DOSSIER : N° RG 26/00626 – N° Portalis DBYB-W-B7K-QRAW

Copie exécutoire à
Maître Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 02 Septembre 2026

PAR Emmanuelle SERRE, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,
assistée de Sofia STATOUA, Greffier, lors des débats
et de Clémence BOUTAUD, Greffier, lors du prononcé du délibéré

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. -LE PATRIMOINE OCCITAN, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEUR

Monsieur [P] [X], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Les débats ont été déclarés clos le 28 Juillet 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 02 Septembre 2026.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 7 septembre 2021, la SCI LE PATRIMOINE OCCITAN a donné à bail à Monsieur [P] [X] un immeuble à usage de garage, situé [Adresse 4], moyennant un loyer annuel initial de 1200 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI LE PATRIMOINE OCCITAN a mis en demeure Monsieur [P] [X], par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 6 mars 2026, un commandement de payer la somme principale de 2 298 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 6 mars 2026, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice signifié selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile le 20 mai 2026, la SCI LE PATRIMOINE OCCITAN a fait assigner Monsieur [P] [X] pour l’audience du 28 juillet 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de l’article 1728 du code civil :
– le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges,
– l’expulsion de Monsieur [P] [X] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
– la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [P] [X] au paiement de celle-ci,
– la condamnation de Monsieur [P] [X] à payer la somme de 229,80 euros à titre de provision correspondant à l’indemnité forfaitaire de 10 % de la somme due en application de la clause pénale,
– la condamnation de Monsieur [P] [X] à payer la somme de 2 298 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts de retard au taux légal,
– la condamnation de Monsieur [P] [X] aux entiers dépens et à payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’audience du 28 juillet 2026, la SCI LE PATRIMOINE OCCITAN était représentée par son conseil. Monsieur [P] [X], bien que régulièrement assigné à comparaître, n’était ni présent, ni représenté.

La SCI LE PATRIMOINE OCCITAN a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens.

La décision a été mise en délibéré au 2 septembre 2026.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge du contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, l’une étant de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il ressort de la combinaison des dispositions des articles 1224 et 1225 du même code que la résolution d’un contrat peut résulter de l’application d’une clause résolutoire, qui doit préciser les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse mentionnant expressément la clause résolutoire, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution.

Conformément aux articles 1227 et 1228 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer des dommages et intérêts.

En l’espèce, le bail prévoit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de loyer et quinze jours après une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception, la convention sera résiliée de plein droit.

Le commandement de payer du 6 mars 2026 vise cette clause. Il est demeuré infructueux pendant plus de quinze jours, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 mars 2026, date de résiliation dudit bail.

Sur les conséquences de l’acquisition de la clause

Devenu occupant sans droit ni titre, Monsieur [P] [X] sera également redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [P] [X] se trouve redevable de la somme de 2 295 euros en arriéré de loyers échus, arrêté au 6 mars 2026, mensualité du mois de mars comprise, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [P] [X] sera donc condamné à payer la somme provisionnelle de 2 295 euros à la SCI LE PATRIMOINE OCCITAN, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur la clause pénale

L’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014 entrée en vigueur le 27 mars 2014, dispose qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’occurrence, le contrat de bail du garage ayant été conclu en dehors de l’application des dispositions de la loi de 1989, les dispositions précitées ne lui sont pas applicables.

Dès lors, la clause stipulée dans ce bail qui prévoit qu’ « il est convenu que le preneur versera en ce cas une indemnité forfaitaire fixée à dix pour cent du montant de la somme due, pour dédommager le bailleur tant du préjudice pouvant résulter du retard dans le paiement que des désagréments causés par les démarches et diligences nécessaires pour parvenir au recouvrement de la créance » peut trouver application..

Cette demande formulée en référé sera rejetée.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [P] [X], partie perdante, sera donc condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Condamné aux dépens, Monsieur [P] [X] sera condamné à verser à la SCI LE PATRIMOINE OCCITAN la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe en qualité de juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 septembre 2021 entre la SCI LE PATRIMOINE OCCITAN et Monsieur [P] [X] concernant l’immeuble à usage de garage situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 23 mars 2026,

DÉCLARONS en conséquence Monsieur [P] [X] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 23 mars 2026,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [P] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les quinze jours de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur,

FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [P] [X] devra payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 23 mars 2026, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNONS Monsieur [P] [X] à payer à la SCI LE PATRIMOINE OCCITAN la somme provisionnelle de 2 295 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 6 mars 2026, mensualité du mois de mars comprise, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

CONDAMNONS Monsieur [P] [X] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [P] [X],

CONDAMNONS Monsieur [P] [X] à payer à la SCI LE PATRIMOINE OCCITAN la somme provisionnelle de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS la SCI LE PATRIMOINE OCCITAN de ses autres demandes,

CONSTATONS l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.