Résiliation de bail pour impayés : rejet de la suspension de clause résolutoire en l’absence de reprise des loyers

La résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement est régie par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023. La clause résolutoire produit effet après un commandement de payer resté infructueux pendant un délai légal. Toutefois, la loi nouvelle ne s’applique pas rétroactivement aux contrats conclus avant son entrée en vigueur. En l’espèce, le commandement de payer a été signifié conformément aux stipulations contractuelles et légales, et la dette n’a pas été réglée dans le délai imparti. La recevabilité de la demande est confirmée par la notification à l’État et la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. La procédure de surendettement suspend l’exigibilité des dettes antérieures, mais la suspension des effets de la clause résolutoire est conditionnée à la reprise du paiement des loyers courants. En l’espèce, le locataire n’a pas justifié cette reprise. La demande de sursis à expulsion est rejetée. Le juge ordonne l’expulsion avec un délai de deux mois avant exécution, conformément aux articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Le locataire est condamné au paiement de la dette locative, des intérêts, de l’indemnité d’occupation et des frais de justice. L’exécution provisoire est ordonnée. Cette décision illustre l’articulation entre droit locatif, procédure d’expulsion et protection du locataire en situation de surendettement.

La résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement produit effet après un commandement de payer resté infructueux. La loi nouvelle ne s’applique pas rétroactivement aux contrats antérieurs. Le commandement a été signifié conformément aux stipulations. La procédure de surendettement suspend l’exigibilité des dettes antérieures, mais la suspension de la clause résolutoire dépend de la reprise du paiement des loyers courants, non justifiée ici. La demande de sursis à expulsion est rejetée. L’expulsion est ordonnée avec délai de deux mois.

Un bailleur a consenti un bail d’habitation à un locataire. Le bailleur a délivré un congé, puis un commandement de payer pour un arriéré locatif. Le bailleur a saisi le juge pour constater la résiliation du bail, obtenir l’expulsion du locataire, et le paiement des sommes dues. Le locataire a été déclaré recevable à une procédure de surendettement. Lors de l’audience, le bailleur a maintenu ses demandes, le locataire a sollicité la suspension de la clause résolutoire et un sursis à expulsion pour se reloger. Le tribunal a déclaré la demande recevable, constaté la résiliation du bail pour défaut de paiement, rejeté la demande de sursis à expulsion, ordonné l’expulsion du locataire et de ses occupants, condamné le locataire au paiement de la dette locative et d’une indemnité d’occupation, condamné le locataire aux dépens et à verser 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et ordonné l’exécution provisoire.

• Contrat de bail du 1er décembre 2022
• Commandement de payer du 24 janvier 2025
• Assignation du 2 avril 2025
• Décision de la commission de surendettement du 28 octobre 2025
• Diagnostic social et financier
• Conclusions orales et écrites des parties lors de l’audience du 10 mars 2026

Le contrat de bail est résilié depuis le 25 mars 2025 pour non-paiement des loyers. La demande de sursis à expulsion est rejetée faute de preuve d’impossibilité de relogement. Le locataire est condamné à payer la dette locative, une indemnité d’occupation et les frais de justice.

• Résiliation du bail constatée depuis le 25 mars 2025
• Rejet de la demande de sursis à expulsion
• Ordonnance d’expulsion avec assistance de la force publique
• Condamnation au paiement de la dette locative et indemnité d’occupation
• Condamnation aux dépens et frais d’instance
• Exécution provisoire maintenue

À faire

• Notifier l’assignation au représentant de l’État six semaines avant l’audience
• Informer la commission de prévention des expulsions deux mois avant l’assignation
• Produire un diagnostic social et financier avant l’audience
• Respecter les délais légaux pour le commandement de payer
• Documenter la situation de surendettement du locataire

À éviter

• Ne pas ignorer la recevabilité des demandes liées au surendettement
• Éviter d’expulser sans respecter le délai légal de deux mois après commandement
• Ne pas refuser sans examen les demandes de sursis à expulsion sans preuve
• Ne pas omettre de prendre en compte la situation sociale du locataire
• Ne pas procéder à l’expulsion en période hivernale

Quelle est la condition de recevabilité de la demande du bailleur pour constat de la résiliation du bail ?

La demande est recevable au regard de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dès lors que le bailleur justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience et avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Quelle est la règle applicable à la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer ?

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, cette clause produisant effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, la loi ne s’applique pas rétroactivement aux contrats conclus avant le 29 juillet 2023, qui restent régis par les stipulations en vigueur à la conclusion du bail.

Quels sont les critères pour que la clause résolutoire soit acquise ?

La clause résolutoire est acquise lorsque le locataire n’a pas réglé la somme due dans le délai prévu par le commandement de payer (deux mois en l’espèce) et qu’aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai.

Quelle est la règle applicable à la suspension des effets de la clause résolutoire en cas de procédure de surendettement ?

Selon l’article 24 VI et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le locataire bénéficie d’une procédure de traitement du surendettement et a repris le paiement du loyer et des charges, le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ces délais. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou défaut de paiement dans les délais fixés.

Quels sont les critères pour rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ?

La demande est rejetée si le locataire ne justifie pas avoir repris le paiement des loyers courants au jour de l’audience. En l’espèce, le locataire ne justifie pas cette reprise, étant bénéficiaire du RSA et dans l’incapacité financière de payer son loyer.

Quelle est la règle applicable à l’expulsion et aux délais pour quitter les lieux ?

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit un délai de deux mois entre la délivrance du commandement de quitter les lieux et l’expulsion. L’article L412-3 permet au juge d’accorder des délais renouvelables pour quitter les lieux si le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sauf exceptions. L’article L412-4 fixe la durée des délais entre un mois et un an, tenant compte des situations respectives des parties.

Quels sont les critères pour rejeter la demande de sursis à expulsion ?

Le locataire doit démontrer que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. En l’espèce, le locataire justifie d’une demande de logement social et d’une volonté d’accéder à un logement, mais ne justifie pas d’impossibilité de relogement. Sa demande est rejetée.

Quelle est la charge de la preuve relative à la dette locative ?

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. En l’espèce, le bailleur produit un décompte démontrant la dette, que le locataire ne conteste pas.

Quelle est la règle applicable à l’indemnité d’occupation ?

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due, payable et révisable comme le loyer et les charges, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux.

Quelle est la règle applicable aux frais de justice et à l’exécution provisoire ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique. L’article 696 prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens. L’article 514 prévoit que les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire sauf disposition contraire. En l’espèce, la décision est exécutoire provisoirement.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Strasbourg, 28 avril 2026, 25/04582 – Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Résiliation de bail —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.