Responsabilité communale pour refus illégal de permis de construire et indemnisation du manque à gagner

Le refus de permis de construire est fautif lorsque l’administration oppose l’incomplétude du dossier sans avoir demandé les pièces manquantes dans le délai requis par les articles R. 423-22 et R. 423-39 du code de l’urbanisme. En revanche, elle n’a pas à inviter le pétitionnaire à corriger des pièces simplement insuffisantes dans leur contenu. Les articles R. 431-8 et R. 431-10 étaient respectés en l’espèce.

La conformité au PLU s’apprécie au regard des voies existantes à la date de l’autorisation. Une voie prévue par un permis d’aménager antérieur et définitif devait donc être prise en compte pour appliquer l’article UB 6 du règlement du PLU. Le refus fondé sur cette règle était illégal. L’article R. 111-2 du code de l’urbanisme impose d’apprécier la probabilité du risque et la gravité de ses conséquences ; un risque non établi ne justifie pas un refus.

Ces illégalités engageaient la responsabilité de la commune. La perte de bénéfices immobiliers, en principe éventuelle, devient indemnisable si des engagements de vente ou des négociations avancées établissent un préjudice direct et certain. La promesse de vente, son maintien prorogé et le lien entre le refus et la renonciation des acquéreurs justifiaient une indemnité limitée au bénéfice raisonnablement attendu, après déduction des coûts engagés.

Les autres préjudices ont été écartés faute de preuve d’un engagement direct, d’un lien causal certain, d’un préjudice moral établi ou en raison de la réparation déjà assurée au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. Les intérêts, dus en application de l’article 1153 du code civil, courent dès réception de la demande préalable.

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Le refus de permis de construire était illégal, l’administration n’ayant pas demandé les pièces manquantes dans le délai requis. La voie prévue par un permis d’aménager définitif devait être prise en compte pour apprécier la conformité au PLU, et le risque invoqué au titre de l’article R. 111-2 n’était pas établi. La responsabilité de la commune est engagée pour la perte de bénéfices immobiliers, limitée au préjudice direct et certain démontré par les engagements de vente.

La société DS Invest 1, propriétaire et aménageur d’un lotissement, bénéficiait d’un permis d’aménager transféré à son nom. Elle avait conclu une promesse de vente portant sur un lot destiné à un projet de maison individuelle.

Le maire a refusé le permis de construire sollicité par les acquéreurs en invoquant l’insuffisance du dossier, la méconnaissance du règlement du PLU et un risque pour la sécurité publique. Après le rejet de sa demande indemnitaire, la société a recherché la responsabilité de la commune pour plusieurs préjudices.

Le tribunal administratif a accordé une indemnité au titre de la perte de bénéfice. La commune a contesté cette condamnation et la société a demandé une indemnisation supérieure. La cour a confirmé le principe et le montant de l’indemnité, tout en avançant le point de départ des intérêts à la réception de la demande préalable.

• Établir l’illégalité du motif fondant le refus de permis.
• Vérifier la complétude et la précision des pièces du dossier.
• Prendre en compte les voies existantes lors de l’application du PLU.
• Caractériser concrètement la probabilité et la gravité du risque invoqué.
• Démontrer un lien causal direct et certain avec le refus illégal.
• Justifier un engagement de vente ou une négociation suffisamment avancée.
• Déduire du bénéfice attendu les coûts effectivement engagés.

• Notice architecturale et documents graphiques du dossier de permis.
• Permis d’aménager définitif prévoyant la création de la voie.
• Promesse de vente avec condition suspensive et clause de prorogation.
• Accord de prêt bancaire obtenu par les acquéreurs.
• Éléments établissant le prix de vente et les coûts du lot.

La commune demeure tenue de verser l’indemnité correspondant au bénéfice immobilier directement perdu, avec intérêts à compter de la demande préalable et capitalisation annuelle. La société ne récupère pas les chefs de préjudice insuffisamment démontrés et obtient en outre une indemnité au titre des frais de l’instance.

• Maintien de la condamnation principale de 16 961,39 euros
• Intérêts légaux dus dès le 29 juin 2021
• Capitalisation des intérêts à chaque échéance annuelle
• Rejet des frais d’architecte et de gestion non prouvés
• Rejet du préjudice moral et de la perte de valeur alléguée
• Paiement de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1

À faire

• Vérifier les pièces exigées dans le dossier de permis
• Demander les pièces manquantes dans le délai réglementaire
• Identifier les voies existantes à la date de l’autorisation
• Documenter précisément les risques invoqués au titre de l’article R. 111-2
• Établir le bénéfice attendu et les coûts effectivement supportés

À éviter

• Refuser un permis pour insuffisance sans demande préalable de pièces
• Assimiler une pièce insuffisante à une pièce manquante
• Écarter une voie prévue par un permis antérieur définitif
• Réclamer un manque à gagner seulement hypothétique
• Produire des frais sans preuve d’engagement direct et causal

Le contrôle de la complétude du dossier de permis

L’administration ne peut refuser un permis pour dossier incomplet sans avoir demandé les pièces manquantes dans le mois suivant le dépôt, conformément aux articles R. 423-22 et R. 423-39 du code de l’urbanisme. Elle n’est toutefois pas tenue d’inviter le demandeur à corriger des pièces présentes mais jugées insuffisantes. La notice et les documents exigés par les articles R. 431-8 et R. 431-10 étaient ici suffisamment précis.

La légalité des motifs de refus de permis

La voie créée par un permis d’aménager antérieur et définitif constituait une voie existante pour l’application du PLU. Le projet respectait ainsi l’article UB 6. En outre, l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme exige d’établir la probabilité et la gravité du risque pour la sécurité publique ; aucun risque suffisamment caractérisé n’était démontré.

La réparation du manque à gagner immobilier

Le manque à gagner est en principe éventuel. Il devient indemnisable si des engagements de futurs acquéreurs ou des négociations avancées établissent un préjudice direct et certain. La promesse n’était pas caduque, les acquéreurs ayant renoncé en raison du refus illégal. L’indemnité correspond au bénéfice attendu, diminué des coûts d’acquisition et de viabilisation.

Article R. 611-1 du code de justice administrative, Article R. 431-8 du code de l’urbanisme, Article R. 431-10 du code de l’urbanisme, Article R. 423-22 du code de l’urbanisme, Article R. 423-39 du code de l’urbanisme, Article R. 111-2 du code de l’urbanisme, Article 1153 du code civil, Article L. 761-1 du code de justice administrative

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