Réticence dolosive en immobilier : comment prouver l’absence d’information essentielle ?

MINUTE N° :

N° RG 21/01263 – N° Portalis DB3E-W-B7F-K5ZR

4ème Chambre

En date du 09 mars 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du neuf mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 08 décembre 2025 devant :

Président : Olivier LAMBERT
Assesseurs : Gwénaëlle ANTOINE
: Philippe GUTH

assistés de Sétrilah MOHAMED, greffier

A l’issue des débats le président a indiqué que le jugement, après qu’ils en aient délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 09 mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Olivier LAMBERT
Assesseurs : Gwénaëlle ANTOINE
: Philippe GUTH
Greffier : Sétrilah MOHAMED

Magistrat rédacteur : Olivier LAMBERT

Signé par Olivier LAMBERT, président et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.
DEMANDEURS :

Madame [I] [Y] [U] [X] veuve [L], née le 04 Novembre 1947 à [Localité 1], de nationalité Française, Retraitée, demeurant [Adresse 1]
Et
Monsieur [V] [W] [D] [L], né le 11 Février 1968 à [Localité 2], de nationalité Française, Professeur, demeurant [Adresse 2]
Et
Madame [Z] [A] [B] [L] épouse [J], née le 15 Mai 1973 à [Localité 2], de nationalité Française, Surveillante de Trafic, demeurant [Adresse 3]
tous représentés par Me Anaïs REGADE, avocat au barreau de MARSEILLE

DÉFENDERESSE :

SCCV BYZANCE [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal
représentée par Me Jean baptiste TAILLAN, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :
à :
Me Anaïs REGADE
Me Jean baptiste TAILLAN – 1014
EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de réservation conclu le 23 avril 2018, Madame [I] [X] veuve [L], Monsieur [V] [L] et Madame [Z] [L] épouse [J], ont réservé un appartement ainsi qu’un emplacement pour un véhicule au sein de la copropriété BYZANCE [Adresse 4], composée initialement de 3 bâtiments à construire.

Selon acte authentique du 12 mars 2019, Madame [I] [X] veuve [L], Monsieur [V] [L] et Madame [Z] [L] épouse [J] ont acquis en état futur d’achèvement de la SCCV BYZANCE [Adresse 4], un appartement ainsi qu’un emplacement de stationnement sis [Adresse 1] au sein du bâtiment ANATOLIA, représentant les lots de copropriété n° 22 et 39.

La SA JENZI, dirigeant de la SCCV BYZANCE [Adresse 4], a obtenu le 5 septembre 2019 un permis de construire portant sur la construction d’un nouveau ensemble immobilier de 65 logements situé à proximité de leur résidence.

Enonçant que cette dernière se serait gardée de fournir aux consorts [L] des informations claires et complètes quant à l’ampleur exacte de l’opération immobilière envisagée lors de la vente, ces derniers ont assigné la SCCV BYZANCE [Adresse 4] le 10 février 2021 devant la présente juridiction.

Aux termes des dernières conclusions signifiées par RPVA le 5 novembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé du litige et des moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile, Madame [I] [X] veuve [L], Monsieur [V] [L] et Madame [Z] [L] épouse [J], sur le fondement des articles 1104, 1112-1, 1130 et 1137 du code civil, sollicitent de voir :
– dire qu’ils sont recevables et bien fondés en leurs demandes,
– débouter la SCCV BYZANCE [Adresse 4] de tous ses moyens,
En conséquence,
– condamner la SCCV BYZANCE [Adresse 4] au versement de la somme de 27 000 euros sauf à parfaire, au titre de la réticence dolosive ayant empêché les concluants d’acquérir le bien à des conditions plus avantageuses,
– condamner la SCCV BYZANCE [Adresse 4] au versement de la somme de 10 000 euros sauf à parfaire, au titre du préjudice moral,
– condamner la SCCV BYZANCE [Adresse 4] à leur verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner la SCCV BYZANCE [Adresse 4] aux entiers dépens,
– rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Les consorts [L] énoncent une réticence dolosive de la part de la défenderesse au regard du défaut d’information et de la dissimulation quant à la réalisation du programme immobilier de 65 logements en R+ 4 puisqu’ils énoncent qu’au regard de la date du permis de construire obtenu pour ce dernier en date du 5 septembre 2019, elle avait nécessairement connaissance du projet lors de la date d’acquisition du bien par les consorts [L], le 12 mars 2019 compte tenu de son ampleur.

Dès lors, ils arguent de divers préjudices résultant directement de la construction de l’ensemble immobilier litigieux.

Par conclusions notifiées par RPVA le 6 novembre 2025, et auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé du litige et des moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la SCCV BYZANCE [Adresse 4] sollicite sur le fondement des articles 9 et 16 du code de procédure civile et 1112-1, 1137 et 1240 du code civil de :
– voir débouter les consorts [L] de leurs demandes et prétentions au titre d’une prétendue réticence dolosive,
– voir déclarer inopposable comme non contradictoire le rapport d’expertise de Monsieur [N] du 23 octobre 2020,
– voir débouter les consorts [L] de leur demande indemnitaire à hauteur de 27 000 euros au titre d’une prétendue perte de valeur vénale de leur bien, comme mal fondée,
– voir débouter les consorts [L] de leur demande indemnitaire à hauteur de 10 000 euros au titre d’un prétendu préjudice d’ordre moral, comme infondée,
Reconventionnellement,
– voir condamner solidairement ou in solidum Madame [I] [X] veuve [L], Monsieur [V] [L] et Madame [Z] [L] épouse [J] à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour procédure abusive,
– condamner solidairement ou in solidum Madame [I] [X] veuve [L], Monsieur [V] [L] et Madame [Z] [L] épouse [J] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens d’instance dont distraction au profit de Me Jean-Baptiste TAILLAN, avocat au barreau de Toulon.

La SCCV BYZANCE [Adresse 4], pour s’opposer aux demandes formulées par les consorts [L], énonce l’absence de réticence dolosive.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 novembre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la réticence dolosive

L’article 1130 du code civil dispose que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

L’article 1112-1 du code civil énonce que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétendue qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Les demandeurs invoquent une réticence dolosive de la part du promoteur, consistant en l’omission de les informer de l’existence d’un projet immobilier prévu à proximité immédiate de la copropriété, objet de la vente.

En outre, les demandeurs fondent leur demande de réparation sur la perte de valeur vénale de leur bien immobilier, consécutive à la réalisation du projet immobilier voisin.

Ils se fondent sur le rapport d’expertise produit aux débats et contradictoire, lequel confirme l’existence de divers préjudices, tels que des nuisances visuelles, ou encore environnementales, et admet que ces éléments entraînent une diminution de la valeur vénale du bien acquis.

La SCCV BYZANCE [Adresse 4] tente de s’exonérer de sa responsabilité au titre de la réticence dolosive en faisant valoir que le contrat de vente a été conclu directement entre lui et les acquéreurs, tandis que le permis de construire relatif au projet immobilier voisin a été obtenu et signé par une société tierce dénommée SA JENZI.

Il ressort des éléments versés aux débats, notamment des extraits Kbis produits, que la société SA JENZI exerce effectivement la fonction de dirigeant de la SCCV BYZANCE [Adresse 4].

Il est constant que le sigle de la société JENZI, ainsi que sa signature, apparaissent de manière constante et récurrente sur de multiples documents relatifs à l’opération immobilière litigieuse, en particulier, dans les demandes de permis de construire, dans le règlement de copropriété, et dans le contrat de réservation.

Il est patent que la SCCV BYZANCE [Adresse 4] a personnellement signé le contrat de vente en l’état futur d’achèvement avec les consorts [L].

Cette omniprésence du sigle et de la signature de la société JENZI et de la SCCV BYZANCE [Adresse 4] sur les actes essentiels de la vente crée une apparence d’unité et d’interdépendance étroite entre les deux sociétés, de nature à générer une confusion légitime dans l’esprit des tiers, et notamment des acquéreurs, quant à l’identité réelle des entités impliquées dans le projet global.

Ces éléments concrets et objectifs démontrent l’existence de liens étroits et manifestes entre la SCCV BYZANCE [Adresse 4] et la société JENZI.

Au regard de ces liens incontestables, il est nécessairement exclu que la SCCV BYZANCE [Adresse 4] ait pu ignorer l’existence du projet immobilier voisin, issu du permis de construire obtenu par sa dirigeante elle-même au regard de l’ampleur du projet litigieux, de la date des plans d’extension versés aux débats et de la qualité de professionnelle de cette dernière.

La chronologie des actes confirme que l’ensemble de l’opération relatif à la construction originelle et la construction litigieuse objet du projet immobilier voisin était planifié et connu par les deux entités, de sorte que cette connaissance doit être regardée comme certaine et antérieure à la date de la vente du 12 mars 2019.

L’omission intentionnelle et délibérée de ne pas informer les acquéreurs, de la part d’un professionnel averti qui plus est, révèle à elle seule l’intention de dissimuler une information.

Eu égard à la proximité immédiate du projet, celui-ci était objectivement de nature à modifier substantiellement le cadre de vie et le voisinage de la propriété acquise par les consorts [L] et aurait pu ainsi constituer un élément déterminant du consentement.

Toutefois, au vu des pièces du dossier, le projet immobilier dont s’agit n’est ni démesuré ni disproportionné eu égard au milieu urbain où se trouve les bâtiments qui nous occupent.

Nul n’est assuré, en milieu urbain ou en voie d’urbanisation, de conserver son environnement qu’un plan d’urbanisme peut toujours remettre en cause.
Au regard d’une jurisprudence constante, le droit à la vue n’est pas protégé dans un milieu urbanisé, c’est-à-dire comme en l’espèce dans la commune de [Localité 3], à proximité immédiate d’une voie de déviation routière, dans une commune en pleine expansion et vouée à s’urbaniser.

En conséquence, il sera considéré ici que la connaissance d’une future réalisation proche d’un projet immobilier n’est pas une information d’un caractère déterminant dans la rencontre des volontés des parties pour contracter.

En ne portant pas à la connaissance des demandeurs au principal cette information mineure, La SCCV BYZANCE [Adresse 4] n’a pas commis de dol, les demandeurs au principal seront déboutés de leur demande formulée à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts

Les consorts [L] sollicitent la condamnation de la SCCV BYZANCE [Adresse 4] à leur verser la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral.

Faute de justifier par des éléments probants le préjudice moral allégué, les consorts [L] seront déboutés de cette demande formulée à ce titre, d’autant plus qu’on ne connaît pas le fondement sur lequel ils appuient leur demande.

Sur la procédure abusive

La SCCV BYZANCE [Adresse 4] argue d’un caractère dilatoire de l’action engagée par les demandeurs et sollicite leur condamnation solidairement ou in solidum à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour procédure abusive.

Il est patent qu’aucune pièce n’est versée aux débats permettant de caractériser le caractère abusif dont aurait fait preuve les demandeurs à son égard permettant d’attester ses dires.

La SCCV BYZANCE [Adresse 4] sera déboutée de sa demande formulée à ce titre.

Sur les frais et dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance, sans avoir reçu provision.

En l’espèce, il y a lieu de condamner in solidum les consorts [L] qui succombent, aux entiers dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de l’avocat qui en a fait la demande et qui peut y prétendre.

Compte tenu de la solution du litige, il n’y a pas lieu à octroi de frais irrépétibles.

L’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire, mis à la disposition des parties au greffe, et en premier ressort,

REJETTE la demande formulée par Madame [I] [X] veuve [L], Monsieur [V] [L] et Madame [Z] [L] épouse [J] tendant à voir condamner la SCCV BYZANCE [Adresse 4] au versement de la somme de 27 000 euros, sauf à parfaire, au titre de la réticence dolosive ayant empêché les concluants d’acquérir le bien à des conditions plus avantageuses,

REJETTE la demande formulée par Madame [I] [X] veuve [L], Monsieur [V] [L] et Madame [Z] [L] épouse [J] tendant à voir condamner la SCCV BYZANCE [Adresse 4] au versement de la somme de 10 000 euros, sauf à parfaire, au titre du préjudice moral,

REJETTE la demande formulée par la SCCV BYZANCE [Adresse 4] tendant à voir condamner in solidum Madame [I] [X] veuve [L], Monsieur [V] [L] et Madame [Z] [L] épouse [J] à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour procédure abusive,

REJETTE la demande formulée par Madame [I] [X] veuve [L], Monsieur [V] [L] et Madame [Z] [L] épouse [J] tendant à voir condamner la SCCV BYZANCE [Adresse 4] au versement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande formulée par la SCCV BYZANCE [Adresse 4] tendant à voir condamner in solidum Madame [I] [X] veuve [L], Monsieur [V] [L] et Madame [Z] [L] épouse [J] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [I] [X] veuve [L], Monsieur [V] [L] et Madame [Z] [L] épouse [J] aux entiers dépens, avec distraction au profit de Me Jean-Baptiste TAILLAN, avocat,

ORDONNE l’exécution provisoire,

REJETTE les autres demandes.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT