Logement décent et préjudice de jouissance : indemnisation réduite par l’obstruction du locataire aux travaux

En application des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur doit délivrer un logement décent, assurer la jouissance paisible des lieux et réaliser les réparations non locatives nécessaires. L’article 2 du décret du 30 janvier 2002 précise notamment les exigences relatives au clos, au couvert, aux infiltrations, au chauffage, à la ventilation et à la sécurité.

La juridiction retient une carence prolongée du bailleur, corroborée par les rapports de l’agence régionale de santé, les arrêtés préfectoraux et les photographies, plusieurs désordres persistant malgré des travaux partiels. Sur le fondement des articles 1231-1 du code civil et 9 du code de procédure civile, une indemnité est accordée au titre du préjudice de jouissance.

Toutefois, la locataire ayant fait obstacle à l’accès des artisans, son rôle causal dans la persistance des désordres conduit à limiter l’indemnisation à 3 900 euros. Les demandes de loyers, de résiliation et d’expulsion sont rejetées faute de preuve suffisante de la créance, notamment en présence d’un arrêté d’insalubrité susceptible de suspendre le loyer selon l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation.

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Le logement loué présentait plusieurs non-conformités relatives notamment à l’électricité, au chauffage, à l’humidité, à la toiture et à la sécurité, ayant conduit à des prescriptions administratives et à une déclaration d’insalubrité. La bailleresse est reconnue responsable d’une carence d’entretien, tandis qu’une obstruction partielle de la locataire aux travaux est retenue. Une indemnité de 3 900 euros est accordée et les demandes locatives sont rejetées.

Une locataire a pris à bail, en 2021, un logement pour un loyer mensuel de 500 euros. Le contrat réservait à la bailleresse et à un agriculteur un droit d’accès à une grange et à un terrain non loués.

À partir de 2024, plusieurs inspections sanitaires ont relevé des non-conformités relatives notamment à l’électricité, au chauffage, à l’humidité, à la toiture et à la sécurité du bâti. Des arrêtés préfectoraux ont prescrit des travaux et déclaré le logement insalubre. La locataire a ensuite dénoncé la persistance de désordres et réclamé une indemnisation pour trouble de jouissance.

La bailleresse a soutenu que la locataire empêchait l’accès aux artisans et aux dépendances, et a demandé le paiement de loyers, la résiliation du bail et l’expulsion. La juridiction retient une carence d’entretien du logement, mais aussi une obstruction partielle de la locataire aux travaux. Elle accorde 3 900 euros d’indemnité, rejette les demandes locatives et ordonne le retrait des obstacles placés sur les accès à la grange et au terrain.

• Établir la non-décence du logement par des éléments objectifs et concordants
• Établir la carence prolongée du bailleur malgré les signalements
• Identifier un préjudice de jouissance directement lié aux désordres
• Apprécier la contribution de la locataire à la persistance des problèmes
• Vérifier la preuve de la créance locative et la levée de l’arrêté d’insalubrité
• Préciser les travaux concernés avant toute injonction assortie d’une astreinte

• Rapports d’inspection de l’agence régionale de santé
• Arrêtés préfectoraux relatifs au danger et à l’insalubrité
• Photographies des infiltrations, moisissures et dégradations du bâti
• Attestations d’artisans sur l’obstruction à certains travaux
• Courrier de la mairie relatif à la réalisation des travaux
• Main courante et courrier établissant l’obstruction du droit de passage

Le bailleur doit indemniser la locataire à hauteur de 3 900 euros en raison de la persistance de désordres incompatibles avec la décence. La locataire conserve le bénéfice du rejet des demandes d’arriéré et d’expulsion, mais doit libérer les accès aux dépendances sous astreinte.

• Paiement de 3 900 euros par le bailleur
• Rejet de l’arriéré locatif faute de preuve suffisante
• Maintien du bail faute de manquement locatif établi
• Retrait des chaînes et obstacles dans le délai fixé
• Partage des dépens à parts égales

À faire

• Conserver les rapports sanitaires et arrêtés préfectoraux
• Documenter chaque désordre par des photographies datées
• Adresser les demandes de travaux par écrit
• Organiser l’accès des artisans selon les modalités prévues
• Établir un décompte précis des loyers et paiements

À éviter

• Obstruer les accès prévus par le bail
• Produire des photographies non datées ou non circonstanciées
• Réclamer des loyers sans vérifier la suspension légale
• Demander une injonction sans identifier les travaux concernés
• Déposer des pièces après clôture sans autorisation

Les obligations de décence et d’entretien du bailleur

Le bailleur doit délivrer un logement décent, assurer la jouissance paisible des lieux et réaliser les réparations non locatives nécessaires, conformément aux articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989. Les rapports sanitaires et les photographies ont établi la persistance d’infiltrations, d’humidité, de défauts de chauffage et de risques affectant le bâti.

La preuve du préjudice de jouissance et du lien causal

Sur le fondement des articles 1231-1 du code civil et 9 du code de procédure civile, l’indemnisation suppose de prouver le manquement et le préjudice. La carence prolongée du bailleur est retenue, mais l’indemnité est limitée à 3 900 euros en raison de l’obstruction de la locataire à certains travaux, ayant contribué à la persistance des désordres.

La suspension du loyer en cas d’insalubrité

L’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation peut suspendre le loyer à compter du mois suivant la notification ou l’affichage d’un arrêté, jusqu’à sa mainlevée. Faute de décompte et de preuve de la levée de l’arrêté, la demande d’arriéré, la résiliation et l’expulsion sont rejetées.

Article 445 du code de procédure civile, Article 1231-1 du code civil, Article 9 du code de procédure civile, Article 6 de la loi du 6 juillet 1989, Article 1719 du code civil, Article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Article 2 du décret du 30 janvier 2002, Article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, Article L. 511-19 du code de la construction et de l’habitation, Articles 1227 et 1228 du code civil, Article 544 du code civil, Article 1103 du code civil, Article 1724 du code civil, Article 696 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile, Article 514 du code de procédure civile, Article L. 1421 du code de la santé publique