Résiliation de bail de résidence secondaire : expulsion et indemnités en cas d’occupation sans droit ni titre

Le juge des référés peut constater la résiliation d’un bail arrivé à son terme, même si la demande principale est pendante devant le juge du fond. Le maintien sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite justifiant l’expulsion. L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit un délai de deux mois avant expulsion, sauf en cas de mauvaise foi. L’article L.412-6 prévoit une trêve hivernale, sauf si le relogement est assuré. La clause pénale prévue au contrat peut être modérée par le juge selon l’article 1231-5 du code civil, mais elle reste applicable si elle n’est pas manifestement excessive. L’article 835 du code de procédure civile permet d’accorder une provision si l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Il est important de vérifier la nature du bail, la validité des clauses contractuelles et la bonne foi du locataire.

Le juge des référés peut constater la résiliation d’un bail arrivé à terme, même si la demande principale est pendante. Le maintien sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite justifiant l’expulsion. L’article L.412-1 prévoit un délai de deux mois avant expulsion, sauf mauvaise foi. L’article L.412-6 prévoit une trêve hivernale, sauf si le relogement est assuré. La clause pénale peut être modérée par le juge selon l’article 1231-5, mais reste applicable si non excessive.

Une bailleresse a consenti un bail de résidence secondaire meublée à un locataire pour un an, excluant l’application de la loi du 6 juillet 1989. Suite à des impayés et des désordres dans le logement, la bailleresse a délivré un commandement de payer et saisi le juge des contentieux de la protection pour résiliation de bail, expulsion et paiement. Le locataire a assigné la bailleresse en référé pour obtenir la réalisation de travaux, la séquestration des loyers et une indemnisation. Le juge a constaté la résiliation du bail à son terme, ordonné l’expulsion du locataire, condamné ce dernier au paiement des loyers impayés et d’une indemnité d’occupation, rejeté les demandes de travaux et de réduction de loyer postérieures à la fin du bail, et limité l’indemnisation du préjudice de jouissance à 10 % du loyer hors charges. Les demandes relatives au dépôt de garantie et aux dommages-intérêts pour résistance abusive ont été rejetées. Le locataire a été condamné aux dépens et à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Acte sous seing privé de bail et avenant
• Commandements de payer délivrés par acte de commissaire de justice
• Assignations en référé devant le juge des contentieux de la protection
• Procès-verbaux de constat par commissaire de justice
• Conclusions des parties et échanges de correspondance

Le juge des contentieux de la protection a constaté l’expiration du bail de résidence secondaire et ordonné l’expulsion de Monsieur [B] [S]. Il a condamné ce dernier au paiement des arriérés de loyers, indemnités d’occupation, et a accordé une indemnisation partielle pour préjudice de jouissance au locataire. Les demandes de travaux, réduction de loyer, restitution du dépôt de garantie et dommages-intérêts pour résistance abusive sont rejetées.

• Constatation de l’expiration du bail
• Ordonnance d’expulsion sans délai de trêve hivernale
• Condamnation au paiement de 183 000 € d’arriérés et indemnités d’occupation
• Indemnisation partielle de 17 500 € pour préjudice de jouissance
• Rejet des demandes de travaux et réduction de loyer
• Condamnation aux dépens et article 700 du code de procédure civile

Enseignements de cette décision

• Respecter le délai de libération des lieux après signification
• Informer le juge en cas de difficulté d’exécution
• Justifier les paiements et provisions demandées
• Respecter la suppression de la trêve hivernale
• Procéder à l’expulsion avec assistance si nécessaire

À éviter

• Ne pas payer les loyers dus
• Refuser l’accès au logement pour constat contradictoire
• Maintenir l’occupation après expiration du bail
• Contester sans preuve sérieuse la conservation du dépôt de garantie
• Demander des indemnisations non justifiées ou en double

Quelle est la loi applicable à un bail exclu du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 ?

Le bail exclu du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989, notamment lorsqu’il porte sur une résidence secondaire, est régi par les seules dispositions du code civil, en ses articles 1714 à 1762.

Quels sont les pouvoirs du juge des référés pour constater la résiliation d’un bail arrivé à terme ?

Le juge des référés peut constater la résiliation d’un contrat de location arrivé à son terme, même s’il ne peut prononcer la résiliation judiciaire du bail qui relève du fond.

Le caractère provisoire de l’ordonnance de référé n’interdit pas au juge de prendre une mesure susceptible de causer un préjudice, notamment ordonner l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre.

Quelle est la qualification juridique du trouble manifestement illicite en matière d’occupation sans droit ni titre ?

Le maintien dans un immeuble sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.

Quelles sont les conditions d’application de la trêve hivernale et ses exceptions ?

L’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution prévoit un sursis à toute mesure d’exécution non exécutée du 1er novembre au 31 mars, sauf si le relogement est assuré dans des conditions suffisantes.

L’article L.412-1 prévoit un délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion, sauf si le juge constate la mauvaise foi de la personne expulsée.

En l’espèce, le locataire est considéré de mauvaise foi, ayant réglé un seul loyer, et le logement étant une résidence secondaire, la trêve hivernale ne s’applique pas.

Quelles sont les obligations du bailleur en matière de délivrance et d’entretien du logement ?

Selon les articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée en bon état de réparations et d’en faire toutes les réparations nécessaires, autres que locatives.

Ces obligations sont des obligations de résultat.

Quelle est la charge de la preuve du caractère non sérieusement contestable d’une créance en référé ?

Conformément à l’article 1353 du code civil, il incombe au demandeur en paiement d’une provision de faire la preuve du caractère non sérieusement contestable de sa créance.

Quelle est la portée de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile en matière de provision ?

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier dans les limites de sa compétence.

Quelle est la nature juridique de la clause pénale relative à l’indemnité d’occupation ?

La clause prévoyant une indemnité journalière du double du loyer en cas de maintien dans les lieux après expiration du bail est une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil.

Le juge des référés peut allouer une provision sur le montant de la clause pénale lorsque la dette n’est pas sérieusement contestable.

Quels sont les critères d’application de l’article 1231-5 du code civil sur la modulation de la clause pénale ?

L’article 1231-5 du code civil prévoit que le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, même d’office.

Quelles sont les obligations du bailleur en matière de logement décent ?

L’article 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 précise les critères du logement décent, notamment une installation de chauffage normale et une installation sanitaire intérieure conforme.

Ces obligations sont d’ordre public et de résultat.

Quels sont les effets de la non-exécution des obligations du bailleur ?

Selon l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut obtenir une réduction du prix ou demander réparation des conséquences de l’inexécution.

L’article 1231-1 du code civil prévoit la condamnation au paiement de dommages et intérêts en cas d’inexécution ou retard, sauf force majeure.

Quels sont les critères pour l’allocation d’une indemnisation pour préjudice de jouissance ?

Le préjudice de jouissance doit être justifié par des désordres affectant la jouissance paisible du logement.

En l’espèce, l’absence de chauffage pendant plusieurs périodes et des malfaçons ont été constatées.

Quelle est la portée de la preuve en matière de désordres et de préjudice ?

La preuve des désordres doit être établie de manière contradictoire.

Le refus du locataire de procéder à un constat contradictoire peut limiter l’évaluation du préjudice.

Quels sont les critères pour la restitution du dépôt de garantie ?

Le contrat de bail prévoit que le dépôt de garantie sera remboursé dans un délai maximum de deux mois à compter du départ du locataire, après déménagement et remise des clés, déduction faite des sommes dues.

Aucune disposition légale impose que le dépôt de garantie soit conservé sur un compte séquestre.

Quels sont les critères pour l’allocation de dommages et intérêts pour résistance abusive ?

Selon l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires en cas de préjudice causé par la mauvaise foi du débiteur.

En l’espèce, la résistance abusive est caractérisée par l’arrêt volontaire des paiements, mais une indemnisation partielle a été allouée pour les désordres, et aucun retard distinct n’est justifié.

Quels sont les effets de la décision sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile ?

Le débiteur succombant est condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Une somme de 2 000 euros est allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la partie gagnante.

Quelle est la portée de l’exécution provisoire de la décision ?

La décision est exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Paris, 29 avril 2026, 25/06698 – Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Résiliation de bail —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.