Urbanisme : démolition de constructions illégales et régularisation des installations.

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 19 FEVRIER 2026

N° 2026/108

Rôle N° RG 25/04297 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOVC4

S.C.I. CNR

C/

[G] [W]

[S] [K]

Commune de

[Localité 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Julie FLAMBARD

Maître Joseph MAGNAN

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du TJ de [Localité 2] en date du 1er avril 2025 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 24/01633.

APPELANTE

S.C.I. CNR,

immatriculée au RCS de [Localité 2] numéro 952 182 541,

représentée par son gérant en exercice domicilié es qualité au siège social sis

[Adresse 1]

ayant pour avocat la SELAS JFT AVOCATS

représentée par Maître Julie FLAMBARD, Avocate au Barreau de GRASSE

INTIMES

Commune de [Localité 3]

prise en la personne de son [Y] en exercice domicilié es qualité

[Adresse 2],

[Localité 4]

ayant pour avocat postulant la SCP MAGNAN, prise en la personne de Maître Joseph MAGNAN, Avocat au Barreau d’Aix-en-Provence

et pour avocat plaidant la SCP CGCB & Associés prise en la personne de Maître Maud BARBEAU, Avocat au Barreau de Marseille

Madame [G] [W],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

défaillante (cf ordonnance de caducité partielle du 08 septembre 2025)

Monsieur [S] [K],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

défaillant (cf ordonnance de caducité partielle du 08 septembre 2025)

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 13 janvier 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Gilles PACAUD, Président de Chambre, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

Mme Séverine MOGILKA, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Catherine BURY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 février 2026,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Madame Catherine BURY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***

EXPOSÉ DU LITIGE

La société à responsabilité limitée (SARL) Immobiliare a, par acte de vente en date du 04 février 2021, acheté au Groupement foncier agricole [Adresse 4] la parcelle cadastrées section AM n° [Cadastre 1], sise [Adresse 3] sur le territoire de la commune de [Localité 3].

Elle l’a divisée et est demeurée propriétaire des parcelles cadastrées section AM n° [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4].

Par un acte de vente en date du 10 février 2022, elle a vendu à la société civile immobilière (SCI) [Adresse 5] cadastrées section AM n° [Cadastre 5], [Cadastre 6].

Le 10 août 2023, elle a vendu la parcelle cadastrée section AM n° [Cadastre 7] à la SCI CNR.

Le 09 octobre 2023, elle a vendu à madame [G] [W] et monsieur [S] [K] la parcelle bâtie cadastrée section AM n° [Cadastre 8].

Après avoir fait constater par procès-verbaux des 4 avril et 18 juillet 2023, l’existence de constructions édifiées sans autorisation d’urbanisme et contraires au PLU applicable aux zones naturelles (N) ainsi qu’au plan de prévention des risques, transformant, selon ses dires, l’exploitation agricole en ’un dépotoir et une petite zone industrielle’, la commune a intenté une première action en référé à l’encontre de la SARL Immobiliare et la SCI Cinque Luce aux fins d’entendre ordonner leur démolition.

Par ordonnance en date du 20 août 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse a fait droit aux demandes concernant les constructions édifiées sur les parcelles AM n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6], propriété de la SCI [Adresse 6], et [Cadastre 2], propriété de la SARL Immobiliare. Il a estimé néanmoins irrecevables celles concernant les parcelles AM n° [Cadastre 8] et [Cadastre 7] dont cette dernière n’était plus propriétaire pour les avoir vendues à la SCI CNR (AM [Cadastre 7]) et aux consorts [W]/[K] (AM n° [Cadastre 8]).

Par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2024, la Commune de La Roquette sur Siagne a fait assigner la SCI CNR, Mme [G] [W] et M. [C] [K] devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, statuant en référé, aux fins d’entendre, au principal :

– condamner la SCI CNR à la démolition et suppression des deux constructions, des matériaux présents, utilisations/occupations et changements de destination des sols irréguliers et illégaux édifiés et réalisés sur la parcelle AM n° [Cadastre 7], sise [Adresse 3], tels que visés dans le procès-verbal de constat du 04 avril 2023 et ce, dans le délai d’un mois à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte de 5 000 euros par jour de retard ;

– condamner Mme [G] [W] et M. [C] [K] à déposer une demande d’autorisation d’urbanisme pour régulariser la piscine et la fermeture de la terrasse réalisées sur leur propriété cadastrée section AM n° [Cadastre 8] ;

– condamner, à défaut d’avoir obtenu une autorisation d’urbanisme régularisant la piscine et la fermeture de la terrasse 6 mois après l’intervention de l’ordonnance à intervenir, à supprimer cette piscine et fermer la terrasse sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard.

Par ordonnance contradictoire en date du 1er avril 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse a :

– condamné la SCI CNR à enlever les deux constructions et les matériaux présents

sur la parcelle AM n° [Cadastre 7] sise [Adresse 3] sur le territoire de la commune de [Localité 6], lesquels sont visés dans le procès-verbal de constat du 04 avril 2023 produits en pièces n° 10, et à remettre les lieux dans un état conforme aux dispositions de la zone N du règlement du Plan local d’urbanisme, et ce, dans le délai de six mois à compter de la signification de sa décision, et sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard durant un an ;

– condamné Mme [G] [W] et M. [C] [K] à supprimer la fermeture de la terrasse, et ce, dans un délai de quatre mois à compter de la signification de sa décision, et sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard durant trois mois ;

– rejeté le surplus des demandes ;

– condamné la SCI CNR, pour la moitié, et Mme [G] [W] et M. [C] [K], pour la moitié, aux dépens ;

– condamné la SCI CNR à payer à la commune de la Roquette sur Siagne la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il a notamment considéré que la commune jusitifiait de l’existence d’un trouble manifestement illicite en ce que la SCI CNR avait été informée de l’impossibilité d’édifier des constructions et entreposer des matériaux sur la parcelle acquise et que les constructions, type préfabriqué, non démontables et non mobiles relevées par le procès-verbal de constat du 4 avril 2023, entraient dans le champ d’application de l’article L 480-14 du code de l’urbanisme.

Selon déclaration reçue au greffe le 8 avril 2025, la SCI CNR a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions portant condamnation à son encontre.

Par dernières conclusions transmises le 2 juin 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise des chefs déférés et, statuant à nouveau :

– déclare l’absence de trouble manifestement illicite ;

– déclare qu’aucun dommage imminent n’est caractérisé par la commune de [Localité 1] ;

– déboute, en conséquence la commune de [Localité 1] de ses demandes;

– déclare que les Algeco présents sur la parcelle de la SCI CNR sont démontables ;

– déclare que la commune de [Localité 1] ne justifie ni de sa demande de condamnation sous astreinte ni du montant de ladite astreinte ;

– dise, en conséquence, n’y avoir lieu à condamner la SCI CNR à démolir les Algeco;

– dise que le montant de l’astreinte demandée par la commune de [Localité 1] est disproportionné et injustifié ;

– dise n’y avoir lieu d’assortir la décision d’une astreinte ;

– déboute la commune de [Localité 1] de toutes ses demandes ;

– dise inéquitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’engager en la présente instance ;

– condamne la commune de [Localité 1] à lui verser la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamne la commune de La Roquette sur Siagne aux entiers dépens de la présente instance lesquels seront distraits au profit de la SELAS JFT Avocats, société d’avocats inscrite au barreau de Grasse.

Par premières conclusions transmises le 9 juillet 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la commune de La Roquette sur Siagne sollicite de la cour qu’elle confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qui concerne le montant de l’astreinte imposée à la SCI CNR et, statuant à nouveau, qu’elle :

– condamne la SCI CNR à exécuter les condamnations prononcées à son endroit par l’ordonnance entreprise sous astreinte de 5 000 euros par jour de retard à l’expiration du délai d’un an fixé par ladite ordonnance, c’est-à-dire à compter de sa signification ;

– en tout état de cause, rejette toutes les demandes de la SCI CNR ;

– condamne la SCI CNR, à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile d’appel ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Régulièrement intimés à étude le 13 mai 2025, Mme [G] [W] et M. [C] [K] n’ont pas constitué avocat.

Par ordonnance en date du 8 septembre 2025, le président de la chambre 1-2 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence a, sur le fondement des dispositions de l’article 906-2 du code de procédure civile, prononcé la caducité partielle de la déclaration d’appel à l’égard de Mme [G] [W] et M. [C] [K].

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 16 décembre 2025.

Par dernières conclusions transmises le 17 décembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la commune de [Localité 1] sollicite de la cour qu’elle révoque l’ordonnance de clôture en considération de l’arrêt rendu par elle, le 18 septembre 2025, dans la procédure enregistrée sous le numéro de répertoire général 24/12298 et maintient, pour le surplus, ses prétentions initiales.

Par conclusions transmises le 6 janvier 2026, la SCI CNR demande à la cour de rejeter les conclusions des intimés déposées le 17 décembre précédent, avant de maintenir, à titre subsidiaire, ses précédentes prétentions visant à l’infirmation de l’ordonnance entreprise.
MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de ’constater’, ’donner acte’, ’dire et/ou juger’ ou ’déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur les conclusions transmises postérieurement à l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 914-3 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l’ordonnance de clôture.

L’articles 914-4 du même code dispose: l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue … (elle) peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge/conseiller de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision de la cour.

En l’espèce, sans justifier d’aucune cause grave mais seulement pour joindre aux débats l’arrêt rendu par la cour de céans le 18 septembre 2025 dans l’affaire l’opposant à la SARL Immobiliare et à la SCI Cinque Luce, la commune de La Roquette-sur-Siagne a transmis et notifié des conclusions le 17 décembre 2025, soit le lendemain de l’ordonnance de clôture. Par conclusions de procédure transmises le 6 janvier 2026, la SCI CNR a demandé à ce qu’elles soient écartées des débats.

Après avoir, lors de l’appel des causes, sollicité les observations des conseils des parties sur ce point, la cour, a délibéré sur l’incident puis informé ces mêmes avocats qu’elle écartait les conclusions de la commune de [Localité 3] déposées le 17 décembre 2025 et que les débats s’ouvriraient donc sur la base de leurs écritures antérieures à l’ordonnance de clôture.

Sur le trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article L.480-14 du code de l’urbanisme, la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme peut saisir le tribunal judiciaire en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié ou installé sans l’autorisation exigée par le présent livre, en méconnaissance de cette autorisation ou, pour les aménagements, installations et travaux dispensés de toute formalité au titre du présent code, en violation de l’article L. 421-8 ; l’action civile se prescrit en pareil cas par dix ans à compter de l’achèvement des travaux.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour en apprécier la réalité, la cour d’appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue. Enfin, le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu’il constate.

Seule la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme peut agir sur le fondement des dispositions de l’article L. 480-14, précité, du code de l’urbanisme. S’agissant d’une action autonome, elle n’a pas à faire la preuve d’un préjudice, et donc d’un ’trouble’, le seul constat de l’illicéité des constructions critiquées suffisant à fonder sa demande de démolition ou mise en conformité. Elle peut, en outre, agir, aux fins de suppression, à l’encontre de tout bénéficiaire des travaux litigieux.

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 421-1, R. 421-14, R. 420-1, L. 421-7, R. 421-17et R. 421-9 du code de l’urbanisme, les constructions créant une surface plancher ou emprise au sol supérieure à 20 m2 sont soumises à permis de construire alors que celles comprises entre 5 et 20 m2 relèvent du régime de la déclaration préalable de travaux. Par ailleurs, l’article L. 421-6, auquel renvoie les articles L. 480-14 et L. 421-8 dispose :

Le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords et s’ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d’utilité publique.

Le permis de démolir peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les travaux envisagés sont de nature à compromettre la protection ou la mise en valeur du patrimoine bâti ou non bâti, du patrimoine archéologique, des quartiers, des monuments et des sites.

Il est enfin de jurisprudence constante, notamment administrative, que les ’algecos’ sont des constructions à part entière qui relèvent des dispositions précitées outre le fait qu’ils correspondent sémentiquement à la définition des ’ouvrages installés’ visés par l’article L. 480-14, précité, du code de l’urbanisme.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal d’infraction dressé, le 4 avril 2023, par Mme [I] [V], agent assermenté de la commune de [Localité 3], que sur la parcelle n° [Cadastre 7], propriété de l’appelante, ont été réalisées deux constructions constituées d’une structure métallique et de toitures en tôles d’une superficie d’environ 10 m x 20 m et d’une hauteur d’environ 3 m pour la plus grande et d’une superficie de 5 m x 2 m pour la plus petite et que la zone sert de stockage pour des matériaux de chantier.

Ces constructions récentes, qui n’apparaissent ni au cadastre, ni sur le plan joint au plan local d’urbanisme (PLU), ont été édifiées et/ou installées sans permis de construire, exigé pour celle de 200 m2, ni déclaration préalable de travaux pour celle de 10 m2 de surface. Ce point n’est d’ailleurs pas contesté par l’appelante qui, facture à l’appui, explique qu’il s’agit de quatre modulaires de type algeco achetés, le 1er janvier 2022, par le précédent propriétaire au prix de 8 000 euros.

Elle ne conteste pas qu’elle les utilise depuis qu’elle a acquis cette parcelle ni que ces installations ou ouvrages, dont elle n’a jamais sollicité la régularisation, disconviennent aux dispositions du PLU qui classe la parcelle 374 en zone N, n’autorisant que des constructions et installations (nouvelles) ayant pour but de créer des équipements indispensables à la mise en valeur et la protection des bois et forêts ainsi qu’à l’exploitation agricole … ou nécessaires à des équipements collectifs ou services publics et au plan de prévention des risques d’incendie de forêt (PPRIF) qui, la classant en zone R (aléa élevé et très élevé d’incendie), n’autorise que :

– la création d’annexes de bâtiments (existants) sous réserve qu’elles ne fassent pas l’objet d’une occupation humaine permanente et qu’elle n’aggrave pas les risques ou leurs effets ;

– les locaux techniques nécessaires à la gestion agricole et forestière de la zone, sous la même condition.

Au demeurant, elle ne discute pas la nécessité de remettre la parcelle en état, puisqu’elle écrit, en page 6 de ses conclusions, qu’elle aurait démonté les algecos si la commune de [Localité 1] (le) lui avait demandé … avant de l’assigner. Elle ne conteste pas davantage que le stockage (de) matériaux de chantier sur les lieux contrevient aux dispositions des articles N1 et N2 du PLU qui définissent les seules ’constructions et utilisations du sol’ autorisées.

Il convient, dans ces conditions, de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné la SCI CNR à enlever les deux constructions et les matériaux présents sur la parcelle AM n° [Cadastre 7], sises [Adresse 3], sur le territoire de la commune de la Roquette sur Siagne (06550), lesquels sont visés dans le procès-verbal de constat du 04 avril 2023 produits en pièces n° 10, et à remettre les lieux dans un état conforme aux dispositions de la zone N du règlement du Plan local d’urbanisme.

Elle le sera également en ce qu’elle a assorti cette condamnation d’une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard, passé un délai de six mois à compter de sa signification et pendant une durée d’une année, ladite astreinte, susceptible d’être liquidée à hauteur de 182 500 euros et d’être renouvelée, voire même augmentée, étant suffisante, au vu des éléments du dossier, pour assurer son exécution.

Elle est néanmoins nécessaire puisqu’à ce jour, l’appelante ne démontre pas qu’elle a commencé à exécuter l’ordonnance entreprise et ce, alors même qu’elle encourait, en cours de procédure, une radiation fondée sur les dispositions de l’article 524 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné la SCI CNR aux dépens et à verser à la commune de la Roquette-sur-Siagne la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

La SIC CNR, qui succombe au litige, sera déboutée de sa demande formulée sur le fondement de ce texte. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de l’intimée les frais non compris dans les dépens, qu’elle a exposés pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme de 6 000 euros en cause d’appel.

La SIC CNR supportera en outre les dépens de la procédure d’appel.
PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Rappelle qu’à l’audience, avant l’ouverture des débats, elle a écarté des débats les conclusions transmises par la commune de [Localité 3] le 17 décembre 2025 ;

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions déférées ;

Y ajoutant :

Condamne la SCI CNR à payer à commune de la Roquette-sur-Siagne la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SCI CNR de sa demande sur ce même fondement ;

Condamne la SCI CNR aux dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,