La résiliation judiciaire d’un contrat de bail pour troubles de voisinage repose sur la démonstration de la gravité des manquements du locataire. Les attestations de voisins, bien que non conformes à l’article 202 du code de procédure civile, peuvent être prises en compte si elles présentent une concordance suffisante.
Dernière mise à jour : 23 mars 2026
L’essentiel
- Résiliation judiciaire pour manquement grave du locataire
- Article 7, b) de la loi du 6 juillet 1989
- Attestations de voisins concordantes comme preuve
- Nuisances sonores répétées justifient résiliation de bail
- Condamnation aux dépens pour la partie perdante
- Décision immédiatement exécutoire selon l’article 514
Contexte de l’affaire
L’affaire a été renvoyée pour permettre l’intervention du curateur, qui a pris part à l’instance le 3 novembre 2025. Lors de l’audience du 5 janvier 2026, l’OPH DE LA MEUSE a réitéré ses demandes, soutenant que la locataire était responsable de troubles de voisinage persistants, incluant du tapage nocturne, des comportements inappropriés et des interventions répétées des forces de l’ordre. En réponse, la locataire a contesté les preuves fournies par l’OPH DE LA MEUSE, arguant que les nuisances avaient cessé et que les attestations de témoins n’étaient pas conformes aux exigences légales.
Le juge a examiné les éléments de preuve, y compris des attestations de voisins et un rapport de police, qui corroborent les allégations de nuisances. Malgré les mises en demeure adressées à la locataire, les troubles ont persisté, justifiant ainsi la résiliation du bail. Le juge a conclu que la locataire avait violé ses obligations contractuelles, entraînant la résiliation judiciaire du bail et ordonnant son expulsion.
En ce qui concerne les dépens, la locataire a été condamnée à les payer, tandis que la demande de l’OPH DE LA MEUSE au titre de l’article 700 du code de procédure civile a été rejetée. La décision a été déclarée immédiatement exécutoire.
Question juridique
Règle de droit & textes applicables
- Manquement grave aux obligations du locataire en matière de troubles de voisinage.
- Preuve de nuisances sonores répétées et persistantes, dépassant les troubles normaux de voisinage.
- Attestations concordantes de plusieurs voisins corroborant les nuisances alléguées.
- Rapports de police confirmant l’intervention des forces de l’ordre pour des tapages nocturnes.
- Absence de cessation des nuisances malgré les mises en demeure adressées à la locataire.
- Violation délibérée des obligations contractuelles par la locataire.
Réflexe juridique
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Six attestations et pétitions émanant de trois locataires de l’immeuble loué à Mme [P] [S] confirmant des nuisances sonores.
- Un document intitulé « rapport d’informations de troubles à l’ordre public » émanant de la police, attestant des interventions répétées des forces de l’ordre pour nuisances.
- Courriers de mise en demeure adressés à la locataire par l’OPH DE LA MEUSE, rappelant ses obligations et signalant la persistance des nuisances.
- Constatations des forces de l’ordre concernant des tapages nocturnes musicaux entre le 30 mars 2025 et le 31 mai 2025.
- Rapport de police corroborant les nuisances alléguées et les interventions nécessaires.
Conséquences pratiques
La résiliation judiciaire du contrat de bail entraîne des conséquences significatives pour les deux parties. Le bailleur obtient l’expulsion du locataire, tandis que ce dernier doit quitter les lieux, ce qui peut avoir des répercussions sur sa situation personnelle et financière.
- Le bailleur peut récupérer la jouissance de son bien immobilier.
- Le locataire est contraint de quitter le logement, ce qui peut entraîner des frais de déménagement.
- Le bailleur peut engager des procédures d’expulsion si le locataire ne part pas volontairement.
- Le locataire est condamné aux dépens, ce qui peut affecter sa situation financière.
- Le bailleur doit respecter les normes légales pour l’expulsion, impliquant potentiellement l’intervention de la force publique.
- Le locataire peut faire appel de la décision, mais cela n’interrompt pas l’exécution immédiate de la décision.
Checklist (à faire / à éviter)
À faire
- Collecter des attestations de voisins sur les nuisances.
- Obtenir des rapports de police sur les interventions pour tapages.
- Envoyer des mises en demeure à la locataire.
- Documenter les nuisances sonores avec des dates précises.
- Préparer un dossier complet pour la résiliation judiciaire.
À éviter
- Ignorer les plaintes des voisins.
- Se baser uniquement sur des témoignages isolés.
- Attendre trop longtemps avant d’agir.
- Omettre de conserver des preuves écrites des nuisances.
- Contester sans éléments de preuve solides.
FAQ / Q-R juridiques
Quelle est la règle de droit applicable concernant l’obligation du locataire d’user paisiblement des locaux loués ?
La règle de droit applicable est énoncée à l’article 7, b) de la loi du 6 juillet 1989, qui stipule que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
Quels articles du code civil régissent la résiliation judiciaire du contrat de bail ?
Les articles 1224, 1227 et 1228 du code civil régissent la résiliation judiciaire du contrat de bail. Ils précisent que la résolution peut résulter de l’application d’une clause résolutoire, d’une notification du créancier au débiteur en cas d’inexécution suffisamment grave, ou d’une décision de justice. Le juge peut constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur.
Quelles sont les conditions de responsabilité du locataire pour les nuisances causées par des tiers ?
Selon l’article 1735 du code civil, le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires. Ainsi, le locataire est responsable des nuisances et actes de malveillance commis par les personnes qu’il héberge.
Quels sont les critères permettant de justifier la résiliation judiciaire du bail ?
Pour justifier la résiliation judiciaire du bail, il appartient à celui qui se prévaut de cette résiliation de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante. Les présomptions doivent être graves, précises et concordantes, et le juge doit apprécier leur valeur probante.
Quelle est la portée des attestations produites par le demandeur dans le cadre de la preuve des nuisances ?
Les attestations produites par le demandeur, bien qu’elles ne comportent pas toutes les mentions exigées par l’article 202 du code de procédure civile, conservent leur valeur probante en raison de leur concordance, de leur multiplication dans la procédure et de leur émanation de plusieurs locataires distincts.
Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour prononcer la résiliation du bail ?
La juridiction a retenu que les nuisances sonores générées par le locataire étaient matérialisées par des tapages nocturnes et diurnes, des cris, et la présence de nombreuses personnes dans l’appartement. La persistance de ces troubles, malgré les mises en demeure adressées, a été considérée comme une violation délibérée des obligations du locataire, justifiant ainsi la résiliation judiciaire du contrat de bail.
Quelle est la règle concernant la condamnation aux dépens en cas de perte de l’instance ?
Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf si le juge, par décision motivée, n’en met la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Dans cette affaire, le locataire, succombant dans l’instance, a été condamné aux dépens.
Quelle est la disposition relative à l’exécution provisoire du jugement ?
La présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, ce qui signifie que le jugement peut être exécuté sans attendre l’éventuel appel.
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DOSSIER N° : N° RG 25/00471 – N° Portalis DBZG-W-B7J-BQN4
AFFAIRE : OPH DE LA MEUSE C/ [P] [S]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERDUN
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
COMPOSITION DU TRIBUNAL
PRESIDENTE : Madame Isabelle WALTER
GREFFIER : Monsieur Régis VIDAL
En présence de Madame [K] [H], auditrice de justice
PARTIES :
DEMANDERESSE :
OPH DE LA MEUSE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Mme [N] [X], munie d’un pouvoir
DEFENDEUR :
Mme [P] [S], représentée par son curateur, l’UDAFDE LA MEUSE,
née le 02 Septembre 1996 à [Localité 1] (CAMEROUN), demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Christophe HECHINGER, avocat au barreauDE LA MEUSE,
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 55545-2025-000608 du 11/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])
Débats tenus à l’audience du : 5 Janvier 2026
Date de délibéré annoncée : 5 Mars 2026
Décision rendue par mise à disposition le : 5 Mars 2026
EXPOSE DU LITIGE
Par jugement en date du 13 avril 2021, le juge des tutelles de [Localité 2] a ouvert une mesure de curatelle renforcée à l’égard de Mme [P] [S] désignant l’UDAF de la Meuse en qualité de curateur.
Par contrat du 15 janvier 2025, l’OPH DE LA MEUSE a donné à bail à Mme [P] [S] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3].
Par assignation du 18 juillet 2025, délivrée à Mme [P] [S], l’OPH DE LA MEUSE a saisi le Juge des contentieux de la protection de [Localité 2] afin qu’il :
– prononce la résiliation judiciaire du bail liant les partie, aux torts de la locataire ;
– ordonne son expulsion et de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
– condamne Mme [P] [S] à lui payer 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris les frais exposés pour parvenir à l’expulsion ;
– ordonne l’exécution provisoire du jugement à intervenir en toutes ses dispositions.
L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 1er septembre 2025, date à laquelle l’affaire a été renvoyée afin de mettre en cause le curateur de Mme [P] [S].
A l’audience du 3 novembre 2025, l’UDAF de la Meuse est intervenue volontairement à l’instance en qualité de curateur de Mme [P] [S]. L’affaire a été renvoyée à la demande de Mme [S].
L’affaire a été retenue à l’audience du 5 janvier 2026.
A cette audience, l’OPH DE LA MEUSE, représentée par Mme [N] [X], munie d’un pouvoir, a repris les prétentions formulées dans son acte introductif d’instance.
Au soutien de ses prétentions, elle a fait valoir, au fondement des articles 1728 et 1729 et 1224 du code civil, que Mme [P] [S] est responsable de troubles de voisinage au sein de l’immeuble et des environs depuis son entrée dans les lieux ; que son comportement est à l’origine d’un climat de tension extrême au sein de l’immeuble ; que ces troubles persistent malgré ses tentatives pour les faire cesser et de l’intervention des forces de l’ordre à plusieurs reprises ; que ces troubles se caractérisent par du tapage nocturne et diurne, des cris, la consommation excessive d’alcool et de drogue dans l’appartement et les communs ; que les services de police ont été requis pour des tirs avec un pistolet à bille sur les volets d’une voisine de la locataire ; que ces troubles présentent un degré certain de gravité, sont persistants et récurrents, justifiant la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la locataire.
Mme [P] [S], représentée par son Conseil, avec l’assistance de son curateur, a sollicité du Juge qu’il déboute l’OPH DE LA MEUSE de ses prétentions et la condamne aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.
Elle a opposé que les attestations de témoin produites par la bailleresse ne sont pas conformes à l’article 202 du code de procédure civile, en l’absence de document officiel justifiant de l’identité de leurs auteurs. Elle a fait valoir que la pièce n°11 produite par l’OPH DE LA MEUSE fait référence à des nuisances qui ne peuvent lui être imputées. Elle a indiqué que les nuisances ont cessé, de sorte qu’il ne peut lui être fait grief d’un trouble normal actuel justifiant la résiliation du bail.
L’affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande principale
Selon les dispositions de l’article 7, b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
L’article 1741 du même code confirme que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.
L’article 1735 du même code dispose que le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires.
Il est constant qu’en application de ces dispositions, le locataire est responsable des nuisances et actes de malveillance commis par les personnes qu’il héberge.
De plus, il résulte de la combinaison des articles 1224, 1227 et 1228 du code civil, que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, et que cette résolution peut en toute hypothèse être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
Il est constant qu’il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, étant rappelé que les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l’appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.
L’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 précise enfin qu’après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.
En l’espèce, l’OPH DE LA MEUSE produit aux débats six attestations et pétitions émanant de trois locataires de l’immeuble loué à Mme [P] [S].
Il ressort de ces éléments que Mme [P] [S] est à l’origine de nuisances sonores générées par des bruits de 17h à 7h du matin, des claquements de portes, des cris par le balcon dans la nuit, des éclats de voix de jour comme de nuit outre la présence de nombreuses personnes dans son appartement.
Si l’ensemble de ces attestations ne comporte pas l’ensemble des mentions exigées par l’article 202 du code de procédure civile, leur valeur probante ne peut être remise en cause en raison de leur concordance, de leur multiplication dans la présente procédure et de leur émanation de plusieurs autres locataires distincts.
L’OPH DE LA MEUSE produit également un document libellé « rapport d’informations de troubles à l’ordre public » en date du 7 juillet 2025 émanant de Mme [M] [C], capitaine de police à [Localité 2], et adressé à Me [T], commissaire de justice, dans le cadre de la procédure introduite par l’OPH à l’encontre de Mme [P] [S]. Ce document corrobore les nuisances alléguées en ce qu’il est fait état de « nuisances qui ont nécessité l’intervention à plusieurs reprises des forces de l’ordre », et que « entre le 30 mars 2025 et le 31 mai 2025 les effectifs de la CPN de [Localité 2] ont pu constater trois tapages nocturnes musicaux ».
La bailleresse verse encore aux débats un courrier en date du 1er avril 2025 rappelant à la locataire ses obligations, du 23 avril 2025 la mettant en demeure de cesser les nuisances.
Si Mme [P] [S] indique que les nuisances ont cessé depuis les mises en demeure qui lui ont été adressées, force est de constater que la bailleresse produit des courriers des 15 avril 2025, 16 avril 2025 et 26 mai 2025 confirmant la persistance des nuisances occasionnées.
Il résulte de ces éléments que l’OPH DE LA MEUSE rapporte la preuve de nuisances matérialisées par des tapages, et que par leur fréquence et intensité, elles dépassent les troubles normaux de voisinage.
La persistance de troubles graves et répétés à la tranquillité de ses voisins dont est à l’origine la locataire, ce malgré les courriers qui lui ont été adressés, traduit une violation délibérée de ses obligations et caractérise un manquement justifiant dès lors que soit prononcée la résiliation judiciaire du contrat de bail.
Par conséquent, la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre l’OPH DE LA MEUSE et Mme [P] [S] sera prononcée.
La locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.
Sur les mesures accessoires
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Mme [P] [S], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.
En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
L’équité commande de rejeter la demande formulée par la bailleresse sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
PRONONCE la résiliation judiciaire à la date du présent jugement du contrat de bail conclu le 15 janvier 2025 entre l’OPH DE LA MEUSE et Mme [P] [S] portant sur le logement [Adresse 4] – à [Localité 3] ;
ORDONNE, faute de départ volontaire de Mme [P] [S], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours d’un serrurier et de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;
RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;
CONDAMNE Mme [P] [S] aux dépens ;
DEBOUTE l’OPH DE LA MEUSE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département;
RAPPELLE que la présente décision est immédiatement exécutoire par provision en toutes ses dispositions.
Ainsi jugé publiquement par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec le juge.
LE GREFFIER LE JUGE
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Tribunal judiciaire de Verdun, 5 mars 2026, N° de RG 25/00471 — Thématiques associées : Conflit de voisinage — Résiliation de bail — Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 23 mars 2026.