Responsabilité communale pour refus illégal de permis et indemnisation du manque à gagner

La responsabilité de la commune est engagée lorsque le refus de permis repose sur des motifs illégaux. L’administration ne peut invoquer l’incomplétude d’un dossier sans avoir demandé les pièces manquantes dans le délai prévu par les articles R. 423-22 et R. 423-39 du code de l’urbanisme. En revanche, elle n’est pas tenue de faire compléter des pièces existantes mais insuffisantes dans leur contenu.

L’appréciation de la conformité au PLU doit tenir compte des voies existantes à la date de l’autorisation, y compris une voie prévue par un permis d’aménager antérieur. Le risque invoqué au titre de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme doit être suffisamment probable et grave pour justifier un refus.

L’indemnisation suppose un préjudice direct et certain. Le manque à gagner, en principe éventuel, peut être réparé lorsque des engagements d’acquéreurs ou des négociations suffisamment avancées établissent le bénéfice raisonnablement attendu. Les frais non justifiés, les dépenses non engagées directement, la perte de valeur non démontrée et le préjudice moral non établi sont exclus.

Les intérêts moratoires prévus par l’article 1153 du code civil courent à compter de la réception de la demande de paiement. Leur capitalisation intervient lorsque les intérêts sont dus pour une année entière. L’article L. 761-1 du code de justice administrative permet enfin d’allouer une somme au titre des frais non compris dans les dépens.

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La cour retient la responsabilité de la commune à raison du refus illégal de permis de construire et confirme l’indemnisation accordée à DS Invest 1 au titre du bénéfice perdu, pour un montant de 16 961,39 euros. Elle rejette les demandes indemnitaires supplémentaires de la société et fixe au 29 juin 2021 le point de départ des intérêts.

La commune avait délivré un permis d’aménager un lotissement, ensuite transféré à DS Invest 1, propriétaire du terrain. Cette société a conclu une promesse de vente portant sur un lot destiné à la construction d’une maison.

Le permis de construire sollicité par les acquéreurs a été refusé en raison d’un dossier prétendument insuffisant, d’une méconnaissance du règlement du PLU et de risques liés au retrait-gonflement des argiles. Après le rejet de sa demande indemnitaire, DS Invest 1 a recherché la responsabilité de la commune.

Le tribunal administratif a accordé 16 961,39 euros au titre du bénéfice perdu. La commune a fait appel, tandis que la société a demandé une indemnisation supérieure pour différents frais, pertes et préjudices. La cour a confirmé le principe et le montant de l’indemnisation, tout en avançant le point de départ des intérêts au 29 juin 2021.

• Établir l’illégalité d’au moins un motif du refus de permis
• Vérifier la complétude du dossier au regard des articles R. 431-8 et R. 431-10
• Prendre en compte les voies existantes à la date de l’autorisation
• Caractériser un risque suffisamment probable et grave au titre de l’article R. 111-2
• Justifier un préjudice direct et certain
• Établir le bénéfice raisonnablement attendu par des engagements commerciaux
• Déduire le coût du terrain et les frais afférents

• Notice architecturale et documents graphiques du permis
• Permis d’aménager définitif prévoyant la voie nouvelle
• Plan d’implantation démontrant le recul de cinq à quinze mètres
• Promesse de vente assortie d’une condition suspensive
• Accord de prêt bancaire obtenu par les acquéreurs
• Justificatifs du prix de vente et des coûts engagés

La commune reste tenue d’indemniser le bénéfice perdu en raison du refus illégal, mais les autres chefs de préjudice non prouvés ou dépourvus de lien causal sont écartés. DS Invest 1 obtient également la correction du point de départ des intérêts et une indemnité procédurale.

• Maintien de la condamnation principale de 16 961,39 euros
• Rejet des frais d’architecte et de géomètre non directement engagés
• Exclusion des pertes de valeur et frais de gestion insuffisamment établis
• Intérêts légaux à compter du 29 juin 2021
• Capitalisation des intérêts à chaque échéance annuelle
• Versement supplémentaire de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1

À faire

• Vérifier les pièces exigibles du dossier de permis
• Notifier les pièces manquantes dans le délai réglementaire
• Identifier les voies existantes à la date de l’autorisation
• Documenter la probabilité et la gravité des risques invoqués
• Produire les engagements commerciaux et justificatifs du bénéfice attendu

À éviter

• Refuser un permis pour insuffisance sans demande préalable de pièces
• Écarter une voie autorisée par un permis antérieur
• Invoquer un risque hypothétique ou minime
• Réclamer des frais non directement engagés ou non justifiés
• Calculer un manque à gagner sans preuve d’un préjudice certain

Le contrôle de complétude du dossier de permis

L’administration ne peut refuser un permis pour dossier incomplet sans avoir demandé les pièces manquantes dans le délai prévu par les articles R. 423-22 et R. 423-39 du code de l’urbanisme. Cette obligation ne s’étend pas aux pièces présentes mais jugées insuffisantes dans leur contenu. Les articles R. 431-8 et R. 431-10 étaient respectés, de sorte que le motif d’insuffisance était illégal.

La prise en compte des voies existantes pour le PLU

La conformité aux règles d’implantation s’apprécie au regard des voies publiques ou privées existant à la date de l’autorisation. Une voie prévue par un permis d’aménager antérieur, et non créée par le permis contesté, devait être prise en compte. Le projet respectait ainsi le recul exigé par l’article UB 6 du PLU.

Le caractère direct et certain du manque à gagner

Le manque à gagner immobilier, normalement éventuel, est indemnisable si des circonstances particulières établissent un bénéfice raisonnablement attendu. La promesse de vente n’était pas caduque, les acquéreurs ayant renoncé au projet en raison du refus illégal. Le bénéfice a été calculé après déduction du coût du terrain et des frais afférents.

Article R. 611-1 du code de justice administrative, Article R. 431-8 du code de l’urbanisme, Article R. 431-10 du code de l’urbanisme, Article R. 423-22 du code de l’urbanisme, Article R. 423-39 du code de l’urbanisme, Article R. 111-2 du code de l’urbanisme, Article 1153 du code civil, Article L. 761-1 du code de justice administrative