Garantie des défauts de conformité en VEFA : contestations sérieuses et délai de forclusion

La garantie des défauts de conformité prévue par les articles 1603 et suivants du code civil impose au vendeur de délivrer un bien conforme aux stipulations contractuelles. En cas de vente en l’état futur d’achèvement, la remise de l’attestation de non contestation de la conformité des travaux est une obligation contractuelle essentielle, notamment pour la clôture administrative et financière du dossier. Le délai de forclusion d’un an prévu à l’article 1648 alinéa 2 du code civil pour agir en garantie des défauts apparents commence à courir à compter de la réception des travaux ou de la prise de possession, ce qui exclut les défauts non apparents à ces dates. Le refus de délivrance de l’attestation de conformité, postérieur à la livraison, justifie que le délai pour agir soit celui de droit commun de l’article 2224 du code civil. Le juge des référés peut être saisi pour faire cesser un trouble manifestement illicite, notamment en cas d’insécurité juridique liée à la non-conformité des travaux aux autorisations d’urbanisme. La contestation sérieuse sur la recevabilité de l’action ne fait pas obstacle à la mise en conformité des travaux. L’astreinte est un outil efficace pour contraindre le vendeur à régulariser la situation. Enfin, les frais irrépétibles peuvent être alloués à la partie qui obtient gain de cause, même en référé.

La garantie des défauts de conformité impose au vendeur de délivrer un bien conforme aux stipulations contractuelles. En cas de vente en l’état futur d’achèvement, la remise de l’attestation de non contestation de la conformité des travaux est une obligation essentielle. Le délai d’un an pour agir en garantie des défauts apparents commence à courir à compter de la réception des travaux ou de la prise de possession. Le refus de délivrance de l’attestation justifie que le délai soit celui de droit commun.

Une société civile de construction vente (SCCV) a vendu en état futur d’achèvement à une société anonyme (SA) 36 logements et emplacements de stationnement dans un ensemble immobilier situé à [Localité 3]. Le permis de construire initial a été accordé en 2019 à un promoteur, puis transféré à la SCCV en 2021. Les travaux ont débuté en avril 2021 et les bâtiments ont été livrés en janvier 2023, avec une attestation de conformité délivrée par un maître d’oeuvre. La mairie a contesté la conformité des travaux en juillet 2023, relevant plusieurs non-conformités, notamment sur les matériaux utilisés, le nombre de locaux commerciaux, et les places de stationnement. La SCCV a contesté ces observations et a sollicité une médiation qui n’a pas abouti. La SA acquéreur a assigné la SCCV en référé pour obtenir la mise en conformité des travaux. Le juge des référés a rejeté la demande au motif de contestations sérieuses sur la recevabilité, notamment en raison du délai de forclusion pour agir en garantie des défauts apparents. La SA a interjeté appel. La cour a relevé que la demande de la SA tendait à obtenir la conformité aux autorisations d’urbanisme, condition nécessaire à la clôture administrative et financière du dossier. Elle a jugé que les défauts n’étaient pas apparents à la livraison et que la demande ne se heurtait pas à une contestation sérieuse. La cour a infirmé l’ordonnance de référé, condamnant la SCCV à mettre en conformité les travaux dans un délai de six mois sous astreinte, et à verser une indemnité à la SA. Les demandes des autres parties ont été rejetées.

Quelle est la règle de droit applicable au délai pour agir en garantie des défauts de conformité apparents ?

L’article 1648 alinéa 2 du code civil prévoit que l’action en garantie des défauts de conformité apparents doit être introduite dans l’année qui suit la date du plus tardif des deux événements suivants : la réception des travaux, avec ou sans réserves, ou l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur.

Quelle est la qualification juridique de l’obligation du vendeur concernant la délivrance d’un certificat de non contestation de conformité des travaux ?

Le vendeur a une obligation contractuelle de délivrer un bien conforme aux stipulations contractuelles et de remettre à l’acquéreur un certificat de non contestation de la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux, conformément à l’acte de vente.

Quels sont les critères retenus par la juridiction pour écarter la contestation sérieuse sur la recevabilité de la demande de l’acquéreur ?

La cour a relevé que le défaut de conformité du bien vendu aux autorisations d’urbanisme n’était pas apparent pour l’acquéreur à la date de la livraison ni dans le mois suivant la prise de possession. De plus, le contrat prévoit que le vendeur remettra l’attestation de non contestation dans les six mois suivant le procès-verbal de livraison. L’attestation de conformité avait été délivrée par le maître d’oeuvre d’exécution à la date de livraison, et les défauts de conformité n’ont été relevés que postérieurement par la commune.

Quelle est la portée juridique de l’article 700 du code de procédure civile dans cette affaire ?

La cour a condamné la société venderesse à verser à l’acquéreur une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

Quelle est la motivation juridique du rejet des demandes présentées par les sociétés Evaleos Ingénierie et Somobois au titre de l’article 700 du code de procédure civile ?

Les demandes présentées par ces sociétés, dirigées exclusivement contre la société Alogea, sont rejetées, la cour ne retenant pas leur fondement.

Quelle est la compétence et le pouvoir du juge des référés dans cette affaire ?

Le juge des référés a rejeté les prétentions de l’acquéreur au motif qu’elles se heurtaient à des contestations sérieuses, notamment en raison du délai de forclusion prévu par l’article 1648 du code civil. Il a également condamné l’acquéreur aux dépens et rejeté les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Quelle est la portée juridique de la contestation sérieuse retenue par le juge des référés ?

La contestation sérieuse porte sur la recevabilité de la demande de l’acquéreur au regard du délai de forclusion d’un an pour agir en garantie des défauts de conformité apparents, ce qui justifie le rejet de la demande en référé.

Quels sont les critères retenus pour la fixation d’une astreinte ?

La cour a prononcé une astreinte de 150 euros par jour de retard en l’absence de toute démarche du promoteur pour obtenir un permis modificatif, afin d’assurer la mise en conformité des travaux.

Quelle est la portée juridique de l’absence de réserve lors de la livraison sur la recevabilité de l’action en garantie ?

Il ne peut être fait grief à l’acquéreur de ne pas avoir émis de réserve lors de la livraison sur l’absence de remise de l’attestation de non contestation, alors que le contrat prévoit expressément que le vendeur s’engage à remettre cette attestation dans les six mois suivant le procès-verbal de livraison.

Article 1648 alinéa 2 du code civil, art. 1642-1 du code civil, article 700 du code de procédure civile

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