Forclusion de l’action en garantie des vices apparents dans une VEFA après expertise en référé

Le régime spécial de la vente en l’état futur d’achèvement, fondé notamment sur l’article 1642-1 du Code civil, s’applique exclusivement aux désordres apparents affectant l’immeuble vendu. L’action doit être engagée dans l’année suivant la date à laquelle le vendeur peut être déchargé de ces vices, soit, selon la décision, dans le délai courant après la réception ou la prise de possession.

L’assignation en référé du syndicat des copropriétaires a interrompu le délai de forclusion. L’ordonnance désignant l’expert a fait courir un nouveau délai d’un an. L’assignation au fond, délivrée plus d’un an après cette ordonnance, a donc été jugée tardive à l’égard du promoteur.

La juridiction retient également que les règles de la VEFA excluent l’examen des demandes fondées sur la responsabilité contractuelle de droit commun contre les intervenants au chantier et leurs assureurs. Les éléments produits ne caractérisaient pas davantage des désordres relevant de l’article 1792 du Code civil : ils ne compromettaient ni la solidité de l’ouvrage ni son aptitude à sa destination.

Enfin, les travaux concernaient exclusivement les parties communes et aucun préjudice personnel de jouissance n’était démontré par les acquéreuses. Les demandes ont été déclarées irrecevables et forcloses, avec condamnation aux dépens et au paiement de sommes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Après des malfaçons affectant un immeuble vendu en l’état futur d’achèvement, deux acquéreuses ont recherché la responsabilité du promoteur et de plusieurs intervenants. L’assignation en référé avait interrompu le délai, mais l’action au fond a été engagée plus d’un an après l’ordonnance d’expertise. En l’absence de désordres décennaux et de préjudice personnel concernant les parties communes, l’action a été déclarée forclose.

Un immeuble a été vendu en l’état futur d’achèvement. Des malfaçons ont été relevées, principalement sur les parties communes, et une expertise judiciaire a été ordonnée après une assignation en référé délivrée par le syndicat des copropriétaires.

Après le désistement du syndicat, deux acquéreuses ont assigné au fond le promoteur, l’entreprise d’ingénierie, des assureurs et plusieurs intervenants afin d’obtenir le financement de travaux de reprise et l’indemnisation de préjudices financiers et de jouissance. Elles invoquaient notamment la garantie décennale et, subsidiairement, la responsabilité contractuelle.

Le tribunal a retenu que l’assignation en référé avait interrompu le délai de forclusion, mais que l’assignation au fond avait été délivrée plus d’un an après l’ordonnance d’expertise. Il a également constaté l’absence de désordres décennaux et de préjudice personnel concernant les parties communes. L’action a été déclarée forclose et les demandes irrecevables.

• Identifier l’application exclusive du régime spécial de la VEFA
• Calculer le délai d’un an prévu par l’article 1642-1 du Code civil
• Prendre en compte l’interruption résultant de l’assignation en référé
• Faire courir un nouveau délai à compter de l’ordonnance de référé
• Vérifier l’absence d’atteinte à la solidité ou d’impropriété à destination
• Établir un préjudice personnel lorsque les désordres concernent les parties communes

• Rapport d’expertise judiciaire de février 2019
• Assignation en référé du 1er février 2017
• Ordonnance de référé du 16 mai 2017
• Assignation au fond du 12 juin 2019
• Pièces établissant des désordres affectant exclusivement les parties communes

Les acquéreuses sont déboutées de leurs demandes en raison de la forclusion et de l’absence de préjudice personnel établi. Les assureurs et intervenants concernés obtiennent le rejet des prétentions dirigées contre eux, tandis que les acquéreuses supportent les dépens et des frais au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Exclusion des demandes fondées sur la garantie décennale
• Irrecevabilité des actions engagées après expiration du délai de forclusion
• Rejet des demandes relatives aux parties communes sans préjudice personnel
• Condamnation aux dépens avec recouvrement direct autorisé
• Paiement de 2 000 euros à chacun des trois bénéficiaires de l’article 700

À faire

• Identifier la date de prise de possession et celle de réception
• Calculer précisément le délai de l’article 1642-1 du Code civil
• Recenser toute assignation ayant interrompu la forclusion
• Vérifier la date de l’ordonnance de référé
• Distinguer les parties communes des parties privatives

À éviter

• Engager une action au fond après expiration du délai renouvelé
• Invoquer la responsabilité contractuelle hors du régime spécial de la VEFA
• Qualifier de décennaux des désordres seulement esthétiques
• Réclamer des travaux communs sans qualité ni préjudice personnel
• Négliger la preuve de l’impropriété à destination ou de l’atteinte à la solidité

Le délai de forclusion applicable aux vices apparents en VEFA

L’article 1642-1 du Code civil impose une action dans l’année suivant la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents. Pour un immeuble vendu en VEFA, le régime spécial s’applique exclusivement et exclut la responsabilité contractuelle de droit commun. La juridiction retient que l’action engagée au fond plus d’un an après le renouvellement du délai était forclose.

L’interruption du délai par une assignation en référé

L’assignation en référé visant la désignation d’un expert a interrompu le délai de forclusion. L’ordonnance rendue à l’issue de cette procédure a fait courir un nouveau délai d’un an. L’assignation au fond, délivrée postérieurement à l’expiration de ce nouveau délai, n’a donc pas permis de préserver l’action des acquéreuses.

Les conditions de la garantie décennale des désordres

Les articles 1792 et suivants du Code civil n’étaient pas applicables en l’absence d’atteinte à la solidité de l’ouvrage ou d’impropriété à sa destination. Les travaux concernaient exclusivement les parties communes et aucun préjudice personnel de jouissance n’était démontré par les acquéreuses ; le syndicat des copropriétaires aurait seul pu agir sur ces chefs.

Article 1231-1 du Code civil, Article 1792 du Code civil, Articles 1792 et suivants du Code civil, Articles 605 et 606 du Code civil, Article 1642-1 du Code civil, Article 1648 alinéa 2 du Code civil, Articles 2239 et 2241 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article R. 261-1 du Code de la construction et de l’habitation, Articles L. 111-23 et L. 111-24 du Code de la construction et de l’habitation, Article 15 de la loi du 10 juillet 1965, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965