Fixation de l’indemnité d’expropriation : dates de référence, valeur vénale d’un ensemble industriel et preuve de la pollution

À défaut d’accord entre l’expropriant et l’exproprié, les indemnités sont fixées par le juge de l’expropriation conformément aux articles L.311-5 et L.321-1 du code de l’expropriation. Elles doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation, afin de replacer l’exproprié dans une situation équivalente à celle antérieure à la dépossession.

L’évaluation suppose de distinguer plusieurs dates de référence. L’article L.322-1 fixe la consistance du bien à la date de l’ordonnance de transfert de propriété. L’usage effectif est apprécié selon l’article L.322-2 et, lorsque le bien est soumis au droit de préemption urbain, selon les articles L.213-4 et L.213-6 du code de l’urbanisme. La valeur d’échange est estimée à la date de la décision de première instance.

La juridiction retient, pour l’usage effectif, la date du 15 décembre 2023, correspondant à la dernière modification opposable du PLU délimitant la zone concernée. Le bien doit être évalué selon sa consistance matérielle et juridique, son état d’entretien, son occupation, ses équipements, sa divisibilité et ses possibilités d’utilisation.

La méthode par comparaison peut intégrer séparément les constructions, les bureaux et les emplacements de stationnement lorsque la configuration économique et fonctionnelle du bien le justifie. Une moins-value pour pollution ne peut résulter d’un abattement forfaitaire : elle doit être établie par des éléments techniques démontrant l’incidence réelle de la pollution sur la valeur et les usages autorisés. Les indemnités accessoires, notamment de remploi et de perte de revenus locatifs, relèvent également de l’appréciation du préjudice direct, matériel et certain.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Une société expropriée demandait la fixation des indemnités principale et de remploi, ainsi que la réparation de pertes locatives et de travaux non amortis. Les parties divergeaient sur les dates de référence, la consistance et l’usage des biens, la méthode d’évaluation et les abattements liés à la superficie et à une pollution historique. Le juge devait également apprécier le bien-fondé des demandes accessoires.

Une société propriétaire de deux parcelles situées dans une zone d’aménagement concerté a été expropriée au profit d’un aménageur public. Les terrains comprennent trois bâtiments à usage industriel, logistique, commercial et tertiaire, ainsi que des surfaces extérieures et des emplacements de stationnement.

Après l’absence d’accord sur les offres, le propriétaire a saisi le juge de l’expropriation afin d’obtenir la fixation de l’indemnité principale, de l’indemnité de remploi, d’une indemnité pour perte de revenus locatifs et la réparation de travaux non amortis. L’expropriant a proposé une évaluation inférieure, notamment en invoquant l’état des bâtiments, leur grande superficie, leur occupation partielle et une pollution historique. Le commissaire du Gouvernement a présenté une évaluation intermédiaire.

La juridiction devait déterminer les dates de référence applicables, la consistance et l’usage des biens, la méthode de comparaison pertinente, ainsi que le caractère justifié des abattements pour grande superficie et pollution. Elle devait également apprécier les demandes accessoires liées aux travaux non amortis et à la perte de loyers.

• Apprécier la consistance du bien à la date du transfert de propriété
• Déterminer l’usage effectif selon la dernière modification opposable du PLU
• Évaluer la valeur d’échange à la date du jugement
• Prendre en compte l’état d’entretien et la situation d’occupation
• Analyser la divisibilité fonctionnelle et économique des bâtiments
• Retenir des termes de comparaison réellement pertinents
• Établir techniquement l’incidence réelle d’une pollution alléguée

• Procès-verbal du transport judiciaire sur les lieux
• Ordonnance d’expropriation du 28 novembre 2024
• Documents cadastraux et caractéristiques matérielles des bâtiments
• Modifications opposables du PLU et classement en zone UMb
• Diagnostics Socotec relatifs à la pollution des sols
• Actes de mutation servant de termes de comparaison

L’exproprié peut obtenir une indemnisation fondée sur la valeur réelle des constructions, des terrains et des accessoires lorsque leur autonomie économique est démontrée. L’expropriant doit justifier précisément les moins-values invoquées, notamment celles liées à la superficie ou à la pollution, et ne peut se limiter à des abattements forfaitaires.

• Fixation de l’indemnité principale selon la valeur vénale
• Évaluation distincte des surfaces tertiaires et industrielles
• Valorisation spécifique des emplacements de stationnement
• Contrôle technique de toute minoration pour pollution
• Examen des indemnités de remploi et de perte locative
• Répartition des dépens et frais irrépétibles selon l’issue du litige

À faire

• Identifier chaque date de référence applicable
• Documenter la consistance exacte des biens
• Produire le procès-verbal de transport sur les lieux
• Vérifier la pertinence des termes de comparaison
• Établir techniquement toute incidence de pollution

À éviter

• Appliquer un abattement forfaitaire non justifié
• Confondre consistance, usage effectif et valeur vénale
• Valoriser deux fois les stationnements intégrés
• Négliger l’autonomie fonctionnelle des bâtiments
• Invoquer une moins-value sans preuve technique

Les dates de référence de l’évaluation des biens expropriés

La consistance des biens est appréciée à la date de l’ordonnance d’expropriation, conformément à l’article L.322-1 du code de l’expropriation. L’usage effectif relève de l’article L.322-2 et, lorsque les conditions sont réunies, des articles L.213-4 et L.213-6 du code de l’urbanisme. La valeur d’échange est estimée à la date de la décision de première instance. La juridiction retient le 15 décembre 2023 pour l’usage effectif, date de la dernière modification du PLU rendue opposable aux tiers.

Les critères d’indemnisation du préjudice d’expropriation

Selon les articles L.311-5 et L.321-1 du code de l’expropriation, l’indemnité couvre le préjudice direct, matériel et certain. L’évaluation tient compte de la consistance matérielle et juridique, de l’état d’entretien, de l’occupation, des équipements, de la divisibilité fonctionnelle et des possibilités d’usage. La méthode par comparaison peut distinguer les ateliers, bureaux et stationnements lorsque cette ventilation correspond à la réalité économique du bien.

La preuve de la moins-value liée à la pollution

Une moins-value pour pollution ne se présume pas. Elle doit être établie par des éléments techniques démontrant l’étendue de la pollution et son incidence opérationnelle sur les usages autorisés et la valeur vénale. La juridiction écarte le principe d’un abattement forfaitaire déconnecté de l’impact réel du risque, en exigeant une appréciation proportionnée à la consistance du bien et à sa situation à la date pertinente.

Article L.211-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article L.211-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article R.211-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article R.211-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article R.311-7 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article R.311-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article R.311-14 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article R.311-15 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article R.311-20 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article L.311-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article L.322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article L.322-3 du code de l’urbanisme, Article L.213-4 du code de l’urbanisme, Article L.213-6 du code de l’urbanisme, Article 455 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile