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L’essentiel
- Objet du droit
- Acquisition prioritaire d’un bien mis en vente
- Délai urbain
- Deux mois après notification de l’offre
- Préemption commerciale
- Déclaration préalable et délai de deux mois
- Fixation du prix
- Accord amiable ou juge de l’expropriation
- Motivation SAFER
- Référence explicite à un objectif légal
- Preneur rural
- Titre régulier et exploitation effective du fonds
- Locataire commercial
- Bail commercial existant lors de la vente
- Retrait d’une préemption
- Quatre mois après l’édiction de l’arrêté
Cadre juridique et définition
Le droit de préemption permet à son bénéficiaire d’acquérir prioritairement un bien ou des droits proposés à la vente. Il peut notamment concerner une collectivité publique, une commune, la SAFER, un preneur rural ou, sous conditions, un locataire commercial.
Les règles applicables dépendent du dispositif concerné. Le droit de préemption urbain relève notamment des articles L. 210-1 et suivants du Code de l’urbanisme, tandis que la préemption commerciale et les droits de préemption ruraux obéissent à des conditions propres.
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Conditions et critères d’exercice
L’exercice du droit de préemption urbain doit s’inscrire dans un projet d’aménagement suffisamment précis et réel pour les parcelles concernées. Des documents généraux relatifs à une politique de rénovation urbaine ne suffisent pas nécessairement à établir ce projet.
La décision de la SAFER doit viser explicitement et motiver un objectif légal. Le juge vérifie la réalité de l’objectif poursuivi, notamment lorsqu’il s’agit de consolider ou d’améliorer des exploitations agricoles voisines.
Le droit de préemption du preneur rural appartient à l’exploitant disposant d’un titre régulier d’occupation et exploitant le fonds. Lorsqu’une EARL est devenue preneuse avec l’accord du bailleur, son gérant ne peut pas exercer personnellement ce droit.
Le droit de préemption du locataire commercial suppose l’existence d’un bail commercial au moment de la vente. Le maintien d’un abonnement électrique, une immatriculation ou un accès au local ne suffit pas à établir la poursuite d’un bail résilié.
Comparaison de plusieurs droits de préemption
| Dispositif | Bénéficiaire | Point déterminant | Délai ou issue mentionné(e) |
|---|---|---|---|
| Préemption urbaine | Collectivité publique ou établissement public foncier | Projet réel et suffisamment précis ; prix éventuellement fixé judiciairement | Deux mois à compter de la notification de l’offre ; désaccord sur le prix possible devant le juge de l’expropriation |
| Préemption commerciale | Commune dans un périmètre de sauvegarde | Déclaration préalable et respect des finalités légales | Deux mois ; quatre mois pour le retrait d’un arrêté créateur de droits, sauf fraude établie |
| Préemption du preneur rural | Exploitant titulaire d’un titre régulier et exploitant le fonds | Le droit appartient au preneur reconnu, et non nécessairement à son dirigeant personnellement | Délai non précisé par les sources fournies |
| Préemption du locataire commercial | Locataire titulaire d’un bail commercial | Le bail doit exister au moment de la vente | Délai non précisé par les sources fournies |
| Préemption contractuelle | Signataires du pacte d’actionnaires | Application des clauses du pacte et des exclusions prévues | Dépend des stipulations contractuelles |
Procédure, délais et contestations
En matière de préemption urbaine, le droit doit être exercé dans un délai de deux mois à compter de la notification de l’offre d’achat. En cas de désaccord sur le prix, le juge de l’expropriation peut être saisi pour fixer l’indemnité due au propriétaire.
Pour la préemption commerciale, la déclaration d’intention d’aliéner est soumise à un délai de deux mois. Si elle est incomplète, une demande de pièces complémentaires peut faire courir à nouveau ce délai à compter de la réception des documents requis.
La déclaration d’intention d’aliéner peut constituer une offre de vente et la décision de préemption son acceptation. Toutefois, dans une acquisition par préemption, le transfert de propriété intervient à la plus tardive des dates du paiement et de l’acte authentique.
Les contestations portant sur la validité de la déclaration, des actes ou du droit de préemption peuvent faire obstacle à la caractérisation d’un trouble manifestement illicite en référé. Par ailleurs, un arrêté de préemption créateur de droits ne peut être retiré que dans un délai de quatre mois, sauf fraude établie.
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Situations particulières selon le bénéficiaire
Le droit de préemption dépend de la qualité juridique du bénéficiaire au moment de la vente.
Le locataire commercial ne peut exercer le droit prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce que si un bail commercial existe au moment de la vente. Des indices matériels tels que le maintien d’un abonnement électrique ou l’immatriculation d’un établissement secondaire ne suffisent pas à établir la poursuite du bail après sa résiliation. [14]
En matière rurale, le droit de préemption appartient à l’exploitant disposant d’un titre régulier d’occupation et exploitant le fonds. Lorsque l’EARL est devenue preneuse avec l’accord du bailleur, son gérant ne peut exercer personnellement ce droit ni agir en nullité de la vente. [8]
La SAFER doit rattacher sa décision à un objectif légal et la motiver explicitement. Une motivation fondée sur la consolidation ou l’amélioration d’exploitations laitières voisines peut être suffisante si la réalité des exploitations candidates est établie. [7]
- Un droit de préemption peut aussi résulter d’un pacte d’actionnaires.
- La portée d’un tel droit dépend des stipulations du pacte et des éventuelles exclusions contractuelles.
- Une fusion-absorption peut soulever une question de qualité d’actionnaire et de qualité de partie au pacte.
Points de vigilance après l’exercice du droit
En matière de préemption urbaine, la collectivité doit pouvoir établir un projet suffisamment précis et réel pour les parcelles concernées. Des documents généraux relatifs à une politique de rénovation ou à des programmes territoriaux peuvent être insuffisants lorsque les parcelles ne sont pas intégrées aux secteurs opérationnels concernés. [4]
Le prix peut être discuté selon l’usage effectif du bien et des termes de comparaison pertinents. Pour une parcelle naturelle soumise à plusieurs contraintes, le juge a retenu une comparaison notariale plutôt que le prix initialement proposé. [11]
Lorsque le prix est contesté dans une procédure de préemption urbaine, les parties peuvent parvenir à un accord amiable constaté par le juge de l’expropriation. [6]
Pour une préemption commerciale, une déclaration incomplète peut entraîner une demande de pièces complémentaires et faire repartir le délai à compter de la réception des documents requis. Un arrêté créateur de droits ne peut ensuite être retiré que dans le délai de quatre mois, sauf fraude établie. [18]
Exemples tirés de nos contenus
Questions fréquentes
La SAFER doit-elle expliquer précisément le but de sa préemption ?
Oui. L’article L143-3 du code rural et de la pêche maritime exige une référence explicite et motivée à un objectif légal. Le juge vérifie également la réalité de l’objectif poursuivi ; la consolidation et l’amélioration d’exploitations laitières voisines peuvent constituer une motivation suffisante si plusieurs exploitations candidates sont établies.
Le gérant d’une EARL peut-il exercer personnellement le droit de préemption du preneur rural ?
Non lorsque l’EARL est elle-même devenue preneuse avec l’accord du bailleur. L’article L.412-1 du code rural et de la pêche maritime réserve ce droit à l’exploitant disposant d’un titre régulier d’occupation et exploitant le fonds ; le gérant ne peut alors agir personnellement en nullité de la vente.
Une commune peut-elle retirer librement une décision de préemption commerciale ?
Non. Une décision de préemption créatrice de droits ne peut être retirée que dans le délai de quatre mois suivant son édiction, conformément à l’article L.242-1 du code des relations entre le public et l’administration. Une fraude du cédant peut être invoquée pour écarter cette limite, mais elle doit être démontrée.
Le juge des référés peut-il annuler une vente en cas de contestation du droit de préemption commercial ?
Pas lorsque la validité des actes, la déclaration d’intention d’aliéner et les modalités d’exercice du droit font l’objet de contestations sérieuses. Dans cette situation, l’absence de trouble manifestement illicite fait obstacle aux demandes d’expulsion, de remise en état ou d’indemnisation en référé.
Le locataire commercial bénéficie-t-il toujours d’un droit de préemption lors de la vente d’un local ?
Non. Le droit prévu par l’article L.145-46-1 du code de commerce suppose l’existence d’un bail commercial au moment de la vente. La résiliation du bail exclut ce droit, et des indices tels que le maintien d’un abonnement électrique ou une immatriculation secondaire ne suffisent pas à établir la poursuite du bail.
Comment est fixé le prix d’un bien faisant l’objet d’une préemption urbaine ?
La collectivité peut proposer un prix inférieur à celui de l’offre initiale. En cas de désaccord, le juge de l’expropriation peut être saisi pour fixer l’indemnité ; il peut notamment retenir l’usage effectif du bien et un terme de comparaison notarié pertinent.
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