TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 01
N° RG 23/10067 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XUQ3

JUGEMENT DU 14 SEPTEMBRE 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. SCI [Adresse 1][Adresse 2],
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Me Marc FLAMENBAUM, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

S.A.S. [Adresse 4],
immatriculée au RCS de [Localité 2] METROPOLE sous le n° 894 634 062
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 1]
représentée par Me Stéphane BESSONNET, avocat au barreau de LILLE

M. [S] [Z]
[Adresse 6]
[Localité 3]
représenté par Me Stéphane BESSONNET, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 17 Septembre 2025 avec effet au 05 Septembre 2025 ;

A l’audience publique du 27 Avril 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 14 Septembre 2026.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 14 Septembre 2026, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 17 décembre 2015, la S.C.I. [Adresse 7] a donné à bail commercial à la société Newspace 16-18 un local (appartement) dans un immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 2], moyennant le règlement d’un loyer annuel de 12 000 euros hors charges et d’une provision sur charges trimestrielle de 900 euros.

Ce bail est conclu pour neuf années à compter du 1er décembre 2015 et prévoit une destination de « bureau exclusivement et de domiciliation professionnelle ». Dans l’acte, M. [S] [Z] s’est porté caution personnelle et solidaire des engagements de la société Newspace dans la limite de douze mois de loyers et charges.

Suivant protocole du 1er mars 2021, le bail a été transféré à la société [Adresse 4] à effet rétroactif du 1er janvier 2021. M. [S] [Z] se portait caution personnelle et solidaire des engagements de la société Zone 59 dans la limite d’un an de loyer soit 14 000 euros.

Se plaignant d’impayés de loyers, par acte de commissaire de justice du 3 juillet 2023, la SCI [Adresse 8] a fait délivrer à la S.A.S [Adresse 4] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 18 158,96 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au mois d’avril 2023. Ce commandement a été dénoncé à M. [S] [Z] par acte de commissaire de justice du 27 octobre 2023, en sa qualité de caution.

Puis, par acte de commissaire de justice des 26 et 27 octobre 2023, la SCI [Adresse 8] a fait assigner la société Zone 59 et M. [S] [Z] en qualité de caution devant le tribunal judiciaire de Lille en acquisition de la clause résolutoire et expulsion et en paiement des loyers, des charges et des indemnités d’occupation.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 juin 2025, la SCI [Adresse 8] demande au tribunal de :

Rejeter les demandes de la société [Adresse 4] et de M. [S] [Z] ;
Constater et à défaut prononcer la résiliation du bail du 17 décembre 2015 ;
Condamner solidairement la société Zone 59 et M. [S] [Z], en qualité de caution, et dans la limite de son engagement (soit 16 826,76 euros compte tenu de la révision annuelle du loyer) ou tout occupant de son chef au paiement de la somme de 36 740,94 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 25 juin 2024 outre les frais de commissaire de justice (commandement de payer, signification des actes de procédure) avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 3 juillet 2023 ;
Dire que la somme versée à titre de dépôt de garantie sera conservée par la SCI [Adresse 8] à titre d’indemnité de résiliation anticipée ;
Condamner in solidum la société [Adresse 4] et M. [S] [Z], en qualité de caution et dans les limites de son engagement, au coût des réparations soit la somme de 21 300 euros, conformément au descriptif repris dans le procès-verbal du commissaire de justice du 25 juin 2024 ;
Condamner in solidum la société Zone 59 et M. [S] [Z] ou tout occupant de leur chef au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris les frais d’huissier avec distraction.

Au soutien de ses prétentions, la SCI [Adresse 9] fait valoir que le commandement visant la clause résolutoire n’a pas été suivi d’effet et que le bail s’en trouve résilié au 4 août 2023. Elle expose qu’à compter de cette date, le preneur est redevable d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer jusqu’au 25 juin 2024, date de l’établissement de l’état de lieux de sortie par commissaire de justice.

Elle indique que les lieux ont été restitués en mauvais état d’entretien et de conservation justifiant la condamnation du preneur et de sa caution à des dommages et intérêts au titre des réparations locatives.

Elle s’oppose à la demande de la société [Adresse 4] tendant à ce que soit prononcée la résiliation du bail aux torts du bailleur en faisant valoir que les troubles de jouissance qu’elle allègue ne sont pas justifiés. Elle estime qu’elle n’est pas responsable des désordres dans les parties communes et de l’absence d’accessibilité des locaux aux personnes à mobilité réduite. Elle ajoute que le preneur ne s’est jamais plaint de ces désordres pendant la durée du bail et qu’en tout état de cause, elle a toujours procédé aux réparations et à l’entretien des locaux et des parties communes. Elle ajoute que les désordres constatés lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie ne sont pas la résultante de la vétusté mais de dégradations dont le preneur doit répondre.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 3 avril 2025, la société Zone 59 et M. [S] [Z] demandent au tribunal de :

A titre principal :

Rejeter l’ensemble des demandes de la SCI [Adresse 9] ;
Prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de la SCI [Adresse 9] ;
Condamner SCI [Adresse 8] à verser à la société [Adresse 4] la somme de 30 000 euros au titre de son trouble de jouissance ;
A titre subsidiaire :

Constater que la société Zone 59 a quitté les lieux loués à la date du 29 septembre 2023 ;
Juger que de l’indemnité d’occupation n’est due que jusqu’au 29 septembre 2023 ;
Condamner la SCI [Adresse 8] à lui payer la somme de 30 000 euros au titre de son trouble de jouissance ;
A titre infiniment subsidiaire :

Constater que la société [Adresse 4] a quitté les lieux loués à la date du 29 septembre 2023 et a remis les clés à la date du 25 mars 2024 ;
Juger que l’indemnité d’occupation n’est due que jusqu’au 25 mars 2024 ;
Condamner la SCI [Adresse 8] à payer à la société Zone 59 la somme de 30 000 euros au titre de son trouble de jouissance ;

En tout état de cause :

Rejeter la demande de la SCI [Adresse 8] de condamnation de la société [Adresse 4] à lui payer la somme de 21 300 euros au titre des réparations locatives ;
Rejeter sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la SCI [Adresse 8] à leur payer la somme de 3 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Au soutien de leurs prétentions, la société Zone 59 et M. [S] [Z] font valoir que la SCI [Adresse 8] n’a pas satisfait à son obligation de délivrance. A titre principal, ils estiment que les parties communes étaient atteintes de nombreux désordres et qu’elles n’étaient pas entretenues par le bailleur. Ils considèrent que le bailleur avait l’obligation de réaliser des aménagements permettant l’accès aux locaux aux personnes à mobilité réduite. Ils ajoutent que les demandes d’intervention faites au bailleur concernant les désordres affectant les parties communes (tags, pannes d’ascenseur, encombrement, propreté) sont restées vaines. Ils précisent qu’en raison du trouble de jouissance, les lieux ont été libérés le 29 septembre 2023 et les clés ont été restituées par leur conseil à celui de la SCI [Adresse 9] le 22 mars 2024.

A titre subsidiaire, la société [Adresse 4] et M. [S] [Z] font valoir que les indemnités d’occupation ne peuvent être exigées au-delà de la date de libération des lieux. Ils ajoutent que les désordres imputés au locataire étaient déjà présents à l’entrée dans les lieux à l’occasion de laquelle aucun état des lieux n’a été réalisé. Ils ajoutent qu’il résulte du constat de commissaire de justice du 25 juin 2024 que les lieux étaient vétustes ou en état d’usage. Ils estiment que le devis produit par la bailleresse pour justifier sa demande au titre des réparations locative a été établi six mois après l’état des lieux de sortie et qu’il ne correspond pas aux désordres ainsi constatés. Ils contestent le décompte produit par la demanderesse pour justifier de la dette locative en ce que les régularisations des charges pour les années 2023 et 2024 ne sont pas justifiées.

