Résiliation de bail pour loyers impayés : sécurisez l’expulsion et le recouvrement rapide

La clause résolutoire insérée dans un bail commercial ou d’habitation permet au bailleur de résilier de plein droit le contrat en cas de non-paiement des loyers, sous réserve d’une mise en demeure restée infructueuse. Selon les articles 1728 2°) et 1729 du code civil, le preneur doit payer le loyer aux termes convenus et user raisonnablement de la chose louée. La résolution du bail peut résulter de l’application d’une clause résolutoire, d’une notification du créancier ou d’une décision judiciaire (articles 1224 et 1225 du code civil). La mise en demeure doit mentionner expressément la clause résolutoire pour produire effet. En l’espèce, un commandement de payer respectant ces conditions a été délivré, et les loyers impayés s’élevaient à 724,50 euros. La clause résolutoire a donc été acquise, entraînant la résiliation de plein droit du bail. Le juge des référés peut ordonner l’expulsion du locataire devenu occupant sans droit ni titre, en application de l’article 835 du code de procédure civile, même en présence d’une contestation sérieuse, afin de prévenir un trouble manifestement illicite. L’indemnité d’occupation due par le locataire occupant sans titre est égale au montant du loyer et des charges, avec intérêts au taux contractuel, à compter de la résiliation jusqu’à la libération effective des lieux. La demande de dommages et intérêts pour résistance abusive suppose la démonstration d’une faute et d’un préjudice, ce qui n’a pas été établi en l’espèce (article 1231-6 alinéa 3 du code civil). Enfin, la partie perdante est condamnée aux dépens (article 696 du code de procédure civile).

La clause résolutoire dans un bail permet au bailleur de résilier le contrat en cas de non-paiement des loyers après mise en demeure infructueuse. La résolution peut résulter d’une clause, d’une notification ou d’une décision judiciaire. Un commandement de payer a été délivré pour 724,50 euros impayés, entraînant la résiliation du bail. Le juge peut ordonner l’expulsion du locataire occupant sans droit. L’indemnité d’occupation correspond au loyer et charges, avec intérêts. La demande de dommages-intérêts pour résistance abusive n’a pas été établie.

Un bailleur a consenti un bail d’un garage à un locataire pour un an, renouvelable mensuellement, avec un loyer de 100 euros. Le bailleur a notifié au locataire sa volonté de résilier le bail et a délivré un commandement de payer pour loyers impayés de 724,50 euros, en application de la clause résolutoire du bail. Le locataire n’ayant pas payé, le bailleur et une co-demanderesse ont assigné le locataire en référé pour constater la résiliation du bail, ordonner la libération des lieux, prononcer l’expulsion, condamner au paiement des loyers dus, à une indemnité d’occupation et à des dommages-intérêts pour résistance abusive. Le locataire n’a pas comparu. Le juge a constaté la résiliation de plein droit du bail suite à l’inexécution des obligations de paiement, ordonné l’expulsion, condamné le locataire au paiement d’une provision de 724,50 euros, à une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation, mais a rejeté la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive faute de preuve de préjudice. Le locataire a été condamné aux dépens, tandis que la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile a été rejetée.

• Contrat de location
• Commandement de payer du 02 septembre 2025
• Clause résolutoire du bail
• Commandement resté infructueux
• Comportement de la locataire (non-paiement des loyers)

Le bailleur obtient la résiliation de plein droit du bail et l’expulsion du locataire pour loyers impayés. Le locataire est condamné à verser une provision sur loyers échus et une indemnité d’occupation mensuelle.

• Résiliation de plein droit du bail
• Expulsion ordonnée avec concours de la force publique
• Condamnation au paiement d’une provision de 724,50 euros
• Indemnité d’occupation mensuelle due jusqu’à libération des lieux
• Condamnation aux dépens
• Rejet de la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

À faire

• Envoyer un commandement de payer respectant la clause résolutoire
• Respecter le délai d’un mois pour libérer les lieux après signification
• Assigner le locataire devant le juge des référés en cas d’impayés
• Produire le bail et preuves des loyers impayés
• Demander une indemnité d’occupation mensuelle après résiliation

À éviter

• Ne pas omettre la clause résolutoire dans le commandement
• Ne pas accorder de délai d’expulsion si clause le prévoit
• Ne pas ignorer la nécessité d’une mise en demeure préalable
• Ne pas réclamer des sommes non justifiées par des preuves
• Ne pas demander de dommages-intérêts sans preuve de préjudice

Quelle est la règle de droit applicable pour la résolution du contrat de bail par clause résolutoire ?

L’article 835 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire de prescrire en référé des mesures conservatoires ou de remise en état, même en présence d’une contestation sérieuse, notamment pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Les articles 1728 2°) et 1729 du code civil imposent au preneur l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus et permettent au bailleur de faire résilier le bail si le preneur n’use pas raisonnablement de la chose louée ou l’emploie à un autre usage causant un dommage.

Les articles 1224 et 1225 du code civil précisent que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice en cas d’inexécution grave.

La clause résolutoire doit être précédée d’une mise en demeure infructueuse mentionnant expressément la clause, sauf si la résolution résulte du seul fait de l’inexécution.

En l’espèce, la clause résolutoire prévoit que faute de paiement d’un terme de loyer et huit jours après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, avec indemnité au bailleur et expulsion du locataire par voie de référé.

Quels sont les critères pour ordonner l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre ?

L’expulsion est ordonnée lorsque la résolution du contrat de bail par application de la clause résolutoire est constatée et que l’obligation de quitter les lieux n’est pas sérieusement contestable.

L’expulsion est justifiée comme seule mesure permettant au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement.

L’ingérence dans le droit au respect du domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme, ne doit pas être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété (Civ.3ème, 04 juillet 2019, n°18-17.119).

Quelle est la procédure et les conditions pour obtenir une provision au titre des loyers et charges échus en référé ?

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier même en présence d’une contestation sérieuse, si l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation tant en son principe qu’en son montant.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur la décision au fond.

Au moment du jugement, le tribunal apprécie l’existence d’une contestation sérieuse.

En l’espèce, la somme de 724,50 euros au titre des loyers et charges échus n’est pas sérieusement contestable, tandis que la demande de provision de 1 017,96 euros n’est pas justifiée par des éléments probants.

Quels sont les critères juridiques pour l’octroi d’une indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est due lorsque l’occupant est sans droit ni titre.

Elle vise à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur et indemniser le préjudice résultant de l’occupation rendant indisponible le local.

Elle est calculée à titre provisionnel sur la base du dernier loyer augmenté des charges et intérêts au taux contractuel, à compter de la date de résiliation jusqu’à la libération effective des lieux.

Quelles sont les conditions pour la condamnation pour résistance abusive ?

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur peut être condamné à des dommages et intérêts pour inexécution ou retard, sauf force majeure.

La résistance abusive se caractérise par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, dépassant une simple résistance.

Il incombe au demandeur de démontrer la résistance abusive caractérisant une faute ainsi qu’un préjudice conformément à l’article 9 du code de procédure civile.

L’octroi de dommages et intérêts pour résistance abusive relève du juge des référés qui apprécie la faute et le préjudice.

En l’espèce, bien que la faute soit caractérisée par l’inertie du locataire, l’absence d’éléments établissant un préjudice conduit au rejet de la demande.

Quelle est la règle applicable aux dépens en référé ?

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge en sens contraire.

En l’espèce, la partie succombante est condamnée aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Quelle est la règle applicable aux frais irrépétibles selon l’article 700 du code de procédure civile ?

L’article 700 1° du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie une somme pour frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique.

Le juge peut aussi décider qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de débouter la demande à ce titre.

🛡️ Ce point est une analyse de jurisprudence. Pour une consultation personnalisée, contactez les Avocats Partenaires & Abonnés LegalPlanet

🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Toulon, 28 avril 2026, 25/02927 – Thématiques associées : Baux commerciaux — Résiliation de bail —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.