ARRET

N°452

[S] épouse [B]

C/

S.C.I. JML

Copie exécutoire

le 17 septembre 2026

à

Me LE ROY

Me GUYOT

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU DIX SEPT SEPTEMBRE

DEUX MILLE VINGT SIX

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/04084 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JGJL

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS DU VINGT SEPT AOUT DEUX MILLE VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE :

Madame [R] [S] épouse [B]

née le 26 Octobre 1970 à [Localité 1] (TUNISIE)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Olympe TURPIN substituant Me Jérôme LE ROY de la SELARL LX AVOCATS, avocats au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant Me Sébastien SEHILI-FRANCESCHINI, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

ET

S.C.I. JML agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Aurélie GUYOT, avocat au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant Me Caroline CHEVAUCHERIE, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 04 juin 2026 devant la cour composée de Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et Mme Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de Mme Nathanaëlle PLET, greffière-placée.

Sur le rapport de M. Douglas BERTHE et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 17 septembre 2026, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 17 septembre 2026, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et Mme Blanche THARAUD, greffière.

*

* *

DECISION :

En mars 1988, M. [I] [B], époux de Mme [R] [B] née [S], ainsi que les parents de celui-ci, ont acquis en indivision un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 4] (Oise). L’ensemble immobilier est composé d’un corps de bâtiment sur rue élevé sur terre-plein comprenant un local commercial au rez-de-chaussée, un logement de quatre pièces principales au premier étage surmonté d’un grenier, et, sur cour, de deux bâtiments en construction légère abritant l’un un local commercial et l’autre un logement de type studio.

Le 22 septembre 2009, cet ensemble immobilier a été vendu aux enchères. Il a été acquis par la SCI JML, dont le gérant est M. [L] [Z]. La SCI JML a donné à bail à M. [I] [B] le logement situé au premier étage, lequel a constitué le logement principal des époux [B].

Par acte sous seing privé en date du 16 mai 2019, intitulé « vente d’immeuble sous conditions suspensives », la SCI JML, représentée par M. [Z], a consenti à Mme [R] [B] une promesse de vente portant sur cet ensemble immobilier, moyennant le prix de 690 000 euros. Cet acte a été rédigé par Mme [B], qui exerce la profession de mandataire immobilier.

Il a été conclu sous la condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur d’un prêt d’un montant maximal de 690 000 euros, d’une durée maximale de 25 ans et à un taux nominal d’intérêt maximal de 2 % l’an la première année (hors assurances) et a stipulé que « la présente vente sera caduque du fait de la non-obtention d’offres de prêt d’ici le 31 octobre 2019 ».

Il a également prévu, à l’article « Acte authentique », que « les présentes conventions constituent, dès leur signature, un accord définitif sur la chose et sur le prix » et qu’« elles seront réitérées au plus tard le 31 décembre 2019 », cette date étant « non extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter ».

L’acte a enfin stipulé que toute prorogation conventionnelle de la durée de la condition suspensive « ne pourra se faire que sur la demande expresse de l’acquéreur formulée par écrit et acceptation écrite du vendeur ».

L’acte comporte également une clause aux termes de laquelle, en cas de refus de l’une des parties de signer l’acte authentique, celle-ci pourrait y être contrainte, et la partie qui n’est pas en défaut percevrait de l’autre, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de 69 000 euros.

Mme [B] n’a pas justifié de l’obtention d’une offre de prêt à la date du 31 octobre 2019, ni à celle du 31 décembre 2019 et la vente n’a pas été réitérée par acte authentique à cette dernière date.

Les parties se sont alors opposées sur la nature de l’acte du 16 mai 2019 (promesse synallagmatique ou promesse unilatérale de vente), sur le caractère automatique ou non de la caducité résultant de la non-réalisation de la condition suspensive, sur l’existence d’une prorogation verbale du délai de réitération et sur l’admissibilité de la preuve d’une telle prorogation autrement que par écrit.

Le 1er octobre 2020, Me [M], notaire de Mme [B], a adressé à la SCI JML un courriel l’interrogeant sur la désignation d’un notaire dans le cadre de la vente. Par courriel en réponse du 12 octobre 2020, la SCI JML a indiqué que la promesse de vente était caduque.

Par courrier du 3 décembre 2020, le conseil de Mme [B] a mis en demeure la SCI JML de réitérer la vente.

Par courrier officiel en réponse du 31 décembre 2020, le conseil de la SCI JML a indiqué que, faute pour Mme [B] d’avoir justifié de l’obtention d’offres de prêt au 31 octobre 2019, la vente était devenue caduque à cette date. Cette même correspondance a fait état d’une dette locative de M. [I] [B], preneur du logement du premier étage, d’un montant en principal de 20 412 euros au 31 décembre 2020.

La SCI JML a fait délivrer à M. [I] [B] deux commandements de payer les loyers visant la clause résolutoire, les 29 mars et 4 juin 2021, puis l’a assigné, par acte du 28 décembre 2021, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Senlis aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion.

Par acte de commissaire de justice du 22 juin 2021, Mme [R] [B] a fait assigner la SCI JML devant le tribunal judiciaire de Senlis, au visa des articles 1582 et suivants et 1304-6 du code civil, aux fins de :

– la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;

– constater que la vente de la maison d’habitation sise à [Localité 4] (Oise), [Adresse 1], est parfaite ;

– condamner la SCI JML à régulariser l’acte authentique dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

– à titre subsidiaire, à défaut de réitération spontanée dans le délai imparti, prononcer que le jugement vaudrait lui-même vente ;

– condamner la SCI JML à lui payer la somme de 69 000 euros à titre de clause pénale ;

– condamner la SCI JML à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la SCI JML aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions de première instance, la SCI JML a demandé au tribunal, au visa des articles 1584, 1589, 1103, 1104, 1193, 1304, 1304-4, 1304-6, 1187 et 1240 du code civil, de débouter Mme [B] de l’intégralité de ses demandes, de la condamner à lui verser la somme de 70 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, ainsi que la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Une réunion d’information sur la médiation s’est tenue le 27 septembre 2022, à laquelle Mme [B] n’a été ni présente ni représentée, de sorte qu’aucune médiation n’a abouti.

Par jugement du 7 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Senlis a, dans l’instance opposant la SCI JML à M. [I] [B] (RG 22/00503), ordonné le sursis à statuer jusqu’au jugement à intervenir dans la présente procédure.

Par jugement du 27 août 2024, le tribunal judiciaire de Senlis a :

– Débouté Mme [R] [B] de l’ensemble de ses demandes ;

– Condamné Mme [R] [B] à payer à la SCI JML la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

– Condamné Mme [R] [B] aux entiers dépens de l’instance ;

– Condamné Mme [R] [B] à payer à la SCI JML la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration du 24 septembre 2024, Mme [R] [B] a interjeté appel de cette décision.

Vu les conclusions récapitulatives d’appelante et d’intimée sur appel incident déposées le 16 décembre 2025, par lesquelles Mme [R] [B] demande à la cour de :

– Vu les articles 1582 et suivants du code civil, et 1304-6 du code civil ;

– Réformer le jugement en ce qu’il a débouté Mme [B] de l’ensemble de ses demandes, l’a condamnée à payer à la SCI JML la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, du chef des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile, et l’a déboutée de ses demandes plus amples ou contraires ;

– Débouter la SCI JML de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

– Condamner la SCI JML à régulariser l’acte authentique dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, la vente de l’ensemble immobilier ci-après désigné étant parfaite : un ensemble immobilier composé d’une maison d’habitation de type 4, de 2 locaux commerciaux et d’un studio sur cour, situé [Adresse 1] sur une parcelle de 287 m² cadastrée section AD numéro [Cadastre 1] pour une contenance de 00 ha 02 a 87 ca, ayant fait l’objet d’un état descriptif de division suivant acte reçu par Maître [T], notaire à Creil, le 26 mai 1981, publié au bureau des hypothèques de Senlis le 4 juin 1981, volume 8837 numéro 1 ;

– À défaut de réitération spontanée dans le délai imparti, prononcer que l’arrêt vaudra lui-même vente ;

– Condamner la SCI JML à payer à Mme [B] la somme de 69 000 euros à titre de clause pénale ;

– Débouter la SCI JML de sa demande d’appel incident ;

– Condamner la SCI JML à payer à Mme [B] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner la SCI JML aux entiers dépens.

Sur la caducité de la promesse de vente, Mme [B] fait valoir :

– que le compromis du 16 mai 2019 emporte accord sur la chose et sur le prix et qu’une fois signé, il engage définitivement les parties, que le simple dépassement de la date de réitération n’emporte pas annulation de la promesse, le délai du 31 décembre 2019 n’étant pas extinctif mais constitutif du point de départ à partir duquel l’une des parties peut obliger l’autre à s’exécuter, que la promesse litigieuse est une promesse unilatérale de vente, de sorte que la jurisprudence rendue en matière de promesse synallagmatique sur la caducité automatique est inapplicable, que la condition suspensive de financement, stipulée dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur, ne peut être invoquée ou abandonnée que par ce dernier.

Sur la prorogation de la promesse, Mme [B] fait valoir que la SCI JML a sollicité le report de la date de signature, de fin 2019 au premier semestre 2020, pour des raisons fiscales, que les parties se sont accordées, à la demande de la SCI JML, pour régulariser l’acte postérieurement au 31 décembre 2019, que cet accord est corroboré par l’attestation du notaire, par l’attestation de Mme [Y] et par celle du courtier, ainsi que par les procès-verbaux de constat d’huissier retranscrivant des conversations avec le gérant de la SCI JML, qu’elle peut se prévaloir d’une impossibilité morale de se constituer une preuve écrite, compte tenu des liens de proximité unissant les parties ainsi que d’un commencement de preuve par écrit.

Sur la clause pénale, Mme [B] fait valoir qu’en application de l’article 1231-5 du code civil et de la clause stipulée au compromis, le refus de la SCI JML de réitérer la vente par acte authentique justifie sa condamnation au paiement de la somme de 69 000 euros.

Sur la procédure abusive et l’appel incident de la SCI JML, Mme [B] fait valoir qu’elle a toujours souhaité acquérir le bien et que celui-ci aurait pu être vendu depuis longtemps si la SCI JML ne s’était pas dérobée, que la SCI JML ne peut se prévaloir d’un préjudice d’immobilisation d’un bien qu’elle a elle-même choisi d’immobiliser, aucune disposition légale ne l’empêchant de poursuivre la vente, que la SCI JML a commencé à percevoir des loyers postérieurement à la naissance du différend et ne subit donc aucun préjudice, que l’appel incident tendant à porter la condamnation à 70 000 euros doit être rejeté, le préjudice étant inexistant.

Vu les conclusions d’intimée n° 2 et d’appel incident déposées le 23 septembre 2025, par lesquelles la SCI JML demande à la cour de :

– Vu les articles 1584, 1589, 1103, 1104, 1193, 1304, 1304-4, 1304-6 et 1187 du code civil ;

– Vu l’article 1240 du code civil et l’article 32-1 du code de procédure civile ;

– Vu la jurisprudence visée ;

– Confirmer le jugement rendu le 27 août 2024 par le tribunal judiciaire de Senlis en ce qu’il a débouté Mme [R] [B] de l’ensemble de ses demandes, condamné Mme [R] [B] aux dépens de l’instance et condamné Mme [R] [B] à payer à la SCI JML la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

– Infirmer le jugement rendu le 27 août 2024 par le tribunal judiciaire de Senlis en ce qu’il a condamné Mme [R] [B] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

– Statuant à nouveau, condamner Mme [R] [B] à payer à la SCI JML la somme de 70 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

– Débouter Mme [R] [B] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

– Condamner Mme [R] [B] à verser à la SCI JML la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner Mme [R] [B] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’exécution forcée du jugement du tribunal judiciaire de Senlis du 27 août 2024.

Sur la caducité du compromis de vente, la SCI JML fait valoir que l’acte du 16 mai 2019, intitulé « vente d’immeuble sous conditions suspensives », constitue une promesse synallagmatique de vente au sens de l’article 1589 du code civil, comportant un engagement réciproque de conclure et un accord sur la chose et le prix, à l’exclusion de toute faculté d’option propre à la promesse unilatérale de l’article 1124 du code civil, que Mme [B] avait elle-même qualifié l’acte de promesse synallagmatique dans de précédentes écritures, et ne peut sans se contredire soutenir qu’il s’agirait d’une promesse unilatérale, que la défaillance de la condition suspensive à l’expiration du délai prévu entraîne la caducité automatique de la vente, qu’en l’espèce la condition suspensive d’obtention d’un prêt avant le 31 octobre 2019 n’a pas été réalisée, ni à cette date, ni à la date de réitération du 31 décembre 2019, que, selon une jurisprudence constante, lorsque, dans une promesse synallagmatique de vente, un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu’à la date prévue pour la réitération par acte authentique cette condition n’est pas accomplie, la promesse est caduque, que le caractère non extinctif du délai de réitération ne permet pas à une partie de disposer d’un délai supplémentaire pour remplir ses obligations, que Mme [B] n’a pas renoncé à la condition suspensive avant sa défaillance et qu’une renonciation postérieure est exclue par l’article 1304-4 du code civil.

Sur l’absence de prorogation du délai de réitération, la SCI JML fait valoir que le compromis stipulait que toute prorogation de la condition suspensive ne pouvait intervenir que sur demande expresse écrite de l’acquéreur et acceptation écrite du vendeur, formalisme qui n’a jamais été respecté, que les pièces produites par Mme [B] ne sont pas probantes : l’attestation du notaire ne répond pas aux conditions de l’article 202 du code de procédure civile et est contredite par le courriel de la SCI JML du 12 octobre 2020 affirmant la caducité, que les attestations de Mme [Y], assistante de Mme [B], sont sujettes à caution et contredites par l’attestation de M. [N] établissant que M. [Z] se trouvait à Besançon (Doubs) le 9 juin 2020, que le procès-verbal de constat retranscrit une conversation incompréhensible et décousue, dont il ne ressort aucune volonté de proroger la promesse, que la plainte pour tentative d’extorsion a fait l’objet d’un classement sans suite le 15 juin 2024, que Mme [B] ne démontre aucune impossibilité morale ou matérielle de se constituer une preuve écrite et qu’aucune des pièces ne constitue un commencement de preuve par écrit.

Sur la clause pénale, la SCI JML fait valoir que le compromis étant caduc, Mme [B] ne peut se prévaloir de la clause pénale qui y figure, que la vente n’ayant jamais été pure et simple, aucun refus fautif de réitération ne peut être reproché à la SCI JML.

Sur la procédure abusive, la SCI JML fait valoir qu’en application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, Mme [B], professionnelle de l’immobilier et rédactrice du compromis, ne pouvait ignorer que son action était vouée à l’échec, que la procédure a eu pour seul but de l’empêcher de vendre son bien par lots et de permettre à M. [I] [B] d’obtenir un sursis à statuer dans l’instance en expulsion, que la procédure perdure depuis le 1er février 2021 et l’empêche de disposer de son bien, ce qui justifie de porter la condamnation à 70 000 euros.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La clôture a été prononcée le 18 février 2026 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 4 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande tendant à voir déclarer la vente parfaite et ordonner la réitération forcée de la vente :

Aux termes de l’article 1589 alinéa 1er du code civil, la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Toutefois, lorsque les parties ont subordonné l’efficacité de la vente à la réalisation d’une condition suspensive dans un délai déterminé, il résulte des articles 1304 et 1304-6 du même code que la défaillance de la condition dans le délai convenu emporte de plein droit la caducité du contrat, l’obligation étant réputée n’avoir jamais existé, l’article 1187, alinéa 1er, précisant que la caducité met fin au contrat.

Il est de jurisprudence constante que, lorsque, dans une promesse synallagmatique de vente, un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu’à la date prévue pour la réitération par acte authentique cette condition n’est pas accomplie, la promesse est caduque de plein droit, sans formalité ni mise en demeure préalable (Cass. 3e civ., 29 mai 2013, n° 12-17.077 ; 9 mars 2017, n° 15-26.182 ; 6 juin 2024, n° 23-11.680), et que le caractère non extinctif du délai fixé pour la signature de l’acte authentique a pour seule conséquence de permettre à l’une des parties d’obliger l’autre à s’exécuter si les conditions suspensives étaient réalisées à cette date, sans ouvrir à l’acquéreur aucun délai supplémentaire pour remplir ses obligations, l’obtention d’un prêt postérieure à cette date étant sans incidence sur la caducité (Cass. 3e civ., 4 février 2021, n° 20-15.913).

L’article 1304-4 du code civil n’autorise par ailleurs une partie à renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif que tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli ; après l’expiration du délai, la caducité s’opère de plein droit et aucune renonciation n’est plus possible.

Il résulte en outre des articles 1103 et 1193 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ne peuvent être modifiés que du consentement mutuel des parties, y compris quant aux formes qu’elles ont elles-mêmes stipulées pour toute modification : lorsque la promesse subordonne toute prorogation à un écrit, une prorogation verbale ou tacite est dépourvue d’effet, et de simples réponses ou le silence du vendeur postérieurs à la date d’expiration ne caractérisent pas la volonté de renoncer à se prévaloir de la caducité (Cass. 3e civ., 6 juin 2024, préc.). La preuve d’un tel accord modificatif obéit aux articles 1359, 1360 et 1362 du code civil, qui exigent un écrit, sauf impossibilité matérielle ou morale de s’en procurer un ou commencement de preuve par écrit émanant de celui à qui on l’oppose ; il est enfin jugé que le témoignage d’un notaire faisant état d’un accord verbal des parties pour proroger le délai d’une promesse n’est pas recevable (Cass. 1ère civ., 10 mai 2005, n° 02-21.592).

En l’espèce, l’acte sous seing privé du 16 mai 2019, intitulé « vente d’immeuble sous conditions suspensives », stipule que « les présentes conventions constituent, dès leur signature, un accord définitif sur la chose et sur le prix » et qu’« elles seront réitérées au plus tard le 31 décembre 2019 ».

Il comporte l’engagement réciproque de la SCI JML de vendre et de Mme [B] d’acquérir l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à Chantilly (Oise), cadastré section AD numéro [Cadastre 1], moyennant le prix de 690 000 euros, sans réserver à quiconque une faculté d’option. Il s’analyse donc en une promesse synallagmatique de vente, ainsi que le premier juge l’a exactement retenu.

La vente a été consentie sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt de 690 000 euros maximum, sur une durée maximale de vingt-cinq ans au taux maximal de 2 % hors assurance, l’article 1.2 de la clause « conditions suspensives » stipulant que « la présente vente sera caduque du fait de la non-obtention d’offres de prêt d’ici le 31 octobre 2019 ».

Or il ressort des pièces, et notamment du courrier du courtier Credissimo, M. [X] [H], du 14 août 2022 produit par l’appelante elle-même, qu’au 31 octobre 2019 Mme [B] ne disposait que d’un « avis favorable » de principe, dont il est constant qu’il ne vaut pas offre de prêt (Cass. 3e civ., 9 octobre 2012, n° 11-24.308), les seules offres véritables n’ayant été émises qu’en septembre 2020 par le Crédit agricole puis en juin 2022 par la Société générale, soit après l’expiration tant du délai de réalisation de la condition que du délai de réitération.

Mme [B], qui n’a pas davantage renoncé au bénéfice de la condition avant le 31 octobre 2019, ne peut utilement invoquer l’arrêt du 27 octobre 2016 (n° 15-23.727), rendu dans une espèce où l’acquéreur avait manifesté, avant la date limite de réitération, sa volonté de poursuivre la vente, ni la stipulation selon laquelle la date du 31 décembre 2019 « n’est pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter », ce caractère non extinctif ne lui ouvrant aucun délai supplémentaire pour satisfaire à la condition.

Force est donc de constater que la condition suspensive a défailli et que la caducité de la promesse était acquise de plein droit au plus tard le 31 décembre 2019.

S’agissant de la prorogation verbale alléguée, le paragraphe 1.3 de la clause « condition suspensive d’obtention d’un prêt » impose que toute prorogation conventionnelle intervienne « sur la demande expresse de l’acquéreur formulée par écrit et acceptation écrite du vendeur ».

Aucun avenant ni aucun échange d’écrits conforme à cette stipulation n’est produit.

Les pièces versées aux débats par l’appelante ne satisfont par ailleurs pas aux stipulations contractuelles précitées :

– l’écrit de Me [G] [M], notaire, du 5 septembre 2022, qui fait part d’un contact téléphonique avec M. [Z] en août/septembre 2020, qui lui aurait indiqué devoir faire des vérifications avec ses clients avant de finaliser la vente, est insuffisant pour établir un accord commun et non ambigu portant prorogation conventionnelle ;

– le courrier de M. [X] [H] du 14 août 2022, non conforme à l’article 202 du code de procédure civile, se borne à rapporter les propos que lui a tenus Mme [B] sans avoir été témoin direct des échanges avec le vendeur, à savoir que « son vendeur voulait signer l’acte définitif en début de l’année 2020 » ;

– les attestations de Mme [Q] [Y], assistante commerciale de l’appelante et placée dans un lien de subordination à son égard, se contredisent ’ celle du 21 décembre 2020 affirme de manière catégorique que M. [Z] s’est présenté à l’agence de [Localité 4] le 9 juin 2020 pour menacer Mme [B] et exiger 200 000 euros en liquide. Pour autant, elle passe sous silence avoir été témoin d’un appel téléphonique le 1er octobre 2020 au cours duquel M. [Z] acceptait de vendre sous réserve d’un versement occulte de 200 000 euros, événement relatée dans une nouvelle attestation du 30 juin 2022. La présence physique menaçante de M. [Z] à [Localité 4] le 9 juin 2020 qu’elle allègue est formellement contredite par l’attestation circonstanciée de M. [O] [N], établissant la présence de M. [L] [Z] à [Localité 5] ([Localité 6]) du 8 au 12 juin 2020 pour réparer un side-car Harley-Davidson de collection ;

– le procès-verbal de constat du 24 mai 2022 retranscrit une conversation téléphonique du 1er octobre 2020, postérieure de dix mois à la caducité déjà acquise, sans identification certaine de l’interlocuteur, et il n’en ressort à aucun moment un accord clair et définitif des interlocuteurs allégués pour proroger la promesse ou régulariser un nouvel acte alors que douze jours plus tard, soit le 12 octobre 2020, la SCI JML opposait au demeurant sans ambiguïté la caducité au notaire de l’appelante ;

– enfin, la plainte pour tentative d’extorsion déposée le 5 septembre 2022 a été classée sans suite le 15 juin 2024 par le procureur de la République de [Localité 7] au motif que les faits dénoncés ne sont punis par aucun texte pénal.

Mme [B], professionnelle de l’immobilier ’ enregistrée en qualité d’agent commercial et d’entrepreneur individuel ayant pour activité principale « agences immobilières », associée de l’Eurl Acm Immo à [Localité 4] (Oise) ’ et rédactrice de l’acte, ne justifie d’aucune impossibilité morale ou matérielle de se procurer l’écrit dont elle avait elle-même stipulé l’exigence.

Par ailleurs, les pièces analysées ci-dessus, qui n’émanent pas de la SCI JML à laquelle la prorogation est opposée, ne peuvent constituer un commencement de preuve par écrit au sens de l’article 1362 du code civil.

Le premier juge a donc exactement constaté la caducité de la promesse et l’absence de toute prorogation régulière.

Il y a donc lieu de rejeter la demande tendant à voir déclarer la vente parfaite et à voir condamner la SCI JML à régulariser l’acte authentique sous astreinte, ainsi que la demande subsidiaire tendant à ce que l’arrêt vaille vente et de confirmer le jugement de ces chefs.

Sur la demande en paiement de la clause pénale de 69 000 euros :

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, la clause pénale constitue une évaluation forfaitaire et anticipée des dommages-intérêts dus en cas d’inexécution d’une obligation contractuelle ; sa mise en ’uvre suppose une inexécution fautive imputable à une partie d’un contrat en vigueur. Lorsque le contrat qui la stipule est caduc par suite de la défaillance d’une condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé en application de l’article 1304-6, alinéa 3, du code civil et la clause pénale ne peut recevoir application.

En l’espèce, la clause pénale de 69 000 euros figurant à l’article « acte authentique » du compromis sanctionne le refus fautif de signer l’acte authentique. La promesse étant devenue caduque au plus tard le 31 décembre 2019, par le seul défaut d’accomplissement de la condition suspensive d’obtention du prêt, sans qu’aucune faute soit établie à la charge de la SCI JML, aucun refus fautif de réitérer une vente juridiquement éteinte ne peut être reproché à cette dernière.

La demande de Mme [B] en paiement de la somme de 69 000 euros au titre de la clause pénale sera en conséquence rejetée et le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les dommages-intérêts pour procédure abusive et l’appel incident sur leur quantum :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, l’article 32-1 du code de procédure civile permettant en outre de condamner à une amende civile celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’exercice d’une action en justice dégénère en abus lorsqu’il procède de malice, de mauvaise foi ou d’une erreur grossière équipollente au dol (Cass. 3e civ., 10 octobre 2012, n° 11-15.473 ; 17 décembre 2015, n° 14-16.372), notamment lorsqu’une partie engage ou maintient une procédure qu’elle sait vouée à l’échec dans le but de nuire à son cocontractant ou de paralyser l’exercice de ses droits.

En l’espèce, Mme [B], professionnelle de l’immobilier et rédactrice du compromis du 16 mai 2019, ne pouvait ignorer que son action en réitération forcée était vouée à l’échec, faute de toute offre de prêt obtenue dans le délai contractuel, de toute diligence justifiée pour l’obtenir et de tout avenant écrit de prorogation ; elle a de surcroît réclamé la clause pénale en connaissance de cette caducité.

Il ressort de la chronologie que la SCI JML, qui avait demandé aux époux [B], par lettre recommandée du 1er décembre 2020, de laisser un géomètre-expert accéder à l’appartement donné à bail à M. [I] [B] en vue de la division de l’immeuble en lots et de sa vente, s’est heurtée à leur refus, signalé par le géomètre-expert dans ses courriels des 25 janvier et 8 février 2021 ; que Mme [B] a fait délivrer une première assignation en vente forcée le 1er février 2021, jamais enrôlée, puis une seconde au mois de juin 2021, immédiatement après le commandement de payer du 4 juin 2021 visant la clause résolutoire délivré à son époux pour un arriéré locatif de 23 808,85 euros et que cette instance a permis à M. [I] [B] d’obtenir du juge des contentieux de la protection de [Localité 7], par jugement du 7 juillet 2023, un sursis à statuer sur la demande d’expulsion dans l’attente de l’issue de la présente procédure et, ainsi, de se maintenir dans les lieux.

La mauvaise foi de l’appelante s’est en outre manifestée par la production d’une attestation matériellement contredite, par la dissimulation, dans ses écritures de décembre 2025 du classement sans suite de sa plainte pénale intervenu le 15 juin 2024 et par le refus d’exécuter les condamnations de première instance pourtant assorties de l’exécution provisoire de droit, la saisie-attribution pratiquée le 17 février 2025 sur ses comptes à la Société générale ayant révélé un solde disponible de 26 434,44 euros, suffisant pour s’en acquitter spontanément.

L’abus du droit d’agir est ainsi caractérisé, comme l’a retenu le premier juge au terme d’une analyse circonstanciée relevant le caractère manifestement voué à l’échec de l’action, nécessairement connu de l’appelante en sa qualité de professionnelle de l’immobilier.

Sur le quantum, le préjudice de la SCI JML consiste en l’immobilisation, depuis février 2021 et pendant plus de cinq années, de son actif immobilier valorisé 690 000 euros au compromis, dont la vente par lots demeure paralysée par la présente procédure, prolongée par l’appel.

Dans ces conditions, la somme de 10 000 euros allouée en première instance est insuffisante à réparer ce préjudice. Une juste réparation conduit à fixer les dommages et intérêts à la somme de 20 000 euros.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a jugé abusive la procédure engagée par Mme [B], de l’infirmer sur le seul quantum des dommages et intérêts et, statuant à nouveau de ce chef, de condamner Mme [B] à payer à la SCI JML la somme de 20 000 euros, l’appel incident étant accueilli dans cette mesure et rejeté pour le surplus.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En l’espèce, Mme [B] qui succombe en l’intégralité de ses prétentions d’appel, supportera les entiers dépens d’appel, en ce compris le coût des mesures d’exécution forcée que la SCI JML a été contrainte d’engager pour recouvrer les condamnations de première instance et la décision de première instance sera confirmée en ses dispositions afférentes aux frais irrépétibles et aux dépens.

L’équité commande de condamner Mme [B] à payer à la SCI JML la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, sa propre demande de ce chef étant rejetée.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [R] [S] épouse [B] à payer à la SCI JML la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Le confirme entièrement pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [R] [S] épouse [B] à payer à la SCI JML la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Condamne Mme [R] [S] épouse [B] aux entiers dépens d’appel, en ce compris le coût des mesures d’exécution forcée engagées pour le recouvrement des condamnations de première instance ;

Condamne Mme [R] [S] épouse [B] à payer à la SCI JML la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette la demande de Mme [R] [S] épouse [B] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE