Résiliation judiciaire d’un bail de garages : l’incompétence du juge des référés face aux manquements contractuels

Le juge des référés ne peut pas prononcer la résiliation judiciaire d’un bail lorsque celle-ci suppose d’apprécier l’étendue des obligations contractuelles et l’imputabilité des manquements. Sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile, son office demeure limité aux mesures conservatoires, de remise en état et à l’octroi d’une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Les articles 1101, 1103, 1709, 1728 et 1741 du Code civil encadrent le contrat de louage, les obligations du preneur et la résolution du bail. Toutefois, leur application au litige nécessitait un examen au fond exclu du référé. Les demandes d’expulsion, d’indemnité d’occupation et de restitution des clés sous astreinte ont donc également été écartées.

La provision locative reste possible lorsque la dette est suffisamment établie. En application de l’article 1353 du Code civil, le bailleur doit prouver l’obligation invoquée. Le contrat et le commandement de payer établissaient une dette non sérieusement contestable, mais le montant du loyer applicable à chacun des garages demeurait ambigu. La provision a donc été limitée à 814 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Le défendeur non comparant reste soumis à l’examen de la régularité et du bien-fondé des demandes, conformément à l’article 472 du Code de procédure civile. Il a été condamné aux dépens et à 500 euros au titre de l’article 700 du même code.

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Un bailleur a réclamé le paiement d’impayés concernant deux garages, ainsi que la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Le juge des référés a refusé de prononcer la résiliation judiciaire et les mesures qui en dépendaient. En revanche, le contrat et le commandement ont établi une dette locative non sérieusement contestable. Compte tenu de l’ambiguïté sur le loyer applicable, une provision de 814 euros a été accordée.

Un propriétaire a donné à bail deux garages à un locataire à compter du 27 septembre 2024, moyennant un loyer mensuel indiqué au contrat. Face à des impayés, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer puis a saisi le juge des référés afin d’obtenir une provision, la résiliation du bail, l’expulsion, la restitution des clés sous astreinte et une indemnité d’occupation.

Le locataire, régulièrement assigné, n’a pas comparu. Le juge a toutefois examiné la régularité et le bien-fondé des demandes. Il a refusé de prononcer la résiliation judiciaire et les mesures qui en dépendaient, cette appréciation relevant du juge du fond.

En revanche, le contrat de bail et le commandement ont établi une dette locative non sérieusement contestable. L’ambiguïté du contrat sur l’application du loyer à un ou deux garages a conduit à retenir une provision de 814 euros, outre intérêts, ainsi que les dépens et une indemnité au titre des frais irrépétibles.

• Vérifier la régularité de l’assignation du défendeur non comparant
• Contrôler la recevabilité et le bien-fondé des prétentions
• Établir une obligation de paiement non sérieusement contestable
• Produire un contrat démontrant l’existence de l’obligation locative
• Limiter la provision au montant certain de la dette
• Écarter la résiliation nécessitant l’examen des manquements contractuels

• Contrat de bail des deux garages
• Commandement de payer visant 740 euros en principal
• Clause contractuelle fixant un loyer mensuel de 74 euros

Le bailleur obtient une provision limitée à la dette non sérieusement contestable, mais doit saisir le juge du fond pour obtenir la résiliation judiciaire et les mesures qui en dépendent. Le locataire reste condamné au paiement provisionnel, aux dépens et aux frais irrépétibles, malgré sa non-comparution.

• Paiement provisionnel de 814 euros par le locataire
• Application des intérêts légaux à compter de l’assignation
• Absence d’expulsion en référé
• Absence d’indemnité d’occupation et de restitution forcée des clés
• Condamnation du locataire aux dépens et à 500 euros

À faire

• Produire le contrat de bail signé
• Vérifier précisément la clause de loyer
• Justifier chaque échéance impayée
• Joindre le commandement de payer
• Saisir le juge du fond pour la résiliation

À éviter

• Demander la résiliation judiciaire en référé
• Assimiler une clause ambiguë à une dette certaine
• Réclamer une provision non documentée
• Déduire la reconnaissance des demandes du défaut de comparution
• Solliciter l’expulsion avant la résiliation valable du bail

La compétence du juge des référés en matière de résiliation locative

Le juge des référés peut ordonner les mesures prévues par l’article 835 du Code de procédure civile, mais il ne peut prononcer la résiliation judiciaire d’un bail lorsque cette décision exige d’établir l’étendue des obligations contractuelles et l’imputabilité des manquements. Les demandes d’expulsion, d’indemnité d’occupation et de restitution des clés, qui en dépendent, ne peuvent alors être examinées en référé.

Les conditions d’octroi d’une provision locative

Selon l’article 835 du Code de procédure civile, la provision suppose une obligation non sérieusement contestable. L’article 1353 du Code civil impose au créancier de prouver l’obligation. Le bail et le commandement de payer établissaient une dette, mais l’ambiguïté du loyer prévu au contrat a limité la provision au montant non contestable de 814 euros.

L’office du juge en cas de non-comparution

En application des articles 472 et 473 du Code de procédure civile, la décision est réputée contradictoire lorsque le défendeur, régulièrement assigné, ne comparaît pas. Le juge doit néanmoins vérifier la régularité, la recevabilité et le bien-fondé des prétentions ; la non-comparution ne suffit donc pas à justifier l’ensemble des demandes.

Article R. 212-4 du Code de l’organisation judiciaire, Article R. 212-5 du Code de l’organisation judiciaire, Article 455 du Code de procédure civile, Article 446-1 du Code de procédure civile, Articles 655 et suivants du Code de procédure civile, Article 473 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 1728 du Code civil, Article 1741 du Code civil, Articles 1101 et 1103 du Code civil, Article 1709 du Code civil, Article 835 du Code de procédure civile, Article 1353 du Code civil, Article 491 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile