Vues illégales et distance légale d’une terrasse : cessation sous astreinte

La rénovation d’une terrasse préexistante ne constitue pas nécessairement une construction nouvelle soumise à déclaration préalable ou à permis de construire. Au regard des articles L421-1, R421-9 et R421-14 du code de l’urbanisme, l’absence de plan de la nouvelle construction et les éléments du rapport d’architecte ne permettaient pas de démontrer une création d’ouvrage dépassant les seuils réglementaires.

En revanche, les mesures réalisées par commissaire de justice ont établi une distance de 1,84 mètres entre la terrasse et la façade voisine. Cette distance étant inférieure aux dix-neuf décimètres exigés par l’article 678 du code civil, les vues directes ont été qualifiées d’illégales. L’absence de preuve suffisante d’un empiètement et d’un trouble anormal de voisinage a conduit au rejet de ces chefs de demande.

La juridiction a ordonné la cessation des vues illégales par le respect d’une distance minimale de 1,90 mètres, sous astreinte de 100 euros par jour, dans un délai de six mois. La demande indemnitaire a toutefois été rejetée sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le propriétaire bailleur ne démontrant aucun préjudice personnel, notamment aucune réduction de loyer.

La société propriétaire de la terrasse a été condamnée aux dépens et à 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire a été écartée sur le fondement des articles 514 et 514-1 du même code.

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La rénovation de la terrasse ne constitue pas nécessairement une construction nouvelle soumise à autorisation, faute de preuve du dépassement des seuils réglementaires. En revanche, la distance de 1,84 mètre avec la façade voisine caractérise des vues directes illégales. Leur cessation est ordonnée sous astreinte, avec respect d’une distance minimale de 1,90 mètre. La demande indemnitaire est rejetée faute de préjudice personnel démontré. La société propriétaire supporte les dépens et verse 3 000 euros.

Une société civile immobilière, propriétaire d’un immeuble à Marseille, a donné un appartement à bail à deux locataires. L’immeuble voisin appartient à une société à responsabilité limitée, qui a entrepris des travaux sur une terrasse située au premier étage, en vis-à-vis des fenêtres de l’appartement loué.

Le propriétaire voisin a soutenu que cette intervention constituait une construction nouvelle irrégulière, créait un empiètement, des vues illégales et divers troubles de voisinage. Il a demandé la démolition de la terrasse et la réparation de son préjudice.

Le tribunal a retenu l’existence de vues illégales en raison d’une distance mesurée à 1,84 mètre, inférieure à la distance légale. Il a ordonné la mise en conformité sous astreinte, mais a rejeté les demandes relatives à la démolition, à l’empiètement, au trouble anormal de voisinage et à l’indemnisation. L’exécution provisoire a été écartée.

• Identifier une vue droite ou assimilée sur le fonds voisin.
• Mesurer la distance entre la terrasse et la façade voisine.
• Comparer la mesure au seuil de dix-neuf décimètres de l’article 678.
• Retenir la mesure la plus précise lorsqu’elle est techniquement mieux établie.
• Établir séparément l’empiètement par une analyse géométrique fiable.
• Démontrer concrètement le trouble anormal et le préjudice personnel.

• Procès-verbal de constat du 29 octobre 2021.
• Procès-verbal de constat du 26 avril 2022.
• Procès-verbal de constat du 6 décembre 2022.
• Mesure laser établissant une distance de 1,84 mètre.
• Rapport d’architecte du 15 octobre 2021.
• Plan cadastral et photographies des lieux.

La société propriétaire de la terrasse doit faire cesser les vues illégales en respectant une distance minimale de 1,90 mètre, sous astreinte. Le propriétaire voisin obtient une mesure de mise en conformité, mais aucune indemnisation faute de préjudice personnel établi.

• Mise en conformité de la terrasse dans les six mois.
• Paiement de l’astreinte de 100 euros par jour de retard.
• Prise en charge des dépens et de 3 000 euros de frais irrépétibles.
• Absence de démolition totale de l’ouvrage.
• Rejet de l’indemnisation faute de réduction de loyer démontrée.

À faire

• Faire mesurer contradictoirement la distance séparative.
• Produire un plan précis de la terrasse.
• Faire établir les limites par un géomètre.
• Documenter les vues directes par constat et photographies.
• Chiffrer un préjudice personnel effectivement supporté.

À éviter

• Confondre rénovation et construction nouvelle sans preuve technique.
• Se fonder uniquement sur une mesure approximative.
• Assimiler une gêne d’ouverture à un empiètement.
• Invoquer un trouble sans preuve sonore, olfactive ou visuelle.
• Réclamer une indemnité sans justifier une perte personnelle.

Les formalités d’urbanisme applicables aux terrasses rénovées

La rénovation d’une terrasse préexistante ne suffit pas à caractériser une construction nouvelle. Les éléments produits, notamment le rapport d’architecte et l’absence de plan de la nouvelle construction, ne démontraient pas la création d’une surface supérieure aux seuils soumis à déclaration préalable ou permis de construire selon les articles L421-1, R421-9 et R421-14 du code de l’urbanisme.

La distance légale des vues sur le fonds voisin

L’article 678 du code civil interdit les vues droites à moins de dix-neuf décimètres du fonds voisin. La mesure laser de 1,84 mètre, jugée plus précise que l’estimation antérieure d’environ deux mètres, a établi l’illégalité des vues. La cessation a été ordonnée par le respect d’une distance minimale de 1,90 mètre.

La preuve de l’empiètement et du trouble anormal

L’empiètement n’a pas été retenu faute d’analyse géométrique démontrant les limites séparatives. Les photographies, le cadastre et l’impossibilité d’ouvrir complètement un volet étaient insuffisants. Aucun trouble sonore, olfactif, d’ensoleillement, de sécurité ou d’effondrement n’a davantage été établi.

Article 4 du Code de procédure civile, Article L421-1 du Code de l’urbanisme, Article R421-14 du Code de l’urbanisme, Article R.151-27 du Code de l’urbanisme, Article R.151-28 du Code de l’urbanisme, Article L.313-4 du Code de l’urbanisme, Article R421-9 du Code de l’urbanisme, Article R.111-38 du Code de l’urbanisme, Article L311-1-1 du Code rural et de la pêche maritime, Article 544 du Code civil, Article 545 du Code civil, Article 1253 du Code civil, Article 678 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile

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