La clôture de l’instruction a été fixée au 5 septembre 2025 par ordonnance du 17 septembre 2025. A l’issue de l’audience de plaidoiries du 27 avril 2026, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 14 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

I – Sur la résiliation du contrat de bail.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Les parties présentent des demandes concurrentes de résiliation du bail. La demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire a vocation à produire effet le 4 août 2023, tandis que la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail émanant de la bailleresse et la demande de résiliation judiciaire du bail aux torts de la SCI [P] émanant de la locataire, formulées sans rétroactivité, ne produiraient effet qu’à compter de la présente décision.

Il convient donc d’examiner en premier lieu la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et ce n’est qu’à défaut d’acquisition de celle-ci qu’il y aura lieu d’examiner la demande de résiliation judiciaire aux torts de la bailleresse et la demande subsidiaire.

– Sur la clause résolutoire

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En vertu de l’article L.145-41 du code de commerce, qui est d’ordre public, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1345 du code civil du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application de cet article, la clause résolutoire d’un bail commercial doit s’interpréter strictement et doit être mise en œuvre de bonne foi.

En l’espèce, le bail liant les parties contient, en son article 20, une clause prévoyant qu’en cas de non-paiement à son échéance du dépôt de garantie ou de ses compléments, de l’un quelconque des termes du loyer convenu ou des charges, le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le contrat après mise en demeure de payer réalisée par commandement de payer restée infructueuse pendant le délai d’un mois.

Le commandement de payer visant cette clause résolutoire a été délivré le 3 juillet 2023 pour un montant en principal de 18 158,96 euros correspondant à des loyers dus à compter du 3ème trimestre 2022 jusqu’au 2ème trimestre 2023 outre des sommes dues au titre de la régularisation des charges pour les années 2021 et 2022.

Les causes du commandement, soit la somme de 18 158,96 euros, ne sont pas contestées.

Si reconventionnellement, la résiliation du bail est sollicitée aux torts du bailleur au motif d’un manquement à l’obligation de délivrance conforme, la S.A.S. [Adresse 4] ne se prévaut d’aucune exception d’inexécution à ce titre pour justifier le non-paiement des loyers.

Il n’est pas non plus justifié d’un paiement dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 3 août 2023.

Le bail étant résilié par l’effet de la clause résolutoire à la date du 3 août 2023, la demande de résiliation judiciaire aux torts de la bailleresse formulée a posteriori, dans le cadre de la présente procédure et sans demande de rétroactivité, est devenue sans objet.

Sur les effets de la résiliation du bail

Le maintien dans les lieux du preneur postérieurement à la résiliation du bail cause un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera justement fixée au montant du dernier loyer augmenté des charges réelles jusqu’à la libération des lieux.

II – Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1353 du code civil dispose qu’il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La bailleresse produit un décompte actualisé au 31 décembre 2024 (pièce 11 demandeur) indiquant un arriéré locatif de 36 740,94 euros avec des mentions peu claires semblant correspondre à :

– les loyers des 3ème et 4ème trimestres 2022 suivant facture des 1er juillet et 1er octobre 2022 ;
– les loyers des 4 trimestres 2023 suivant factures des 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre 2023 ;
– les loyers des 1er et 2ème trimestres 2024 suivant factures des 1er janvier et 1er avril 2024.

Diverses sommes sont portées en sus sans explications :

– 37,27 euros
– 615,33 euros
– 903,22 euros,
– 38,58 euros

outre les sommes de 1226,73 euros au titre de la « clôture des charges 2023 » et 619,11 euros au titre de la clôture des charges de 01/01/24 au 25/06/24.

D’après le décompte produit en pièce 4, les sommes de 615,33 euros et de 903,22 euros correspondent à la régularisation des charges, respectivement de 2021 et de 2022 et la somme de 37,27 euros à la révision du loyer de décembre 2022.

Il n’est pas fourni de décompte des charges ni le calcul des indexations de loyers. Et aucune facture n’est transmise.

Dès lors qu’il appartient au créancier de prouver ses prétentions, ses demandes au titre des régularisations de charges et révisions de loyer seront rejetées.

S’agissant du loyer, un débat oppose les parties sur l’exigibilité du loyer et la date de restitution des locaux.

La SAS Zone 59 soutient avoir libéré les locaux le 29 septembre 2023 et avoir restitué les clefs par l’intermédiaire de son conseil le 22 mars 2024. Elle soutient avoir avisé sa bailleresse de son départ immédiatement et avoir tenté à plusieurs reprises et vainement de lui restituer les clefs, le commissaire de justice mandaté par la SCI [Adresse 8] ayant systématiquement refusé de les prendre. Elle demande ainsi à ce qu’il soit considéré que le loyer n’était plus exigible à compter du 29 septembre 2023 et à tout le moins à compter du 25 mars 2024.

La SCI [Adresse 8] soutient que l’indemnité d’occupation est due jusqu’à la remise des clés et explique que le 25 juin 2024, le commissaire de justice établissait un procès-verbal de constat au terme duquel il ouvrait le courrier du conseil de la société [Adresse 4] contenant les clefs du local.

La restitution des locaux loués est caractérisée par la remise des clefs. Ce n’est donc qu’à compter de la remise des clefs que le loyer ou indemnité d’occupation n’est plus exigible. Si le preneur à bail soutient que le bailleur a refusé la restitution des clefs, ce qui serait constitutif d’une faute de sa part, il lui appartient d’établir les tentatives infructueuses de sa part.

En l’espèce, si la société Zone 59 a libéré les locaux comme elle le prétend le 29 septembre 2023, ensuite de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire le 3 juillet 2023, force est de constater qu’elle ne démontre pas avoir averti la bailleresse de son départ ni avoir réalisé des démarches pour organiser un état des lieux de sortie et lui restituer les clefs.

Le courriel du 29 septembre 2023 adressé à M. [C] [W] par M. [S] [Z], gérant de la société [Adresse 4] (pièce 11 défendeur) mentionne uniquement que « les locaux loués ne sont pas conformes à la destination du bail, raison de notre absence de paiement des loyers . Vous êtes venu me voir pour m’informer que la clause résolutoire vous était acquise. Nous verrons ce que le Tribunal jugera au regard du préjudice subi par notre société. Nous avons tenté de trouver un accord amiable mais la mauvaise foi dont vous faites preuve, rend en l’état actuel tout accord impossible. Au regard de votre dernier comportement téléphonique, il est préférable que nos avocats respectifs se contactent.».

Il n’est ainsi aucunement évoqué une libération des locaux et la restitution des clés.

Ce n’est que par courriel du 28 octobre 2023 adressé à M. [C] [W] que M. [Z] indique confirmer la libération des locaux depuis le 29 septembre 2023, sans que la restitution des clés ne soit évoquée.

Quant au courrier adressé par Me [H] à Me [Y] le 22 mars 2024 dans lequel il est mentionné que « Le Commissaire de justice mandaté pour la délivrance de l’assignation ayant refusé de prendre possession des clés », il n’établit aucunement ce prétendu refus ni la moindre tentative infructueuse de remise des dites clefs en septembre 2023.

Dans son courrier adressé le 22 mars 2024 à Me [Y] conseil de la SCI [Adresse 8] par lettre recommandée avec avis de réception, Me [H], conseil de la SAS Zone 59 indique lui adresser les clefs du local. Dans un courriel du même jour soit le 22 mars 2024 à 11h13, Me [H] avise son confrère de l’envoi des clefs par courrier (pièce 12 1/2 et 2/2 défendeur).

Lors du constat de l’état des lieux de sortie réalisé contradictoirement par commissaire de justice le 25 juin 2024, M. [W] représentant la SCI [Adresse 8] a présenté l’enveloppe contenant lesdites clefs, adressée par Me [H] à Me [Y] le 22 mars 2024.

Ainsi, les clefs du local ont effectivement été restituées par courrier du 22 mars 2024.

Le choix du bailleur de ne pas ouvrir l’enveloppe les contenant avant le 25 juin 2024, soit plus de trois mois après la date d’envoi, alors que la résiliation était acquise depuis le mois d’août 2023, suite au commandement de payer visant la clause résolutoire, est fautif et constitutif de mauvaise foi. Cette résistance à la remise des clefs ne saurait préjudicier au preneur et la restitution du local sera actée à la date de réception du courrier soit le 25 mars 2024. L’indemnité d’occupation a cessé d’être due à compter de cette date.

Il convient donc de déduire du décompte le loyer du 2ème trimestre 2024 et sept jours sur le mois de mars 2024.

Il est ainsi dû la somme de 29 270,19 euros (36 740,94 € – 37,27€ – 615,33 € – 903,22 € – 38,58€ – 1226,73 € – 4322,43 € – (4206,69 € x7/90 jours= 327,19€) ).

La S.A.S. [Adresse 4] sera condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 3 juillet 2023 pour la somme de 18 158,96 euros et à compter de leur date d’exigibilité pour les sommes en surplus.

M. [S] [Z] s’est engagé en qualité de caution solidaire de la SA.S. Zone 59 dans le cadre du protocole d’accord du 1er mars 2021 dans la limite de la somme de 14 000 euros avec indexation. Il ne conteste pas cet engagement ni le montant actualisé à 16 8267,76 euros compte tenu de la révision annuelle. Il sera donc condamné solidairement avec la société [Adresse 4] au paiement dans la limite de ce montant.

III- Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

L’article 7.4 du contrat de bail prévoit qu’en cas de résiliation du bail « par suite d’inexécution par le preneur de ses engagements », le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de dommages et intérêts.

La Cour de cassation, par un arrêt de sa troisième chambre civile du 20 novembre 2025 (Cass. 3e civ, 20 novembre 2025 – n° 24-16.763), a confirmé que la clause stipulant que le bailleur peut conserver le dépôt de garantie en cas de résiliation du bail, est une clause pénale, imposant à celui-ci de justifier d’un préjudice.

S’agissant d’une clause pénale, cette disposition est soumise au contrôle du juge en son caractère manifestement excessif ou dérisoire.

En l’occurrence, il n’est argué d’aucun préjudice autre que la résiliation du bail et la bailleresse ne fait état d’aucune difficulté à relouer l’immeuble.

Dans ces conditions, faute d’établir et de chiffrer son préjudice, la pénalité consistant en la conservation du dépôt de garantie est manifestement excessive et sera réduite à 50 euros.

La société [Adresse 8] sera donc autorisée à conserver uniquement la somme de 50 euros sur le montant du dépôt de garantie, le reliquat devant être restitué au preneur.

IV – Sur la demande au titre des réparations locatives

Sur les obligations contractuelles du preneur

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

D’après l’article 1730 dudit code, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1731 du code civil dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 1732 du code civil prévoit en outre que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 1754 du code civil prévoit quant à lui que le locataire est exclusivement tenu des réparations locatives telles que définies à l’article considéré, sauf dispositions contractuelles contraires. Il précise ainsi que les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :

– Aux âtres, contre-cœurs, chambranles et tablettes de cheminées ;
– Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d’habitation à la hauteur d’un mètre ;
– Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il y en a seulement quelques-uns de cassés;
– Aux vitres, à moins qu’elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;
– Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.

En vertu de l’article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. Cet article n’est pas d’ordre public et il peut y être dérogé par les parties.

En outre, l’article L.145-40-1 du code de commerce dispose que lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil.

En l’espèce, il n’est fait état d’aucun état des lieux d’entrée. La bailleresse ne peut donc se prévaloir de la présomption de bon état de l’article 1731 du code civil. Et il lui appartient d’établir l’état des locaux lors de leur mise à disposition.

S’agissant des clauses contractuelles, il est stipulé à l’article 18 page 15 du bail que le preneur « devra également rendre les lieux en bon état d’entretien et de réparations, ou, à défaut, régler au BAILLEUR le coût des travaux nécessaires pour leur remise en parfait état d’entretien et de réparation ».

La vétusté n’ayant pas été transférée au preneur, elle reste supportée par le bailleur, de sorte qu’il convient de prendre en compte une occupation depuis décembre 2015, soit depuis huit années au moment de la restitution des locaux.

Sur le manquement contractuel et la réparation du préjudice

Selon l’article 1231-1 du code civil, dans sa version applicable à l’espèce, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Sur le fondement de cet article, l’indemnisation d’une partie suppose un manquement contractuel, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le dommage.

En l’occurrence, la S.C.I. [P] n’apporte aucun élément pour établir l’état des locaux lors de la conclusion du bail. Elle ne démontre pas le bon ou très état du local alors qu’elle ne peut se prévaloir de la présomption de bon état.

La bailleresse se fonde sur le procès-verbal de constat de l’état des lieux de sortie établi contradictoirement par commissaire de justice le 25 juin 2024 et sur un devis de la SARL Bigwork du 22 décembre 2024 d’un total TTC de 21 300 euros mentionnant :

– Dépose [V] 720 euros
– Remise en état parquet d’origine 6 480 euros
– Remplacement chaudière 6720 euros
– Remise en état des murs et plafonds : 3 840 euros
– Remplacement WC : 540 euros
– Remise en état suite dégât des eaux pièce de fond.

Il sera avant toute chose relevé que le devis, établi plus de six mois après l’état des lieux de sortie, est particulièrement succinct, puisqu’il ne comporte que la mention des postes, sans détail de la main-d’œuvre et des matériaux à fournir, sans mention de la marque et du type des équipements évoqués tels que la chaudière, ou les WC. Il est également simplement mentionné des « remises en état », sans explication des travaux prévus.

S’agissant de la dépose du linoléum et de la remise en état du plancher en dessous, dans le procès-verbal de constat de l’état des lieux de sortie du 25 juin 2024, il est mentionné que le sol est recouvert d’un linoléum à l’état d’usage, sauf une auréole dans un bureau et une trace noire sous un radiateur. Cela correspond à un état d’usage, lié à la vétusté, après une occupation de huit années.

De plus, en l’absence d’état des lieux d’entrée, l’état des sols lors de l’entrée en possession n’est pas démontré et il n’est pas établi qu’il n’y avait alors pas de linoléum ni que le plancher en dessous était alors en bon état et a ensuite été dégradé.

Il n’est donc justifié d’aucune dégradation par la locataire, qu’il s’agisse du linoléum ou du plancher dont l’état à l’entrée comme à la sortie est ignoré.

S’agissant du remplacement de la chaudière, si le commissaire de justice mentionne qu’il émet une réserve sur son fonctionnement et que le représentant du preneur indique qu’elle n’a jamais fonctionné, rien ne permet d’établir qu’elle était en bon état de marche lors de l’entrée dans les lieux du locataire. Le remplacement de la chaudière ne pourra donc être imputé au locataire.

S’agissant des murs et plafonds, les seules traces relevées sont des traces d’usure, des salissures et trous de chevilles dans les murs. Il n’est justifié d’aucune dégradation autre que des traces d’usage, à la charge de la bailleresse. Aucune somme ne sera accordée à ce titre.

S’agissant des WC, il n’est pas justifié de la nécessité de les remplacer puisque le commissaire de justice a relevé que la chasse d’eau fonctionne, avec seulement des traces d’écoulement. Le seul fait que le robinet d’arrêt soit coincé ne justifie pas le remplacement complet du toilette, ce d’autant qu’il n’est pas établi qu’il était en état de fonctionnement lors de l’entrée en possession. Aucune somme ne sera non plus accordée pour ce poste.

S’agissant de la remise en état suite au dégât des eaux, il ressort du constat du commissaire de justice du 25 juin 2024 que la « pièce tout au fond » a « manifestement subi un dégât des eaux au niveau du plafond. La fibre de verre est tombée et l’enduit est tombé au sol.[…] Toute la partie haute [des murs] est auréolée, avec des traces d’humidité de dégât des eaux. Au plafond, traces de dégât des eaux […].

Or, le constat ayant été dressé le 25 juin 2024, alors que les clefs ont été restituées le 25 mars 2024, rien ne permet d’établir que le dégât des eaux est intervenu avant la remise des clefs.

De plus, les photographies jointes par M. [S] [Z] à son courriel du 28 octobre 2023 pour justifier de la libération des locaux, attestent de l’absence de dégât des eaux au moment de la prise de ces photographies.

Particulièrement, la photographie en page 6/9 (pièce 9 page 6/9 défendeur) présente le même câblage en Y que les photographies en pages 28 et 29 du constat du commissaire de justice. Et si le plafond n’y est pas visible, le sol est propre sans trace de chute d’éléments du plafond, contrairement à la première photographie de la page 28 du constat.

Ainsi, même si les photographies ne peuvent être datées avec certitude, elles sont à tout le moins antérieures au 28 octobre 2023 et ont été prises une fois les locaux vidés.

Elles attestent de l’absence de dégât des eaux à ce moment-là, bien que la remise des clefs caractérisant la restitution des locaux ne soit intervenue que le 25 mars 2023.

En conséquence, la bailleresse échoue à démontrer que le dégât des eaux est intervenu avant la remise des clefs. Il n’est donc pas imputable au preneur.

Au final, aucune somme ne peut être mise à la charge du preneur au titre de réparations locatives. La demande de dommages et intérêts à ce titre sera rejetée.

V – Sur la demande reconventionnelle en indemnisation du trouble de jouissance

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

En vertu de l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En l’espèce, la société [Adresse 4] estime subir un préjudice de jouissance tenant à l’inaptitude de la bailleresse à délivrer des locaux propres à l’usage professionnel.

Il ressort des conclusions que la locataire se plaint, de l’encombrement des parties communes avec des dégradations, d’un dysfonctionnement de la porte d’entrée entraînant des intrusions dans l’immeuble avec des squats et d’un défaut d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite.

A cet effet, elle verse au débat des photographies non datées (pièce 1 défendeur) montrant des containers à ordure et une bicyclette présents dans le hall d’entrée, sans que cela ne gêne le passage, un palier recouvert d’une bâche et des graffitis sur les portes de l’ascenseur.

Par ailleurs, elle produit un courriel qu’elle a adressé à M. [W] le 3 novembre 2016 signalant la présence d’excréments derrière la porte, la porte d’entrée ne fermant pas. Le 22 novembre 2016, un courriel était adressé par la société Strategir à M. [Z] pour signaler la présence d’un « sdf » dans le hall, la porte d’entrée étant à nouveau ouverte malgré le passage d’un réparateur la veille.

Ensuite, il est justifié d’un courrier adressé le 20 janvier 2022 par la société Office Center à la SCI [Adresse 8] se plaignant de l’absence d’intervention du bailleur pour permettre l’accessibilité des locaux aux personnes à mobilité réduite.

Le 19 janvier 2022, un procès-verbal de constat d’huissier de justice a été dressé à la demande de la S.A.R.L. Workpoint Objective Web exerçant sous le nom Office Center, représentée par son gérant M. [U] [T] lui-même représenté par son directeur M. [S] [Z], relevant un défaut d’entretien des parties communes avec notamment la présence de tags en façade, l’absence de fermeture correcte de la porte d’entrée qui s’ouvre d’une simple pression, et l’existence de deux marches pour accéder à l’ascenseur.

Les autres courriels relatifs à l’accès du facteur et de l’installateur de la fibre ne sont que des difficultés ponctuelles, sans lien avec un trouble de jouissance.

Ces pièces établissent que deux problématiques d’intrusion avec un dysfonctionnement du verrouillage de la porte d’entrée et d’encombrement des parties communes ont été signalées à la bailleresse durant l’occupation des locaux, soit en novembre 2016 et en janvier 2022. Il n’est pas démontré que ces deux difficultés aient perduré au-delà de ces deux périodes.

Or, le bail a été conclu en décembre 2015 et a été résilié en août 2023 par l’effet de la clause résolutoire, soit pendant près de huit années, de sorte que ces évènements sont restés très ponctuels et circonscrits dans le temps. La bailleresse produit en outre une attestation de la société Axeo Pro, de laquelle il résulte que cette entreprise est chargée depuis mars 2021 de la remise en état, nettoyage, entretien et réparation des parties communes, notamment suite aux dégradations du fait de squatteurs. Il est également justifié de factures d’intervention en réparation de la porte d’entrée en décembre 2021, janvier et décembre 2023.

Au regard de ces éléments, la bailleresse a procédé aux réparations nécessaires et a fait toutes diligences pour assurer l’entretien des parties communes et les réparations nécessaires, notamment s’agissant de la porte d’entrée.

S’agissant de l’accessibilité PMR, il sera déjà relevé que la société [Adresse 4] ne s’en est pas jamais plaint et que si le directeur d’Office Center semble être la même personne que le gérant de [Adresse 4], soit M. [S] [Z] (cf. procès-verbal de constat du 19 janvier 2022), il n’en demeure pas moins que la société [Adresse 4] ne peut obtenir que l’indemnisation de son préjudice propre. De plus, la bailleresse a fait intervenir un architecte, « HENRI WIBAUX ARCHITECTE » lequel indique dans un courrier du 6 décembre 2022 que les locaux ne correspondent pas à une cellule commerciale ouverte au public et qu’à l’intérieur de ces locaux anciens, aucune réglementation particulière ne s’applique. Aucune violation de la réglementation PMR n’est donc démontrée.

Au final, aucun manquement du bailleur à son obligation de délivrance ou à son obligation de garantir une jouissance paisible n’est établi, de sorte que la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance sera rejetée.

VI- Sur les demandes accessoires

1. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l’exécution provisoire de la décision.

2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

La S.A.S. [Adresse 10] [Cadastre 1] et M. [Z] succombant au principal, ils supporteront in solidum les dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer du 3 juillet 2023 et sans qu’il y ait lieu d’y intégrer le coût des autres actes de commissaire de justice lesquels relèvent des frais irrépétibles. Ils seront redevables selon la même solidarité d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera justement fixée à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail commercial liant la S.C.I. [Adresse 8] à la S.A.S. Zone [Adresse 11] portant sur le local situé [Adresse 8] à [Localité 2] par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 3 août 2023 ;

DIT que la demande reconventionnelle de résiliation judiciaire aux torts de la bailleresse est par voie de conséquence devenue sans objet ;

CONDAMNE la S.A.S. [Adresse 10] [Cadastre 1] à une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer augmenté des charges réelles au profit de la S.C.I. [Adresse 1][Adresse 2] à compter de la résiliation du bail, soit à compter du 3 août 2023 et jusqu’au 25 mars 2024 ;

CONDAMNE solidairement la S.A.S. Zone [Cadastre 1] et M. [S] [Z] en qualité de caution dans la limite de 16 826,76 euros, à payer à la S.C.I. [P] [Adresse 12] la somme de 29 270,19 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2023 pour la somme de 18 158,96 euros et à compter de leur date d’exigibilité pour les sommes en surplus ;

AUTORISE la S.C.I. [Adresse 8] à conserver la somme de 50 euros sur le montant du dépôt de garantie au titre de la clause pénale, le reliquat devant être restitué à la locataire ;

DÉBOUTE la S.C.I. [Adresse 8] de sa demande de dommages et intérêts au titre des réparations ;

DÉBOUTE la S.A.S. [Adresse 10] [Cadastre 1] et M. [S] [Z] de leur demande de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance ;

CONDAMNE in solidum la S.A.S. Zone [Cadastre 1] et M. [S] [Z] à payer à la S.C.I. [Adresse 8] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la S.A.S. [Adresse 10] [Cadastre 1] et M. [Z] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE la S.C.I. [Adresse 8] de ses autres demandes ;

DÉBOUTE la S.A.S. Zone [Cadastre 1] et M. [Z] de leurs autres demandes ;

CONDAMNE in solidum la S.A.S. [Adresse 10] [Cadastre 1] et M. [Z] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 3 juillet 2023.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Aurélie VERON

Chambre 01

N° RG 23/10067 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XUQ3

S.C.I. SCI [Adresse 8],
C/
S.A.S. ZONE 59,
[S] [Z]

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à

exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront

légalement requis.