Résiliation de bail pour impayés : quelles sont les options pour le locataire en situation de surendettement ?

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/04637 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZPRG

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 16 Mars 2026

[Z] [X]
[S] [X]

C/

[N] [I]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Mars 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [Z] [X], demeurant [Adresse 1]

Mme [S] [X], demeurant [Adresse 1]

représentés par Me Charles DELEMME, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [N] [I], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Janvier 2026

Julie DOMENET, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats par Julie DOMENET, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Suivant acte sous seing privé en date du 28 août 2024, Monsieur [Z] [X] et Madame [S] [L], épouse [X] ont, par l’intermédiaire de leur mandataire [Adresse 3], donné à bail à Madame [N] [I] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 574 euros, outre une provision sur charges de 79 euros et un dépôt de garantie d’une d’un montant de 574 euros, pour une durée de trois ans renouvelable.
Par acte de commissaire de justice du 12 février 2025, Monsieur [Z] [X] et Madame [S] [L], épouse [X] ont fait signifier à Madame [N] [I] un commandement de payer la somme principale de 1 959 euros, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.
Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Nord (Ccapex) le 14 février 2025.
Puis, par acte de commissaire de justice en date du 14 avril 2025, Monsieur [Z] [X] et Madame [S] [L], épouse [X] ont fait assigner Madame [N] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins d’obtenir :

– le constat de la résiliation du bail au 27 mars 2025 par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail susvisé ;
– l’expulsion de la locataire et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
– la condamnation de la locataire à leur payer la somme de 3 165 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2025, date du commandement de payer ;
-la capitalisation des intérêts ;
– la condamnation de la locataire à leur payer une indemnité d’occupation d’un montant de 1 400 euros à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à complet délaissement des lieux ;
– la condamnation de la locataire à leur payer 2 000 euros de dommages et intérêts ;
– la condamnation de la locataire à leur la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– sa condamnation aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.
Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 15 avril 2025.
L’enquête de la plateforme de prévention des expulsions n’est pas parvenue au tribunal avant l’audience.
L’affaire est appelée et retenue à l’audience du 12 janvier 2026. Les époux [X] sont représentés par leur avocat. Madame [N] [I] a comparu en personne.
A cette audience, Monsieur [Z] [X] et Madame [S] [L], épouse [X], représentés par leur avocat, maintiennent leurs demandes telles que contenues dans leur assignation, actualisant toutefois la dette locative à la somme de 3 819,41 euros à la date du 06 janvier 2026. Par la voix de leur conseil, les bailleurs s’opposent à l’octroi de tout délai de paiement à la locataire.
Madame [N] [I] ne conteste pas le montant de la dette. Elle souhaite rester dans les lieux et sollicite, pour cela, des délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire, indiquant pouvoir régler chaque la somme mensuelle de 80 euros pour apurer sa dette, outre le loyer courant. Elle indique avoir retrouvé un emploi depuis juillet 2025 ; percevoir 1787 euros de salaire mensuel et avoir repris le paiement intégral du loyer depuis août 2025.
Elle précise bénéficier d’un plan de surendettement à la suite d’une décision de recevabilité de sa demande de surendettement (décision du 14 mai 2025) et adoption de mesures imposées (décision du 20 août 2025).
A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 mars 2026.
MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la loi applicable
Le contrat en cause est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.
Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail
En droit, l’article 24 III de la loi précitée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.
En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 15 avril 2025, soit plus de deux mois avant la première audience le 12 janvier 2026.
L’action en résiliation de bail est donc recevable.
De manière surabondante, les bailleurs justifient avoir saisi la Ccapex par voie électronique 14 février 2025, soit plus de six semaines avant l’assignation du 14 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
Sur la résiliation du bail et l’expulsion
L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, il résulte du bail signé par les parties qu’il contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.
Monsieur [Z] [X] et Madame [S] [L], épouse [X] justifient avoir fait signifier le 12 février 2025 à Madame [N] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d’obtenir le règlement d’une somme de 1 959 euros au titre des loyers et charges impayés.
Il résulte du décompte produit par la bailleresse que Madame [N] [I] ne s’est pas acquittée de cette somme dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer.
Si Madame [N] [I] a déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable par décision du 14 mai 2025, à cette date, les effets de la clause résolutoire étaient déjà acquis.
Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 27 mars 2025.
Aux termes l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

L’article 24 VI de cette même loi dispose que, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : « (…)
2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code.(…) »
En l’espèce, il ressort du décompte arrêté au 06 janvier 2026, mois de janvier inclus, produit par les bailleurs que Madame [N] [I] a repris le paiement intégral du loyer et des charges et se trouve aujourd’hui redevable au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés d’une somme totale de 3 819,41 euros. Elle sera donc condamnée à payer cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2025, date du commandement de payer, pour la somme de 1 959 euros et à compter de la présente décision pour le surplus
Toutefois, la commission de surendettement des particuliers du Nord a imposé, au profit de Madame [N] [I], des mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 et suivants du code de la consommation, à savoir une suspension d’exigibilité des créances déclarées pour une durée de 24 mois à compter du 30 novembre 2025 au plus tard, avec intérêt à taux 0%.
Il n’est pas contesté que ces mesures sont toujours en vigueur et il n’est justifié d’aucun recours susceptible de ne pas les considérer comme définitives.
Par conséquent, il convient, en application des dispositions légales précitées, de suspendre les effets de la clause résolutoire et l’exigibilité de la dette locative jusqu’au 29 février 2028 (date de fin du moratoire + 3 mois).
Faute pour Madame [N] [I] de s’acquitter, pendant cette durée, du paiement du loyer courant, majoré des charges, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique.
En cas de résiliation du bail, Madame [N] [I] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. Contrairement à ce qui est demandé par les bailleurs, l’indemnité d’occupation ne vise pas à faire pression sur l’occupant sans droit ni titre pour qu’il quitte les lieux mais seulement à réparer le préjudice subi par les propriétaires du fait de l’occupation. Le principe de la réparation intégrale du préjudice, sans appauvrissement, ni enrichissement, impose de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant du loyer et des charges dû comme si le bail avait continué à courir, c’est-à-dire à la somme de 658,97 euros au regard du décompte locatif actualisé.
Sur les demandes financières
–          Sur les intérêts
Conformément à la décision de la commission de surendettement, les intérêts seront suspendus le temps du moratoire. Les demandes des bailleurs à ce titre seront rejetées.
–          Sur la demande indemnitaire
L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
Aux termes de l’article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.
En l’espèce, faute de justifier de la mauvaise foi du débiteur et de rapporter la preuve de l’existence d’un préjudice subi par les bailleurs, qui ne serait pas déjà réparé par la condamnation du locataire au paiement de l’arriéré locatif avec intérêts moratoires, la demande en dommages et intérêts formée par Monsieur [Z] [X] et Madame [S] [L], épouse [X] est rejetée.
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [N] [I] sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la CCAPEX et à la préfecture.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Madame [N] [I], condamné aux dépens, devra verser à Monsieur [Z] [X] et Madame [S] [L], épouse [X] une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire, rendu après débats publics, en premier ressort et mis à disposition au greffe,
Déclare l’action de Monsieur [Z] [X] et Madame [S] [L], épouse [X] recevable ;
Condamne Madame [N] [I] à payer à Monsieur [Z] [X] et Madame [S] [L], épouse [X] la somme de 3 819,41 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 06 janvier 2026, échéance du mois de janvier incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2025, date du commandement de payer, pour la somme de 1 959 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;
Suspend le cours des intérêts et l’exigibilité de cette dette jusqu’au 29 février 2028 ;
Rappelle qu’en application de l’article 24 VI de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, le délai sera prorogé et l’exigibilité de la créance locative demeurera suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.  732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement et qu’à défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;
Constate l’acquisition au 27 mars 2025 de la clause résolutoire prévue au contrat de bail conclu le 28 août 2024 entre Monsieur [Z] [X] et Madame [S] [L], épouse [X], d’une part, et Madame [N] [I], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 3] ;
Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le délai ci-avant consenti ;
Dit que si la dette est intégralement payée pendant ce délai, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;
Dit que, pendant le délai consenti, à défaut de paiement à l’échéance du montant du loyer courant majoré des charges :
1°) la totalité de la somme restant due redeviendra exigible ;
2°) la clause résolutoire produira ses effets et la résiliation du bail sera constatée au 27 mars 2025 ;
3°)à défaut pour Madame [N] [I] d’avoir libéré les lieux volontairement dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec l’aide de la force publique si besoin est ;
4°) les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
5°) Madame [N] [I] sera condamnée à payer à Monsieur [Z] [X] et Madame [S] [L], épouse [X] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 658,97 euros, égal à celui du loyer qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, augmenté du coût des charges récupérables sur justificatifs, jusqu’à la libération effective des lieux ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne Madame [N] [I] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la Ccapex et à la préfecture ;
Condamne [N] [I] à payer à Monsieur [Z] [X] et Madame [S] [L], épouse [X] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.
Le greffier                                                              La juge des contentieux de la protection