Responsabilité du locataire pour dégradations : remise en état partiellement indemnisée et compensation du dépôt de garantie

La levée d’option d’un crédit-bail immobilier, entraînant la confusion entre les qualités de propriétaire et de locataire principal, ne met pas fin à une sous-location distincte en l’absence de clause contraire. Les articles 1234, 1273 et 1300 du Code civil ne permettent donc pas de retenir la caducité ou la novation du contrat, d’autant qu’un avenant postérieur a confirmé sa poursuite. Les articles L. 145-1 du Code de commerce, 1714 et 1715 du Code civil relatifs au bail commercial verbal étaient ainsi inopérants.

En application des articles 1731 et 1732 du Code civil et des stipulations contractuelles, le locataire devait restituer les locaux en bon état de réparations et d’entretien. Les procès-verbaux contradictoires ont établi des dégradations imputables au locataire, à l’exclusion de celles relevant de la vétusté. L’indemnisation, fondée sur l’article 1231-1 du Code civil, est limitée aux postes directement justifiés et ne dépend pas de l’exécution préalable des travaux. Le paiement des factures par un tiers n’exclut pas l’existence d’un préjudice personnel, direct et certain du bailleur.

Le locataire reste également tenu des loyers et charges prouvés conformément aux articles 1728 et 1315 du Code civil. Le dépôt de garantie est imputé sur les sommes dues en application de l’article 1302 du Code civil, avec restitution du solde. Les dépens et frais irrépétibles sont réglés selon les articles 696, 699 et 700 du Code de procédure civile.

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Une société locataire avait quitté des locaux présentant d’importantes dégradations constatées contradictoirement, notamment des infiltrations, des murs et sols endommagés et des installations détériorées. Le bailleur réclamait le coût des travaux, des loyers impayés et l’imputation du dépôt de garantie. Le tribunal a écarté l’existence d’un bail verbal, retenu seulement certains travaux, fixé les arriérés à 2 050,18 euros et ordonné la restitution du reliquat du dépôt.

La SCI Mavilea a donné en sous-location à la SAS L’Atelier du Portable des locaux destinés à une activité de réparation, maintenance et vente de matériel informatique. Après la levée d’option d’un crédit-bail immobilier par le bailleur en 2018, un avenant de 2020 a maintenu la sous-location et modifié le loyer.

Le locataire a quitté les lieux le 6 février 2023. Deux procès-verbaux contradictoires ont constaté un état très dégradé, comprenant notamment des infiltrations, des murs et sols endommagés, des vitrages dégradés, un lavabo désolidarisé et des installations détériorées. Le bailleur a réclamé le coût des travaux, des loyers impayés et l’imputation du dépôt de garantie.

Le tribunal a écarté l’existence d’un bail verbal et retenu seulement certains travaux de remise en état. Il a fixé les arriérés locatifs à 2 050,18 euros, imputé les sommes dues sur le dépôt de garantie et ordonné la restitution de son reliquat.

• Absence de clause prévoyant la résiliation ou la caducité de la sous-location
• Confirmation de la poursuite contractuelle par un avenant postérieur
• Absence d’état des lieux d’entrée entraînant la présomption de l’article 1731
• Clause contractuelle mettant l’entretien et les réparations locatives à la charge du locataire
• Dégradations dépassant l’usure normale et la vétusté
• Préjudice direct, certain et personnellement subi par le bailleur
• Justification des travaux retenus par devis, factures et paiements

• Acte de sous-location du 21 avril 2011 et avenant du 30 janvier 2020
• Acte de cession établissant la levée d’option du crédit-bail
• Deux procès-verbaux contradictoires d’état des lieux de sortie
• Devis de la société Clé Rénovation relatif aux travaux
• Factures des travaux entrepris dans les locaux
• Extraits bancaires établissant les paiements à l’entreprise

Le locataire doit supporter les réparations correspondant aux dégradations excédant la vétusté, ainsi que les arriérés locatifs retenus. Le bailleur obtient une indemnité limitée aux postes prouvés, conserve la majeure partie du dépôt de garantie par compensation et doit restituer son reliquat.

• Indemnisation limitée aux menuiseries, peintures et enduits
• Exclusion des postes relevant de la vétusté ou insuffisamment imputés
• Condamnation du locataire à 2 050,18 euros d’arriérés
• Compensation avec le dépôt de garantie de 19 500 euros
• Restitution du reliquat de 624,82 euros au locataire
• Support des dépens et paiement de 3 500 euros au titre de l’article 700

À faire

• Conserver le bail, ses avenants et les clauses d’entretien
• Établir un état des lieux d’entrée et de sortie contradictoire
• Documenter chaque dégradation par procès-verbal et photographies
• Distinguer précisément vétusté, usage normal et dégradations imputables
• Produire devis, factures et justificatifs de paiement

À éviter

• Invoquer automatiquement la caducité après une levée d’option
• Réclamer le coût de travaux sans lien avec les dégradations
• Assimiler l’usure normale à une faute du locataire
• Négliger la preuve du préjudice personnel du bailleur
• Oublier d’imputer le dépôt de garantie sur les sommes dues

La poursuite de la sous-location après la levée d’option

La confusion entre les qualités de propriétaire et de locataire principal n’a pas mis fin à la sous-location. Celle-ci constitue un contrat distinct du bail principal et ne pouvait être résiliée ou déclarée caduque qu’en présence d’une clause contraire. L’avenant conclu après la levée d’option confirmait en outre la poursuite de la sous-location. Les articles 1234, 1273 et 1300 du Code civil ne justifiaient donc pas la reconnaissance d’un nouveau bail verbal.

Les dégradations imputables au locataire

En l’absence d’état des lieux d’entrée, l’article 1731 du Code civil faisait présumer la remise des locaux en bon état de réparations locatives. La clause d’entretien mettait les réparations et l’entretien des installations à la charge du locataire. Les procès-verbaux contradictoires ont établi des fissures, impacts, éclats, infiltrations et la désolidarisation d’un lavabo, imputables au locataire, tandis que l’usure normale relevait de la vétusté.

La limitation de l’indemnisation du bailleur

Sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil, le bailleur devait prouver un manquement et un préjudice direct, certain et chiffré. Le tribunal a exclu les postes liés notamment au chauffage, à la VMC, à l’électricité et à l’usure, mais retenu les menuiseries extérieures, peintures et enduits pour 16 825 euros hors taxes. Le paiement par une société tierce n’excluait pas le préjudice personnel du bailleur.

Article R.212-9 du Code de l’organisation judiciaire, Article 812 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 1134 du Code civil, Article L.145-1 du Code de commerce, Article 1714 du Code civil, Article 1715 du Code civil, Article 1234 du Code civil, Article 1300 du Code civil, Article 1273 du Code civil, Article 1731 du Code civil, Article 606 du Code civil, Article 1732 du Code civil, Article 1147 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article 1728 du Code civil, Article 1315 du Code civil, Article 1302 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile