TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Le :
Copie exécutoire délivrée
à : Me TOKAREVA et Me DECLERC

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/09787 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBFDH

N° MINUTE : 3/2026

JUGEMENT
rendu le jeudi 03 septembre 2026

DEMANDERESSE
Madame [M] [W]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Olga TOKAREVA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0123
(bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle n°C-75056-2025-17541 du 21/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

DÉFENDERESSE
Fondation [H] [P]
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me René DECLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1315

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 16 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 septembre 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 03 septembre 2026
PCP JCP fond – N° RG 25/09787 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBFDH

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 9 mai 2019, la Fondation de Mme [A] [P], aux droits de laquelle est venue la fondation [H] [P], a consenti un bail d’habitation à Mme [M] [W] sur des locaux situés au [Adresse 1] moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 331,70 euros et d’une provision pour charges de 98,69 euros.

Par acte de commissaire de justice du 7 août 2025 Mme [M] [W] a assigné la fondation [H] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
– Déclarer nul le commandement de payer du 10 juin 2025,
– Déclarer le logement insalubre,
– Prononcer la résolution du contrat de bail,
– Suspendre le paiement de tout loyer,
– Annuler la dette locative,
– Condamner la fondation [H] [P] à lui payer la somme de 15000 euros au titre de son préjudice moral et physique,
– Condamner la fondation [H] [P] aux dépens.

Appelée à l’audience du 16 mars 2026 l’affaire a été renvoyée, à la demande de la fondation [H] [P], à l’audience du 16 juin 2026.

À l’audience Mme [M] [W], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :
– CONSTATER le caractère indécent du logement,
– PRONONCER la résiliation judiciaire du bail aux torts de la FONDATION [H] [P],
– CONDAMNER la FONDATION [H] [P] à lui payer une somme de 3684,51 euros au titre de son préjudice financier,
– CONDAMNER la FONDATION [H] [P] à lui payer une somme de 7200 euros au titre de son préjudice de trouble de jouissance pour la période du mois de janvier 2023 au mois de janvier 2026,
– CONDAMNER la FONDATION [H] [P] à lui verser une somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquements contractuels,
– CONDAMNER la FONDATION [H] [P] à lui verser une somme de 2500 euros au titre de son préjudice moral,
– CONSTATER que la clause résolutoire est sans effet,
A titre subsidiaire : ORDONNER la compensation de la dette de loyers et les dommages et intérêts,
En toute hypothèse :
– DEBOUTER la FONDATION [H] [P] de ses prétentions plus amples et contraires,
– CONDAMNER la FONDATION [H] [P] à verser à Maître Olga TOKAREVA une somme de 500 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et l’article 700 alinéa 2 du Code de procédure civile,
– CONDAMNER la FONDATION [H] [P] à lui verser une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
– CONDAMNER la FONDATION [H] [P] aux dépens en ce compris le coût de l’assignation d’un montant de 59,45 euros.

LA FONDATION [H] [P], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :
– Débouter Mme [M] [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
– Reconventionnellement,
– Valider le congé délivré par Mme [M] [W],
– Subsidiairement, déclarer acquise la clause résolutoire,
– Plus subsidiairement, prononcer la résiliation du bail,
– Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Mme [M] [W], ainsi que celle de tous occupants de son chef, de l’appartement sis [Adresse 1], et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est,
– Dire et juger que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
– Condamner Mme [M] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant qui résulterait pour le loyer et ses accessoires, de l’application de la convention locative, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ou l’expulsion,
– Condamner Mme [M] [W] à lui payer la somme de 3.650,98 euros au titre des loyers et charges impayés au terme de mai 2026 inclus,
– Condamner Mme [M] [W] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l’exposé de leurs différents moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 1382 du code civil les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l’appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes, et dans les cas seulement où la loi admet la preuve par tout moyen.

Aux termes de l’article 6 du code de procédure civile, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions.

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail aux torts de la bailleresse

Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Aux termes de l’article 1719 du code civil le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée (…).

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. (…) Le bailleur est obligé a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (…) b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…); c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les critères de décence du logement s’agissant notamment du clos et du couvert, les dispositifs de retenue des personnes, la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements, des réseaux et branchements d’électricité et de gaz, les équipements de chauffage et de production d’eau chaude, les éléments d’équipement et de confort, la superficie minimale de la pièce principale.

En l’espèce, au visa des articles 1719 du code civil, 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, Mme [M] [W] sollicite la résiliation judiciaire du bail aux torts de la bailleresse, arguant de ce que cette dernière a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent. Elle expose subir depuis son entrée dans les lieux divers désordres à savoir de l’humidité, des moisissures, la présence de nuisibles, un défaut de ventilation et une absence de toute isolation.

La fondation [H] [P] prétend que Mme [M] [W] n’a jamais fait état de ces désordres avant la délivrance du commandement de payer et qu’ils ne sont par ailleurs pas démontrés.

Il est établi que le logement donné à bail a fait l’objet d’importants travaux, réalisés cependant avant le mois de décembre 2018 (cf. facture du 21 décembre 2018) soit au moins six mois avant l’entrée dans les lieux de Mme [M] [W] sans que la bailleresse n’indique si le logement est resté vacant durant cette période. Elle ne peut donc s’en prévaloir.

Sur les désordres allégués

Les photographies produites par Mme [M] [W] (pièces n° 2 et 3) sont dénuées de caractère probant en l’absence de localisation et date certaines comme le relève la défenderesse.

Mme [M] [W] ne peut en outre se prévaloir de simples courriels (pièces n° 6, 7, 8, 15, 16), de surcroît en grande partie illisibles car surlignés, puisque reposant sur ses seules déclarations qui n’ont fait l’objet d’aucune reconnaissance de la part de la bailleresse.

– Sur les désordres liés à l’humidité

Comme le soutient Mme [M] [W], il ressort effectivement du procès-verbal de constat par commissaire de justice du 14 janvier 2025 la présence multiples d’auréoles, de taches brunes et noires dans divers endroits de l’appartement. Il convient cependant de relever que le commissaire de justice n’émet aucune observation permettant de déterminer leur nature (saleté ? moisissures ?) et leur origine, sauf la présence de traces caractéristiques d’humidité sur un mur de la cuisine. Les photocopies des photographies jointes au procès-verbal sont de très mauvaise qualité et de fait inexploitables. Par ailleurs, contrairement à ce qu’indique Mme [M] [W], il ne s’agit aucunement d’un procès-verbal de constat d’insalubrité dont la reconnaissance relève de la compétence exclusive du préfet.

S’agissant du courriel de Mme [Q] du service technique de l’habitat de la ville de [Localité 1] adressé à la locataire le 16 juin 2025 (pièce n°20), il y est fait état de “désordres”, sans autre précision ni description, ne relevant pas des compétences du service. Il s’en déduit par ailleurs l’absence d’humidité puisqu’il est indiqué “Concernant les constats faits sur place, nous comprenons que la saison ne soit pas propice au constat d’humidité”. Ce courriel est en conséquence insuffisamment probant.

Mme [M] [W] se prévaut par ailleurs du compte rendu d’intervention de la société Direct Mérule du 2 octobre 2025 en relevant qu’elle a observé “la présence initiale de moisissures, la persistance de traces d’humidité ainsi que leur réapparition rapide confirment un taux d’humidité anormal et une ventilation insuffisante au sein du logement, conditions propices au développement d’agents fongiques et à la dégradation des matériaux. L’état actuel du logement présente ainsi des désordres significatifs affectant son usage normal et nécessite une prise en charge rapide.”

Elle soutient que selon procès-verbal de constat du 19 février 2026 le commissaire de justice a relevé des traces d’humidité. Il ne ressort pas cependant de ce constat une humidité généralisée dans l’appartement mais seulement dans la pièce d’eau et sur une partie de mur derrière un morceau de toile découpée (p. 33).

S’agissant du courriel du 8 juillet 2025 (pièce n°17), qui porte sur la réalisation de diagnostics techniques dans le logement, si effectivement la bailleresse indique avoir été contactée par la direction du logement et de l’habitat au sujet de traces jaunâtres sur les murs de la chambre et de la cuisine témoignant d’un possible problème d’humidité et de trous présents sur la façade ce qui pourrait favoriser des infiltrations et contribuer à la détérioration progressive du bâti, il ne peut en être déduit que la bailleresse a reconnu l’ensemble et l’étendue des désordres.

Ainsi si le logement peut être ponctuellement humide avec des traces de moisissures, la locataire, qui a une obligation d’entretien et d’aération du logement, ne démontre pas que la cause en soit imputable à la bailleresse d’autant qu’il existe des ouvertures de ventilation sur l’extérieur comme vu ci-après.

Aucun problème d’isolation n’est démontré.

– Sur les ouvertures sur l’extérieur

Si Mme [M] [W] ne produit pas l’état des lieux d’entrée, elle a versé aux débats un “rapport photo d’état des lieux d’entrée” réalisé par la société BC2E (pièce n°14 demanderesse), non contesté par la bailleresse, dont il ressort effectivement la présence de deux ouvertures donnant sur l’extérieur, non rebouchés.

Mme [M] [W] se prévaut également d’un courrier du service technique de la ville de [Localité 1] du 19 mai 2020 dont il ressort la présence d’un trou béant dans le mur de la cuisine, sans grille, faisant office de ventilation basse, et une invitation faite au bailleur de faire procéder aux travaux nécessaires (pièce n° 5 demanderesse).

Si la fondation [H] [P] allègue que ces ouvertures ont été rebouchées, elle ne le démontre pas. Il ne ressort aucunement de la pièce n°5 de la demanderesse que le service de la Ville de [Localité 1] a constaté la condamnation de la ventilation basse ni que le logement soit équipé d’une VMC.

La présence des ouvertures est d’ailleurs toujours certaine au mois de février 2026 ainsi que cela ressort du procès-verbal de constat par commissaire de justice du 19 février 2026.

– Sur les nuisibles

Mme [M] [W] produit un document émanant de la société IDF Nuisibles qui a observé dans le logement le 6 mai 2025 la présence de déjections de rongeurs indiquant une présence récente ou active de nuisibles, caractéristiques d’une infestation par des rats ou souris, que deux orifices extérieurs ont également été identifiés, communiquant directement avec l’intérieur du logement, qui constituent des points d’entrée exploitables par les rongeurs, expliquant l’intrusion régulière observée (Pièce n° 19 demanderesse).

La fondation [H] [P] ne justifie pas de campagne de dératisation contrairement à ce qu’elle soutient, la seule pièce produite concernant les blattes.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que des trous de ventilation sur l’extérieur, préexistants à l’entrée dans les lieux, sont présents dans la cuisine et sont à l’origine de la présence de rongeurs dans l’appartement (cf document de la société IDF nuisibles du 6 mai 2025). Cependant une présence antérieure au mois de mai 2025 n’est pas démontrée.

En revanche, Mme [M] [W] n’établit pas une infestation par des dermestes du lard, le procès-verbal de constat du 19 février 2026 relevant la présence d’un seul insecte.

Sur l’information de la bailleresse

Mme [M] [W] ne peut se prévaloir sur ce point de simples courriels pour affirmer avoir ait part des désordres à la bailleresse. Au demeurant, certains de ces courriels n’ont pas été adressés à celle-ci ainsi que cela ressort des réponses reçues.

Il est acquis que la bailleresse était informée de la présence des ouvertures sur l’extérieur, comme de la nécessité de les reboucher depuis l’année 2020.

Mme [M] [W] ne justifie pas avoir adressé à la bailleresse le procès-verbal de constat par commissaire de justice du 14 janvier 2025, le document de la société IDF Nuisibles, le compte rendu d’intervention de la société Direct Mérule du 2 octobre 2025 ni le procès-verbal de constat du 19 février 2026 au demeurant réalisé après l’assignation.

Il résulte donc de l’ensemble de ces pièces que ce n’est que par courrier du 2 juillet 2025 reçu par la bailleresse le 7 juillet 2025 (pièce n°4 défenderesse), soit un mois avant l’assignation, que celle-ci a été informée par la locataire de désordres dans le logement et notamment de la présence de rongeurs.

La fondation [H] [P] ne justifie pas avoir depuis engagé une campagne de dératisation.

Or la présence de rongeurs, qui lui est imputable en raison des ouvertures de ventilation sur l’extérieur non rebouchées, représente un risque pour la santé des occupants.

Il s’ensuit que la fondation [H] [P] a manqué à son obligation d’assurer à la locataire la jouissance d’un logement décent, manquement à une obligation essentielle du contrat de bail suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail aux torts de la bailleresse à la date de la présente décision.

Dans la mesure où il a été fait droit à la demande principale de la locataire, les demandes reconventionnelles de la fondation [H] [P] relatives au congé, à l’acquisition de la clause résolutoire et à la résiliation du bail sont devenues sans objet. La demande d’expulsion et la demande d’indemnité d’occupation ayant été sollicitées au titre de ces demandes reconventionnelles, il n’y a pas lieu de statuer. Il convient toutefois de rappeler à Mme [M] [W] que le bail étant résilié, elle a l’obligation de libérer les lieux.

Sur les demandes indemnitaires de Mme [M] [W]

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil qui dispose tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, Mme [M] [W] sollicite la réparation de divers préjudices résultant du manquement de la bailleresse à ses obligations contractuelles de délivrance d’un logement décent.

Cependant le créancier d’une obligation contractuelle ne peut se prévaloir, contre le débiteur de cette obligation, de la responsabilité délictuelle.

Mme [M] [W] ne fait valoir aucun préjudice d’origine délictuelle.

Ses demandes indemnitaires étant mal fondées en droit, elles seront rejetées.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La fondation [H] [P] demande que Mme [M] [W] soit condamnée à lui payer la somme de 3.650,98 euros au titre des loyers et charges impayés au terme de mai 2026 inclus. Elle produit à l’appui de sa demande un décompte du paiement des loyers dont il ressort que Mme [M] [W] reste redevable de la somme de 3650,98 euros, somme arrêtée au 31 mai 2026 selon décompte du 9 juin 2026.

Mme [M] [W], qui sauf la présence de quelques déjections de rongeurs, ne démontre pas que le logement serait inhabitable, ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour ne pas régler les loyers, même si l’indécence du logement est établie (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 22-23.406).

Elle sera en conséquence condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

Mme [M] [W] ayant été déboutée de ses demandes indemnitaires, la demande de compensation est devenue sans objet.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

LA FONDATION [H] [P], qui succombe partiellement à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l’assignation.

Elle sera en outre condamnée à payer à Me Olga TOKAREV, avocat de Mme [M] [W] bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle, la somme de 500 euros en application de l’article 700 2° du code de procédure civile. Les autres demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection,

PRONONCE la résiliation à la date de la présente décision du bail d’habitation conclu le 9 mai 2019 entre Mme [M] [W] et la Fondation de Mme [A] [P] aux droits de laquelle est venue la fondation [H] [P], sur les locaux situés [Adresse 1], aux torts de la bailleresse ;

CONSTATE que les demandes reconventionnelles de la fondation [H] [P] aux fins de validation d’un congé, acquisition de la clause résolutoire et résiliation judiciaire du bail sont devenues sans objet ;

DEBOUTE Mme [M] [W] de l’ensemble de ses demandes de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [M] [W] à payer à la fondation [H] [P] la somme de 3.650,98 euros au titre des loyers et charges impayés, somme arrêtée au 31 mai 2026 selon décompte du 9 juin 2026 ;

DIT n’y avoir lieu à compensation ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE la fondation [H] [P] aux dépens en ce compris le coût de l’assignation ;

CONDAMNE la fondation [H] [P] à payer à Me Olga TOKAREVA, avocat de Mme [M] [W] bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle, la somme de 500 euros en application de l’article 700 2° du code de procédure civile ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, Me Olga TOKAREVA dispose d’un délai de quatre ans à compter du jour où la présente décision est passée en force de chose jugée pour demander le versement de tout ou partie de la part contributive de l’Etat et qu’à défaut elle est réputée avoir renoncé à celle-ci ;

REJETTE les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière, La Juge,