N° RG 26/00002 – N° Portalis DB2E-W-B7K-OD3N

N° RG 26/00002 – N° Portalis DB2E-W-B7K-OD3N
Minute n°

Notifié le
par LRAR au demandeur,
par LRAR à Me WALTUCH
par LRAR à Me DEBUS
par PLEX au Commissaire du Gouvernement,
par LS à M. Le Préfet du Bas-Rhin

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG

JURIDICTION DES EXPROPRIATIONS DU BAS-RHIN

Jugement du 25 Septembre 2026

Nous, Jean-Baptiste SAUTY, Vice-Président au siège du Tribunal judiciaire de STRASBOURG, Juge de l’Expropriation du Département du Bas-Rhin, désigné par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de Colmar en date du 8 septembre 2025, reçue le 08 septembre 2025, en conformité des dispositions de l’article L. 211-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, assisté de Madame Aude MULLER, Greffier désignée par le Directeur des services de greffe judiciaires, conformément aux dispositions de l’article R. 211-5 du même Code,

ENTRE

DEMANDERESSE :

S.A.S. ZCN AMENAGEMENT
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Jonathan WALTUCH, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉFENDERESSE :

S.C.I. PIJEMAC
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Anne-Sophie DEBUS, avocat au barreau de STRASBOURG

en présence de :

M. [K] [J],
Inspecteur des Finances Publiques,
désigné par Décision du Directeur Régional des Finances Publiques du Grand Est et du département du Bas-Rhin,
Commissaire du gouvernement,

DÉBATS :

Au Tribunal Judiciaire de Strasbourg, à l’audience du 19 Juin 2026

avons rendu le jugement suivant :

Exposé des faits et de la procédure

La SCI Pijemac était propriétaire sur la commune de [Localité 5] (67) d’un ensemble immobilier composé de trois parcelles non sur-bâties cadastrées section [Cadastre 1] n° [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] d’une superficie totale de 56 a 85 ca.

Cette parcelle est située dans le périmètre de la zone d’aménagement concertée (ZAC) du ban communal de [Localité 5]. Les travaux d’aménagement de la ZAC ont été organisés en deux phases, en 2018 puis en 2021.

Un arrêté préfectoral a été pris le 5 novembre 2013 portant déclaration d’utilité publique du projet de renouvellement urbain et commercial de la zone commerciale Nord sur les communes de [Localité 6], [Localité 7], [Localité 8] et [Localité 5].

Par un arrêté préfectoral du 13 février 2014, le bénéfice de la déclaration d’utilité publique a été transmis à un groupement fondant la SAS ZCN Aménagement.

L’acte déclaratif d’utilité publique a été prorogé pour une durée de cinq ans selon arrêté préfectoral du 19 septembre 2018.

Par arrêté préfectoral du 15 septembre 2023, les parcelles à acquérir sur les communes de [Localité 5] et Lampertheim, dont les parcelles appartenant à la SCI Pijemac, ont été déclarées cessibles au profit de la SAS ZCN Aménagement.

Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue par le juge de l’expropriation du département du Bas-Rhin siégeant au tribunal judiciaire de Strasbourg le 13 octobre 2023 au profit de la SAS ZCN Aménagement.

La SAS ZCN Aménagement a notifié son mémoire valant offre en date du 26 novembre 2025 à la SCI Pijemac par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 3 décembre 2025.

La SAS ZCN Aménagement précise qu’aucun accord n’est intervenu dans le délai d’un mois prévu à l’article R. 311-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Par un mémoire daté du 22 janvier 2026 déposé le 27 janvier 2026 au greffe du juge de l’expropriation du département du Bas-Rhin siégeant au tribunal judiciaire de Strasbourg, la SAS ZCN Aménagement a demandé la fixation de l’indemnité d’expropriation revenant à la SCI Pijemac à la somme de 1 217 600 €, soit 1 106 000 € au titre de l’indemnité principale et 111 600 € au titre de l’indemnité de remploi.

Par une ordonnance rendue le 4 février 2026, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 30 mars 2026, et précisé que l’audience serait tenue à l’issue du transport.

À l’issue du transport sur les lieux, l’affaire a fait l’objet d’un report à l’audience du 19 juin 2026 pour mise en état des parties.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 19 juin 2026, lors de laquelle la SAS ZCN Aménagement, la SCI Pijemac et le commissaire du Gouvernement ont comparu, et développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R. 311-20, alinéa 1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

À l’issue de l’audience, le juge a indiqué aux parties présentes que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2026.
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Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses conclusions complémentaires et récapitulatives n° 2 datées du 18 juin 2026, la SAS ZCN Aménagement demande au juge de fixer l’indemnité d’expropriation devant revenir à la SCI Pijemac à la somme de 1 217 600 € soit :
– 1 106 000 € au titre de l’indemnité principale ;
– 111 600 € au titre de l’indemnité de remploi.

Aux termes de ses conclusions responsives et récapitulatives n° 3 datées du 11 juin 2026, la SCI Pijemac demande au juge de :
– à titre principal, fixer les indemnités d’expropriation devant lui revenir au montant de 4 197 098 €, soit :
* 3 814 635 € au titre de l’indemnité principale ;
* 382 463 € au titre de l’indemnité de remploi ;
– à titre subsidiaire, si un abattement pour occupation devait être retenu :
* dire et juger que la SAS ZCN Aménagement supporte la charge définitive de l’indemnité d’éviction due à la société Sodepar ;
* condamner la SAS ZCN Aménagement à garantir la SCI Pijemac de toute condamnation prononcée à son encontre au titre de l’indemnité d’éviction de la société Sodepar ;
* condamner la SAS ZCN Aménagement à rembourser les frais utiles consacrés par la SCI Pijemac à l’expertise judiciaire relative à la fixation du montant de l’indemnité d’éviction due à la société Sodepar pour un montant de 15 000 € ;
– en tout état de cause, condamner la SAS ZCN Améangement à verser à la SCI Pijemac la somme de 12 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance.

Aux termes de ses conclusions datées du 10 mars 2026 et ses conclusions complémentaires datées du 16 avril 2026, le commissaire du Gouvernement propose de fixer l’indemnité d’expropriation devant revenir à la SCI Pijemac à la somme de 1 217 600 € soit :
– 1 106 000 € au titre de l’indemnité principale ;
– 111 600 € au titre de l’indemnité de remploi.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1. Sur la fixation de l’indemnité d’expropriation

1.1 Sur la date de référence pour déterminer l’usage effectif du bien et la situation du bien au regard de la réglementation d’urbanisme

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6 (terrains à bâtir, équipement sportif, emplacements réservés par un plan local d’urbanisme), est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4 (opérations intéressant la défense ou la sécurité nationale), un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement (projets d’aménagement ou d’équipement d’une importance particulière) ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 9], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté (ZAC) mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.
Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.
Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

En application des articles L. 213-4, a), et L. 213-6 du code de l’urbanisme, lorsque le bien exproprié est soumis au droit de préemption, sans être compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence pour déterminer l’usage effectif du bien, est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Cette date de référence, dérogatoire à celle prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, s’applique également pour la qualification de terrain à bâtir, régie par l’article L. 322-3 du même code (3e Civ., 1er mars 2023, n° 22-11.467).

En application de ces dispositions, la date de référence à laquelle l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers est déterminé correspond à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’occurrence, il est admis par les parties que le plus récent de ces actes est la modification du PLU de l’Eurométropole de [Localité 10] approuvée le 31 mai 2024 et devenue opposable le 10 juillet 2024.

La date de référence doit donc être fixée au 10 juillet 2024.

Depuis cette date, la parcelle est située en zone UB5 du plan local d’urbanisme intercommunal de l’Eurométropole de [Localité 10], donc une zone urbaine à vocation mixte (habitat, commerces, services, activités diverses, d’équipements publics et/ou d’intérêt collectif), elle identifie des tissus bâtis hétérogènes tant par la forme du parcellaire que des volumes et des modes d’implantation.

Par ailleurs, l’article L 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que la qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :
1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune,
2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.
Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2.

Il en résulte que les conditions cumulatives exigées pour qu’une parcelle soit qualifiée de terrain à bâtir sont, d’une part, une constructibilité juridique attachée aux documents d’urbanisme opposables et, d’autre part, une constructibilité matérielle caractérisée par la desserte effective par l’ensemble des voies et réseaux (d’accès, réseau électrique, potable, réseau d’assainissement).

En l’espèce, la parcelle est située en zone UB5, soit une zone constructible. Il n’est par ailleurs pas contesté que la parcelle dispose d’un accès à la voie publique, et qu’elle est desservie par les réseaux.

En conséquence, la parcelle revêt la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation.

1.2 Sur la consistance du bien

1.2.1 Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.
Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1.
En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’État.

Il résulte de ces dispositions que la consistance du bien s’apprécie au jour de l’ordonnance d’expropriation valant transfert de propriété, et non au jour du jugement qui fixe l’indemnité.

En l’espèce, en application de ces principes, la consistance de la parcelle doit être appréciée à la date du 13 octobre 2023, date de l’ordonnance d’expropriation.

1.2.2 Sur la consistance

La consistance d’un bien correspond principalement :
– aux éléments qui le composent ;
– et à ses caractéristiques, notamment son état d’entretien et sa situation d’occupation.

En l’espèce, le terrain est stabilisé (gravillonné), de surface plane, et de forme quasi rectangulaire. Il présente une superficie de 56 a 85 ca, soit une longueur de 84 à 92 mètres pour environ 66 mètres de largeur. Il est clos et grillagé.

Il est occupé commercialement par la SARL Sodepar, dont l’activité déclarée est le négoce et la réparation de véhicules à moteur, et sert ainsi principalement au stationnement de véhicules et engins de chantier. Il accueille un bâtiment modulaire de type « Algeco ».

Le terrain correspond au lot n° 7 de la ZAC ZCN, destiné à la construction de logements.

Il est renvoyé au procès-verbal de transport sur les lieux pour une plus ample description de la parcelle, les parties ne faisant pas état d’une modification de la consistance du bien postérieurement à la visite des lieux du 30 mars 2026.

1.3 Sur la date d’évaluation du bien

Selon l’article L. 322-2, alinéa 1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

En application de ce principe, la date d’appréciation de la valeur de la parcelle est la date du présent jugement.

1.4 Sur la détermination de l’indemnité d’expropriation

Il résulte de la combinaison des articles L. 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique qu’à défaut d’accord sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Selon les dispositions de l’article L. 321-3 du même code, le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.
Il en est de même pour les actes de cession amiable passés après déclaration d’utilité publique et les traités d’adhésion à une ordonnance d’expropriation.
L’ordonnance de donné acte de ventes antérieures à une déclaration d’utilité publique fait la même distinction lorsque celle-ci a été faite dans les actes de vente ou lorsqu’elle résulte de la déclaration commune des parties.

L’indemnité de dépossession allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, c’est-à-dire un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé.

La valeur vénale correspond au prix le plus probable auquel pourrait se vendre ou s’acheter, à l’amiable, un immeuble ou un droit immobilier donné, dans un lieu et un moment déterminés, compte tenu des conditions du marché. Ainsi la valeur vénale n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsqu’il n’y a pas de bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé sur le marché immobilier local, susceptible d’être acquis par un particulier.

L’article R. 311-22, alinéa 1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

1.4.1 Sur l’indemnité principale

Aux termes de l’article L. 322-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l’article L. 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l’utilisation des sols et notamment des servitudes d’utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Il sera rappelé à titre liminaire que le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

En l’espèce, la SAS ZCN Aménagement, pour demander la fixation de l’indemnité d’expropriation au montant de 1 217 600 €, sollicite de voir retenir une indemnité principale calculée sur la base d’une valeur unitaire de 27 000 € correspondant à la valeur médiane ressortant de l’étude de marché réalisée par le service des Domaines dans son avis du 8 novembre 2023, avec application de la méthode du zonage pour tenir compte de l’éloignement de la voie publique et des réseaux.

Elle se fonde donc sur les valeurs de référence suivantes :

Date Section Surf. (are) Prix € Prix €/are Zonage
23/11/21 10 3,47 80 000 € 23 055 € UAA1
26/04/21 46 4,36 117 720 € 27 000 € IAUA1
22/04/21 46 4,99 134 730 € 27 000 € IAUA1
25/03/21 46 6,30 163 800 € 26 000 € IAUA1
25/02/21 46 4,49 116 740 € 26 000 € UCA3
11/01/21 38 4 181 280 € 42 654 € UCA4
08/01/21 46 4,22 113 940 € 27 000 € IAUA1

La SAS ZCN Aménagement relève qu’en se référant, dans le cadre de son étude de marché, à des termes plus récents et sans faire application de la méthode du zonage, le commissaire du Gouvernement aboutit sensiblement au même montant d’indemnité principale, à savoir une valeur de 24 000 € l’are, à laquelle il convient d’appliquer un premier abattement de 10 % pour tenir compte du fait que les deux termes de comparaison retenus correspondent à des terrains à bâtir viabilisés, alors que le terrain exproprié est un terrain à bâtir non viabilisé – nonobstant sa qualification de terrain à bâtir –, et un second abattement de 10 % pour tenir compte de l’occupation du bien par la SARL Sodepar.

Elle soutient sur ce dernier point qu’il importe peu que la SARL Sodepar ne fût plus titulaire d’un bail commercial à la date de l’ordonnance d’expropriation, mais seulement d’un droit au maintien dans les lieux résultant des dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce, puisque le fait que l’indemnité d’éviction demeure, le cas échéant, à la charge personnelle de la SCI Pijemac en raison du congé avec refus de renouvellement que celle-ci avait délivré à la SARL Sodepar est sans incidence sur l’appréciation de la valeur vénale du bien exproprié, l’indemnité d’expropriation devant correspondre à la valeur réelle du bien dans sa consistance et son usage effectif ; que les termes de comparaison retenus correspondent à des terrains libres de toute occupation, de sorte que pour raisonner à partir d’éléments comparables, il est nécessaire d’appliquer un correctif tenant compte de la situation d’occupation du bien exproprié ; qu’en effet le droit au maintien dans les lieux dont bénéficie la SARL Sodepar constitue une contrainte objective affectant la libre disposition du bien, et donc sa valorisation, sans risque de « double charge » avec la créance personnelle du bailleur à l’égard du locataire relative à l’indemnité d’éviction due à ce dernier.

La SCI Pijemac demande pour sa part d’écarter les termes de comparaison retenus par les Domaines et donc par la SAS ZCN Aménagement, au motif qu’ils sont trop anciens et ne portent pas sur des biens similaires puisque situés la plupart en zone à urbaniser IAUA1 et non en zone urbaine UB5.

Elle sollicite de voir retenir un montant de 4 197 098 €, par application de la méthode d’évaluation par comparaison. Elle recense à cet égard les valeurs de référence suivantes, résultant du rapport d’expertise établi le 13 février 2026 par le cabinet IPFEC, portant sur des terrains à bâtir :

Date Adresse Surf. (m²) Prix € Prix €/m² Zonage
27/06/22 [Adresse 10] 281 98 000 € 349 € UB5
27/06/22 [Adresse 10] Village 384 135 000 € 352 € UB5
03/12/21 [Adresse 10] 751 251 603 € 335 € UB5
14/11/23 [Adresse 11] 815 350 000 € 429 € UB5

Elle entend toutefois se fonder sur les deux opérations suivantes, qu’elle estime être les plus récentes et portant sur les terrains plus proches du terrain exproprié, au demeurant au profit de constructeurs autonomes : la première en date du 19 décembre 2024, portant sur deux parcelles situées [Adresse 8], pour un prix moyen au m² de 530 €, et la seconde en date du 15 décembre 2025, portant sur une parcelle située [Adresse 9]. Elle soutient que ces biens ont été vendus comme terrain à bâtir, et non en considération du bâti existant, la circonstance que les bâtiments destinés à la démolition ne soient pas dépourvus de valeur intrinsèque ou particulièrement vétustes n’étant pas de nature à les disqualifier comme termes de comparaison dès lors que le bien n’a pas été vendu en considération de la valeur du bâti existant mais bien du foncier à bâtir.

Elle déplore que les mutations exclues par le commissaire du Gouvernement ne fassent l’objet d’aucune précision, et qu’il valide à l’euro près les montants retenus dans l’avis des Domaines malgré l’utilisation de termes de comparaison et d’abattements différents.

Elle conteste les abattements proposés par le commissaire du Gouvernement, d’une part la méthode du zonage pour éloignement de la voie publique et des réseaux étant réservée selon la jurisprudence à des terrains de configuration particulière, caractérisés par une disproportion en longueur et une desserte seulement partielle des réseaux, et d’autre part l’abattement pour occupation n’étant pas pertinent dès lors qu’en application des articles L. 222-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et L. 145-28 du code de commerce, au regard du caractère personnel et temporaire du droit au maintien dans les lieux, celui-ci ne grève pas la valeur vénale du bien et s’est d’ailleurs trouvé éteint par l’effet même de l’ordonnance d’expropriation, sauf à faire supporter une double charge au propriétaire exproprié à raison de cette même occupation.

Le commissaire du Gouvernement propose d’appliquer la méthode d’évaluation par comparaison, et mentionne les transactions suivantes :

Date Section Surf. (are) Prix € (HT) Prix €/are Zonage
14/11/23 4 8,15 300 000 € 36 810 € UB5
12/10/23 47 27,39 650 771 € 23 759 € UB5
27/06/22 3 2,81 98 000 € 34 875 € UB5
27/06/22 3 3,84 135 000 € 35 156 € UB5
22/12/21 47 154,74 3 703 359 € 23 933 € UB5

En l’occurrence, la méthode d’évaluation par comparaison consiste à apprécier la valeur vénale du bien par référence à des termes de comparaison constitués par des mutations récentes et à titre onéreux de biens comparables quant à leur consistance et leur situation géographique, situés dans une zone soumise à une réglementation d’urbanisme identique ou proche en termes de contraintes.

En l’absence de termes de comparaison suffisants situés dans la même zone du PLU, il peut être fait référence à des termes de comparaison situés dans des zones comparables bien que non identiques, sous réserve de l’application d’un abattement afin de tenir compte de caractéristiques ou de contraintes d’urbanisme différentes.

En tout état de cause, cette méthode implique que les éléments de référence retenus présentent des caractéristiques comparables à la parcelle expropriée.

En l’espèce, il existe un marché immobilier local avec des biens comparables à celui du bien à évaluer.

S’agissant des termes de comparaison sur lesquels se fonde la SCI Pijemac, soit la cession du 19 décembre 2024 portant sur deux parcelles situées [Adresse 8] pour un prix moyen au m² de 530 €, et celle du 15 décembre 2025 portant sur une parcelle située [Adresse 9], celles-ci portent respectivement sur un terrain et un immeuble entier à usage commercial, et sur un immeuble entier à usage professionnel.

Les actes de cession de 2024 précisent que s’agissant du terrain, « L’ACQUEREUR déclare vouloir destiner le BIEN à la construction d’un ou plusieurs immeubles à usage d’habitation et/ou commercial », et s’agissant de l’immeuble, « L’ACQUEREUR déclare vouloir démolir le bâtiment existant pour édifier des immeubles à usage mixte d’habitation et commercial ». Est à cet égard visé un permis de construire valant permis de démolir autorisant le programme. De même, il est expressément stipulé que « compte-tenu du projet de l’ACQUEREUR, savoir la démolition des bâtiments existants dès après la vente, l’ACQUEREUR a expressément dispensé le VENDEUR de la production préalable au présent acte du diagnostic de recherche d’amiante et fera son affaire personnelle de la présence éventuelle de matériaux contenant de l’amiante. »

L’acte de cession de 2025 fait également mention d’un permis de construire et permis de démolir ayant autorisé la construction d’un ensemble immobilier de deux bâtiments collectifs de 31 logements et de 4 maisons en bande sur un sous-sol commun de parking. Il est là encore prévu que l’acquéreur fasse son affaire personnelle de la réalisation d’un diagnostic amiante dans le cadre de la démolition de l’immeuble.

En outre, ces trois cessions ont bénéficié de l’exonération des droits de mutation au titre de l’article 1594-0 G A. I. du code général des impôts, s’agissant d’acquisitions d’immeubles réalisées par un professionnel assujetti à la TVA qui s’est engagé à construire ou à achever des travaux dans un délai de quatre ans – en l’occurrence la production d’un immeuble neuf.

Ces éléments conduisent à considérer que ces trois mutations sont intervenues dans le cadre d’une opération de promotion immobilière, et dont le prix a été fixé sans tenir compte de la valeur du bâti, lequel a seulement vocation à être démoli par l’acquéreur, mais uniquement de celle du foncier au regard de l’opportunité financière de l’opération pour le promoteur.

Par ailleurs, s’agissant des deux cessions intervenues le 19 décembre 2024, tel que relevé dans le rapport d’expertise du 13 février 2026, l’acte de crédit hypothécaire du 19 décembre 2024 pris au siège de l’office notarial instrumentaire démontre que ces ventes s’intègrent au sein d’une opération unique, couverte par un seul crédit hypothécaire et par un seul et même permis, de sorte qu’elles doivent être considérées ensemble et non séparément, soit une superficie totale de 42,82 a (23,02 a + 19,80 a) cédée pour un prix total de 2 270 000 € (700 000 € + 1 570 000 €).

Dès lors, ces trois cessions, correspondant à deux termes de comparaison, doivent être retenus comme suffisamment pertinents.

S’agissant des quatre autres termes de comparaison évoqués par le rapport d’expertise produit par la SCI Pijemac, dont elle relate les valeurs dans ses conclusions, sont évoquées une vente intervenue le 3 décembre 2021, deux ventes le 27 juin 2022 et une vente le 14 novembre 2023. La vente intervenue en 2021 porte sur une maison d’habitation de sorte que ce terme de comparaison n’apparaît pas suffisamment pertinent, et au demeurant trop ancien. Les trois autres cessions, portant sur des immeubles situés [Adresse 10] et [Adresse 11], seront utilement retenues.

S’agissant des termes de comparaison mis en avant par la SAS ZCN Aménagement, recensés dans l’avis du service des Domaines, ceux-ci se rapportent à des mutations intervenues exclusivement au cours de l’année 2021. L’ancienneté de ces mutations, et le nombre suffisant de transactions intervenues depuis, conduisent à écarter ces références.

S’agissant enfin des termes de comparaison avancés par le commissaire du Gouvernement, tel qu’indiqué par celui-ci, les termes de comparaison n° 1, 3 et 4 portent sur des mutations concernant des immeubles situés en quartiers résidentiels et non en zone commerciale, proches du centre-ville et des commodités, dont la surface est au demeurant bien inférieure à celle des parcelles concernées par la présente procédure. Il n’y a dès lors pas lieu de retenir ces valeurs, comme non suffisamment pertinentes.

À l’inverse, les termes de comparaison n° 2 et 5 sont relatifs à des terrains à bâtir proches du terrain en litige, de dimensions comparables, implantés au sein de la même zone commerciale et dans le périmètre de la ZAC ZCN. S’agissant néanmoins du terme de comparaison n° 2, celui-ci est antérieur de près de cinq années à la date du présent jugement, alors qu’un nombre suffisant de références plus récentes existe par ailleurs, de sorte qu’il convient de l’écarter. Seul sera donc retenu le terme de comparaison n° 5 proposé par le commissaire du Gouvernement.

La SCI Pijemac reproche au commissaire du Gouvernement d’écarter certains termes de comparaison sans produire les actes de mutation, et conclut à un manque de loyauté. Néanmoins, force est de constater que ce grief ne peut être formulé qu’à l’égard de termes de comparaison retenus par la partie qui s’en prévaut sans être suffisamment justifiés, et qu’en l’occurrence les termes de comparaison litigieux n’ont été retenus ni par le commissaire du Gouvernement pour s’en prévaloir, ni par la présente juridiction – hormis la cession du 15 décembre 2025 dont se prévaut la SCI Pijemac elle-même, produisant d’ailleurs l’acte de mutation qui s’y rapporte.

Par ailleurs, la méthode dite du zonage consiste, en présence de parcelles présentant des caractéristiques spécifiques à l’instar d’un format très allongé, à découper artificiellement la superficie du terrain en plusieurs zones dans le sens de la profondeur et à attribuer à chacune de ces zones une valeur au mètre carré dégressive en partant de la voie publique, chaque zone devant correspondre à une superficie courante de terrain à bâtir.

En l’espèce, compte tenu de la configuration régulière du terrain, de forme quasi rectangulaire, d’une largeur d’environ 66 m et d’une longueur d’environ 84 m, et en l’absence donc de contraintes d’aménagement spécifiques induites compte tenu de la distance suffisante entre le fond de la parcelle et la voie publique, il n’y a pas lieu, tel que le sollicite la SAS [Adresse 12], sans au demeurant être repris par le commissaire du Gouvernement, à réduction dégressive de la valeur du terrain selon la méthode du zonage.

En définitive, sont retenus comme pertinents les termes de comparaison suivants :

Date Section Surf. (are) Prix € Prix €/are Zonage
27/06/22 3 2,81 98 000 € 34 875 € UB5
27/06/22 3 3,84 135 000 € 35 156 € UB5
12/10/23 47 27,39 650 771 € 23 759 € UB5
14/11/23 8,15 350 000 € 42 945 € UB5
19/12/24 47 42,82 2 270 000 € 53 012 € UB5
15/12/25 47 29,77 2 000 000 € 67 182 € UB5

La valeur moyenne s’élève à 42 822 €/are, et la valeur médiane à 39 051 €/are.

Compte tenu des disparités importantes existant dans les termes de comparaison retenus, il y a lieu de retenir la valeur médiane, soit 39 051 €/are.

À cet égard, les projections et conjectures évoquées par la SCI Pijemac portant sur une certaine évolution à la hausse du marché de l’immobilier sur le secteur en question ne sauraient être retenues afin de majorer la fixation de l’indemnité d’expropriation, le juge se prononçant au regard des éléments existant au jour où il statue.

Par ailleurs, le commissaire du Gouvernement propose l’application d’un premier abattement de 10 % pour tenir compte de l’absence de viabilisation du terrain exproprié, ainsi que d’un second abattement pour occupation dès lors que le preneur à bail commercial se maintient dans les lieux.

D’une part, il n’est pas contesté que les terrains objets des termes de comparaison ont été vendus aménagés et viabilisés. Or, tel n’est pas le cas du terrain objet de la présente procédure, lequel, s’il est raccordé, n’est pas pour autant viabilisé.

Tel justifie dès lors l’application d’un abattement pour tenir compte de cette moins-value, qu’il y a lieu de fixer à 10 %.

D’autre part, aux termes de l’article L. 222-2, alinéa 1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’ordonnance d’expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés.

Il résulte de ces dispositions que l’ordonnance d’expropriation éteint les baux de location (3e Civ., 13 déc. 1995, n° 93-20.710). L’extinction des droits réels et personnels existant sur le bien cédé ouvre droit à indemnisation des titulaires de ces droits (3e Civ., 16 juin 2016, n° 15-18.143).

De plus, aux termes de l’article L. 322-1, alinéa 1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

Il est constant que la consistance du bien s’entend des aspects matériels et juridiques influant sur sa valeur tels que la situation locative du bien. Les modifications matérielles ou juridiques postérieures à la date de l’ordonnance d’expropriation, à la date à laquelle s’effectue le transfert de propriété, ne sont pas prises en considération pour apprécier la valeur du bien.

Dès lors, l’évaluation de la valeur des biens tient compte de la moins-value résultant de l’occupation de l’immeuble, à la date de l’ordonnance d’expropriation, par des personnes sans titre (3e Civ., 27 févr. 1991, n° 89-70.422).

En l’espèce, le terrain objet de la présente instance a été donné à bail par la SCI Pijemac à la SARL Sodepar selon bail à effet du 1er août 2016 au 31 juillet 2025. Par acte extrajudiciaire du 31 janvier 2022, la SCI Pijemac a fait délivrer à la SARL Sodepar un congé afin de construire ou de reconstruire, à effet au 31 juillet 2022.

La SARL Sodepar se maintient depuis dans les lieux, tel qu’au demeurant constaté lors du transport sur les lieux, en vertu du droit conféré au preneur par l’article L. 145-28 du code de commerce, dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction, une expertise judiciaire ayant d’ailleurs été ordonnée, pour en évaluer le montant, par ordonnance du 26 janvier 2023 du juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg, ainsi qu’il ressort du rapport d’expertise judiciaire du 9 avril 2026 établi par Mme [Z] [Y] versé aux débats.

Tel que ci-dessus rappelé, en vertu de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées ne couvrent que le préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

En l’occurrence, il est constant que le bail commercial a pris fin non par l’effet de l’ordonnance d’expropriation rendue le 13 octobre 2023, mais par le congé ayant pris effet le 31 juillet 2022, date à laquelle est donc né le droit à indemnisation du preneur dont est redevable le bailleur. Il en résulte que l’éviction du preneur à bail n’est pas causée directement par la décision d’expropriation, de sorte que ni l’exproprié, ni le preneur, ne peuvent recevoir indemnisation de ce chef.

Dès lors, le paiement de cette indemnité d’éviction doit rester à la charge de la SCI Pijemac, qui y est personnellement tenue en qualité de bailleur après avoir mis fin au rapport locatif avant que n’ait été rendue l’ordonnance d’expropriation.

Dans le même temps, il est constant qu’au jour de l’ordonnance d’expropriation le preneur commercial se maintenait dans les lieux. Il n’est d’ailleurs pas fait état d’une éventuelle libération des lieux qui serait intervenue entre-temps, l’occupation des lieux par la SARL Sodepar ayant d’ailleurs encore été constatée lors du transport sur les lieux.

Et pour cause, la date de règlement de cette indemnité est en l’état inconnue, puisque dépendante de l’issue de l’action en justice ayant pour objet la fixation du montant de cette indemnité.

Tel justifie l’application d’un abattement pour occupation des lieux.

Il sera à cet égard observé qu’il n’existe pas de ce chef de « double charge » encourue par l’exproprié avec une éventuelle décote de valeur tenant à l’occupation du terrain exproprié.

En effet, alors que l’indemnité d’éviction est due au preneur commercial compte tenu de son éviction des lieux par le bailleur, donc en vertu d’un rapport de droit auquel l’expropriant est étranger, l’abattement pour encombrement vient compenser les inconvénients subis par l’expropriant résultant de l’occupation du terrain dont la propriété lui a été transférée, en l’occurrence l’encombrement matériel et de gestion du départ de l’occupant.

L’encombrement constitue ainsi nécessairement un facteur de moins-value du terrain, et s’apprécie sur un plan strictement factuel, nonobstant le fondement juridique de cette occupation lequel est ici indifférent.

Tel justifie l’application d’un abattement de 5 % sur la valeur du bien afin de tenir compte de cette réalité juridique, dont le caractère temporaire doit néanmoins être pris en compte.

Par conséquent, le montant total de l’indemnité principale d’expropriation sera fixé à la somme de 1 887 042 € HT (39 051 €/are – 15 % x 56,85 a).

Par ailleurs, compte tenu des développements ci-avant, il n’y a pas lieu de faire supporter à la SAS ZCN Aménagement la charge définitive de l’indemnité d’éviction due à la SARL Sodepar, ni de la condamner à garantir la SCI Pijemac de toute condamnation prononcée à son encontre au titre de cette indemnité, dès lors que le paiement de cette indemnité relève d’une obligation personnelle du bailleur à laquelle l’expropriant est étranger.

1.4.2 Sur l’indemnité de remploi

En application des dispositions de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés par l’exproprié pour l’acquisition de biens de même nature, se calcule à partir de la seule indemnité principale versée au titre de la dépossession foncière.
Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

En l’espèce, le montant de l’indemnité principale, constituant la base de l’indemnité de remploi, s’élève à 1 887 042 € HT.

L’indemnité de remploi est égale à 20 % jusqu’à 5 000 €, 15 % pour la tranche de 5 001 € à 15 000 €, et 10 % au-delà, soit une somme totale de 189 704,20 € HT (1 000 € + 1 500 € + [1 887 042 €- 15 000 € x 10 %]).

La SAS ZCN Aménagement sera tenue de verser ce montant à la SCI Pijemac.

2. Sur les frais du procès

2.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

En application de ces dispositions, la SAS ZCN Aménagement supportera les dépens de la présente instance.

2.2 Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En application des dispositions de l’article 700, 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, la SCI Pijemac sollicite l’octroi d’une somme de 12 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle réclame également le paiement d’une somme de 15 000 € destinée selon elle à rembourser les frais qu’elle a consacrés à l’expertise judiciaire relative à la fixation du montant de l’indemnité d’éviction due à la société Sodepar, demande qui relève donc également des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’occurrence, condamnée aux dépens, la SAS ZCN Aménagement sera condamnée à verser à la SCI Pijemac une somme qu’il est équitable de fixer à 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, étant relevé s’agissant du rapport d’expertise judiciaire que ce document n’a pas été établi pour les besoins de la présente instance et que le sort des frais y afférents a nécessairement déjà été réglé par l’ordonnance de référé en ayant prescrit la réalisation en vertu des dispositions de l’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’expropriation,

FIXE à la somme de 2 076 746,20 € (deux millions soixante-seize mille sept cent quarante-six euros et vingt centimes) HT l’indemnité totale d’expropriation due par la SAS ZCN Aménagement à la SCI Pijemac dans le cadre de l’opération d’expropriation de la parcelle située à [Localité 5] (67) cadastrée section [Cadastre 1] n° [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] d’une superficie de 56 a 85 ca ;

PRÉCISE que cette somme se décompose de la manière suivante :
– 1 887 042 € (un million huit cent quatre-vingt-sept mille quarante-deux euros) HT à titre d’indemnité principale ;
– 189 704,20 € (cent quatre-vingt-neuf mille sept cent quatre euros et vingt centimes) HT à titre d’indemnité de remploi ;

DÉBOUTE la SCI Pijemac du surplus de ses prétentions ;

MET les dépens à la charge de la SAS ZCN Aménagement ;

CONDAMNE la SAS ZCN Aménagement à verser à la SCI Pijemac une indemnité de 5 000 € (cinq mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que le procès-verbal de transport du 30 mars 2026 restera annexé à la présente décision.

Le Greffier:

Aude MULLER

Le Juge de l’expropriation du Bas-Rhin :

Jean-Baptiste SAUTY