 10 juin 2022 ayant interrompu la prescription, les charges pouvaient être réclamées depuis le 10 juin 2012.
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