Le congé triennal permet au preneur de mettre fin au bail commercial à l’issue d’une période de trois ans. Son efficacité dépend du respect du délai de six mois et de la date d’échéance applicable. La date de prise d’effet du bail doit être vérifiée, notamment lorsque le congé est contesté ou délivré tardivement.
L’essentiel
- Texte applicable
- Articles L. 145-4 et L. 145-9
- Préavis
- Six mois avant l’échéance
- Date d’échéance
- Dernier jour d’un trimestre civil
- Congé tardif
- Poursuite jusqu’à l’échéance triennale suivante
- Départ anticipé
- Sans effet sans accord de résiliation
- Forme du congé
- Acte extrajudiciaire
Cadre juridique du congé triennal en bail commercial
Le preneur peut donner congé à l’expiration d’une période triennale du bail commercial. Ce congé doit respecter les conditions prévues par les articles L. 145-4 et L. 145-9 du code de commerce. Il doit notamment être donné six mois à l’avance et prendre effet le dernier jour d’un trimestre civil.
Le calcul de l’échéance triennale dépend de la date de prise d’effet du bail. Lorsque le congé est notifié tardivement, il ne produit pas effet à l’échéance initialement visée. Le bail se poursuit alors jusqu’à l’échéance triennale suivante.
La restitution anticipée des locaux ne met pas fin au bail par elle-même. En l’absence d’accord du bailleur sur une résiliation anticipée, le preneur reste tenu du paiement des loyers jusqu’au terme applicable. Cette solution est également retenue lorsque le bail commercial résulte du maintien dans les lieux après l’expiration d’un bail dérogatoire.
Congé triennal : préavis de six mois et échéance trimestrielle
Le preneur doit donner congé au moins six mois avant l’échéance d’une période triennale et pour le dernier jour d’un trimestre civil.
Le congé triennal doit être délivré au moins six mois avant l’échéance de la période concernée. Il ne peut prendre effet qu’à cette échéance, laquelle doit correspondre au dernier jour d’un trimestre civil. Ces deux conditions sont cumulatives pour que le congé produise effet à la date visée.
La computation du délai suppose de déterminer précisément la date de prise d’effet du bail. Dans une affaire, un bail ayant débuté le 1er décembre 2022 devait faire l’objet d’un congé au plus tard six mois avant le 30 novembre 2025. Une notification intervenue le 11 juin 2025 a donc été jugée tardive.
Lorsque le congé est notifié moins de six mois avant l’échéance, il est privé d’effet à cette date. Le bail se poursuit alors jusqu’à l’échéance triennale suivante, sauf accord de résiliation anticipée. La restitution des locaux avant cette échéance ne suffit pas, à elle seule, à mettre fin aux obligations locatives.
Notification du congé triennal : acte, mentions et contestation
Le congé commercial doit être délivré par acte extrajudiciaire. Des congés adressés par lettre recommandée ont ainsi été annulés. La date de notification doit être rapprochée de la date exacte de prise d’effet du bail et de l’échéance triennale invoquée.
L’acte doit préciser son motif et rappeler le délai de deux ans applicable à la contestation. La volonté du bailleur de récupérer la jouissance des locaux peut constituer une motivation suffisante. L’absence d’offre expresse d’indemnité d’éviction n’a pas, à elle seule, justifié la nullité du congé dans l’affaire examinée.
L’action en contestation d’un congé commercial est soumise à une prescription biennale. Une contestation engagée plusieurs années après la délivrance du congé a donc été jugée tardive. En appel, une demande de nullité non soumise au juge de la mise en état a également été déclarée irrecevable comme nouvelle prétention.
Départ anticipé du preneur et maintien de l’obligation de payer les loyers
La restitution anticipée des locaux ne met pas fin au bail commercial à elle seule. En l’absence d’accord du bailleur sur une résiliation anticipée, le preneur reste tenu du paiement des loyers jusqu’à l’échéance triennale applicable. Cette règle demeure applicable lorsque le congé a été délivré avant cette échéance mais ne pouvait prendre effet qu’à son terme.
Le maintien de l’obligation locative peut ainsi conduire à réclamer les loyers jusqu’à la première échéance triennale, même lorsque le preneur a quitté les lieux. La preuve d’une relocation avant le terme peut toutefois être prise en compte dans l’appréciation des sommes restant dues. Un congé délivré en février 2023, dans un bail prenant effet le 1er juillet 2022, n’a ainsi pu produire effet qu’au 30 juin 2025.
Lorsque le preneur rompt fautivement le bail, le bailleur peut demander une indemnisation correspondant aux loyers restant à courir jusqu’à la prochaine échéance contractuelle. Cette indemnité ne constitue pas une facture et n’est donc pas assujettie à la TVA. Le départ des locaux ne suffit pas, à lui seul, à libérer le preneur de ses engagements contractuels.
Jurisprudence récente sur le congé triennal du bail commercial
Les décisions récentes retiennent une approche stricte du congé tardif. Dans une affaire où le bail avait commencé le 1er décembre 2022, une notification faite le 11 juin 2025 ne pouvait mettre fin au bail à l’échéance du 30 novembre 2025, faute de respecter le préavis de six mois. Le bail s’est donc poursuivi jusqu’au 30 novembre 2028, correspondant à l’échéance triennale suivante.
La jurisprudence applique également cette règle lorsque le bail a été renouvelé tacitement. Ce renouvellement prend effet au premier jour du trimestre civil suivant la demande régulière, sans qu’un avenant soit nécessaire, et le preneur ne peut ensuite donner congé qu’à l’expiration d’une période triennale. La restitution anticipée des locaux ne libère pas le locataire du paiement des loyers en l’absence d’accord de résiliation anticipée.
Le maintien dans les lieux peut aussi faire naître un bail commercial après l’expiration d’un bail dérogatoire. Dans une affaire récente, un congé délivré en février 2023 n’a pu prendre effet qu’au 30 juin 2025, terme de la première période triennale retenue. Le départ anticipé du preneur, sans acceptation du bailleur, n’a pas mis fin à l’obligation locative.
Exemples tirés de nos contenus
Questions fréquentes
Quel est le délai pour donner un congé triennal en bail commercial ?
Le congé doit être donné au moins six mois avant l’échéance d’une période triennale. Il doit prendre effet le dernier jour d’un trimestre civil.
Que se passe-t-il si le congé triennal est envoyé trop tard ?
Un congé notifié moins de six mois avant l’échéance visée ne produit pas effet à cette date. Le bail se poursuit alors jusqu’à l’échéance triennale suivante, avec maintien de l’obligation de payer les loyers.
Le départ anticipé met-il fin au bail commercial ?
La restitution anticipée des locaux ne met pas fin au bail sans accord de résiliation anticipée. À défaut d’un tel accord, les loyers restent dus jusqu’à l’échéance applicable.
Un congé triennal peut-il être donné après un renouvellement tacite ?
Oui, le preneur peut donner congé à l’expiration d’une période triennale, sous réserve du préavis de six mois. La date de prise d’effet du renouvellement tacite permet de déterminer l’échéance concernée.
Quand le congé prend-il effet après un bail dérogatoire transformé en bail commercial ?
Lorsque le maintien dans les lieux fait naître un bail commercial soumis au statut, le congé du preneur peut prendre effet à l’expiration de la première période triennale. Dans une affaire, un congé délivré en février 2023 n’a ainsi pu produire effet qu’au 30 juin 2025.
Pour aller plus loinDossier : Bail commercial : comprendre le renouvellement, les impayés et la résiliation →
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