Résiliation de bail pour impayés : recours et conséquences pour le locataire – Tribunal judiciaire de Lyon, 30 avril 2026, N° de RG 25/03039

La juridiction a statué sur la résiliation du bail d’habitation meublé pour défaut de paiement. La résiliation de plein droit nécessite un commandement de payer infructueux pendant deux mois. Les paiements du locataire ont empêché cette résiliation, mais un arriéré substantiel a justifié la résiliation judiciaire du bail. L’expulsion a été ordonnée avec un délai de deux mois. Le locataire a été condamné à payer la dette locative, et l’indemnité d’occupation a été fixée au montant du loyer.

En avril 2023, un bail d’habitation meublé a été conclu entre une société de gestion immobilière et un locataire pour un logement à Lyon, avec un loyer mensuel de 642,40 euros. Une société de cautionnement a garanti les obligations locatives du locataire. Cependant, des incidents de paiement ont conduit la société de gestion à activer l’engagement de caution. En janvier 2025, un commandement de payer a été délivré au locataire, lui enjoignant de régler un arriéré locatif de 1082,22 euros dans un délai de deux mois, en mentionnant la clause résolutoire.

En juillet 2025, les deux sociétés ont assigné le locataire devant le tribunal, demandant la résiliation du bail et son expulsion, ainsi que le paiement d’une indemnité d’occupation et d’une somme totale de 2311,84 euros pour la dette locative. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État, mais aucun diagnostic social n’a été fourni avant l’audience. Lors de l’audience de mars 2026, les sociétés ont actualisé la dette à 7185,92 euros, tandis que le locataire ne s’est pas présenté.

Le tribunal a examiné la recevabilité de la demande de résiliation du bail, confirmant que les sociétés avaient respecté les délais légaux. Bien que le locataire ait effectué des paiements, ceux-ci ont été jugés suffisants pour éviter l’activation de la clause résolutoire. Cependant, le tribunal a constaté un manquement grave aux obligations contractuelles du locataire, justifiant la résiliation du bail. En conséquence, le tribunal a ordonné l’expulsion du locataire, le condamnant à payer les arriérés locatifs et une indemnité d’occupation, tout en précisant que l’expulsion ne pourrait avoir lieu qu’après un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

La juridiction a statué sur la demande de résiliation du bail d’habitation meublé en raison du défaut de paiement du loyer. En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la résiliation de plein droit ne peut être constatée qu’après un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois. En l’espèce, les versements effectués par le locataire dans le délai imparti ont permis de considérer que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire n’étaient pas réunies, entraînant le rejet de la demande de constatation de résiliation. Toutefois, le manquement aux obligations contractuelles, caractérisé par un arriéré locatif substantiel, a justifié la résiliation judiciaire du bail, conformément aux articles 1227 et 1228 du code civil. La juridiction a également ordonné l’expulsion du locataire, en respectant le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Concernant la dette locative, le locataire a été condamné à payer la somme due, en application de l’article 1353 du code civil, sans qu’il ait pu apporter d’éléments pour contester le montant réclamé. L’indemnité d’occupation a été fixée au montant du loyer, à compter de la résiliation, et les dépens ont été mis à la charge du locataire, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Enfin, la décision a été déclarée exécutoire de plein droit, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

• Acte de commissaire de justice du 15 janvier 2025, délivrant un commandement de payer à Monsieur [F] [W] pour un arriéré locatif de 1082,22 euros.
• Décompte des arriérés locatifs, démontrant que Monsieur [F] [W] devait 7185,92 euros à la date du 01 février 2026.
• Preuves de versements effectués par le locataire, notamment 1000 euros le 08 janvier 2025 et 759,18 euros le 01 février 2025.
• Notification de l’assignation au représentant de l’État, respectant les délais légaux prévus par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
• Absence de présentation du locataire lors de l’audience de mars 2026.

Dans cette affaire, le locataire, en raison de son manquement aux obligations contractuelles, fait face à des conséquences significatives, notamment la résiliation de son bail et l’expulsion de son logement. Les sociétés de gestion immobilière et de cautionnement, quant à elles, obtiennent une décision favorable qui leur permet de récupérer les arriérés locatifs et de sécuriser leur position juridique.

• Résiliation du bail d’habitation, entraînant la perte du logement pour le locataire.
• Ordre d’expulsion du locataire, avec un délai de deux mois pour quitter les lieux.
• Condamnation du locataire à payer une somme de 7185,92 euros pour arriérés locatifs.
• Indemnité d’occupation due par le locataire jusqu’à la libération effective des locaux.
• Les sociétés obtiennent le remboursement des frais de justice, y compris les dépens.
• Renforcement de la position juridique des sociétés en cas de futurs litiges locatifs.

Enseignements de cette décision

• Respecter les délais de notification des assignations.
• Conserver des preuves de paiements effectués pour éviter la résiliation.
• Vérifier la conformité des commandements de payer.
• Documenter les manquements aux obligations contractuelles.
• Prévoir un diagnostic social avant l’audience si nécessaire.

À éviter

• Ignorer les délais de paiement stipulés dans le bail.
• Ne pas se présenter aux audiences judiciaires.
• Omettre de notifier le représentant de l’État dans les délais.
• Ne pas contester les montants dus avec des preuves adéquates.
• Attendre la dernière minute pour régler les arriérés locatifs.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation du bail pour défaut de paiement ?

La résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges est régie par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le commandement de payer délivré le 15 janvier 2025 a été suivi de versements effectués par le locataire, ce qui a empêché l’acquisition de la clause résolutoire.

Quelles sont les conditions de recevabilité de l’action en résiliation du bail ?

Les sociétés demanderesses doivent justifier avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation et avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. En l’espèce, ces conditions ont été respectées, rendant l’action recevable conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Quels sont les critères pour établir un manquement contractuel justifiant la résiliation du bail ?

Le manquement contractuel est caractérisé par le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois, ce qui est considéré comme suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire. L’article 1728 du code civil impose au preneur de payer le prix du bail aux termes convenus, et le non-respect de cette obligation constitue un manquement.

Quelle est la charge de la preuve concernant la dette locative ?

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. En l’espèce, les demanderesses ont présenté un décompte démontrant que le locataire devait la somme de 7185,92 euros, ce que le locataire n’a pas contesté. Ainsi, la preuve de la dette a été apportée par les demanderesses.

Quels sont les éléments déterminants pour la décision sur l’expulsion du locataire ?

L’expulsion est ordonnée lorsque le bail est résilié et que le locataire ne libère pas les lieux. L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution stipule que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux. En l’espèce, ce délai a été respecté, permettant l’ordonnance d’expulsion.

Quelle est la règle applicable concernant l’indemnité d’occupation en cas de maintien dans les lieux ?

En cas de maintien dans les lieux après la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due, fixée au montant du loyer et des provisions pour charges. Cette indemnité est payable et révisable dans les mêmes conditions que le loyer, à partir de la date de résiliation jusqu’à la libération effective des locaux.

Quels sont les critères pour la condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles ?

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge. Concernant les frais irrépétibles, l’article 700 du même code permet au juge de condamner la partie perdante à payer une somme pour les frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

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