Urbanisme à Mayotte : la légalité du seuil de déclaration préalable pour les logements jusqu’à 150 m²

Le Conseil d’État rejette le recours dirigé contre le décret du 17 février 2025, qui soumet à déclaration préalable certaines constructions nouvelles de logements à Mayotte lorsque leur surface de plancher est inférieure ou égale à 150 m².

Sur la légalité externe, la production du projet adopté par la section des travaux publics, conforme au texte publié, suffit à écarter le moyen tiré d’une irrégularité de consultation. Les autres critiques ne comportaient pas les précisions nécessaires à leur examen.

La contestation constitutionnelle de l’article L. 427-3 du code de l’urbanisme est également écartée, le Conseil d’État ayant déjà refusé de transmettre la question prioritaire de constitutionnalité au Conseil constitutionnel. Le décret, pris pour l’application de cet article, n’avait pas à reprendre les conditions légales relatives aux maîtres d’ouvrage bénéficiaires de la dérogation.

L’article L. 427-3 du code de l’urbanisme n’impose pas que la dérogation soit subordonnée cumulativement à la dimension, à la nature et à la localisation des constructions. Un critère unique de surface de plancher est donc admissible.

Enfin, le régime déclaratif ne neutralise ni les règles de fond relatives aux risques sismiques et cycloniques, ni les contrôles et sanctions applicables. En vertu notamment de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, l’autorité compétente peut s’opposer à la déclaration préalable ou imposer des prescriptions destinées à assurer la salubrité et la sécurité publiques. L’article L. 761-1 du code de justice administrative ne justifie aucune somme au bénéfice du requérant.

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Le Conseil d’État rejette le recours contre le décret du 17 février 2025 relatif aux constructions nouvelles à Mayotte. Il estime que la procédure de consultation a été régulière, que le décret repose sur une base légale suffisante et qu’un critère de surface peut justifier le régime de déclaration préalable. Les règles de sécurité, les contrôles et les sanctions demeurent applicables.

Le Conseil national de l’Ordre des architectes a demandé l’annulation pour excès de pouvoir du décret du 17 février 2025 relatif aux constructions nouvelles de logements soumises à déclaration préalable à Mayotte. Il invoquait une irrégularité de la consultation du Conseil d’État, l’absence de base légale, une extension illégale de la dérogation à l’obligation de permis de construire et une erreur manifeste d’appréciation concernant le seuil de 150 m².

Le ministre de la ville et du logement concluait au rejet de la requête. Le Conseil d’État relève que le texte publié correspond au projet adopté par la section des travaux publics et que les autres critiques procédurales n’étaient pas suffisamment précises.

Il juge ensuite que le décret respecte l’article L. 427-3 du code de l’urbanisme, qu’un critère de surface peut suffire et que le régime déclaratif maintient les règles de sécurité, les contrôles et les sanctions applicables. La requête est rejetée.

• Construction nouvelle de logement située à Mayotte
• Maîtrise d’ouvrage assurée par les bénéficiaires légalement énumérés
• Surface de plancher inférieure ou égale à 150 m²
• Respect des règles de fond relatives à la sécurité et à la salubrité
• Maintien du contrôle administratif de la déclaration préalable
• Possibilité d’opposition ou de prescriptions spéciales fondées sur l’article R. 111-2

• Projet de décret adopté par la section des travaux publics
• Texte publié au Journal officiel conforme au projet adopté
• Décision antérieure refusant la transmission de la QPC
• Dispositions textuelles des articles L. 427-3 et R. 427-7
• Règles codifiées relatives aux risques sismiques et cycloniques

Le recours du demandeur est rejeté et le décret demeure applicable. Les constructions concernées relèvent d’une déclaration préalable, sans échappatoire aux règles de sécurité ni aux pouvoirs de contrôle de l’autorité compétente.

• Maintien du seuil déclaratif de 150 m² à Mayotte
• Application des conditions légales aux maîtres d’ouvrage concernés
• Absence d’annulation du décret réglementaire
• Possibilité d’opposition administrative au projet
• Possibilité d’imposer des prescriptions de sécurité
• Rejet de la demande au titre de l’article L. 761-1

À faire

• Vérifier la surface de plancher du projet
• Identifier le maître d’ouvrage bénéficiaire
• Déposer la déclaration préalable requise
• Analyser les risques sismiques et cycloniques
• Prévoir les prescriptions de sécurité nécessaires

À éviter

• Dépasser le seuil réglementaire de 150 m²
• Omettre la déclaration préalable
• Ignorer les conditions de l’article L. 427-3
• Négliger les règles de salubrité publique
• Contester sans préciser les irrégularités invoquées

La consultation obligatoire du Conseil d’État

La conformité du texte publié au projet adopté par la section des travaux publics permet d’écarter le vice de procédure. Les autres moyens relatifs à la consultation, insuffisamment précisés, ne peuvent être utilement examinés.

La portée de la dérogation de l’article L. 427-3 du code de l’urbanisme

Le décret n’a pas à reprendre les conditions légales relatives aux maîtres d’ouvrage énumérés par l’article L. 427-3 du code de l’urbanisme. Ces conditions s’appliquent directement et le décret n’élargit donc pas le champ de la dérogation.

Le contrôle des risques malgré le régime déclaratif

La déclaration préalable ne fait pas obstacle aux règles de fond relatives aux risques sismiques et cycloniques, aux contrôles ni aux sanctions. L’article R. 111-2 du code de l’urbanisme permet de s’opposer au projet ou d’imposer des prescriptions destinées à protéger la salubrité et la sécurité publiques.

Article L. 101-3 du Code de l’urbanisme, Article L. 421-1 du Code de l’urbanisme, Article L. 421-4 du Code de l’urbanisme, Article L. 427-3 du Code de l’urbanisme, Article R. 372-3 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 321-36-1 du Code de l’urbanisme, Article R. 427-7 du Code de l’urbanisme, Article L. 132-2 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 132-3 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 181-1 du Code de la construction et de l’habitation, Articles L. 181-11 à L. 181-14 du Code de la construction et de l’habitation, Article R. 111-2 du Code de l’urbanisme, Article L. 761-1 du Code de justice administrative, Loi du 9 avril 2024 visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement