Permis de construire : obligation de régulariser les travaux antérieurs non conformes

La cour rappelle que, lorsqu’une construction existante a été édifiée sans respecter une autorisation d’urbanisme, toute nouvelle demande doit porter sur l’ensemble des éléments ayant modifié ou modifiant le bâtiment ou son terrain d’assiette. Cette exigence s’applique même lorsque les nouveaux travaux ne prennent pas directement appui sur la partie irrégulière.

L’administration doit inviter le pétitionnaire à présenter une demande globale lorsqu’elle est saisie d’un dossier incomplet, mais cette invitation ne fait pas obstacle au refus de l’autorisation sollicitée. En l’espèce, le permis antérieur imposait des aménagements paysagers qui n’avaient pas été réalisés. Le procès-verbal de constat établissait leur remplacement par un terrassement gravillonné. Le nouveau dossier ne mentionnait aucune régularisation de ces aménagements ; le maire était donc tenu de refuser le permis.

La cour juge que cette illégalité ne constitue ni un vice régularisable sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, ni un vice susceptible d’une annulation partielle au titre de l’article L. 600-5. Elle annule le permis initial et les permis modificatifs. Les requérants, voisins immédiats, justifiaient par ailleurs d’un intérêt à agir au regard de la nature, de l’importance et de la localisation du projet, conformément à l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme.

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Des voisins demandaient l’annulation de permis de construire concernant un bâtiment commercial et des bureaux. La cour a constaté que des aménagements paysagers prévus par une autorisation antérieure n’avaient pas été réalisés et que leur régularisation n’était pas prévue dans le nouveau dossier. Elle a annulé le permis initial, les permis modificatifs et le jugement.

Des propriétaires et une locataire commerciale, voisins immédiats du terrain d’assiette, ont demandé l’annulation d’un permis de construire autorisant un bâtiment commercial et des bureaux, ainsi que des permis modificatifs ultérieurs. Le tribunal administratif avait rejeté leur demande.

La cour constate que le terrain avait fait l’objet d’un permis antérieur prévoyant des aménagements paysagers qui n’avaient pas été réalisés. Un procès-verbal de constat relevait, à leur emplacement, un terrassement gravillonné. Le nouveau dossier de permis ne comportait aucune indication relative à la régularisation de ces aménagements.

La cour juge que la demande devait porter sur l’ensemble des éléments irrégulièrement réalisés ou modifiés par rapport à l’autorisation antérieure. Le maire était donc tenu de refuser le permis. Elle écarte la possibilité d’une régularisation par annulation partielle ou permis modificatif, annule le jugement ainsi que le permis initial et les permis modificatifs, et accorde une somme au titre des frais exposés.

• Existence d’une autorisation d’urbanisme antérieure applicable au terrain
• Réalisation de travaux ou aménagements non conformes à cette autorisation
• Absence de déclaration d’achèvement ayant purgé la conformité
• Nouvelle demande ne portant pas sur l’ensemble des éléments à régulariser
• Absence de mention de la régularisation dans le dossier de demande
• Établissement matériel de la non-conformité par des pièces probantes

• Permis de construire délivré en 2016
• Absence de déclaration d’achèvement des travaux
• Procès-verbal de constat du commissaire de justice du 12 octobre 2023
• Constat d’un terrassement gravillonné remplaçant les aménagements paysagers
• Dossier de demande dépourvu de mention de régularisation

Le pétitionnaire ne peut obtenir une nouvelle autorisation limitée à la construction projetée lorsque le terrain ou le bâtiment demeure affecté par des travaux antérieurs non conformes. La commune devait refuser le permis, tandis que les voisins immédiats ont obtenu l’annulation de l’autorisation et des permis modificatifs.n

• Annulation du permis initial
• Annulation des deux permis modificatifs
• Impossibilité d’une régularisation par les articles L. 600-5 et L. 600-5-1
• Obligation de déposer une demande globale de régularisation
• Versement de frais irrépétibles aux requérants
• Rejet des demandes financières de la commune et du pétitionnaire

À faire

• Vérifier toutes les autorisations antérieures applicables au terrain
• Contrôler la conformité effective des travaux déjà réalisés
• Obtenir les procès-verbaux et constats utiles
• Intégrer les régularisations nécessaires au nouveau dossier
• Justifier précisément l’intérêt à agir des voisins

À éviter

• Limiter la demande aux seuls travaux nouvellement projetés
• Omettre les aménagements prescrits par un permis antérieur
• Se fier à l’absence de déclaration d’achèvement
• Présenter un dossier sans décrire les irrégularités existantes
• Invoquer une régularisation partielle d’un vice global

L’intérêt à agir des voisins immédiats

nL’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme impose d’établir une atteinte susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien. Le voisin immédiat n’a pas à démontrer le caractère certain de l’atteinte : la nature, l’importance et la localisation du projet peuvent suffire. La cour retient ici la contiguïté des parcelles, les accès du projet donnant directement sur l’habitation et la remise en cause alléguée d’un accès professionnel.n

La portée d’une demande d’autorisation globale

nLorsqu’une construction ou un aménagement n’est pas conforme à l’autorisation antérieure, la nouvelle demande doit porter sur l’ensemble des éléments modifiés ou à modifier. Le dossier devait donc intégrer la régularisation des aménagements paysagers non réalisés. L’absence de toute mention sur ce point imposait au maire de refuser le permis.n

La régularisation du vice d’autorisation

nLa cour exclut l’application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme. L’illégalité résultant de l’absence de demande portant sur l’ensemble des éléments soumis à autorisation ne constitue ni un vice régularisable, ni un vice permettant une annulation partielle.n

Article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme, Article R. 600-4 du code de l’urbanisme, Article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation, Article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, Article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, Article L. 600-5 du code de l’urbanisme, Article L. 761-1 du code de justice administrative, Article R. 751-3 du code de justice administrative