Cour d’appel, 1ère Chambre, 29 septembre 2026, RG n° 25/01215

ARRET N°366

N° RG 25/01215 – N° Portalis DBV5-V-B7J-HJTE

[D]

C/

[P]

[F] EPOUSE [P]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 29 SEPTEMBRE 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/01215 – N° Portalis DBV5-V-B7J-HJTE

Décision déférée à la Cour : jugement du 28 janvier 2025 rendu par le TJ de [Localité 1].

APPELANTE :

Madame [V] [Q], [A] [D]

née le 21 Mars 1962 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

ayant pour avocat Me Jacques SIRET de la SELARL SIRET ET ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

INTIMES :

Monsieur [I] [G] [C] [G], [C] [P]

né le 18 Octobre 1950 à [Localité 4] (85) (85)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [U] [S] [S] [F] épouse [P]

née le 15 Juillet 1951 à [Localité 5] (93) (93)

[Adresse 2]

[Localité 3]

ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Cléopatre BISSENE, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 Juin 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller qui a fait le rapport

Madame Anne VERRIER, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Mme Angélique MARQUES-DIAS,

ARRÊT :

– Contradictoire

– Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

– Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente et par Mme Angélique MARQUES-DIAS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par compromis en date du 30 juin 2020 établi par l’entremise d’une agence immobilière, a été convenue la vente par les époux [I] [P] et [U] [F] à [V] [D] d’une maison d’habitation située à [Localité 4] (Vendée), au prix de 300.000 euros.

La vente a été réitérée par acte authentique du 11 septembre 2020.

Par acte du 24 décembre 2020, [V] [D] a assigné ses vendeurs devant le juge des référés du tribunal judiciaire de La Roche-sur-Yon. Elle a demandé d’ordonner une mesure d’expertise.

Par ordonnance du 30 mars 2021, [Y] [W] a été commis en qualité d’expert.

Le rapport d’expertise est en date du 29 juillet 2022.

Par acte du 14 février 2023, [V] [D] a assigné les époux [I] [P] et [U] [F] devant le tribunal judiciaire de La Roche-sur-Yon.

Elle a demandé à titre principal, sur le fondement de la garantie des vices cachés, de condamner solidairement les défendeurs à lui payer les sommes de :

– 116.984,18 euros avec indexation à compter du 29 juillet 2022 sur l’indice BTO1 publié par l’Insee, en réduction du prix de vente ;

– 1.000 euros par mois à titre de dommages et intérêts à compter du 5 octobre 2020, date du procès-verbal de constat des infiltrations, en réparation de son préjudice de jouissance, soit un montant de 48.000 euros à parfaire arrêté au 5 octobre 2024 ;

– 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Les défendeurs ont à titre principal conclu au rejet des prétentions formées à leur encontre, se prévalant de la clause d’exclusion de garantie de vices cachés stipulée à l’acte de vente. Il ont subsidiairement conclu à l’absence de tels vices.

Par jugement avant-dire-droit du 24 septembre 2024, le tribunal a ordonné un transport sur les lieux le mardi 26 novembre 2024, afin de permettre une bonne appréhension de la configuration des lieux et plus particulièrement, de la localisation des désordres parmi les différents bâtiments, indispensable à la solution du litige. Le transport s’est déroulé à la date prévue. Un procès-verbal a été dressé et communiqué aux parties. Celles-ci ont été autorisées à faire valoir leurs éventuelles observations par note en délibéré.

La demanderesse a postérieurement demandé la réouverture des débats afin de pouvoir solliciter du juge de la mise en état qu’il ordonne une nouvelle expertise. Les défendeurs se sont opposés à cette demande.

Par jugement du 28 janvier 2025, le tribunal judiciaire de La Roche-sur-Yon a statué en ces termes :

’REJETTE la demande de réouverture des débats ;

CONDAMNE Monsieur [I] [P] et Madame [U] [F] épouse [P] à restituer à Madame [V] [D] la somme de 36.242,60€ au titre de la garante de vices cachés, avec intérêts aux taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [I] [P] et Madame [U] [F] épouse [P] à payer à Madame [V] [D] à titre de dommages et intérêts :

– 7.500€ en réparation de son préjudice de jouissance,

– 1.500€ en réparation de son préjudice moral ;

Condamne Monsieur [I] [P] et Madame [U] [F] épouse [P] à verser à Madame [V] [D] la somme de 2.500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes ;

Condamne Monsieur [I] [P] et Madame [U] [F] épouse [P] aux entiers dépens de l’instance, y compris les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître SIRET, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision’.

Il a rejeté la demande de réouverture des débats, d’une part le jugement avant dire droit n’ayant pas emporté la révocation de l’ordonnance de clôture, d’autre part le transport sur les lieux n’ayant pas modifié les termes du litige.

Il a rappelé que pour écarter l’application de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés, la demanderesse devait rapporter la preuve de la connaissance de ces vices par les vendeurs.

Il a considéré que le rapport d’expertise établissait que :

– les infiltrations par remontées capillaires dans le local piscine étaient apparentes lors de la vente ;

– les fissures sur le mur du couloir étaient sans gravité ;

– le défaut de fixation des tuiles à l’origine d’un risque de blessures pouvant résulter de leur glissement était apparent lors de la vente, l’absence de procédé de fixation (scellement ou crochets) étant visible et les tuiles étant situées à hauteur d’homme ;

– l’affaissement du lambris susceptible d’entraîner son effondrement au niveau du studio, aggravé depuis la vente, avait pour cause une mauvaise mise en oeuvre des matériaux, n’était pas apparent pour un acheteur profane et constituait un vice caché ;

– la demanderesse, si elle avait pu se convaincre de l’état général de la toiture et de sa vétusté au niveau du studio, n’était pas en situation d’apprécier les insuffisances de la couverture dans la mise en oeuvre des tuiles, notamment lors de leur remplacement.

Il a retenu la connaissance de ces deux vices par les vendeurs, d’une part [I] [P] étant artisan maçon, d’autre part les vendeurs ayant admis avoir procédé à l’entretien régulier de la toiture.

Il a retenu, au titre de l’action estimatoire, les sommes de :

– 15.890,43 euros s’agissant de la toiture du garage et de la piscine, à l’exclusion de la maison principale, de l’entrée principale et de 5 dépendances ;

– 8.667,17 euros s’agissant de la toiture du studio ;

– 9.000 euros s’agissant du coût de remise en état des doublages et plafonds affectés, tel qu’évalué par l’expert en l’absence de devis de travaux produits ;

– 2.685 euros correspondant aux honoraires de maîtrise d’oeuvre (8 %).

Il a apprécié à 7.500 euros l’indemnisation du préjudice de jouissance subi par l’acquéreur et à 1.500 euros celle de son préjudice moral.

Par déclaration reçue au greffe le 16 mai 2025, [V] [D] a interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance du 10 février 2026, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevable la demande de [V] [D] d’ordonner une expertise, formée par voie d’incident.

L’affaire a été appelée à l’audience collégiale du 28 mai 2026.

A cette date la cour, sur la demande de l’appelante, a révoqué l’ordonnance de clôture, renvoyé l’affaire et les parties à l’audience du 11 juin 2026 et fixé la clôture de la procédure au 8 juin précédent

Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 juin 2026, [V] [D] a demandé de :

’VU les articles 1352 et suivants, 1641 et suivants et 1217 et suivants du Code civil,

VU la jurisprudence d’application,

VU le rapport d’expertise judiciaire du 29 juillet 2022,

Vu les articles 143 et suivants du Code de procédure civile,

VU les pièces justificatives,

[…]

CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de LA ROCHE SUR YON le 28 janvier 2025 en ce qu’il a condamné Monsieur [I] [P] et Madame [U] [F] épouse [P] aux entiers dépens de l’instance, y compris les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître SIRET, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

INFIRMER le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau :

DÉCLARER Mme [V] [D] recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et prétentions.

A titre principal,

DÉCLARER que M. [I] [P] et Mme [U] [F], ép. [P], doivent la garantie légale des vices cachés à M me [V] [D] au titre de la vente constatée par acte authentique en date du 11 septembre 2020.

En conséquence,

A titre principal,

PRONONCER la résolution pour vices cachés de la vente intervenue entre Madame [V] [D] d’une part et Monsieur [I] [P] et Madame [U] [F] épouse [P] d’autre part, selon acte notarié reçu par Maître [T] [M], Notaire Associé à [Localité 6], le 11 septembre 2020, portant sur une maison d’habitation, une dépendance et terrain situés [Adresse 3], le tout cadastré Section ZY n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] pour une contenance totale de 1ha, 05a, 23ca.

En conséquence, CONDAMNER solidairement Monsieur [I] [P] et Madame [U] [F] épouse [P] à verser à Madame [V] [D] la somme de 300.000 € au titre du prix de vente,

ORDONNER la restitution du bien à Monsieur [I] [P] et Madame [U] [F] dans l’état dans lequel il se trouve au jour de la restitution, à charge pour eux de supporter la dépréciation résultant des désordres dont ils sont responsables et la conséquence de ceux-ci,

ORDONNER la publication de la décision à intervenir au service de la publicité foncière,

A titre subsidiaire,

CONDAMNER solidairement M. [I] [P] et Mme [U] [F], ép. [P], à restituer à Mme [V] [O], au titre de la réduction du prix de vente, la somme totale de 416 984,18 euros, avec indexation de cette somme sur l’indice BT01 du coût de la construction publié par l’INSEE à compter du 29 juillet 2022, jusqu’au jour de la décision,

A titre subsidiaire, DESIGNER avant dire Droit un Expert aux fins de chiffrage du coût de la reprise des désordres en lien avec l’évolution des dégradations et le risque d’effondrement.

ORDONNER que le montant indexé de la restitution porte intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2020, jour du paiement du prix de vente, conformément à l’article 1352-7 du Code civil.

En tout état de cause,

CONDAMNER solidairement M. [I] [P] et Mme [U] [F], ép. [P], à payer à Mme [V] [D], à titre de dommages-intérêts, la somme de 1 000,00 euros par mois à compter du 5 octobre 2020, jour du procès-verbal de constat constatant les infiltrations, en réparation de son préjudice de jouissance soit la somme totale de 84.000 € pour la période du 5 octobre 2020 au 5 octobre 2026, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir,

CONDAMNER solidairement M. [I] [P] et Mme [U] [F], ép. [P], à payer à Mme [V] [D], à titre de dommages-intérêts, la somme de 5 000,00 euros en réparation de son préjudice moral.

Si l’action rédhibitoire est accueillie, CONDAMNER solidairement M. [I] [P] et Mme [U] [F], ép. [P], à payer à Mme [V] [D] la somme de 7691 € au titre des taxes foncières 2022 à 2025,

ORDONNER que le montant des condamnations à dommages-intérêts porte intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation valant sommation de payer, conformément à l’article 1231-6 du Code civil.

ORDONNER la capitalisation annuelle de l’ensemble des intérêts échus, en application de l’article 1343-2 du Code civil.

CONDAMNER solidairement M. [I] [P] et Mme [U] [F], ép. [P], à payer à Mme [V] [D] la somme de 6 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile en première instance et la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

CONDAMNER solidairement M. [I] [P] et Mme [U] [F], ép. [P], aux entiers dépens en cause d’appel

A titre subsidiaire,

DESIGNER Monsieur [Y] [W] ou tel Expert qu’il plaira à la Cour d’appel de désigner avec pour mission, dans les conditions prévues par les articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile, de :

– Se rendre sur les lieux, entendre les explications des parties et se faire communiquer par celles-ci tous documents utiles à son information ;

– Relever et décrire les désordres affectant l’immeuble litigieux, en considération des documents contractuels liant les parties et des expertises et examens techniques présents au dossier ;

– Vérifier si les désordres allégués dans les conclusions, le Dire de Monsieur [E] du 26/11/2024, les photographies réalisées le 14 décembre 2024 et le rapport SARETEC du 17 novembre 2025 existent, dans ce cas, les décrire, indiquer leur nature et la date de leur apparition, en rechercher les causes ;

– Recueillir toute information sur les travaux réalisés,

– Décrire les travaux réalisés et les ouvrages à l’origine des désordres ;

– Dire si les travaux ont été réalisés par des professionnels ou par les vendeurs ont, s’ils ont fait l’objet d’un procès verbal de réception : préciser les réserves;

– Recueillir les doléances de l’acquéreur; examiner les désordres ou dommages allégués et les décrire en déterminer l’origine et rechercher s’ils proviennent notamment d’une non conformité aux documents contractuels ou aux règles de l’art ou d’une exécution défectueuse;

– Donner tous éléments permettant de déterminer si les désordres ou dommages compromettent ou sont de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage ou si, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ils le rendent ou sont de nature à rendre impropre à sa destination ou en réduire l’usage, et, le cas échéant, le délai dans lequel les dommages compromettront avec certitude la solidité de l’ouvrage ou porteront atteinte à sa destination ;

– Donner tous éléments permettant de déterminer si les désordres ou dommages affectent la solidité des éléments d’équipement d’un bâtiment ; préciser si ces éléments d’équipements font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert ;

– Donner tous éléments de fait et technique sur l’existence des désordres antérieurement à la vente,

– Décrire et préciser la date d’éventuelles aggravations, en détailler les causes et origine ;

– Préciser autant que possible la nature des désordres, la date d’apparition et la date de réclamation ;

– Indiquer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres ou dommages, ou ceux nécessaires pour rendre l’ouvrage conforme; les chiffrer et en évaluer la durée;

– Donner tous éléments permettant d’évaluer le préjudice subi par l’acquéreur du fait des désordres ou dommages, malfaçons constatés et par les solutions possibles pour y remédier ;

– Le cas échéant, donner au tribunal tous autres éléments permettant de statuer sur les responsabilités encourues et les préjudices ;

– Dire que l’expert devra adresser aux parties une note de synthèse de ses opérations, leur impartir un délai d’un mois pour lui adresser leurs dires, y répondre et déposer son rapport définitif au greffe du Tribunal.

– En cas d’urgence reconnue et caractérisée par l’expert, autoriser le requérant à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux indispensables par telle entreprise de son choix, sous le contrôle de bonne fin de l’expert ;

– Dire que l’expert, s’il constate la conciliation des parties, en fera communication au magistrat qui lui a confié la mission ;

– Dire que l’expert devra adresser aux parties une note de synthèse de ses opérations, leur impartir un délai d’un mois pour lui adresser leurs dires, y répondre et déposer son rapport définitif dans les conditions prévues par les articles 263 et suivants du Code de Procédure Civile au greffe du Tribunal.

RESERVER les dépens

En tout état de cause,

DEBOUTER M. [I] [P] et Mme [U] [F], ép. [P] de toutes demandes, fins et conclusions contraires aux demandes de Madame [V] [D]’.

Elle a rappelé que les infiltrations avaient été constatées quelques semaines après la vente et qu’aucune solution amiable n’avait été trouvée.

Elle a maintenu que le bien vendu était affecté de vices cachés aux motifs que :

– l’ensemble de la couverture, en raison de son état dégradé et du remplacement sommaire de tuiles avait été à l’origine des infiltrations ;

– les infiltrations étaient généralisées ;

– les vendeurs avaient admis être intervenus sur la toiture pour l’entretenir et remanier des tuiles ;

– la toiture litigieuse ne se situait pas à 1,5 mètre du sol mais à 6 mètres s’agissant de son versant ouest ;

– le devis de travaux de toiture qu’elle avait fait établir par l’entreprise du fils du vendeur avait pour objet non l’habitation, mais une dépendance distincte ;

– la dégradation du bien postérieure à l’achat avait pour cause les vices qui l’affectaient et non un défaut d’entretien lui étant imputable ;

– les remontées capillaires étaient généralisées et ne se limitaient pas au seul local piscine ;

– les lambris, dont les matériaux n’avaient pas été mis en oeuvre correctement, menaçaient de s’effondrer.

Elle a ajouté que :

– les façades du bâtiment avaient été repeintes pour, selon elle, dissimuler l’état réel du bien ;

– les vendeurs ne l’avaient pas informée de l’incidence des retraits et gonflements des argiles, quand bien même le bien n’aurait pas fait l’objet d’un sinistre catastrophe naturelle ;

– le professionnel intervenu le 14 décembre 2024 pour bâcher la toiture avait refusé d’y monter en raison d’un risque d’effondrement ;

– la société Saretec missionnée par son assureur avait estimé que :

– les désordres étaient imputables à une forte déclivité du terrain et à des insuffisances constructives ;

– les tentatives de reprise, qui n’étaient pas son fait, avaient été insuffisantes et n’avaient pas prévenu l’aggravation des désordres ;

– l’expert judiciaire ne s’était pas prononcé sur le risque d’effondrement de la toiture et sur les lézardes du mur de l’habitation principale, surplombant le studio ;

– les désordres faisaient obstacle à l’occupation du bien.

Elle a soutenu que l’intervention des vendeurs sur la toiture, qui en avaient scellé certaines tuiles démontrant ainsi leur connaissances techniques, établissait qu’ils avaient identifié l’origine des difficultés.

Elle a à titre principal exercé devant la cour l’action rédhibitoire, selon elle non nouvelle dès lors que l’action était fondée sur la garantie des vices cachés. Elle a exposé qu’un mur s’était récemment partiellement effondré et que des tuiles étaient tombées. Selon elle, cette dégradation du bien était la conséquence des vices l’affectant.

Elle a à titre subsidiaire indiqué fonder ses prétentions sur l’action estimatoire et, l’expert n’ayant pas pu évaluer le coût de reprise des nouveaux désordres, évaluer le coût des travaux d’ensemble à 300.000 euros.

Elle a ajouté que les vendeurs qui connaissaient les vices devaient l’indemniser de son entier préjudice, tant matériel que de jouissance et moral.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 juin 2026, les époux [I] [P] et [U] [F] ont demandé de :

’Vu l’article 1641 du Code civil,

Vu l’article 1642 du Code civil,

Vu l’article 1196 du Code civil,

Vu l’article 564 du Code de procédure civile,

Vu les articles 6 et 9 du Code de procédure civile,

Vu la jurisprudence,

[…]

– JUGER Madame [V] [D] mal fondée en son appel dirigé à l’encontre du jugement du 28 janvier 2025 du Tribunal judiciaire de LA ROCHE SUR YON,

(l’en) débouter ;

A TITRE PRINCIPAL :

– CONFIRMER le jugement du 28 janvier 2025 en toutes ses dispositions ;

– DEBOUTER Madame [V] [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de Monsieur [I] [G] [C] [P] et Madame [U] [S] [F] épouse [P] Monsieur et Madame [P] ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

– DEBOUTER Madame [V] [D] de sa demande au titre de la résolution du contrat de vente ;

– DEBOUTER Madame [V] [D] de sa demande au titre de désignation d’un Expert judiciaire ;

– DEBOUTER Madame [V] [D] de toutes ses demandes estimatoires au titre des travaux de reprise ;

– DEBOUTER Madame [V] [D] de l’ensemble de ses demandes de paiement des dommages et intérêts ;

SUBSIDIAIREMENT :

en cas de résolution du contrat de vente, il est demandé à la Cour d’appel de:

– JUGER que le prix de la vente est 150.000 € ;

– CONDAMNER Madame [V] [D] à rendre la maison dans l’état dans lequel elle se trouvait au moment de la vente ;

– CONDAMNER Madame [V] [D] à réparer les désordres ultérieurs qui sont apparus du fait de sa négligence ;

– CONDAMNER Madame [V] [D] à payer à Monsieur [I] [G] [C] [P] et à Madame [U] [S] [F] épouse [P] la somme de 300.000 € au titre des frais de remise en état de la maison ;

– DEBOUTER Madame [V] [D] de sa demande de paiement de la 7691 € au titre de la taxe foncière ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

– JUGER que Madame [V] [D] a omis de prendre les mesures conservatoires sur la maison ;

– JUGER que Madame [V] [D] a été négligente lors de la conclusion de la vente pour avoir manqué de solliciter l’intervention d’un sachant ;

– CONDAMNER Madame [V] [D] à supporter la moitié de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre Monsieur [I] [G] [C] [P] et Madame [U] [S] [F] épouse [P] ;

– CONDAMNER Madame [V] [D] au paiement de la somme de 8.000 € à Monsieur [I] [G] [C] [P] et à Madame [U] [S] [F] épouse [P] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

– DEBOUTER Madame [V] [D] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions’.

Ils ont à titre principal conclu à la confirmation du jugement ayant retenu pour vices cachés :

– les infiltrations par la toiture au niveau du studio, du local piscine et des sanitaires ;

– l’affaissement des lambris.

Ils ont maintenu que :

– le défaut de fixation des tuiles était apparent ;

– l’établissement d’un devis de réfection de 71,40 m² de toiture établissait que l’appelante avait connaissance de l’état de la toiture ;

– les remontées capillaires limitées lors de la vente au local piscine, étaient visibles.

Ils ont soutenu que :

– la demande de résolution de la vente, nouvelle devant la cour, était irrecevable ;

– cette demande était mal fondée, une partie des vices allégués ayant été apparente lors de la vente ;

– le bien avait été visité à 6 reprises avant la vente ;

– l’appelante n’avait pas mis en oeuvre les mesures conservatoires nécessaires, favorisant ainsi la dégradation du bien en raison de désordres dont le caractère évolutif avait été exposé lors des opérations d’expertise.

Ils ont rappelé que l’appelante avait acquis un bien du 18e siècle, avec une toiture de plus de 40 ans.

Subsidiairement dans l’hypothèse de la résolution de la vente, ils ont demandé d’évaluer à 150.000 euros le prix de vente à restituer en raison de la dégradation du bien et de condamner l’appelante à leur payer la somme de 300.000 euros correspondant au coût des travaux rendus nécessaires.

Ils ont conclu au rejet de la demande de nouvelle expertise, cette mesure d’instruction n’étant pas nécessaire à la résolution du litige et n’ayant pour finalité que de suppléer la carence probatoire de l’appelante.

Ils ont de même conclu au rejet de l’action estimatoire et des demandes de dommages et intérêts, pour des montants autres que ceux retenus par le premier juge.

L’ordonnance de clôture est du 8 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A – SUR LES VICES

L’article 1641 du code civil dispose que : ’Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus’.

La charge de la preuve du vice caché à la date de la vente incombe à l’appelante.

1 – sur les infiltrations par les toitures

[B] [L], clerc habilité à dresser des constats de la scp [X] [H] & [Y] [Z], huissiers de justice associés à La Roche-sur-Yon, a sur la requête de l’appelante dressé le 5 octobre 2021 le constat des infiltrations ayant affecté le bien immobilier acquis.

Les infiltrations décrites concernent :

– le studio (salle de bains et chambre) ;

– le local piscine (salle à manger, piscine intérieure, salle d’eau) ;

– la grange à rénover ;

– le garage ;

– le local à vélos ;

– le chenil.

Les toitures ont été décrites en ces termes :

’Toiture du local piscine en Est (Photos N°144 à 159)

’ II s’agit d’une toiture en tuiles anciennes […]

’ Je constate la présence de deux puits de lumière […] Le tout est ancien.

’ Je constate également la présence d’une superposition de tuiles récentes et de tuiles plus anciennes, de quelques tuiles rognées ou soulevées, avec par endroit des jours

[…]

’ Également la présence d’un léger affaissement au niveau de la toiture de type ondulation avec un glissement de quelques tuiles

[…]

Toiture de la grange à rénover en Sud (Photos N°192 à 217) :

’ La toiture en tuiles du studio rénové et de la partie à rénover est visible (Photo N°193 ci-dessous reproduite).

’ Le faîtage de la toiture à ce niveau forme une pente descendante en direction de l’Ouest

[…]

’ Je constate la présence d’une superposition de tuiles anciennes (grisées et moussues) et de tuiles plus récentes (orange foncé et propre), et par moments soulevées ou enchevêtrées suite à des glissements.

’ Par endroits, des tuiles se soulèvent

[…]

’ Je photographie les toitures tuiles du local chenil (Photos N°247 à 252), du local vélo (Photos N°253 à 256) et du garage (Photos N°257 à 264). Il existe un mélange de tuiles anciennes et de tuiles plus récentes, beaucoup d’enchevêtrements et certaines sont légèrement ajourées.

[…]

Toiture du local piscine et garage en Ouest LPhotos N°265 à 289 :

’ Je constate la présence d’une toiture en forme de vague, toiture mélange de tuiles anciennes et tuiles un peu plus récentes, les enchevêtrements de tuiles et quelques tuiles également soulevées (Photos N°265 à 282 ci-dessous reproduite)’.

Ce procès-verbal de constat établit que les toitures étaient anciennes et avaient fait l’objet d’interventions limitées au remplacement de certaines tuiles dites ’tige de botte’ anciennes par des récentes.

L’expert judiciaire a indiqué en pages 19 et suivantes de son rapport que :

’Désordre n° 1 : infiltrations multiples en provenance des couvertures de l’immeuble.

Examen de la couverture

Les photos en (1) montrent que la couverture des sanitaires, est très dégradée, certaines tuiles au niveau du faîtage ont été sommairement remplacées. Aucune n’est fixée au support

Bien que les tuiles soient plus récentes, les photos en (2) montrent que la couverture de l’aile Nord du bâtiment, est tout aussi dégradée. Certaines tuiles ont été remplacées, sommairement disposées et non fixées au support.

En (3) [partie courante], la photo permet de constater que certaines tuiles ont été remplacées. La couverture est composée de tuiles « stop ». Exceptions faites des tuiles qui ont été remplacées, celles de couvert sont des « tiges de bottes ».

Il est précisé que cette configuration est courante et connue des professionnels lorsqu’il s’agit de restaurer une couverture en la remaniant.

Les tuiles de courant sont remplacées par des éléments neufs, lorsque leur état permet un réemploi. Les anciennes tuiles sont conservées et utilisées pour le couvert.

Cependant, contrairement aux tuiles Stop, les anciennes tiges de botte ne sont pas pourvues d’ergots ou d’orifices permettant leur fixation au support, tel que défini plus bas.

Sur le côté Sud du versant Ouest du bâtiment R+1. On peut constater que certaines tuiles sont dégradées, alors que d’autres ont glissé.

En (4) , on peut aussi voir deux des tuiles d’égout (ancienne à gauche et neuve à droite), qui ont été scellées. Techniquement, ces constats montrent que la personne qui a oeuvré a des compétences techniques et peut disposer de moyens pour procéder. Cette intervention prouve aussi que le problème au niveau de la couverture était identifié.

[…]

Désordre n° 3 : risque de blessures lié au glissement des tuiles

Cause erreur commise lors de la mise en oeuvre des matériaux de construction Défaut de fixation des tuiles dont celles de l’égout, lors des réparations effectuées avent la cession du bien

[…]

– La photo montre que certaines tuiles du versant Ouest de l’aile Sud ont été remplacées. A l’instar des autres parties de l’ouvrage, cette intervention nécessite des compétences et des moyens pour procéder

– Compte tenu du glissement des tuiles d’égout, il est demandé de ne pas circuler à moins d’un mètre du bord de la toiture’.

Sur ces points, il a conclu en page 28 de son rapport que :

’1- Le 30 juin 2020, les époux [P] ont acquis (lire : vendu) une maison sise [Adresse 4] [Localité 3]. A l’instar du bâtiment, les couvertures sont anciennes et des réparations ont été entreprises par le défendeur, avant la cession du bien.

2- Les opérations d’expertise ont permis de montrer que le bâtiment est impacté par des infiltrations, apparues suite à des erreurs commises au cours des travaux suscités – Non-respect des règles de l’art’.

Les intimés sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu que les toitures du studio, du local piscine et du garage étaient le jour de la vente affectés de vices, au sens de l’article 1641 précité.

Les photographies annexées au procès-verbal de constat et celles annexées au rapport d’expertise autres que celles prises avec un drone, font apparaître que :

– les toitures des bâtiments étaient anciennes ;

– certaines tuiles étaient récentes ;

– leur positionnement était parfois hétéroclite ;

– le défaut de scellement de certaines rives d’égout était apparent.

Les intimés ont produit des photographies du bien selon eux à la date de sa vente. Ces documents n’ont pas été contestés. Leur impression est du 12 avril 2021. Ces photographies ne permettent pas de se déterminer sur l’état de la toiture, qui pourrait apparaître en bon état. Les toitures sont visibles du sol. La toiture d’un bâtiment partiellement visible sur la photographie du garage est moussue.

Dans un avis technique en date du 10 mars 2023, critique du rapport d’expertise judiciaire, [J] [N], expert sollicité par les intimés, a notamment indiqué que :

– en page 3 :

’-15/06 2022 : pré-rapport de M. [W], indiquant que « s’agissant de l’état de la couverture, Mme [D] ne pouvait avoir connaissance eu égard a sa qualité de profane et à la hauteur de celle-ci » .

En réalité, la toiture se trouve à environ 1.50 m du sol sur une zone en façade avant et une seconde zone en façade arrière, ce qui permet d’avoir un visuel sur l’ensemble des deux versants.’ ;

– en page 6 :

’Couverture en tuiles de terre cuite

Depuis l’extérieur, à hauteur d’homme (sans matériel spécifique : échelle, drone, ..,) nous avons inspecté la couverture en tuiles de terre cuite âgée d’environ 40 ans, comme aurait pu le voir Madame [D] lors de ses 6 visites avant la vente.

[…]

Depuis les toitures d’environ 1,5 m, mais également en prenant du recul, on observe :

– la présence de mousse, signifiant l’absence d’entretien récent,

– le glissement des tuiles tiges de bottes, signifiant l’absence d’entretien récent,

– le remplacement de quelques tuiles (d’apparences plus ou moins neuves), signifiant d’anciens entretiens courants’.

Le clerc ayant dressé le procès-verbal de constat a indiqué en page 2 de ce document que :

’Madame [O]…m’a exposé :

[…]

– Que suite aux pluies du week-end dernier, elle a constaté des traces d’infiltration dans plusieurs pièces de cet ensemble immobilier, et notamment un dégât des eaux dans la salle de bains dont le plafond menace de s’effondrer’.

Par message ’sms’ non daté mais postérieur aux précédents en date du 1er octobre précédent, par déduction des mentions y figurant du samedi 3 octobre précédent, [I] [P] a indiqué à l’appelante que :

’Bonjour Madame, la notaire nous informe que suite à la tempête de l’autre soir, vous avez des gouttières sur votre maison, nous vous proposons de venir remettre les tuiles, dans l’attente de votre réponse, merci. Cordialement’.

Ce message a été produit aux débats par l’appelante (pièce n° 3) qui n’y a pas apporté réponse. Ses termes n’ont pas été contestés. Il permet de retenir que [I] [P] assurait l’entretien de sa toiture en replaçant, voire en remplaçant, les tuiles ’tige de botte’ qui pouvaient s’être déplacées. Il s’agit d’un acte d’entretien courant d’une telle toiture ancienne et non la connaissance de vices l’affectant la rendant impropre à son usage.

La société [P] Bâtiment dont le gérant est le fils des vendeurs avait établi à l’intention de l’appelante divers devis de travaux. Celui en date du 2 septembre 2020 n° DV0810 a pour objet le ’logement des parents’. Ce bâtiment s’entend de la grange à rénover. Ce devis comporte une ligne :

’4 – COUVERTURE

’ Remaniement de tuiles sur l’ensemble 71,400 M2″

pour un montant hors taxes de 2.713 euros.

Sur les photographies annexées au procès-verbal de constat, l’état de la toiture de ce bâtiment ne diffère pas de celui des autres bâtiments. Il s’ensuit que l’acquéreur devait nécessairement s’interroger sur la nécessité de faire remanier l’ensemble des toitures de l’ensemble immobilier.

L’état des toitures des bâtiments autres que le studio, le local piscine et le garage, qui était apparent à la date de la vente et qu’un acheteur même profane pouvait constater, ne constitue dès lors pas un vice caché au sens des dispositions précitées.

Constituent en conséquence des vices cachés à la date de la vente ceux affectant les seules toitures du studio, du local piscine et du garage.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé sur ce point.

2 – sur les remontées d’humidité

Celles-ci n’ont pas été constatées le 5 octobre 2020.

L’expert judiciaire a indiqué en pages 23 et 24 de son rapport que :

’Désordre n° 2 : infiltrations par remontées capillaires – Mur saturé d’humidité.

Au niveau du couloir, les infiltrations par remontées capillaires n’étaient pas apparentes lors de l’acquisition du bien. Sur le plan technique, les conditions étaient propices à leur apparition. L’origine de ces remontées est antérieure à la vente de l’immeuble.

Causes : les infiltrations montrées par les 2 photos ci-dessus ne sont pas liées à l’état de la couverture. Celles-ci sont dues à des remontées capillaires (à l’origine, l’ouvrage n’est pas doté de dispositif rupteur de capillarité) et probablement à l’état de l’enduit extérieur.

[…]

Seules les taches présentes au niveau du mur à proximité de la piscine pouvaient être décelées par un acheteur normalement diligent. Malgré la mauvaise qualité des photos produites par le défendeur, celle-ci montre que le mur était impacté avant la cession du bien’.

L’expert judiciaire a ainsi fait dans son rapport mention de deux remontées capillaires :

– dans le local piscine, apparente lors de la vente ;

– dans un couloir des habitations (donnant à partir de l’entrée principale, de la salle à manger vers les chambres et le studio).

De l’humidité pouvant apparaître comme étant un phénomène normal dans un local piscine, il ne peut pas être reproché à l’appelante de ne pas s’être renseignée sur le mode constructif des bâtiments, anciens.

L’expert a conclu en page 28 de son rapport que :

’ Exception faite du mur de la piscine, les remontées capillaires n’étaient pas apparentes lors de l’acquisition du bien. Sur le plan technique, les conditions étaient propices à leur apparition car ce type de construction n’était pas doté de dispositif rupteur de capillarité. L’origine de ces remontées est donc antérieure à la vente’.

Dans son avis technique précité, [J] [N] a indiqué que :

’Remontées capillaires sur le mur du couloir

Dans le couloir, on observe des traces d’humidité correspondant à des remontées capillaires typiques des anciens murs en pierres hourdées à la chaux/terre.

En effet, le mode constructif et les matériaux de l’époque (18ème siècle) ne permettaient pas de réaliser une barrière anticapillaire efficiente.

Aussi, rien n’empêche l’eau des fondations de migrer par capillarité verticale et remonter dans les murs laissant apparaître des traces selon les finitions appliquées sur les murs’.

Il est ainsi constant que le bâtiment ne comportait pas de dispositif faisant obstacle aux remontées d’humidité par capillarité. Cette absence n’était pas décelable pour un acheteur profane.

3 – sur les fissurations

Le procès-verbal de constat du 5 octobre 2020 ne mentionne pas de fissurations.

L’expert judiciaire a indiqué en pages 25 et 26 de son rapport que :

’Désordre n° 4 : fissures sur le mur du couloir

Cause : aménagement antérieur de l’ouvrage. Il a en effet été constaté qu’un mur a été déposé pour aménager ce couloir. Il est précisé que ces fissures sont sans gravité.

Nota :

– Cet élément… n’affecte pas la solidité du bien ou son bon fonctionnement.

Aucun élément ne permet de corroborer l’existence des fissures relevées au niveau du couloir, au moment de l’acquisition du bien et l’origine de ces fissures est antérieure à la vente. Un acquéreur non averti était en mesure de les constater’.

Dans une note en date du 26 novembre 2024, [R] [E] ayant assisté l’appelante lors des opérations d’expertise a indiqué que :

– en commentaire de photographies : ’Affaissement de la toiture en rive’ et ’Apparition de lézardes dans le mur surplombant le studio’ ;

– ’Il convient à minima de faire étayer la charpente du studio pour prévenir tout risque d’effondrement de la toiture, de faire bâcher le versant de toiture au-dessus de la salle de bains et de la chambre pour limiter les entrées d’eau de pluie à l’intérieur du volume habitable, de butoner le mur de façade lézardé en surplomb de ce toit pour limiter le risque d’effondrement de cette partie de mur (dévers de la tête de ce mur vers l’extérieur et tête de souche de cheminée tirée vers l’intérieur du grenier au-dessus des chambres et du dégagement de la maison principale). Le studio et l’habitation principale ne pourront pas être occupés s’il n’est pas possible de butonner ce mur’.

La société Assurances Crédit Mutuel a missionné la société Saretec Vendée, [V] [D] ayant déclaré un sinistre lié à l’apparition de fissures. Le rapport d’expertise est en date du 17 novembre 2025.

Le bien y a été décrit comme suit : ’Année construction vers 1800, maison ayant fait l’objet de rénovations et réhabilitations avec le temps – pas de travaux depuis l’achat du bien’.

Le sinistre déclaré à l’assureur a été décrit ainsi :

’Commentaires sur l’historique des désordres

Selon déclaration, courant juin 2023, il a été constaté l’apparition de fissures sur les murs extérieurs des façades avant et arrière, sur les murs de dépendances et à l’intérieur sur un ou deux murs. Selon déclaration, les désordres évoluent avec le temps et les conditions climatiques pluies, vents, tempête’.

La description des fissures constatées est la suivante :

– page 18 : ’Fissures verticales sur quasiment toute la hauteur du bâti, avec localement des ouvertures de plus de 4 mm en extérieur et intérieur, significatif d’un basculement vers le Nord de la façade du bâtiment habitation’ ;

– page 23 : ’Désordres importants au niveau des façades en pierres et moellons de la dépendance situées au Nord avec des basculements des murs de façades avant et arrière qui se manifestent depuis plusieurs années et qui ont déjà fait l’objet de plusieurs reprises, et tentatives de consolidations sommaires insuffisantes engendrant inévitablement des aggravations.

A noter que ces désordres n’ont aucun caractère accidentel et ne peuvent que s’aggraver’ ;

– page 25 s’agissant de la façade avant de la partie habitation :

’Fissures anciennes subverticales et flocages d’enduits

Ces désordres se manifestent depuis plusieurs années et n’ont pas de caractères accidentels,

A noter qu’il n’est pas relevé de désordres consécutifs à des tassements différentiels de fondations ou dallage’.

Il a en page 27 de son rapport considéré que les désordres avaient pour cause un tassement différentiel des fondations et la structure du bâtiment.

Il a conclu son rapport en ces termes :

’Administrativement, en première lecture, il convient de prendre en compte que les désordres étant apparus en juin 2023, l’événement de 2022, ne peut pas être la cause de désordres.

Techniquement

Pour les désordres identifiés de tassement et selon l’ETDS réalisée, il est relevé, au niveau des désordres, un sol sous fondation de type A1 faiblement sensible avec une fondation en pierres et moellons faiblement ancrée -58 cm, dans le droit de la couche d’argile au vu de la couche de remblais de 50 cm et une légère présence de radicelles.

Et en l’état il ne peut pas être considéré que l’événement « sécheressse’ qui concerne la sensibilité des argiles, et qui a fait l’objet d’un arrêté, est la cause déterminante des désordres.

Et il peut-être considérer que la très forte déclivité du terrain vers le Nord, au droit de pignon sinistré et le fait que la structure constructive est dépourvue de liaisons, de chaînages, engendrant une défaut de cohésion majeure, sont des causes principales du tassement et basculement de cette partie de bâtiment, qui se désolidarise du reste de la structure et bascule vers la pente du terrain.

Les autres désordres sont sans liens avec événement ’Sécheresse’, se manifestent avec le temps, n’ont pas de caractère accidentel et ne peuvent que s’aggraver du fait de l’absence de traitement pérenne des désordres et causes’.

Les causes des désordres décrites à ce rapport, qui n’est pas corroboré par d’autres éléments de preuve, sont structurelles et nécessairement antérieures à la vente. Elles ne sont pas apparentes pour un acquéreur profane.

4 – sur les lambris

Ce désordre a été décrit comme suit par l’expert judiciaire :

’Désordre n° 5  : affaissement des lambris, susceptible d’entraîner son effondrement

Causes : erreur commise tors de la muse en oeuvre des matériaux de construction – Le défaut de stabilité du plafond est lié à une mauvaise qualité de mise en ’uvre des matériaux.

[…]

Nota : l’affaissement des plafonds n’était pas apparent lors de l’acquisition du bien. Sur le plan technique, les conditions étaient propices à l’apparition du désordre eu égard aux non-conformités relatives à la mise en oeuvre des matériaux et un acquéreur normalement diligent n’était pas en mesure d’en apprécier la portée’.

Les intimés ne contestent pas être tenus à ce titre.

B – SUR LA GARANTIE DES VICES CACHES

L’article 1643 du code civil dispose que : ’Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même’ et l’article 1643 que : ’Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie’.

En pages 10 et 11 de l’acte de vente, il a été indiqué que :

’Les parties déclarent :

– que préalablement à la conclusion des présentes, elles avaient échangé toutes les informations qu’elles connaissaient et qui pouvaient avoir une importance déterminante sur leur décision respective de contracter, et ce, qu’il existe ou non entre elles un lien particulier de confiance ;

– qu’elles étaient également tenues de se renseigner elles-mêmes sur toutes les informations aisément accessibles ;

– qu’elles ont une parfaite connaissance que tout manquement à cette obligation est susceptible d’engager la responsabilité de la partie contrevenante.

L’ACQUEREUR déclare avoir visité le BIEN et avoir pu s’entourer de tous sachants afin d’en apprécier l’état, la consistance, l’environnement et le voisinage du BIEN et ne pas avoir connaissance d’une précédente vente ou d’un précédent avant-contrat’.

L’acte de vente stipule en pages 11 que :

’DEVOIR D’INFORMATION

Il résulte de l’article 1112-1 du Code civil ci-après littéralement rapporté :

« [Localité 7] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant…. »

Parfaitement informés de cette obligation par le notaire soussigné LE [K] et L’ACQUEREUR déclarent, chacun en ce qui le concerne, ne connaître aucune information dont l’importance serait déterminante pour le consentement de l’autre et qui ne soit déjà relatée aux présentes’.

En pages 11 et 12 de cet acte, il a été stipulé que :

’ETAT DU BIEN

L’ACQUEREUR prend LE BIEN dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre LE [K] pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte ; le tout, sauf ce qui est éventuellement précisé ci-après en ce qui concerne les constructions.

Toutefois, afin de respecter les dispositions de l’article 1626 du Code civil, LE [K] garantit L’ACOUEREUR contre tous risques d’évictions, a l’exception des éventuelles charges déclarées aux présentes’.

Cette clause exclut la garantie par le vendeur des vices cachés affectant la chose vendue, sauf pour l’acquéreur à démontrer qu’ils étaient connus de son cocontractant qui avait omis de l’en informer.

Les vices affectant la toiture ayant été apparents lors de la vente, les vendeurs ne sont pas tenus à garantie, sauf en ce qui a été dit des toitures des studios, local piscine et garage.

Il en est de même s’agissant des plafonds.

Les fissurations sont bien postérieures à la vente.

Le descriptif ’Géorisques’ édité le 18 août 2020 et annexé à l’acte de vente énonce que :

– le bien est par sa localisation exposé au retrait-gonflements des sols argileux;

– ce risque est moyen ;

– la commune n’est pas soumise à un ’PPRN’ (plan de prévention des risques naturels) retraits-gonflements des sols argileux ;

– aucun mouvement de terrain n’a été recensé dans un rayon de 500 mètres ;

– la commune n’est pas soumise à un ’PPRN’ mouvements de terrain.

Il n’est justifié d’aucun sinistre ayant été déclaré par les vendeurs en lien avec ces phénomènes naturels.

Il ne se déduit pas de retouches de maçonnerie extérieures réalisées par [I] [P] sur le bien ancien vendu qu’il avait ainsi que son épouse, quand bien même fût-il entrepreneur de maçonnerie, connaissance des causes des fissurations postérieures à la vente décrites par la société Saretec Vendée dans son rapport technique d’expertise amiable et non contradictoire.

Les vendeurs sont dès lors fondés à se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés pour le surplus des désordres.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté l’appelante du surplus de ces demandes, dont la demande d’expertise judiciaire qui n’apparaît pas nécessaire à la solution du litige.

C – SUR LES ACTIONS EN GARANTIE

1 – sur l’action rédhibitoire

L’article 1644 du code civil dispose que : ’Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix,

[…texte tronqué, 5023 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]