Retard de livraison en VEFA : validité des clauses de suspension et preuve de leur impact réel

La clause de report du délai de livraison prévue dans un contrat de vente en l’état futur d’achèvement n’est pas abusive lorsqu’elle vise des circonstances précises, ponctuelles, attestées par le maître d’œuvre et corroborées par des justificatifs établissant leur incidence sur le chantier. La cour applique l’article L. 212-1 du Code de la consommation et écarte l’argument tiré de l’article 1170 du Code civil.

Au regard des articles 1218 et 1611 du Code civil ainsi que de l’article L. 261-11 du Code de la construction et de l’habitation, les intempéries justifiées par une attestation du maître d’œuvre et les relevés météorologiques ont été retenues à hauteur de vingt-cinq jours ouvrés. En revanche, le retard administratif déjà connu lors de la vente ne pouvait être imputé une seconde fois au délai contractuel. Le retrait de l’entreprise de gros œuvre n’a pas davantage été retenu, faute de crédibilité de l’attestation et d’incidence distincte sur le chantier.

Le sinistre affectant les voiles et les fondations, bien qu’ayant entraîné un arrêt important, a été considéré comme un aléa inhérent au marché de travaux, non assimilable à la force majeure ou à une cause légitime de report. La crise sanitaire ne pouvait justifier un report qu’à la condition de démontrer concrètement l’impossibilité d’éviter ses effets et l’impact des difficultés d’approvisionnement, preuve qui n’a pas été rapportée. La date de livraison a ainsi été arrêtée au 6 mai 2020 pour l’appréciation des préjudices.

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Des acquéreurs ont contesté le retard de livraison de leur appartement vendu en l’état futur d’achèvement et la validité de la clause de prorogation. La cour a validé cette clause, retenu vingt-cinq jours ouvrés d’intempéries et écarté les autres causes invoquées, insuffisamment justifiées ou non exonératoires. La date du 6 mai 2020 a été fixée comme référence pour l’examen des préjudices.

Des acquéreurs ont réservé puis acheté en l’état futur d’achèvement un appartement auprès de SNC LNC Delta Promotion, avec une livraison prévue au plus tard le 31 mars 2020. Plusieurs reports ont ensuite été annoncés, jusqu’à une livraison finalement intervenue le 31 mai 2022.

Les acquéreurs ont demandé réparation de frais financiers, d’une perte de revenus locatifs et de préjudices moraux, en contestant la validité de la clause du cahier des charges permettant de proroger le délai de livraison.

La cour retient la validité de cette clause, mais examine séparément chaque cause de retard. Elle prend en compte vingt-cinq jours ouvrés d’intempéries, tout en écartant le retard administratif déjà intégré au calendrier contractuel, le retrait d’une entreprise de gros œuvre, le sinistre de chantier et les conséquences de la crise sanitaire faute de justificatifs suffisants ou de caractère exonératoire. La date de référence pour l’examen des préjudices est fixée au 6 mai 2020.

• Clause visant des circonstances précises et ponctuelles
• Attestation du maître d’œuvre agissant sous sa responsabilité
• Justificatifs établissant l’impact réel sur le chantier
• Absence de double prise en compte d’un retard déjà anticipé
• Impossibilité imputable à un événement extérieur au vendeur
• Preuve concrète des effets irrésistibles de la crise sanitaire

• Attestation du maître d’œuvre du 24 juin 2019
• Relevés météorologiques de la station la plus proche
• Comptes-rendus de chantier et courriers administratifs
• Expertise judiciaire sur les désordres des voiles
• Relevés du géomètre établissant une erreur d’implantation
• Absence de justificatifs fournisseurs sur les approvisionnements

Le vendeur constructeur ne peut obtenir un report qu’en établissant précisément la cause invoquée et son incidence effective, sans reprendre un retard déjà intégré au calendrier. Les acquéreurs peuvent contester les reports insuffisamment documentés et faire apprécier leurs préjudices à compter de la date contractuelle corrigée par les seuls retards retenus.

• Exclusion du retard administratif déjà anticipé
• Prise en compte limitée aux intempéries prouvées
• Rejet du report lié au sinistre de chantier
• Absence de report fondé sur des approvisionnements non justifiés
• Évaluation des préjudices à compter du 6 mai 2020

À faire

• Vérifier chaque cause prévue au cahier des charges
• Produire les attestations du maître d’œuvre
• Joindre les relevés météorologiques correspondants
• Établir l’incidence chiffrée sur le calendrier
• Contrôler les retards déjà intégrés à la livraison

À éviter

• Invoquer une attestation sans justificatif complémentaire
• Comptabiliser deux fois une même période d’arrêt
• Assimiler automatiquement un sinistre à la force majeure
• Se fonder sur la seule existence du Covid-19
• Réclamer un report sans preuve d’impossibilité effective

Le caractère abusif des clauses de report du délai de livraison

L’article L. 212-1 du Code de la consommation prohibe les clauses créant un déséquilibre significatif au détriment du consommateur. Une clause de VEFA demeure valable lorsqu’elle vise des circonstances précises, ponctuelles, attestées par le maître d’œuvre sous sa responsabilité et accompagnées de justificatifs de leur impact sur le chantier. Elle ne vide pas alors l’obligation de délivrance de sa substance.

La preuve de l’incidence des causes légitimes de suspension

La clause contractuelle exige une attestation du maître d’œuvre et, lorsque cela est prévu, des pièces corroborantes. La cour retient les intempéries car l’attestation est confirmée par les relevés météorologiques. Elle exclut en revanche les causes déjà intégrées au calendrier ou insuffisamment reliées au retard effectif, notamment le retrait de l’entreprise de gros œuvre et les difficultés d’approvisionnement non documentées.

La force majeure et les effets de la crise sanitaire

Selon l’article 1218 du Code civil, la force majeure suppose un événement imprévisible, irrésistible et échappant au contrôle du débiteur. Le Covid-19 remplissait les critères d’extériorité et d’imprévisibilité, mais les acquéreurs ne pouvaient subir un report sans preuve concrète de l’impossibilité d’éviter ses effets et de leur incidence sur la livraison. L’article 8 de l’ordonnance n° 2020-306 n’était pas applicable à ce marché privé.

Article 804 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 9 du Code de procédure civile, Article 1103 du Code civil, Article 1193 du Code civil, Article 1104 du Code civil, Article 1184 du Code civil, Article 1601-1 du Code civil, Article 1610 du Code civil, Article 1611 du Code civil, Article 1792-1 du Code civil, Article 1170 du Code civil, Article 1188 du Code civil, Article 1189 du Code civil, Article 1191 du Code civil, Article 1192 du Code civil, Article 1218 du Code civil, Article L. 212-1 du Code de la consommation, Article R. 212-1 du Code de la consommation, Article R. 212-2 du Code de la consommation, Article R. 822-21 du Code de la consommation, Article L. 261-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 261-11 du Code de la construction et de l’habitation, Article 8 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020