L’essentiel
Les articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du Code civil permettent la résolution judiciaire en cas d’inexécution suffisamment grave. Les articles 1728, 1°, du Code civil et 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 imposent au locataire un usage paisible des lieux. La répétition de nuisances sonores, menaces, agressions et dégradations des parties communes, documentée par procès-verbaux, attestations et signalements malgré une sommation, caractérise un manquement suffisamment grave.
Le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution peut être supprimé lorsque la mauvaise foi de l’occupant est constatée. Une indemnité d’occupation, égale au loyer et aux charges, est due jusqu’à la libération effective des lieux.
En application des articles 1353 et 1103 du Code civil, le bailleur doit établir la dette et le locataire qui se prétend libéré doit justifier ses paiements. Les frais non justifiés ou relevant des dépens sont déduits. La partie perdante supporte les dépens en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile et peut être condamnée au titre de l’article 700.
En résumé
- Résiliation du bail pour troubles graves et dette locative persistante
- Usage paisible imposé par les articles 1728 du Code civil et 7 b)
- Procès-verbaux et attestations établissent la répétition des nuisances
- Délai d’expulsion supprimé en raison de la mauvaise foi constatée
- Dette réduite après exclusion des frais insuffisamment justifiés
Contexte de l’affaire
Des signalements, procès-verbaux, attestations de voisins, rapports d’événements et une sommation de cesser les troubles ont documenté, sur plusieurs années, des nuisances sonores, des menaces, des agressions et des salissures dans les parties communes. Les incidents ont persisté malgré les démarches entreprises.
La locataire, comparante, a indiqué être malade et rechercher un autre logement. Le bailleur a également produit un décompte faisant apparaître une dette locative, dont certains frais ont été écartés faute de justification suffisante.
Le juge a prononcé la résiliation du bail, ordonné la libération des lieux sans délai et fixé une indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clés. La locataire a été condamnée au paiement de la dette retenue, des dépens et d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.
Conditions / critères (ce que le juge vérifie)
- Inexécution suffisamment grave des obligations contractuelles
- Usage non paisible des lieux portant atteinte à la tranquillité ou sécurité
- Persistance des troubles malgré les démarches et la sommation
- Éléments concordants établissant la réalité des nuisances
- Mauvaise foi justifiant la suppression du délai de deux mois
- Dette locative prouvée par un décompte suffisamment justifié
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Procès-verbaux du garde particulier assermenté
- Procès-verbaux de constat des 12 mars 2025 et 8 avril 2026
- Attestations de voisins relatant nuisances, menaces et agressions
- Fiches de signalement établies entre mars et décembre 2025
- Rapport d’événement du 19 mars 2026
- Décompte locatif arrêté au 22 mai 2026
Conséquences pratiques
Le bailleur obtient la résiliation du bail, la libération rapide des lieux et le paiement de la dette retenue. La locataire doit quitter le logement, régler l’indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clés et supporter les frais fixés par le jugement.
- Résiliation du bail à la signification de la décision
- Libération des lieux dans les huit jours
- Expulsion possible après commandement de quitter les lieux
- Paiement de 4 895,75 euros avec intérêts légaux
- Paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à remise des clés
- Prise en charge des dépens et de 300 euros au titre de l’article 700
Checklist pour Avocats
À faire
- Conserver les signalements et procès-verbaux successifs
- Faire signifier la décision à la locataire
- Délivrer un commandement de quitter les lieux
- Actualiser le décompte des loyers et charges
- Documenter la remise effective des clés
À éviter
- Inclure des frais dépourvus de justificatifs
- Anticiper judiciairement les frais d’exécution forcée
- Négliger la notification au représentant de l’État
- Omettre les preuves de la persistance des troubles
- Réclamer l’indemnité après la libération effective
FAQ / Q-R juridiques
La résiliation judiciaire du bail pour manquements graves
La résolution judiciaire peut être prononcée en cas d’inexécution suffisamment grave, conformément aux articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du Code civil. L’obligation d’usage paisible découle des articles 1728, 1°, du Code civil et 7 b) de la loi du 6 juillet 1989. La persistance de nuisances importantes, malgré les démarches du bailleur et des voisins, caractérise la gravité requise.
La suppression du délai légal d’expulsion
L’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit un délai de deux mois après commandement de quitter les lieux. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge constate la mauvaise foi de la personne expulsée. La répétition des troubles depuis plusieurs années et l’absence de cessation malgré une sommation ont justifié sa suppression.
La preuve et la fixation de la dette locative
Selon les articles 1353 et 1103 du Code civil, le bailleur doit prouver l’obligation et le locataire doit justifier sa libération. Le décompte produit a été retenu après déduction des frais non justifiés ou relevant des dépens. Faute d’élément contraire apporté par la locataire, la dette résiduelle a été fixée à 4 895,75 euros.