Bail d’habitation : comprendre les loyers impayés et l’expulsion

Le cadre juridique des loyers impayés

Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bail d’habitation organise notamment le paiement du loyer, des charges et du dépôt de garantie. L’obligation de paiement du loyer et des charges convenus est rappelée par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En cas de défaut de paiement, une clause résolutoire peut entraîner la résiliation du bail après un commandement de payer resté infructueux. La résiliation peut être suivie d’une expulsion et de la fixation d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux.

Les conditions de la résiliation et des délais

La clause résolutoire produit effet après l’expiration du délai indiqué par les textes applicables lorsque le commandement de payer demeure infructueux. Une décision de la cour d’appel de Douai retient un délai de six semaines conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989.

Le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire. Cette mesure peut être subordonnée au paiement du loyer courant et au respect d’un échéancier, par exemple sur 24 ou 36 mois.

La suspension suppose notamment la reprise du paiement intégral du loyer et des charges. Le locataire doit en rapporter la preuve ; à défaut de justificatifs suffisants ou de reprise régulière des paiements, la demande peut être rejetée.

• Commandement de payer resté infructueux.
• Reprise du paiement du loyer et des charges courants.
• Justificatifs établissant les paiements.
• Respect de l’échéancier fixé par le juge.

Principaux effets selon la situation rencontrée

La procédure et les démarches pratiques

Avant l’assignation, certaines formalités de prévention et d’information doivent être respectées. Les sources mentionnent notamment la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant l’assignation, ainsi que la notification de l’assignation à la préfecture au moins deux mois avant l’audience.

Le bailleur doit produire un décompte suffisamment clair de sa créance. Les paiements invoqués par le locataire doivent être justifiés, notamment lorsque les règlements ont été effectués en espèces.

Lorsque les impayés sont établis et que le commandement est resté infructueux, le juge peut constater la résiliation, ordonner l’expulsion et fixer une indemnité d’occupation au montant du loyer jusqu’à la libération des lieux. Le règlement ultérieur de l’arriéré n’empêche pas nécessairement de retenir que la procédure était fondée, notamment pour statuer sur les dépens.

• Vérifier le décompte des loyers, charges et paiements.
• Conserver les justificatifs de règlement.
• Respecter les formalités d’information et de notification.
• Demander, le cas échéant, un échéancier en justifiant la reprise des paiements.

Prouver précisément la dette et les règlements

Le bailleur doit présenter un décompte suffisamment clair pour justifier les loyers réclamés. À défaut, le paiement des loyers peut être refusé, tandis que le locataire doit pouvoir justifier les règlements invoqués, notamment lorsque ceux-ci auraient été effectués en espèces.

Une régularisation après l’engagement de la procédure ne fait pas nécessairement disparaître les conséquences de celle-ci : une demande de résiliation peut demeurer fondée lorsque l’arriéré a été réglé après l’assignation. À l’inverse, la reprise effective des paiements peut justifier l’octroi de délais lorsque le locataire en apporte la preuve.

• Vérifier la cohérence du décompte locatif.
• Conserver les justificatifs de chaque paiement.
• Distinguer les sommes dues avant et après la résiliation.
• Tenir compte des règlements intervenus pendant la procédure.

Désordres, charges et insalubrité : des effets variables

Les désordres allégués ne suffisent pas, à eux seuls, à écarter une dette locative. Une expertise peut être refusée lorsque les éléments produits reposent principalement sur les déclarations du locataire et ne démontrent pas objectivement les désordres ou leur lien avec les préjudices invoqués.

Certaines anomalies peuvent toutefois conduire à réduire les charges, comme une anomalie établie concernant un compteur d’eau froide. Lorsqu’un arrêté d’insalubrité fait obstacle à la perception des loyers, l’indemnité d’occupation peut également ne pas être due pendant la période concernée, jusqu’à la mainlevée de l’arrêté.

Après la résiliation : occupation et solidarité

Après la résiliation du bail, l’indemnité d’occupation peut être fixée au montant du loyer jusqu’à la libération effective des lieux. L’expulsion peut être ordonnée lorsque le bailleur justifie d’un intérêt légitime à récupérer le logement.

La solidarité du colocataire sortant n’est pas automatiquement étendue aux indemnités d’occupation postérieures à la résiliation. En l’absence de stipulation contractuelle spécifique, elle demeure limitée aux loyers et charges impayés jusqu’à la résiliation du bail.

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Questions fréquentes